Miljontals dollar i "lekplats" är fortfarande bortkastad

[annons_1]

Lektion 1: Den sorgliga verkligheten

Fastighetsmarknaden har aldrig varit så dyster som den är nu. Nya fastighetsprojekt startar, medan gamla projekt är nästan "inaktiva", många fastighetsvåningar är bara i drift på en låg nivå och måste ibland stängas, vilket leder till att tusentals anställda måste säga upp sig från sina jobb. Tillsammans med det ökar företagsskulden och obligationsskulden dag för dag och riskerar att "explodera" när som helst.

Den "magiska" attraktionen har svalnat

Fastighetsbranschen i allmänhet och den exklusiva fastighetsmarknaden i synnerhet är en av de viktigaste ekonomiska sektorerna och bidrar starkt till tillväxten och BNP i hela landet. Dessutom hjälper fastigheter miljontals arbetare att få jobb och inkomster och är nära kopplade till många branscher: produktion av byggmaterial, turism - resorter, finans och bank, bygg... Men i samband med hårt kontrollerad kredit, tillsammans med ett antal juridiska svårigheter som inte har lösts, är investerare i fastighetsprojekt inte tillräckligt ekonomiskt starka och de juridiska dokumenten är inte kompletta, så "kunder" betalar inte lika snabbt och enkelt som tidigare. Detta leder till långsamma försäljningar, fastighetsmarknaden är nästan i fritt fall och skapar en aldrig tidigare skådad dyster scen.

På senare tid, på grund av effekterna av Covid-19-pandemin, har världsekonomin stött på svårigheter, inflation och ökade bankräntor har djupt påverkat fastighetsmarknaden, särskilt segmentet för exklusiva fastigheter. Många nya fastighetsprojekt har inte licensierats, gamla projekt ligger efter schemat, vilket gör utbudet alltmer begränsat. Samtidigt har många fastighetsprojekt sålts ut men investerarna har inte färdigställt dem för användning som planerat, vilket har lett till en rad övergivna villor, övervuxna med gräs och orsakat avfall.

Övergiven villa, igenvuxen med gräs, slöseri med resurser

Många utländska investerare tror att fastighetsmarknaden i Vietnam har en stor befolkning och en hög efterfrågan på fastigheter, vilket alltid är en attraktiv anledning för dem att satsa på. Vietnam främjar urbanisering medan regeringen är fast besluten att bygga en rökfri industri som spjutspets för utveckling. Dessutom ökar antalet högklassiga kunder, de ser detta som en investeringskanal med hög lönsamhet, även om den är fast besluten att ha många risker.

"
Enligt uppgifter från ministeriet för planering och investeringar uppgick det registrerade utländska direktinvesteringskapitalet i fastigheter till endast 2,6 miljarder USD år 2021, men det hade ökat till 4,5 miljarder USD år 2022, och första kvartalet 2023 visade fortfarande positiva tecken. Fastigheter är den näst största sektorn för att locka utländska direktinvesteringar efter bearbetnings- och tillverkningsindustrin.

Herr Le Minh Hiep – en exklusiv fastighetsmäklare i Nam Tu Liem-distriktet sa: ”Mina två vänner och jag investerade tillsammans. För några år sedan gjorde vi goda vinster och hade snabb likviditet, men från 2021 fram till nu har vi nästan inte köpt några fler villor, medan några av de vi tidigare hade ”hållit” inte har sålts ännu. Även om vissa personer bad om att få köpa, erbjöd de ett för lågt pris.” Herr Hiep tillade: ”Som tur var lånade vi inte pengar från banken när vi köpte. Om vi hade lånat och betalat ränta fram till nu hade vi varit tvungna att sälja snarast.”

Det kan ses att fastighetsmarknaden vid denna tidpunkt inte längre är på topp som för många år sedan.

Är utbud och efterfrågan virtuellt?

