Marklagen från 2024, som trädde i kraft den 1 augusti 2024 och ersatte marklagen från 2013, förväntades ge ett institutionellt lyft för fastighetsmarknaden och resursförvaltningen. Efter nästan två års implementering kommer lagen dock att ändras igen i år med många större förändringar.
"Föråldrad" redan före introduktionen.
Enligt experter är en ändring av marklagen ett brådskande behov eftersom lagen, trots att den nyligen trätt i kraft, inte längre är lämplig för det nya sammanhanget, särskilt med tanke på att hela landet från och med den 1 juli 2025 kommer att implementera en tvådelad lokal styrningsmodell, inklusive provins- och kommun-/distriktsnivå, medan den nuvarande marklagen fortfarande föreskriver ett system för markanvändningsplanering och förvaltning på tre nivåer: nationell, provinsiell och distriktsnivå.
Denna oförenlighet har lett till många brister, vilket orsakar överlappningar och bristande synkronisering med andra sektorer efter att distriktsnivån avskaffades.
Nationalförsamlingen kommer att göra en omfattande ändring av marklagen vid sitt årsskifte efter nästan två års tillämpning. (Illustrativ bild)
Herr Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, förklarade att marklagen vanligtvis har en ändringscykel på cirka 10 år. Sammanhanget 2024-2026 presenterar dock tre viktiga variabler som kräver att lagen justeras tidigare.
Detta hänvisar till övergången i den lokala förvaltningsstrukturen till en tvådelad modell, vilket eliminerar distrikts-/länsnivån. Marklagen från 2024 utformar dock fortfarande markanvändningsplaner på tre nivåer: nationell, provinsiell och distriktsnivå. Denna obalans på administrativ nivå lämnar många förfaranden utan en plats att utföra, vilket orsakar flaskhalsar i många processer.
Dessutom kräver behovet av att institutionalisera de centrala resolutionerna 18 och 69 om markförvaltning ytterligare förtydliganden av markfinansieringsmekanismer, särskilt värdering och ersättning.
Slutligen ökar pressen att röja mark för viktiga infrastrukturprojekt. Utan en transparent och specifik mekanism kommer framstegen att fortsätta vara långsamma.
Herr Chau betonade också att den största flaskhalsen fortfarande är kompensationspriset: ” Statens nuvarande markprislista som används för att beräkna skatter och markhyra är rimlig. Men när mark återvinns vill folk att kompensationen ska ligga nära marknadspriset.”
Lösningen ligger inte i att välja den ena extremen framför den andra, utan i att bygga en oberoende ersättningsvärderingsmekanism med tydlig metod, digitaliserad och verifierad transaktionsdata och ett värderingsråd som inkluderar representanter för folket. Målet är att skapa konsensus, begränsa utdragna tvister och säkerställa finanspolitisk disciplin för lokalsamhället .
Samtidigt förklarade jordbruks- och miljöministeriet att, förutom att vara oförenliga med den tvådelade lokala förvaltningsmodellen, är markanvändningsplanering och sektorsplanering som involverar markanvändning också inkonsekventa och inte synkroniserade.
Dessutom ingår offentliga investeringsprojekt eller viktiga projekt av brådskande och specifik karaktär, som tjänar politiska och utrikespolitiska mål, ännu inte i eller ligger inte i linje med planeringen.
Nuvarande metoder för markvärdering är fortfarande komplexa och starkt beroende av oberoende konsulter, medan statliga myndigheter både ansvarar för värderingen och bär det juridiska ansvaret.
Herr Pham Van Hoa (parlamentsledamot som representerar Dong Thap-provinsen)
De ovannämnda viktiga projekten saknar också regler om markförvärv, till exempel projekt som betjänar Asia-Pacific Economic Cooperation (APEC) Forum eller projekt i frihandelszoner och internationella finanscentra. Nuvarande lagar saknar också regler om markförvärv när investerare inte kan nå en överenskommelse om det återstående området (småskaligt), vilket leder till att projekt stannar upp, slösar resurser och försenar investeringsframsteg.
Marklagen från 2024 tillät områden med befintlig stadsplanering och landsbygdsplanering att hantera markanvändningen utan separata markanvändningsplaner, och istället använda dessa befintliga planer för förvaltning. I verkligheten är dock täckningsgraden för stadsplanering och landsbygdsplanering fortfarande låg. På många platser täcker planeringen inte hela den administrativa gränsen, vilket innebär att även med befintliga planer måste orter fortfarande skapa ytterligare markanvändningsplaner, vilket leder till överlappningar och slöseri.
För närvarande sker marktilldelning och uthyrning huvudsakligen genom auktioner av markanvändningsrättigheter eller anbudsförfaranden för att välja ut investerare. Denna process är dock beroende av förfarandena och bestämmelserna i lagen om auktioner och budgivning, så det kräver mycket förberedelsetid.
Samtidigt är det i många fall fortfarande svårt att välja investerare med tillräcklig kapacitet, vilket leder till att projektframsteg försenas, mark tas i bruk långsamt och att investeringsattraktionen påverkas.
Att ta bort en rad flaskhalsar som orsakar allmän upprördhet.
Representanten Pham Van Hoa (Dong Thap) noterade att även om marklagen har genomgått många förändringar och bidragit avsevärt till den socioekonomiska utvecklingen, finns det i verkligheten fortfarande många hinder, särskilt på lokal nivå, där genomförandet är direkt organiserat.
