Den mångmiljonbelagda "spelplanen" slösas fortfarande bort.

[annons_1]

Lektion 1: En sorglig verklighet…

Fastighetsmarknaden har aldrig varit så trög som den är nu. Få nya fastighetsprojekt startar, medan äldre projekt nästan helt har stannat av. Många fastighetsbyråer verkar på minimal nivå eller till och med stänger ner, vilket leder till tusentals förlorade arbetstillfällen. Samtidigt ökar företagsskulder och obligationsförpliktelser och utgör en risk att explodera när som helst.

Den "magiska" lockelsen har försvunnit.

Fastighetsbranschen i allmänhet, och den exklusiva fastighetsmarknaden i synnerhet, är en av de viktigaste ekonomiska sektorerna och bidrar betydande till landets tillväxt och BNP. Dessutom ger fastigheter sysselsättning och inkomster åt miljontals arbetare och är nära kopplade till många andra branscher: produktion av byggmaterial, turism och semesterorter, finans och bank, byggbranschen etc. Men i samband med hårt kontrollerad kredit och olösta juridiska problem saknar fastighetsprojektutvecklare tillräcklig finansiell styrka och fullständig juridisk dokumentation, vilket gör det svårt för köpare att investera lika snabbt och enkelt som tidigare. Detta har lett till långsamma försäljningar, ett nästan fritt fall på fastighetsmarknaden och en exempellöst dyster utsikt.

På senare tid, på grund av effekterna av Covid-19-pandemin, har den globala ekonomin mött svårigheter, inflationen har ökat och stigande bankräntor har djupt påverkat fastighetsmarknaden, särskilt high-end-segmentet. Många nya fastighetsprojekt har ännu inte licensierats, och äldre projekt ligger efter schemat, vilket leder till ett alltmer begränsat utbud. Samtidigt har många fastighetsprojekt sålt slut men utvecklarna har inte slutfört dem som planerat, vilket har resulterat i många övergivna villor som är övervuxna med ogräs och orsakat avfall.

Övergivna villor, igenvuxna med ogräs, representerar ett slöseri med resurser.

Många utländska investerare anser att Vietnams fastighetsmarknad är attraktiv på grund av dess stora befolkning och höga efterfrågan på fastigheter. Vietnam accelererar urbaniseringen medan regeringen är fast besluten att utveckla turistnäringen som en nyckelsektor för tillväxt. Dessutom ser det ökande antalet välbärgade kunder detta som en potentiellt högavkastande investeringskanal, trots att de erkänner de inneboende riskerna.

"
Enligt uppgifter från ministeriet för planering och investeringar nådde det registrerade utländska direktinvesteringskapitalet i fastigheter endast 2,6 miljarder USD år 2021, medan det ökade till 4,5 miljarder USD år 2022, och det första kvartalet 2023 visar fortfarande positiva tecken. Fastigheter är den näst största sektorn som attraherar utländska direktinvesteringar, efter bearbetnings- och tillverkningsindustrin.

Herr Le Minh Hiep, specialist på exklusiva fastigheter i Nam Tu Liem-distriktet, sa: ”Mina två vänner och jag investerade tillsammans. För några år sedan gjorde vi goda vinster och hade snabb likviditet, men från 2021 och fram till nu har vi knappt köpt några fler villor, medan några av de vi köpte tidigare förblir osålda. Även om det finns folk som frågar om att köpa, erbjuder de ett för lågt pris.” Herr Hiep tillade: ”Som tur var lånade vi inte pengar från banken när vi köpte dem. Om vi hade varit tvungna att betala ränta fram till nu hade vi inte haft något annat val än att sälja dem snabbt.”

Det är tydligt att fastighetsmarknaden inte längre är på sin topp som den var för många år sedan.

Är utbud och efterfrågan bara fantasi?

