เสนอให้บังคับใช้การเวนคืนที่ดิน หากประชาชนเห็นด้วยเกินร้อยละ 70
จากสถิติพบว่ามีผู้แสดงความคิดเห็นมากกว่า 12 ล้านคนจากหน่วยงาน องค์กร และบุคคลทั่วไปเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) การรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ถือเป็นกิจกรรม ทางการเมือง และสังคมที่ครอบคลุมกว้างขวาง ดึงดูดความสนใจจากประชาชนหลายกลุ่ม ทั้งปัญญาชน ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กร และธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจในเวียดนาม
หนึ่งในประเด็นที่ประชาชนให้ความสนใจเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมาคือนโยบายเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดิน ในความเป็นจริงแล้ว ยังไม่มีโครงการขนาดใหญ่ที่ภาคธุรกิจสามารถเจรจากับประชาชนได้แม้แต่โครงการเดียว นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ประสิทธิภาพการใช้ที่ดินได้รับผลกระทบ รัฐยังคงต้องจัดหาและปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และการคำนวณส่วนต่างค่าเช่าที่ดินจึงเป็นเรื่องยากมาก
นโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน ถือเป็นที่สนใจของสาธารณชนเป็นพิเศษ
ในความเป็นจริง วิสาหกิจที่ดำเนินโครงการพัฒนาเมืองโดยสอดคล้องกับประชาชนมักประสบปัญหาและอุปสรรคบางประการ ดังนั้น ในการประชุมเชิงปฏิบัติการแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) เมื่อวันที่ 8 มีนาคม ซึ่งจัดโดยหอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ร่วมกับ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า มีวิสาหกิจหลายโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการมา 8 ปีแล้ว เนื่องจากปัญหาการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนพืชผล
นายเหงียน ก๊วก เฮียป กล่าวว่า เมื่อที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินสำหรับธุรกิจได้รับคืน จำเป็นต้องได้รับการชดเชยอย่างเหมาะสมตามแผนการชดเชยที่รัฐบาลกำหนดขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนจะไม่ได้รับผลกระทบ อย่างไรก็ตาม นายเฮียปเน้นย้ำว่า "แต่มีประเด็นหนึ่งที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน นั่นคือ ราคาค่าชดเชยต้องเป็นไปตามแผนการชดเชยที่ได้รับอนุมัติ ไม่สามารถดำเนินการด้วยวิธีการเจรจาต่อรองระหว่างครัวเรือนและนักลงทุนเองได้"
คุณเหงียน ถิ งา ประธาน กลุ่ม BRG เสนอว่า “เมื่อได้ข้อตกลงกับประชาชนส่วนใหญ่แล้ว นักลงทุนจะต้องร้องขอให้หน่วยงานรัฐคืนที่ดินและบังคับใช้ หากครัวเรือนที่เหลือไม่เห็นด้วยเพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองที่ดินและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ หากมีผู้ไม่เห็นด้วยเพียง 1% การดำเนินโครงการก็จะเป็นเรื่องยาก กฎหมายอาจอนุญาตให้ดำเนินโครงการได้เพียงบางส่วน แต่โครงการนี้ครอบคลุมทั้งหมด”
เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Vu Vinh Phu กล่าวว่าเพื่อให้การกู้คืนที่ดินเป็นไปอย่างสะดวก รัฐจำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงมากในการสร้างช่องทางทางกฎหมาย ซึ่งหน่วยงาน ประชาชน และธุรกิจที่เกี่ยวข้องสามารถนำไปปฏิบัติได้
ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจรายนี้ยังสนับสนุนมุมมองว่าหากมีช่องทางทางกฎหมาย เมื่อบริษัทที่ดำเนินโครงการได้บรรลุข้อตกลงกับประชาชนมากกว่าร้อยละ 70 หน่วยงานของรัฐจะดำเนินการเรียกคืนที่ดินและบังคับใช้กฎหมายหากครัวเรือนที่เหลือปฏิเสธที่จะส่งมอบที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงกรณีที่โครงการถูกยืดเยื้อจนก่อให้เกิดความเสียหายแก่บริษัท ขณะเดียวกันก็ไม่ส่งเสริมประสิทธิผลของที่ดินทันที
นักเศรษฐศาสตร์ หวู่ วินห์ ฟู
ค่าเช่าที่แตกต่างกันคิดอย่างไร?
กล่าวได้ว่าในอดีต การที่รัฐเข้าครอบครองที่ดินและแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน รวมถึงการคำนวณส่วนต่างค่าเช่าที่ดินนั้นเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากต้องมีการกำหนดราคาที่ดิน ในขณะที่หลายฝ่ายมองว่ารัฐเข้าครอบครองที่ดินจากประชาชนในราคาที่ "ถูก" แล้วส่งมอบให้ภาคธุรกิจนำไปลงทุนขายผลผลิตในราคาสูงเพื่อแสวงหากำไร จริงหรือ?
ตัวแทนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งระบุว่า ค่าชดเชยที่ดินส่วนใหญ่มาจากรัฐ แต่ในความเป็นจริงแล้ว บริษัทจะจ่ายล่วงหน้าและหักออกจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินในภายหลัง แม้ว่าจะได้มาในราคา 1 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ก็ไม่สามารถขายได้ทันทีในราคาหลายเท่าของราคาที่ดิน
ในขณะเดียวกัน นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินที่จ่ายให้รัฐแล้ว ธุรกิจต่างๆ ยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การขายผ่านพื้นที่ ส่วนลดของตัวแทนจำหน่าย การชำระดอกเบี้ย ฯลฯ อีกด้วย
ทนายความ Nguyen Hoai Nam ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Bamboo Star Law Firm LLC พูดคุยกับเรา โดยวิเคราะห์การจัดซื้อที่ดินของรัฐเพื่อวัตถุประสงค์ในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงการก่อสร้างเขตเมืองแห่งใหม่
ทนายความเหงียน ฮ่วย นาม กล่าวว่า พื้นที่เมืองใหม่ที่นายกรัฐมนตรีอนุมัติและตัดสินใจลงทุนซึ่งจำเป็นต้องมีการจัดซื้อที่ดิน หรือโครงการก่อสร้างพื้นที่เมืองใหม่ที่สภาประชาชนจังหวัดอนุมัติซึ่งจำเป็นต้องมีการจัดซื้อที่ดิน นั้นเป็นกรณีที่รัฐเข้าซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 62 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556
“เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ จะมีความแตกต่างระหว่างจำนวนเงินที่รัฐชดเชยให้กับผู้ที่ถูกทวงคืนที่ดินกับจำนวนเงินที่รัฐรวบรวมผ่านการจัดสรรที่ดินให้กับวิสาหกิจที่เป็นนักลงทุนโครงการ” ทนายความนามเน้นย้ำ
ตามที่ทนายความเหงียน ฮ่วย นาม กล่าว ประชาชนที่มีที่ดินคืนมาและตรงตามเงื่อนไขที่ระบุในมาตรา 75 จะได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐคืนที่ดินไปเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ
เขตเมืองน้ำทังลอง (เขตเมืองจิปุตรา) ภาพ: อินเทอร์เน็ต
ทนายความเหงียน ฮว่าย นาม อ้างถึงโครงการเขตเมืองนามทังลอง (เขตเมืองจีปุตรา) ในเขตเตยโฮ กรุงฮานอย ว่า การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินนั้นได้ดำเนินการตามมติหมายเลข 10/2017/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ดังนั้น มาตรา 5 จึงกำหนดหลักการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินไว้ว่า เมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน หากผู้ใช้ที่ดินมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขการชดเชยตามมาตรา 75 แห่งกฎหมายที่ดิน จะได้รับเงินชดเชยตามราคาที่ดินเฉพาะของประเภทที่ดินทวงคืนที่คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยกำหนดไว้ ในกรณีเงื่อนไขกองทุนที่ดิน จะพิจารณาการชดเชยโดยการจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานเช่นเดียวกับประเภทที่ดินทวงคืน ตามตารางหมายเลข 1 ที่ออกตามมติหมายเลข 30/2019 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ราคาที่ดินเกษตรกรรมสำหรับปลูกข้าวและปลูกพืชผลประจำปีในเขตอำเภอเตยโหคือ 252,000 ดองต่อตารางเมตร
สำหรับนักลงทุน หลังจากดำเนินการจัดหาที่ดิน จ่ายค่าชดเชย และเคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้ว รัฐจะจัดสรรและให้เช่าที่ดินแก่นักลงทุนโครงการ ณ เวลานั้น รัฐจะคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับการเช่าและการจัดสรรที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องของการใช้ที่ดินแต่ละประเภทใหม่ในนโยบายการวางแผนและการลงทุนของโครงการที่ได้รับอนุมัติ ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 45/2014/ND-CP ว่าด้วยการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและแนวทางปฏิบัติในการดำเนินการ
“ความแตกต่างจะเกิดขึ้นเมื่อจำนวนเงินชดเชยและการสนับสนุนที่รัฐให้แก่ประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รัฐเรียกเก็บจากวิสาหกิจผ่านการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินอย่างมาก เรื่องนี้เห็นได้ชัดเจนเช่นกัน เนื่องจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเมื่อรัฐได้รับคืนจากประชาชนและเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุนนั้นแตกต่างกัน และทำเลที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานก็ขึ้นอยู่กับการวางผังเมืองโดยรวม” ทนายความเหงียน ฮวย นาม กล่าว พร้อมเสริมว่าส่วนต่างในการคำนวณจะรวมอยู่ในงบประมาณแผ่นดิน
เจีย พัท
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)