Stigande räntor och förändrade investeringsstrategier för fastigheter.

Med många banker som justerar bolåneräntorna till cirka 10–14 % per år beroende på löptid, och samtidigt stramar åt utbetalningsvillkoren, går marknaden in i en tydligare konsolideringsfas. Investerare som använder hög finansiell skuldsättning börjar möta press, medan kapital tenderar att flyttas mot produkter med ett reellt investeringsvärde och potential att generera stabil avkastning.

Räntetryck

Efter en period av upprätthållande av penningpolitik för att stödja ekonomisk återhämtning har räntorna tenderat att stiga igen sedan början av 2026, tillsammans med trycket att kontrollera inflationen och reglera kreditgivningen. Mer specifikt, från april 2026, fortsatte räntorna för fastighetslån hos många kommersiella banker att vara höga, särskilt för medellång- och långfristiga bostadslån, där många lån tillämpade rörliga räntor på 11–14 % per år, vilket skapade betydande press på låntagare som använder finansiell skuldsättning.

Följaktligen har vissa banker registrerat följande räntor för fastighetslån: VietcomBank tillämpar en ränta på cirka 9,6 %/år för fast ränta under de första 6 månaderna och cirka 10,5 %/år för fast ränta under de första 12 månaderna. Efter förmånsperioden beräknas den rörliga räntan som 24-månaders sparränta plus en marginal på cirka 3,3 %, men inte lägre än 11,1 %/år. BIDV erbjuder fastighetsköpslån med räntor på cirka 9,7 %/år under de första 6 månaderna; cirka 10 %/år under de första 12 månaderna och cirka 13,5 %/år för längre paket med fast ränta.

Räntorna på fastighetslån hos många banker fortsätter att justeras uppåt. Foto: Nguyen Quang

VietinBank har justerat sin fasta ränta för fastighetslån till över 12 % per år under de första 24 månaderna, varefter en rörlig ränta gäller, men inte lägre än cirka 14 % per år. På liknande sätt erbjuder VPBank många bostadslån och fastighetsinvesteringspaket med förmånliga räntor på cirka 8–10 % per år under den inledande perioden, för att sedan fluktuera runt 12–14 % per år beroende på kreditprofil och låneperiod.

I detta sammanhang handlar fastighetsinvesteringar inte längre bara om att "köpa och vänta på prisökningar". Stigande kapitalkostnader har avsevärt minskat vinstmarginalerna för spekulativ verksamhet. Medan många investerare tidigare kunde låna upp till 60–70 % av sitt fastighetsvärde från banker för kortsiktig handel, har denna strategi nu blivit mycket mer riskfylld. Även några månader av trög marknadslikviditet kan leda till betydande räntebetalningar, vilket gör att kapitalet urholkas. Många investerare som hade hoppats på stark avkastning från förortsmarknadsboomen står nu inför långvarig kapitalstagnation i takt med att transaktionerna minskar.

En märkbar förändring är att investeringssentimentet går från snabb tillväxt till att prioritera kassaflödessäkerhet. Istället för att leta efter mark i områden som saknar tydlig infrastruktur blir många investerare mer intresserade av produkter som kan utnyttjas omedelbart, såsom hyreslägenheter, kommersiella radhus i tätbefolkade stadsområden eller industrifastigheter kopplade till faktiska produktionsbehov.

Samtidigt ändrar även fastighetsföretag sina strategier. Tidigare expanderade många företag snabbt sina markinnehav, utvecklade storskaliga projekt och förlitade sig starkt på lånat kapital. Men med stigande räntor och strikta kreditkontroller börjar ekonomisk press uppstå. Istället för att sprida ut utvecklingen tunt fokuserar många utvecklare nu på segment med god likviditet, genuin efterfrågan och stabil absorptionsförmåga.

Denna trend är särskilt tydlig i gruppen av företag som utvecklar prisvärda bostäder, sociala bostäder eller projekt med långsiktig driftspotential. Detta beror på att regeringen för närvarande upprätthåller förmånliga kreditprogram för sociala bostäder med betydligt lägre räntor än det allmänna marknadsgenomsnittet, där vissa program tillämpar räntor på cirka 4,6–5,4 % per år.

Experter tror att den nuvarande marknaden går in i en "reningsfas", och de med stark finansiell kapacitet, sund riskhantering och projektutveckling baserad på verkliga behov kommer att ha en större fördel. Omvänt kan företag som förlitar sig för mycket på lånat kapital eller genomför ineffektiva projekt möta betydande press för omstrukturering.

Möjligheter för långsiktiga investerare

Enligt Dr. Tran Xuan Luong (biträdande chef för Vietnams fastighetsmarknadsforskningsinstitut) börjar investerare också ändra sin uppfattning om fastighetsvärdet när räntorna stiger. Tidigare var den mest nämnda faktorn prisökningsmarginalen, men nu blir faktisk exploateringseffektivitet, intäktsgenereringskapacitet och långsiktig operativ potential allt viktigare kriterier. Men samtidigt som stigande räntor skapar kortsiktigt tryck, bidrar de också till en sundare marknadsutveckling. När spekulativa kapitalflöden minskar kommer marknaden att ha möjlighet att återgå till verkligt värde och efterfrågan.

”Trots att man står inför många utmaningar på marknaden är fastigheter fortfarande en viktig långsiktig tillgångsklass, särskilt i stora städer med hög urbaniseringsgrad. Problemet ligger i att investerare behöver ändra sitt tankesätt. Istället för att söka snabba vinster på några månader är en mer lämplig strategi nu att välja tillgångar som är motståndskraftiga mot ekonomiska fluktuationer, genererar stabila kassaflöden och har potential att öka i värde baserat på infrastruktur, befolkning och faktiska användningsbehov”, analyserade Dr. Tran Xuan Luong.

Experter tror att trots stigande räntor finns det fortfarande många möjligheter för långsiktiga fastighetsinvesterare med stark finansiell kapacitet. Foto: Doan Thanh

Dessutom anser Dr. Tran Xuan Luong att investerare, i ett läge med höga räntor och en marknad som går in i en stark konsolideringsfas, måste ändra sitt tankesätt från att "spekulera i trender" till att investera baserat på verkligt värde och förmågan att generera stabila kassaflöden, samtidigt som de tvingas noggrant överväga långsiktiga finansiella påfrestningar.

Investerare bör också prioritera fastigheter som uppfyller verkliga bostadsbehov, har fullständig juridisk dokumentation, tydlig infrastruktur och omedelbar utvecklingspotential, eftersom dessa anses vara mer motståndskraftiga tillgångar på en mycket differentierad marknad. I synnerhet är detta också en lämplig tidpunkt att omstrukturera portföljer och prioritera långsiktiga strategier framför kortsiktig spekulation. Fastigheter som tillgodoser verkliga bostadsbehov, är belägna i områden med integrerad infrastruktur eller har stabil kommersiell potential kommer sannolikt att behålla sitt värde bättre i den nya marknadscykeln.

"Perioden 2026–2027 kommer att vara en tid då marknaden skiftar från snabb tillväxt till mer selektiv utveckling, där kapital tenderar att fokusera på produkter med praktiskt användningsvärde istället för att jaga kortsiktiga förväntningar på prisökningar", kommenterade Dr. Tran Xuan Luong.

Källa: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html