Fastighetsexperter säger att utbudet av exklusiva fastigheter (särskilt villor) är ganska stort. Utbudet av nya fastigheter kommer dock att bli alltmer begränsat eftersom det finns väldigt få prestigefyllda exklusiva fastighetsprojekt med tillräcklig finansiell potential som implementeras. Samtidigt har utbudet av villor och butikshus (en bostadsmodell kombinerad med kommersiell verksamhet) i Hanoi och de norra provinserna minskat kraftigt. För närvarande är utbudet främst i fastighetsprojekt som implementerats före 2020. Från 2021 till första kvartalet 2023 har endast en handfull fastighetsprojekt relaterade till exklusiva fastigheter implementerats, medan detta segment främst är för överklassen, inte för låginkomsttagare. Därför är den redan dystra marknaden nu ännu dysterare.

Dinh Van Troi, försäljningschef för Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, kommenterade: Utbudet av villor och radhus i Hanoi har varit en kontinuerlig bristvara under en längre tid, medan det nya utbudet under 2022 och början av 2023 huvudsakligen kommer från pågående projekt och är koncentrerat till Hanois förorter. På sätt och vis kommer det att ge marknaden fler produkter, men inte i någon större utsträckning.

*Projektet med Thuy San Hill Villa Area i Bai Chay-distriktet, Ha Long City (Quang Ninh) har många oavslutade arbeten.*

Enligt en undersökning gjord av reportrar i Quang Ninh-provinsen är utbudet av villor och butikshus fortfarande rikligt, men främst från gamla fastighetsprojekt som: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... och nästan inga nya fastighetsprojekt genomförs, det nya utbudet har nått botten.

Samtidigt är utbudet i orterna Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... inte heller särskilt lovande. I dessa provinser och städer finns det få exklusiva fastighetsprojekt, begränsad transaktionsvolym och under senare år har väldigt få exklusiva fastighetsprojekt genomförts. Medan gamla projekt står stilla, tas många villor och butikshus, trots att de har ägare, inte i bruk, vilket leder till övergivande, slöseri och potentiellt sociala problem.

Det är utbudet, och när det gäller efterfrågan säger experter att trenden med villor och butikshus i samband med grönområden, optimala resurser, belägna i komplexa områden och bekväma trafikförbindelser kommer att vara kundernas främsta val. Dessutom är urbaniseringstakten, den naturliga befolkningstillväxten och ökningen av medel- och överklassen också de viktigaste drivkrafterna för att öka efterfrågan på villor i framtiden.

Faktum är att när ekonomin återhämtar sig kraftigt efter Covid-19-pandemin, regeringens politik för att undanröja hinder och svårigheter för fastighetsmarknaden på allvar implementeras av lokala myndigheter, plus att "kreditutrymmet" lättas upp, företagsobligationer garanteras, kommer företag, bolag och privatpersoner snart att ha tillgång till nödvändigt kapital. Därifrån kommer fastighetsprojekt att driftsättas och tillhandahålla en mängd olika exklusiva fastighetsprodukter: villor, butikshus, resorter, sjukvård... till marknaden, kommer fastighetsmarknadens köp- och säljkraft att vara livlig igen.

Fusioner och förvärv dyker upp

Detta är en naturlag, de starka överväldigar de svaga, de svaga förvärvas och slås samman med de starka är en normal sak i fastighetsbranschen på senare tid. Men på senare tid har det funnits "hajar" hemma och utomlands, de använder sig av många investeringsfonder eller spenderar pengar för att köpa tillbaka exklusiva fastighetsprojekt, projekt med rena juridiska dokument för utveckling.

Det framgår att vietnamesiska fastighetsbolag från början av 2023 fram till nu har delats in i fyra typiska grupper: Risk, balans, potential och "nya aktörer". I gruppen "nya aktörer" ingår företag, investeringsfonder... som letar efter möjligheter att penetrera fastighetsmarknaden genom fusioner och förvärv.