Fastighetsexperter tror att utbudet av exklusiva fastigheter (särskilt villor) är ganska stort. Utbudet av nya fastigheter kommer dock att bli alltmer knappt på grund av de få välrenommerade exklusiva fastighetsprojekt med tillräckliga ekonomiska resurser som genomförs. Samtidigt har utbudet av villor och butikshus (en modell för bostäder kombinerade med kommersiell verksamhet) i Hanoi och de norra provinserna minskat kraftigt. För närvarande kommer utbudet huvudsakligen från fastighetsprojekt som lanserades före 2020. Från 2021 till första kvartalet 2023 har endast en handfull exklusiva fastighetsprojekt lanserats, medan detta segment främst är för överklassen och inte för låginkomsttagare. Därför blir den redan tröga marknaden ännu trögare.

Dinh Van Troi, försäljningschef för Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, kommenterade: Utbudet av villor och radhus i Hanoi har varit kontinuerligt otillräckligt under en längre tid, medan det nya utbudet under 2022 och början av 2023 huvudsakligen kommer från projekt under utveckling och koncentrerat till Hanois förorter. Även om detta kommer att ge marknaden ytterligare produkter, är mängden obetydlig för urvalet.

*Thuy San Hill Villas-projektet i Bai Chay-distriktet, Ha Long stad (Quang Ninh-provinsen) har många ofärdiga byggen.*

Enligt en undersökning utförd av reportrar i Quang Ninh-provinsen är utbudet av villor och butikshus fortfarande rikligt, men främst från äldre fastighetsprojekt som BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group, etc., och nästan inga nya fastighetsprojekt genomförs; det nya utbudet har nått botten.

Samtidigt är utbudet i provinser som Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong och Hoa Binh inte heller särskilt lovande. I dessa provinser och städer finns det få exklusiva fastighetsprojekt, transaktionsvolymerna är begränsade och under senare år har väldigt få exklusiva fastighetsprojekt genomförts. Medan äldre projekt drivs i långsam takt, tas många villor och butikshus, trots att de ägs, inte i bruk, vilket leder till övergivande, slöseri och potentiella sociala problem.

Det är utbudssidan. När det gäller efterfrågan förutspår experter att villor och butikshus med grönområden, optimala bekvämligheter, belägna inom integrerade komplex och med bekväma transportförbindelser kommer att vara det bästa valet för kunderna. Dessutom är urbaniseringstakten, den naturliga befolkningstillväxten och uppkomsten av medel- och överklassen också viktiga drivkrafter som ökar efterfrågan på villor under den kommande perioden.

Faktum är att när ekonomin återhämtar sig kraftigt efter Covid-19-pandemin, regeringens politik för att undanröja hinder och svårigheter för fastighetsmarknaden på allvar implementeras av lokala myndigheter, i kombination med lättade kreditgränser och garanterade företagsobligationer, kommer företag, bolag och privatpersoner snart att ha tillgång till nödvändigt kapital. Därifrån kommer fastighetsprojekt att genomföras och ett brett utbud av exklusiva fastighetsprodukter kommer att erbjudas marknaden: villor, butikshus, resorter, vårdinrättningar etc., och köp- och försäljningsaktiviteten på fastighetsmarknaden kommer att bli livlig igen.

Fusioner och förvärv dyker upp.

Detta är en naturlag: de starka överväldigar de svaga, och de svaga förvärvas ofta och slås samman med de starka – detta har varit normalt i fastighetsbranschen på senare tid. Men på senare tid har "hajar" från både inhemska och internationella källor dykt upp, som använder olika investeringsfonder eller kontanter för att förvärva exklusiva fastighetsprojekt och projekt med ren juridisk status för utveckling.

Det kan observeras att vietnamesiska fastighetsbolag, från början av 2023 till idag, kan delas in i fyra typiska grupper: högrisk, balanserade, starka och "nya aktörer". Bland dessa inkluderar gruppen "nya aktörer" företag och investeringsfonder... som söker möjligheter att komma in på fastighetsmarknaden genom fusioner och förvärv.