Herr Hoa uppgav särskilt att hinder relaterade till markvärdering, markförvärv och ersättning ofta leder till framställningar och oenigheter bland allmänheten.
"Den nuvarande metoden för markvärdering är fortfarande komplex och starkt beroende av oberoende konsulter, medan statliga myndigheter både ansvarar för värderingen och har det juridiska ansvaret."
"För industrimark eller mark för produktion och verksamhet utgör markavgifter endast en liten andel av den totala investeringen, men företag kan förlora 6 till 12 månader på att bara vänta på att priset ska fastställas. Denna väntetid ökar alternativkostnaderna, medan skillnaden i värde mellan olika värderingsalternativ ofta är obetydlig", sa Hoa.
Enligt representanten Hoa är hindren inte bara tekniska utan även i implementeringsprocessen. Den årliga markprislistan är uppbyggd för att noggrant återspegla marknadspriserna enligt lag, men när den tillämpas på ersättning tror folk att den fortfarande är lägre än det faktiska transaktionspriset.
Omvänt, om endast fria marknadspriser används, blir budgeten svår att balansera och klagomål om transparens kommer sannolikt att uppstå. Skillnaden mellan den officiella prislistan och marknadspriserna skapar ett dilemma för både regeringen och de vars mark exproprieras.
Dessutom kvarstår många bestämmelser i de nya lagarna och förordningarna på nivån av allmänna principer. Till exempel är förordningen som tillåter markindelning och omvandling av markanvändningsändamål utan att kräva en vägfasad, så länge det finns en laglig tillfartsväg, en korrekt policy och överensstämmer med urbaniseringens verklighet. Men vad utgör en laglig tillfartsväg, vad är den minsta bredden och hur fastställs den? Lagen har ännu inte specificerat dessa detaljer. Som ett resultat har många orter valt det säkrare alternativet att tillfälligt avbryta handläggningen av ansökningar.
Den nuvarande situationen med endast ramdokument leder till att dokument väntar på ytterligare åtgärder. Lokala myndigheter är förvirrade, medborgare och företag måste göra flera resor och informella kostnader ökar.
Herr Hoa nämnde exemplet med policyn som minskar markanvändningsavgifter med 70 % för vissa grupper. Även om målet är humant överlappar tillämpningsvillkoren varandra, och det finns inkonsekvenser i förståelsen av vad som utgör ett hushåll, en individ eller tidpunkten för markanvändning.
Herr Hoa föreslog att man skulle gå från en rigid ledningsmentalitet till en som fokuserar på effektivitet och värdeskapande. Han föreslog också att man skulle förenkla förfarandena så mycket som möjligt, öka transparensen och särskilt betona den ökade användningen av ekonomiska verktyg istället för administrativa åtgärder.
Till exempel, istället för att försöka exakt fastställa markvärdet in i minsta detalj, är det möjligt att acceptera ett rimligt pris enligt prislistan och reglera mervärdet genom skatter, avgifter eller andra ekonomiska skyldigheter. Detta minskar belastningen på systemet samtidigt som det säkerställer att staten fortfarande får in mervärde.
Utkastet till ändringar i marklagen från jordbruks- och miljöministeriet förväntas fokusera på två huvudgrupper av innehåll.
Den första gruppen består av innehåll som uppfyller kraven för nationell utveckling i den nya eran och behovet av tvåsiffrig ekonomisk tillväxt.
Ministeriet föreslår att flera artiklar i marklagen ändras och kompletteras för att inkludera bestämmelser om mekanismer och policyer för att hantera svårigheter och hinder i genomförandet av marklagen genom kodifiering av bestämmelser i nationalförsamlingens resolutioner och regeringsdekret och resolutioner, såsom markpriser, markpristabeller, justeringskoefficienter för markpriser, markanvändningsavgifter, markarrendeavgifter, markförvärv, ersättning, stöd och vidarebosättning;
Registrering och utfärdande av markcertifikat; planering och planer för markanvändning; markanvisning, markarrende, tillstånd för omvandling av markanvändning, val av arrendeformer, markindelning, marksammanläggning; markanvändningsordningar för vissa typer av mark; markinformationssystem och tvistlösning gällande mark.
Samtidigt gjordes ändringar och tillägg i bestämmelser om markanvändningsplanering och planer på kommunnivå; rättigheter och skyldigheter för rismarkanvändare; rättigheter och skyldigheter för markanvändare som bröt mot marklagar före den 1 juli 2014; ersättning i särskilda fall; och markanvändningsordningen för vissa typer av mark.
Den andra gruppen består av regler om decentralisering, delegering av makt och avgränsning av befogenheter enligt den tvådelade lokala självstyremodellen, samt administrativ reform på markområdet.
Ministeriet föreslår att bestämmelserna om behörighet att genomföra statlig markförvaltning ändras och kompletteras för att anpassas till den tvådelade lokala förvaltningsmodellen, samt att en ny bestämmelse om behörighet att genomföra statlig markförvaltning läggs till.
Dessutom revidera och komplettera föreskrifter om administrativa förfaranden relaterade till provinsnivå och granska dem för att säkerställa konsekvens och enhetlighet inom rättssystemet med andra lagar och resolutioner.
Källa: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Kommentar (0)