Typiska exempel inkluderar FLC Group, Tan Hoang Minh... Efter att ledaren hamnat i juridiska problem ville en rad "stora aktörer" ge sig in i dessa gruppers potentiella projekt. Bamboo Airways har officiellt separerat från FLC Group, vilket har lett till att många fastighetsprojekt från denna grupp i Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... riskerar att behöva stoppa genomförandet eller tvingas överföras till andra partners för att fortsätta undersöka och genomföra projektet.

*Många exklusiva inhemska fastighetsprojekt lockar för närvarande utländska investerares uppmärksamhet.*

Dessutom är många andra förvärv i förhandlingsstadiet. Enligt många ekonomiska och fastighetsexperter kommer många projektinvesterare, med tanke på den nuvarande tröga fastighetsmarknaden i kombination med den svåra ekonomiska situationen, inte längre ha pengar att vända på, om denna situation fortsätter, och de kan behöva överväga att överföra eller sälja fastighetsprojekt. För att inte tala om att många företag och utländska investeringsfonder förbereder pengar för att vänta på möjligheten att förvärva inhemska fastighetsprojekt när företaget stöter på svårigheter och tvingas sälja.

Herr Le Hoang Chau - ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), föreslog: Regeringen och nationalförsamlingens ständiga kommitté överväger att tillåta företag att överföra fastighetsprojekt genom avtal i enlighet med den pilotmekanism som anges i nationalförsamlingens resolution nr 42/2017/QH14 daterad 21 juni 2017. Enligt herr Chau kommer det, om det genomförs, att lösa svårigheter med kassaflöde och likviditet för fastighetsföretag, inklusive företag som emitterar obligationer som snart förfaller. Genom att tillåta företag att överföra projekt genom avtal, beroende på efterfrågan, kommer staten både att samla in skatter och stärka effektiviteten och ändamålsenligheten i den statliga förvaltningen av fastighetsmarknaden, öka transparensen och övervinna situationen med "olagliga" projektöverföringar förklädda som aktieöverföringar, vilket orsakar förluster för statsbudgeten.

Fru Do Thu Hang - Senior Director, Research and Consulting Department, Savills Hanoi, sa: Utbudet som säljs direkt från investerare i nuvarande projekt inom detta segment är mycket begränsat, vilket härrör från det lilla antalet nya enheter som lanseras på marknaden. Radhus är dock fortfarande den huvudsakliga produktlinjen, följt av villor och sedan butikshus, som bara står för en liten andel av det nuvarande totala utbudet.

Lektion 2: Att kämpa för att "slutföra" långsamt
Det finns många skäl som anges av investerare i fastighetsprojekt, men de flesta beror på långsam tomtrensning, förändringar i rättsliga mekanismer och skattepolicyer, plus den svaga finansiella kapaciteten hos många företag ... vilket leder till långsamt projektslutförande.

Långsamt fortskridande fastighetsprojekt "täcker" brett

De flesta av de 63 provinserna och städerna har fastighetsprojekt som framskrider långsamt. Det exklusiva fastighetssegmentet är dock huvudsakligen beläget i stora provinser och städer med gynnsamma geografiska lägen, potential för turism, transport och infrastrukturutveckling.

Det område med flest försenade fastighetsprojekt är Hanoi. Enligt ofullständig statistik har Hanoi för närvarande flera hundra projekt som ligger efter schemat, vilket motsvarar en yta på över 5 000 hektar som inte har utnyttjats, vilket orsakar stort slöseri.

Vissa fastighetsprojekt är försenade med upp till tio år, såsom: Kim Chung - Di Trach Urban Area (numera omdöpt till Hinode Royal Park Urban Area - PV), i Hoai Duc-distriktet. Eller Nam An Khanh Urban Area i Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), som en gång marknadsfördes som ett livsparadis. Röjningsarbetet har dock inte slutförts, många villor och radhus står fortfarande övergivna, vilket orsakar resursslöseri. Sudicos medierepresentant sa: "På grund av den senaste tidens tröga fastighetsmarknad har många kunder som investerar i villor bara mark i väntan på positiva förändringar på marknaden. Detta leder till en situation där vissa villor överges, vilket gör att projektets övergripande skönhet går förlorad."