Typiska exempel inkluderar FLC Group och Tan Hoang Minh Group… Efter att deras ledare var inblandade i juridiska problem ville en rad stora företag ge sig in i dessa gruppers lovande projekt. Bamboo Airways separerades officiellt från FLC Group, och som ett resultat riskerar många av koncernens fastighetsprojekt i Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… att stoppas eller tvingas överföras till andra partners för vidare forskning och utveckling.

*Många exklusiva fastighetsprojekt i landet lockar för närvarande intresse från utländska investerare.*

Dessutom förhandlas det för närvarande om många andra förvärvsavtal. Enligt många ekonomiska och fastighetsexperter kommer många projektutvecklare, med tanke på den nuvarande tröga fastighetsmarknaden och de svåra ekonomiska förhållandena, att sakna rörelsekapital om denna situation fortsätter och kan behöva överväga att överföra eller sälja sina fastighetsprojekt direkt. Detta för att inte tala om att många utländska företag och investeringsfonder förbereder finansiering och väntar på möjligheter att förvärva inhemska fastighetsprojekt när företagen möter svårigheter och tvingas sälja.

Herr Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), föreslog att regeringen och nationalförsamlingens ständiga kommitté skulle överväga att tillåta företag att överföra fastighetsprojekt genom förhandlade avtal enligt den pilotmekanism som anges i nationalförsamlingens resolution nr 42/2017/QH14 daterad 21 juni 2017. Enligt herr Chau skulle detta, om det genomförs, lindra svårigheter med kassaflöde och likviditet för fastighetsföretag, inklusive de med obligationer som närmar sig förfall. Att tillåta företag att överföra projekt genom förhandlade avtal, baserat på efterfrågan, skulle både öka skatteintäkterna för staten och förbättra effektiviteten och ändamålsenligheten i statens förvaltning av fastighetsmarknaden. Det skulle också öka transparensen och övervinna problemet med "underjordiska" projektöverföringar förklädda som aktieöverföringar, vilket leder till intäktsförluster för statsbudgeten.

Fru Do Thu Hang, Senior Director, Research and Consulting Department, Savills Hanoi, sa: "Utbudet av fastigheter som för närvarande säljs direkt av utvecklare i detta segment är mycket begränsat, vilket beror på det låga antalet nya enheter som kommer in på marknaden. Radhus är dock fortfarande den viktigaste produktlinjen, följt av villor och sedan butikshus, som bara står för en liten andel av det totala nuvarande utbudet."

Lektion 2: Att springa långsamt mot mållinjen
Fastighetsprojektutvecklare anger otaliga orsaker till förseningar, men majoriteten tillskrivs långsam markrensning, förändringar i rättsliga mekanismer och skattepolicyer, samt den svaga finansiella kapaciteten hos många företag, vilka alla bidrar till förseningar i projektslutförandet.

Fastighetsprojekt med försenad utveckling är utbredda.

De flesta av de 63 provinserna och städerna har fastighetsprojekt som ligger efter schemat; dock är segmentet för exklusiva fastigheter huvudsakligen beläget i stora provinser och städer med gynnsamma geografiska lägen, potential för turismutveckling och välutvecklade transporter och infrastruktur.

Hanoi är den ort med flest försenade fastighetsprojekt. Enligt ofullständig statistik har Hanoi för närvarande flera hundra försenade projekt, motsvarande en yta på över 5 000 hektar som förblir obebyggd, vilket orsakar betydande slöseri.

Vissa fastighetsprojekt har försenats i upp till ett decennium, såsom stadsområdet Kim Chung - Di Trach (nu bytt namn till stadsområdet Hinode Royal Park) i distriktet Hoai Duc. Ett annat exempel är stadsområdet Nam An Khanh, som utvecklats av Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), och som en gång marknadsfördes som ett paradis för boende. Markröjningen är dock fortfarande ofullständig, och många villor och radhus står övergivna, vilket resulterar i ett slöseri med resurser. En representant från Sudicos medieteam uppgav att på grund av den senaste nedgången på fastighetsmarknaden håller många villainvesterare fast vid sin mark i väntan på en positiv vändning på marknaden. Detta har lett till att vissa villor står övergivna, vilket förringar projektets övergripande estetik.