I Phu Tho har Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort-projektet, investerat av Song Thao Company Limited, en omfattning på mer än 87 hektar, ligger försenat i mer än två decennier och har många överträdelser... Projektet är för närvarande övergivet och används av människor som betesmark för boskap.

Herr Tran Van Kien – vice ordförande för Thanh Thuy Towns folkkommitté – sa öppet: ”Problemet med Thanh Thuy-projektet för varma källor ligger nu i investerarens kapacitet. Projektet har för närvarande en ren tomt och fullständiga juridiska dokument, men kan inte genomföras eftersom investerarens kapacitet är låg. Vårt område är också mycket otåligt eftersom väljarna har många åsikter, men myndigheten att hantera det ligger hos Phu Tho-provinsen.”

*Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project är för närvarande övergivet och används av lokalbefolkningen som betesområde för boskap.*

Ha Nam-provinsen har ett fastighetsprojekt som inte är mindre spännande, nämligen att omvandla mark för offentliga arbeten och service till kommersiella bostäder (butikshus) och sedan överge det. Det är Thang Loi Thanh Liem Company Limiteds kommersiella och bostadskomplex. Hittills har projektet slutförts med grova byggnationer, vissa hushåll har köpt hus och flyttat in, många delar av planen har inte byggts, medan vissa projekt visar tecken på förfall och övergivande.

I inspektionsmeddelandet nr 161/TB-TTCP daterat 17 januari 2023 från regeringens inspektion angående projektet för Thang Loi Thanh Liem Companys kommersiella centrumkomplex, tilldelade Ha Nam-provinsen mark men genomgick inte någon form av auktion av markanvändningsrättigheter, vilket strider mot artikel 118 i 2013 års marklag. Ännu allvarligare är att detta markområde är planerat som mark för offentliga arbeten, tjänster och handel, utan bostadsfunktion, vilket strider mot artikel 26 i 2009 års stadsplaneringslag och artikel 14 i regeringens dekret 37/2010/ND-CP daterat 7 april 2010.

Ta bort "tumören"

Orter med fastighetsprojekt som ligger efter i schemat, till och med har stagnerat i många år är: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Bara i Hanoi finns det för närvarande hundratals fastighetsprojekt som ligger efter i schemat och inte har genomförts, varav många projekt har fått röd varning och ett fåtal projekt har omedelbart återkallats av Hanois folkkommitté.

Ett typiskt exempel är Phuong Vien Luxury Housing Project i Me Linh-distriktet, investerat av Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Projektet tilldelades mark 2008 men genomförandet var långsamt, så Hanois folkkommitté utfärdade beslut nr 4058/QD-UBND om markåterställning, vilket upphävde marktilldelningsbeslutet för ovanstående projekt. Dessutom finns det projekt: Truong Giang Construction Company med projektet att bygga trädgårdsvillor; Anh Duong Joint Stock Company med projektet att bygga teknisk infrastruktur för Sunny Light-villaområdet; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company med projektet Vinalines New Urban Area... Hanois folkkommitté utfärdade ett beslut att återkräva mark.

*Villa- och radhusområdet i Tan Viet Urban Area Project i Hoai Duc-distriktet är fortfarande glest befolkat.*

Angående Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort-projektet som investerats av Song Thao Company Limited, sade Ha Minh Duc - biträdande chef för avdelningen för markförvaltning, avdelningen för naturresurser och miljö i Phu Tho-provinsen: "I dokument 2308/UBND-KGVX daterat 21 juni 2022 instruerade folkkommittén i Phu Tho-provinsen den provinsiella skatteavdelningen att driva in den markhyra som Song Thao Company är skyldig, och samtidigt gav de provinsens planerings- och investeringsavdelning, Thanh Thuy-distriktets folkkommitté och relevanta myndigheter i uppdrag att granska och avskilja ett område på cirka 37 hektar av projektets totala area för företaget att genomföra. Duc tillade: För närvarande har investeraren ännu inte genomfört förfarandena för att godkänna detaljplanen 1/500, så det finns ingen grund för att mäta och avskilja området enligt anvisningarna från folkkommittén i Phu Tho-provinsen. Den 25 mars 2022 utfärdade folkkommittén i Phu Tho-provinsen ett beslut om att återkalla investeringsavtalet. Incitamentsintyg för ovanstående projekt.

Herr Tran Nhu Long - chef för avdelningen för naturresurser och miljö i Quang Ninh-provinsen sa: Under den kommande tiden kommer Quang Ninh att fortsätta att granska, inspektera och undersöka markanvändningen för projekt som ligger efter schemat, förlänga färdigställandet av teknisk infrastruktur, resolut hantera och återställa i enlighet med lagen, för att förhindra att situationen med "avbruten" planering och "avbrutna" projekt återkommer och förebygga och bekämpa gruppintressen, negativitet, budgetförluster, slöseri med markresurser, vilket bidrar till en sund fastighetsmarknad.

Det här är några typiska projekt som resolut har återkallats av lokala myndigheter och verkställts enligt lag. Det finns dock fortfarande många projekt som ligger efter i schemat, har förlängts många gånger och är igenvuxna med ogräs, men som inte har hanterats. Till exempel i Quang Ninh finns det många projekt som: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; Bay View Tower blandprojekt för kommersiella och lägenhetsbaserade tjänster (Ha Long City) ... som ligger efter i schemat. Dessutom har många fastighetsprojekt tagits i bruk men uthyrningsgraden är inte hög, många villor och butikshus har ägare men har inte tagits i bruk, vilket visar tecken på försämring, orsakar slöseri med resurser och förlust av urban skönhet.

Herr Nguyen Huu Nha - vice ordförande för Ha Longs folkkommitté sa: Nyligen har staden resolut genomfört en granskning, rapporterat och föreslagit att provinsen ska överväga, hantera och återkalla dussintals projekt som är försenade och bryter mot lagen, för att undvika situationen att man "innehar mark" under lång tid, vilket gör att ogräs växer, orsakar slöseri med markresurser, påverkar miljön och det urbana landskapet.

För fastighetsprojekt, särskilt exklusiva fastigheter, måste lokala myndigheter vidta kraftfulla åtgärder för att inspektera och noggrant hantera projekt med allvarliga överträdelser, långsamma framsteg, mångaåriga pågående projekt, samt kraftigt eliminera projekt med dålig planering, begränsad ekonomisk potential och som avsiktligt "innehar mark" utan att genomföra.

Vi måste eliminera tankesättet att om den här provinsen har ett exklusivt fastighetsprojekt, så måste också vår provins ha ett.
Lektion 3: Att tillfälligt bo i en miljonvilla
Låginkomsttagare bor i miljonvillor, de hyr ut villor, butikshus att bo i, öppnar livsmedelsbutiker, säljer grönsaker, ölbarer... för att göra affärer för att försörja sig, det är ett skämt men det finns i de flesta stadsområden (KDT) som förväntas vara beboeliga, civiliserade och moderna.

Att förvandla villor och butikshus till… “marknader”

Det är inte svårt att se att många villor och butikshus med breda fasader, intill bostadsområden eller vid foten av hyreshus i Hanoi ofta används för uthyrning för att öppna kaféer, restauranger, livsmedelsbutiker, snabbmatsbutiker, färskvarubutiker etc. Detta är inte förbjudet enligt lag, men det har oavsiktligt skapat ett sjabbigt utseende för stadsområden som anses vara civiliserade och moderna.