I Phu Tho-provinsen täcker Thanh Thuy Hot Spring Resort-projektet, investerat av Song Thao Co., Ltd., ett område på över 87 hektar, har försenats i mer än två decennier och plågas av många överträdelser... Projektet är för närvarande övergivet och lokalbefolkningen använder det som betesområde för boskap.

Herr Tran Van Kien, vice ordförande för folkkommittén i Thanh Thuy stad, sa öppet: "Problemet med Thanh Thuy-projektet för varma källor ligger för närvarande i investerarens kapacitet. Projektet har en ren plats och fullständig juridisk dokumentation, men det kan inte genomföras på grund av investerarens svaga förmåga. Vår lokalbefolkning är också mycket orolig eftersom väljarna har uttryckt många farhågor, men myndigheten att hantera detta ligger hos Phu Tho-provinsen."

*Thanh Thuy-projektet med varma källor är för närvarande övergivet och lokalbefolkningen använder det som betesområde för boskap.*

I Ha Nam-provinsen finns ett annat lika bisarrt fastighetsprojekt: mark som avsatts för offentliga arbeten och tjänster omvandlas till kommersiella bostäder (butikshus) som sedan lämnas övergivna. Detta är Thang Loi Thanh Liem Commercial and Housing Complex-projektet. Hittills är projektets struktur färdigställd, vissa invånare har flyttat in, många planerade komponenter förblir obyggda och vissa strukturer visar tecken på förfall och övergivande.

Enligt inspektionsmeddelande nr 161/TB-TTCP daterat 17 januari 2023, utfärdat av regeringens inspektionsmyndighet angående Thang Loi Thanh Liem Companys omfattande kommersiella centrumprojekt i Ha Nam-provinsen, tilldelades mark utan att markanvändningsrättigheterna auktionerades ut, vilket strider mot artikel 118 i 2013 års marklag. Ännu allvarligare är att detta markområde planerades för offentliga arbeten, tjänster och kommersiella ändamål, inte för bostadsbruk, vilket strider mot artikel 26 i 2009 års stadsplaneringslag och artikel 14 i regeringsdekret 37/2010/ND-CP daterat 7 april 2010.

Att ta bort "tumören"

Många orter har fastighetsprojekt som ligger efter schemat, eller till och med har stannat av i åratal, inklusive Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho och Hoa Binh. Bara i Hanoi finns det för närvarande hundratals fastighetsprojekt som ligger efter schemat eller ännu inte har genomförts. Många av dessa projekt har fått röda varningar, och vissa har beslutsamt återkallats av Hanois folkkommitté.

Ett typiskt exempel är Phuong Vien, ett exklusivt bostadsprojekt i Me Linh-distriktet, som investerades av Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. Projektet tilldelades mark 2008 men utvecklades långsamt. Därför utfärdade Hanois folkkommitté beslut nr 4058/QD-UBND om att upphäva marktilldelningsbeslutet för projektet. Dessutom finns det andra projekt såsom: Truong Giang Construction Company med byggandet av trädgårdsvillor; Anh Duong Joint Stock Company med byggandet av teknisk infrastruktur för villaområdet Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company med projektet Vinalines New Urban Area… Hanois folkkommitté har utfärdat beslut om att upphäva marktilldelningen för dessa projekt.

*Villorna och radhusen i Tan Viet Urban Area Project, Hoai Duc-distriktet, är fortfarande glest befolkade.*

Angående Thanh Thuy Hot Spring Resort-projektet, som investerats av Song Thao Co., Ltd., uppgav Ha Minh Duc, biträdande chef för markförvaltningsavdelningen, Phu Thos provinsiella avdelning för naturresurser och miljö: ”I dokument 2308/UBND-KGVX daterat 21 juni 2022 instruerade Phu Thos provinsiella folkkommitté den provinsiella skatteavdelningen att driva in de utestående markarrendeavgifterna från Song Thao Company. Samtidigt fick den provinsiella avdelningen för planering och investeringar, Thanh Thuy-distriktets folkkommitté och andra relevanta myndigheter i uppdrag att granska och avskilja cirka 37 hektar från det totala projektområdet för att företaget skulle kunna fortsätta med genomförandet. Duc tillade: För närvarande har investeraren ännu inte slutfört förfarandena för att godkänna den detaljerade planeringen 1/500, därför finns det ingen grund för att kartlägga och avskilja området enligt anvisningar från Phu Thos provinsiella folkkommitté. Den 25 mars 2022 fattade Phu Thos provinsiella folkkommitté ett beslut om att återkalla investeringsincitamentscertifikatet för projektet.”

Tran Nhu Long, chef för avdelningen för naturresurser och miljö i Quang Ninh-provinsen, sa: Under den kommande tiden kommer Quang Ninh att fortsätta att granska, inspektera och revidera markanvändningen för projekt som ligger efter schemat och har försenat färdigställandet av teknisk infrastruktur. Provinsen kommer resolut att hantera och återkräva mark i enlighet med lagen, förhindra att "avbruten" planering och "avbrutna" projekt upprepas, och bekämpa särintressen och korruption som leder till budgetförluster och slöseri med markresurser, vilket bidrar till en sund utveckling av fastighetsmarknaden.

Det här är några typiska projekt som resolut har återkallats och verkställts av lokala myndigheter. Det finns dock fortfarande många projekt som ligger efter i schemat, har förlängts flera gånger och är igenvuxna med ogräs, men som fortfarande är oåtgärdade. Till exempel, i Quang Ninh ligger många projekt, såsom Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; The Bay View Tower blandprojekt för kommersiella och lägenhetsbyggande (Ha Long City)... efter i schemat. Dessutom har många fastighetsprojekt tagits i bruk men har låg uthyrningsgrad; många villor och butikshus, trots att de ägs, är inte bebodda, vilket visar tecken på försämring, orsakar resursslöseri och förringar den urbana estetiken.

Herr Nguyen Huu Nha, vice ordförande för folkkommittén i Ha Long City, sa: På senare tid har staden resolut genomfört en översyn och lämnat in förslag till provinsen för behandling och hantering av dussintals projekt som är försenade eller i strid med lagen, i syfte att undvika situationen där man "hamstrar mark" för länge, låter ogräs växa, orsakar slöseri med markresurser och påverkar miljöns sanitet och stadslandskapet.

För fastighetsprojekt, särskilt exklusiva sådana, måste lokala myndigheter vidta kraftfulla åtgärder för att inspektera och beslutsamt hantera projekt med allvarliga överträdelser, förseningar och långa tidsperioder. De måste också noggrant eliminera projekt som är svagt planerade, har begränsade ekonomiska resurser eller avsiktligt hamstrar mark utan att genomföra dem.

Vi måste eliminera tankesättet att om en provins har exklusiva fastighetsprojekt, så måste även vår provins ha dem.
Lektion 3: Att tillfälligt bo i en miljonvilla
Låginkomsttagare som bor i miljonvillor hyr villor och butikshus att bo i, öppnar livsmedelsbutiker, säljer grönsaker eller driver ölstånd för att försörja sig. Det låter otroligt, men det finns i de flesta stadsområden som ska vara beboeliga, civiliserade och moderna.

Att förvandla villor och butikshus till… “marknader”

Det är lätt att se att många villor och butikshus med breda fasader, belägna intill bostadsområden eller vid foten av hyreshus i Hanoi, ofta hyrs ut för kaféer, restauranger, livsmedelsbutiker, snabbmatsrestauranger, färskvarubutiker etc. Även om det inte är förbjudet enligt lag, skapar detta oavsiktligt ett rörigt utseende för stadsområden som anses vara civiliserade och moderna.