*Intill hyrs butikshus av folk för att öppna butiker, affärer... för att göra affärer.*

Herr Nguyen Quang Truong, bosatt i Hoai Duc-distriktet, hyrde ett butikshus i det nya stadsområdet Tan Tay Do i Dan Phuong-distriktet, sa: "Mina två vänner och jag hyrde butikshuset för att sälja snabbmat, kaffe... Ursprungligen hyrde vi det för att sälja varor för 5 miljoner VND/månad (hyrda av hyresvärden - PV). Senare, eftersom vi sålde på natten, var vi tvungna att betala ytterligare 2 miljoner VND/månad för att övernatta."

En ”servicemäklare” som specialiserat sig på att hyra ut butikslokaler här sa: Hyresgästerna är huvudsakligen arbetare från provinsen, de hyr ut till billiga priser för att öppna frukostbutiker, sälja grönsaker, ölbarer… hyran är inte bindande, det finns inget behov av att sätta in mycket pengar, när ägaren tar emot den måste den återlämnas.

Det faktum att små handlare har koncentrerat sig på att hyra butikslokaler för att organisera sina affärer har förvandlat den här platsen till en spontan loppmarknad. En boende i HHA-hyreshuset i Tan Tay Do-området sa: Att köpa och sälja är bekvämt, men varje morgon och på helgerna är det många köpare och säljare, många fordon kör in och ut ur stadsområdet, vilket potentiellt kan orsaka trafiksäkerhetsproblem. För att inte tala om butikerna som sprider avloppsvatten, sopor... väldigt smutsigt.

Reportrar gick ut på fältet i vissa stadsområden i distrikten Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Hoang Mai... och fann att situationen med villor och butikshus som hyrs ut av ägarna... dök upp överallt, varje plats har olika egenskaper och olika hyrespriser. Men alla har det gemensamt att de bidrar till att göra utseendet på ett civiliserat och modernt stadsområde mer sjabbigt.

I provinserna och städerna Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… är situationen inte särskilt optimistisk. Även om det finns färre hyresgäster och priserna är lägre är det fortfarande mycket stökigt. Samtidigt är de övergivna husen igenvuxna med gräs och visar tecken på förfall.

Många "nej" i miljonvillor

I rollen som en person som hyrde en villa för att tillfälligt bo där, leddes vi av Ms. Nguyen Thi Bich på en rundtur i Nam An Khanh-stadsområdet, Hoai Duc-distriktet, Hanoi City. Här såg vi några villor och butikshus med människor som bodde där. Även om villans exteriör ännu inte var färdigställd, var dörrarna tillfälligt installerade med plastpaneler, vissa dörrar var gjorda av tunna korrugerade plåtar... inuti hängde kläder slumpmässigt, sovplatserna var tillfälligt gjorda av träplankor av arbetare, på vissa ställen spreds mattor direkt på betonggolvet, köket var tillfälligt uppställt och mer specifikt fanns det ingen ordentlig toalett här.

Fru Bich frågade: "Hur många personer planerar ni att hyra ut villan till? Om det är många personer bör ni hyra hela villan. Ytan är från 200 till 300 m2, priset är bara cirka 6–8 miljoner VND/månad. Ni kan hyra ut så många ni vill. Om ni godkänner det, säg till så att jag kan ringa ägaren."

De flesta arbetarna kommer från Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... de bor i villor, butikshus, på dagen arbetar de som vaktmästare, byggnadsarbetare, mekaniker... på natten samlas de i miljonvillor men "saknar" allt: ingen elektricitet, inget rent vatten, toaletterna fungerar inte...

anh-4(1).jpg — *Tillfälligt liv i en frilansande arbetares miljonvilla - Foto av Ngoc Vu*

Le Khac Nam (från Thanh Hoa) bor för närvarande tillfälligt i en villa i Hoang Mai-distriktet. Han sa: "Jag hoppade av skolan i nionde klass och följde min granne hit för att arbeta som byggnadsarbetare. Nu är jag byggnadsarbetare. Om det inte vore för allas stöd och vägledning vet jag inte var jag skulle vara nu."