*Intill butikshusen hyr folk ut dem för att öppna butiker, restauranger och andra företag.*

Herr Nguyen Quang Truong, bosatt i Hoai Duc-distriktet, som hyr ett butikshus i det nya stadsområdet Tan Tay Do i Dan Phuong-distriktet, sa: "Mina två vänner och jag hyrde butikshuset för att sälja snabbmat, kaffe etc. Ursprungligen hyrde vi det för 5 miljoner VND/månad (hyrt av hyresvärden - PV). Senare, eftersom vi säljer på natten, var vi tvungna att betala ytterligare 2 miljoner VND/månad för att få sova där."

En "servicemäklare" som specialiserat sig på att hyra ut butikslokaler här sa: Hyresgästerna är huvudsakligen arbetare från andra provinser, som hyr ut till låga priser för att öppna frukostbutiker, grönsaksstånd, pubar etc. Hyresavtalet är inte bindande, det krävs ingen stor deposition och pengarna måste återbetalas när hyresvärden tar tillbaka dem.

Koncentrationen av småhandlare som hyr butikslokaler för att bedriva verksamhet har förvandlat området till en improviserad, provisorisk marknad. En boende i HHA-hyreshuset i Tan Tay Do-området sa: "Även om det är bekvämt för köp och försäljning, finns det många köpare och säljare varje morgon och på helgerna, och många fordon kör in och ut ur stadsområdet, vilket utgör en potentiell trafiksäkerhetsrisk. För att inte tala om butikerna som släpper ut avloppsvatten och sopor, vilket skapar en mycket ful röra."

Reportrar som utförde fältarbete i flera stadsområden i distrikten Hoai Duc och Gia Lam, samt distrikten Nam Tu Liem, Bac Tu Liem och Hoang Mai, observerade ett utbrett fenomen med villor och butikshus som hyrs ut av sina ägare. Varje plats har sina egna unika egenskaper och hyrespriser, men de har alla en gemensam nämnare: de bidrar till det fula utseendet på det som en gång var ett civiliserat och modernt stadslandskap.

I provinser och städer som Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen och Thanh Hoa är situationen inte mycket bättre. Även om det finns färre hyresgäster och lägre priser är situationen fortfarande kaotisk. Samtidigt är övergivna fastigheter igenvuxna med ogräs och visar tecken på förfall.

Många "nej" i miljonvillor

Vi utgav oss för att vara potentiella hyresgäster som sökte tillfälligt boende i en villa och fick en rundtur av stadsområdet Nam An Khanh i Hoai Duc-distriktet i Hanoi av Ms. Nguyen Thi Bich. Här såg vi då och då villor och butikshus med boende. Även om villornas exteriörer fortfarande var ofärdiga, med tillfälliga dörrar gjorda av plastpaneler, vissa till och med med tunna korrugerade plåtar ... inuti hängde kläder slumpmässigt, arbetare gjorde provisoriska sovplatser med träplankor, vissa med mattor utspridda direkt på betonggolvet, kokplatser upprättades tillfälligt och, framför allt, fanns det inga ordentliga toaletter.

Fru Bich frågade: ”Hur många personer planerar ni att hyra ut villan till? Om det är många bör ni hyra hela villan, med en yta på 200-300 kvadratmeter, priset varierar bara mellan 6-8 miljoner VND/månad, ni kan ha så många personer ni vill. Om ni godkänner, låt mig veta så att jag kan kontakta ägaren.”

De flesta arbetarna kommer från Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, etc. De bor koncentrerade i villor och butikshus, och arbetar som städare, byggnadsarbetare, mekaniker, etc. Under dagen samlas de i sina miljonvillor men saknar många saker: ingen elektricitet, inget rent vatten, toaletter som inte fungerar...

anh-4(1).jpg — *De provisoriska levnadsförhållandena i en miljonvilla för en frilansare - Foto av Ngoc Vu*

Le Khac Nam (från Thanh Hoa-provinsen), som för närvarande bor i en villa i Hoang Mai-distriktet, sa: "Jag hoppade av skolan i nionde klass och följde min granne hit för att arbeta som byggnadsarbetare. Nu är jag byggnadsarbetare. Om det inte vore för allas stöd och vägledning vet jag inte var jag skulle vara nu."

De senaste dagarna, med sommarlov för studenter, har många barn hämtats av sina föräldrar från sina hemorter för att besöka Hanoi. För första gången bor dessa barn i miljonvillor med sina föräldrar. Fru Le Thi Hai (från Nghe An-provinsen) sa: "Mitt barn var på sommarlov och sa att hon saknade sina föräldrar, så jag tog med henne hit för att leka. Det finns ingen luftkonditionering, och vissa nätter är det så varmt att vi inte kan sova förrän sent på natten. Jag tycker synd om mitt barn, men jag har inget annat val. Jag planerar att låta henne stanna i en eller två veckor innan jag tar henne tillbaka till vår hemstad för att bo hos hennes morföräldrar."

Fru Hoang Thi Sy, kökschef som lagar mat åt fler än 30 anställda, sa: "De senaste dagarna har sovsalen varit mycket livligare. Fem barn har uppfostrats av sina föräldrar för att leka. Under dagen lagar jag mat och agerar även barnvakt. Det fina är att även om de alla kommer från olika platser, leker de tillsammans väldigt harmoniskt och är omtänksamma mot varandra."

I vissa stadsområden i Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, etc. finns det en situation där låginkomsttagare tillfälligt bor i villor.

Butikslokaler finns fortfarande kvar, men inte många. När vi kontaktade dem från ett journalistiskt perspektiv vägrade de blankt att svara eller, i vissa fall, begärde de proaktivt anonymitet eller att vi inte skulle fotograferas, med hänvisning till rädsla för att hyresvärden eller byggherren inte skulle tillåta dem att fortsätta hyra ut.

(Obs: Karaktärsnamnen i den här artikeln har ändrats för att skydda integriteten.)

Lärdom 4: Förbättra det institutionella ramverket och återställa exklusiva fastigheter till sitt verkliga värde.
Fastighetsutvecklare och investerare måste offra små, kortsiktiga vinster för långsiktiga fördelar, proaktivt omstrukturera sina verksamheter, fokusera på kärnprojekt, minska skuldsättningen, effektivt kontrollera företagsobligationer och begränsa ett överdrivet beroende av kreditinstitut. När det gäller tillsynsorgan måste staten snabbt slutföra en omfattande rättslig ram från central till lokal nivå och tydligt definiera fördelningen av förvaltningsbefogenheter, för att undvika överlappande ansvar och bristande samordning som är fallet för närvarande.

Att offra små fördelar

För företag är vinst alltid högsta prioritet, och att offra kortsiktiga vinster för långsiktiga helhetsfördelar är verkligen ett mycket svårt val. Men för ett företag som specialiserar sig på exklusiva fastigheter krävs det mod, framsynthet och en viss förståelse för att möta behovet av att offra olönsamma eller lågvinstgivande projekt, samtidigt som man omstrukturerar verksamheten, minskar skuldsättningen och fokuserar på kärnverksamheten och projekten. Först då kan det betraktas som ett klokt beslut.

Herr Dinh Van Nghi – styrelseordförande och generaldirektör för VinaPol Joint Stock Company – ett företag med en lång historia av fastighetsprojektutveckling – delade öppet: Fastighetsföretag bör utnyttja denna tid för att omvärdera sig själva, omstrukturera sina verksamheter, minska skulder, minska beroendet av kreditinstitut, djärvt avbryta högriskprojekt och undvika spridda och fragmenterade investeringar. De bör undvika att jaga kvantitet och snabb utveckling, för när svårigheter uppstår är det för sent att vända tillbaka.

För investerare är det, förutom att ha pengar, avgörande att noggrant undersöka de juridiska aspekterna av det fastighetsprojekt de avser att investera i eller köpa för långsiktigt boende. Detta är inte svårt, men det kräver noggrant övervägande för att undvika en situation där man "låser stalldörren efter att hästen har sprungit". I verkligheten saknar många exklusiva fastighetsprojekt, trots att de är under uppbyggnad och till och med har boende, fortfarande fullständiga juridiska förfaranden och integrerad infrastruktur. Detta leder till situationer där villor och butikshus ägs men är obebodda, lämnas övergivna och igenvuxna med ogräs, vilket resulterar i ett slöseri med resurser.