Nuförtiden har studenter sommarlov, många barn tas till Hanoi av sina föräldrar, och för första gången får de bo i en miljonvilla med sina föräldrar. Fru Le Thi Hai (från Nghe An) sa: Mitt barn har sommarlov, och hon sa att hon saknar sina föräldrar, så jag kom tillbaka för att ta henne hit för att leka. Det finns ingen luftkonditionering, och vissa dagar är det så varmt att jag inte kan sova förrän sent på kvällen. Jag tycker synd om mitt barn, men jag har inget val. Jag planerar att låta henne stanna i 1-2 veckor och sedan ta henne tillbaka till hennes hemstad för att bo hos sina morföräldrar.

Fru Hoang Thi Sy – huvudkocken som lagar mat åt fler än 30 anställda – sa: ”Nuförtiden är internatet mycket gladare. Det finns fem barn som hämtas av sina föräldrar för att leka. Under dagen lagar jag mat och tar även på mig rollen som barnflicka. Det fina är att var och en av dem kommer från olika hemorter, men de leker tillsammans väldigt enat och ger efter för varandra.”

I vissa stadsområden i Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... här bor låginkomsttagare tillfälligt i villor,

Butikslokaler finns fortfarande kvar, men inte många. När vi kontaktade dem som reportrar vägrade de att svara eller bad i vissa fall aktivt att inte lämna ut information, att inte ta bilder ... av den anledningen att de var rädda att hyresvärden eller investeraren inte skulle fortsätta att hyra ut dem.

(Obs: Namnen på karaktärerna i den här artikeln har ändrats för att skydda integriteten).

Lektion 4: Att fullända institutioner, att få exklusiva fastigheter att nå sitt verkliga värde
Fastighetsprojektutvecklare och investerare måste offra små, kortsiktiga fördelar för långsiktiga fördelar, proaktivt omstrukturera verksamheter, fokusera på kärnprojekt, minska skuldsättningen, kontrollera företagsobligationer väl och begränsa ett överdrivet beroende av kreditinstitut. När det gäller förvaltningsorgan måste staten snart färdigställa ett transparent rättssystem från central till lokal nivå och tydligt dela upp förvaltningsbefogenheterna, för att undvika överlappning och brist på sammanhållning som i dagsläget.

Offra små fördelar

För företag prioriteras alltid fördelar, och att offra kortsiktiga fördelar för övergripande, långsiktiga fördelar är verkligen ett extremt svårt val. Men för ett företag som specialiserar sig på exklusiva fastigheter är det nödvändigt att ha mod, vision och en viss förståelse för att möta behovet av att offra olönsamma projekt eller projekt med låg lönsamhet, samtidigt som man omstrukturerar verksamheten, minskar skuldsättningen, fokuserar på huvudverksamheten, kärnprojekten... det är ett klokt beslut.

Herr Dinh Van Nghi - styrelseordförande - generaldirektör för VinaPol Joint Stock Company - en enhet med många års erfarenhet av att utveckla fastighetsprojekt, delade öppet: Fastighetsföretag bör utnyttja denna tid för att se tillbaka på sig själva, omstrukturera företaget, minska skulder, minska beroendet av kreditinstitut, djärvt avbryta högriskprojekt, inte investera splittrat och fragmenterat. Undvik att jaga kvantitet och förhastad utveckling, för när man väl stöter på svårigheter är det för sent att vända om.

För "gudar" är det, förutom att ha pengar, nödvändigt att noggrant studera de juridiska aspekterna av det fastighetsprojekt som man avser att investera i eller köpa för långsiktigt boende. Detta är inte svårt men kräver att investerare noga överväger det, för att undvika att "vänta tills kon är förlorad med att bygga ladugården". Faktum är att det för närvarande finns många exklusiva fastighetsprojekt som, trots att de har byggts, även för att kunderna ska kunna flytta in, inte har slutförts, och infrastrukturen är inte synkroniserad. Detta leder till situationer där villor och butikshus har ägare men ingen bor där, lämnas övergivna, igenvuxna med gräs, vilket orsakar slöseri med resurser.