Inhemska fastighetsföretag måste dra åt svångremmen, minska skulder, minska sitt beroende av kreditinstitut och djärvt skära ner på högriskprojekt och undvika spridda och fragmenterade investeringar - Illustrationsfoto.

Lokala myndigheter bör också noggrant välja välrenommerade investerare med stark finansiell kapacitet, undvika att blint följa trender och förhindra okontrollerad, oplanerad utveckling av exklusiva fastigheter. Detta är en bristfällig strategi som kan leda till många negativa konsekvenser senare. Dessutom måste lokala myndigheter stärka inspektion och tillsyn, och uppriktigt ta itu med investerares överträdelser, förseningar och till och med projektåterkallande, för att förhindra övergivna projekt som slösar resurser och leder till skatte- och avgiftsförluster för staten.

Statens "hand " behövs.

I verkligheten har fastighetsmarknaden i allmänhet, och den exklusiva fastighetsmarknaden i synnerhet, länge varit slapp i prissättningen, medan skatter och avgifter inom denna sektor förblir låga och oproportionerliga i förhållande till marknadens utvecklingstakt. Detta har lett till utbredd spekulation och prisinflation, vilket gör det svårt för de med verkliga bostadsbehov att få tillgång till bostäder. För att inte tala om prisskillnaderna mellan stad och landsbygd, även inom större städer som Hanoi, Hai Phong och Ho Chi Minh-staden finns det betydande prisskillnader. Därför anser många fastighetsexperter att staten behöver ingripa direkt i regleringen av fastighetsmarknaden, eftersom staten för närvarande har tillräckliga rättsliga verktyg för att kontrollera detta.

Enligt många experter upplever den exklusiva fastighetsmarknaden flaskhalsar, vilket leder till en obalans mellan utbud och efterfrågan, vilket i sin tur minskar tillväxttakten för många andra branscher. Därför är det nödvändigt att omedelbart återuppliva fastighetsmarknaden. Detta kommer att öka flödet av inhemskt och utländskt kapital till fastigheter, och fusioner och förvärv av fastighetsbolag och projekt kommer att ske enligt marknadsprinciper... och därigenom bidra till ekonomisk tillväxt och skapa en dominoeffekt för utvecklingen av alla andra branscher.

"
Resolution 18-NQ/TW daterad 16 juni 2022 från Vietnams kommunistiska partis centralkommitté konstaterade: "Fortsätta att förnya och förbättra institutioner och politik, öka effektiviteten och ändamålsenligheten i markförvaltning och -användning, skapa momentum för att göra vårt land till ett utvecklat höginkomstland", vilket förväntas ha en stark mångfacetterad inverkan på den vietnamesiska fastighetsmarknaden under den kommande perioden.

Å andra sidan möter administrativa förfaranden för att lösa markrelaterade problem för företag som genomför projekt, även om de är effektiviserade, fortfarande hinder och förseningar.

Denna onda cirkel upprepar sig, från ett projekt till ett annat, från ett företag till ett annat, år efter år... därav fraserna "rädsla för otillräcklig rättslig grund" eller "vänta på instruktioner från överordnade", vilket gör att investeringsprojekt stannar av och misslyckas med att genomföras, vilket resulterar i ineffektiv användning av sociala resurser.

Angående stöd till investeringskapital uppgav ett fastighetsutvecklingsföretag (som ville vara anonymt): "För närvarande gör kreditinstitut ett mycket bra jobb med att skjuta upp och förlänga skuldbetalningar för företag: Regeringen har beslutat att 'lättna' kreditgränserna för fastigheter, men enligt min mening bör detta åtföljas av att underlätta obligationsemissioner för företag. För närvarande har vi mycket svårt att få tillgång till banklån. Rädslan har spridit sig mycket och riskerar att bli en 'samhällssjukdom'."

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[annons_2]
Källa