Inhemska fastighetsföretag måste dra åt svångremmen, minska skulder, minska beroendet av kreditinstitut och djärvt skära ner på högriskprojekt, och inte investera splittrat och fragmenterat - Illustrativt foto.

Kommuner bör också noggrant välja välrenommerade investerare med stark finansiell potential, inte följa trender, undvika tankesättet att utveckla exklusiva fastigheter urskillningslöst, bristande planering och orientering. Detta är ett felaktigt tankesätt som kan leda till många konsekvenser senare. Dessutom behöver kommuner stärka inspektion och tillsyn, vara ärliga mot investerare som bryter mot regler, försena framsteg och till och med återkalla projekt, undvika att projekt överges, vilket orsakar slöseri med resurser samtidigt som staten förlorar skatte- och avgiftsintäkter.

Behöver statens "hand "

Faktum är att fastighetsmarknaden i allmänhet och exklusiva fastigheter i synnerhet länge har varit "lös" vad gäller priser, medan skatter och avgifter för denna sektor fortfarande är låga och inte i proportion till takten i marknadens utveckling, vilket leder till skenande spekulation och prisinflation, vilket gör det svårt för personer med verkliga bostadsbehov att få tillgång. För att inte tala om skillnaden i fastighetspriser mellan stad och landsbygd, även i storstäder som Hanoi, Hai Phong, Ho Chi Minh-staden, etc., finns det tydliga skillnader. Därför anser många fastighetsexperter att staten behöver delta direkt i regleringen av fastighetsmarknaden, eftersom staten för närvarande har tillräckligt med juridiska verktyg för att kontrollera detta.

Enligt många experter blockeras den exklusiva fastighetsmarknaden, vilket leder till en obalans i utbud och efterfrågan, vilket i sin tur minskar tillväxttakten för många andra branscher. Därför är det nödvändigt att omedelbart häva blockeringen på fastighetsmarknaden och därigenom öka pengaflödet från inhemska och utländska länder till fastigheter, och köp, försäljning, sammanslagningar av företag och fastighetsprojekt kommer att ske enligt marknadens regler... och därigenom bidra till att främja ekonomisk tillväxt och skapa en spridningseffekt för alla andra branscher att utveckla.

"
I centralkommitténs resolution 18-NQ/TW av den 16 juni 2022 påpekades: "Att fortsätta att förnya och förbättra institutioner och politik, förbättra effektiviteten och ändamålsenligheten i markförvaltning och -användning, skapa momentum för att omvandla vårt land till ett höginkomstland för utvecklade länder", vilket förväntas ha en stark inverkan på många aspekter av den vietnamesiska fastighetsmarknaden under den kommande tiden.

Å andra sidan, även om de administrativa förfarandena för företag att genomföra markprojekt har lösts, är de fortfarande intrasslade och utdragna.

Denna onda cirkel upprepar sig om och om igen, från projekt till projekt, från företag till företag, år efter år... det är därför talesättet "rädsla för att inte ha tillräcklig rättslig grund", eller "vänta på instruktioner från överordnade", vilket gör att investeringsprojekt fastnar, inte kan genomföras och att sociala resurser inte används effektivt.

Angående investeringskapitalstöd sa ett företag som specialiserat sig på utveckling av fastighetsprojekt (namnet anges inte): "För närvarande gör kreditinstitut ett mycket bra jobb med att skjuta upp och förlänga skulder för företag: Regeringen har gett direktiv om att 'lossa' kreditutrymmet för fastigheter, men enligt min mening bör det åtföljas av att obligationer för företag öppnas upp. För närvarande är det mycket svårt för oss att få tillgång till banklån. Rädslomentaliteten har spridit sig överallt och riskerar att förvandlas till en 'samhällssjukdom'."

Många fastighetsexperter anser att staten behöver delta direkt i regleringen av fastighetsmarknaden, eftersom staten för närvarande har tillräckligt med rättsliga verktyg för att kontrollera detta.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[annons_2]
Källa