หารือเกี่ยวกับนโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน

เสนอให้บังคับใช้การเวนคืนที่ดิน หากประชาชนเห็นด้วยเกินร้อยละ 70

จากสถิติพบว่ามีผู้แสดงความคิดเห็นมากกว่า 12 ล้านคนจากหน่วยงาน องค์กร และบุคคลทั่วไปเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) การรับฟังความคิดเห็นสาธารณะเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ถือเป็นกิจกรรม ทางการเมือง และสังคมที่ครอบคลุมกว้างขวาง ดึงดูดความสนใจจากประชาชนหลายกลุ่ม ทั้งปัญญาชน ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กร และธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจในเวียดนาม

หนึ่งในประเด็นที่ประชาชนให้ความสนใจเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมาคือนโยบายการเวนคืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องการเวนคืนที่ดิน ในความเป็นจริงแล้ว ยังไม่มีโครงการขนาดใหญ่ที่ผู้ประกอบการสามารถเจรจากับประชาชนได้แม้แต่โครงการเดียว นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ประสิทธิภาพการใช้ที่ดินได้รับผลกระทบ รัฐยังคงต้องเวนคืนที่ดินและปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และการคำนวณส่วนต่างค่าเช่าที่ดินจึงเป็นเรื่องยากมาก

นโยบายการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน ถือเป็นที่สนใจของสาธารณชนเป็นพิเศษ

ในความเป็นจริง วิสาหกิจที่ดำเนินโครงการพัฒนาเมืองโดยสอดคล้องกับประชาชนมักประสบปัญหาและอุปสรรคบางประการ ดังนั้น ในการประชุมเชิงปฏิบัติการร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ซึ่งจัดโดยหอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ร่วมกับ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เมื่อวันที่ 8 มีนาคม นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า มีโครงการของวิสาหกิจหลายโครงการที่ไม่ได้ดำเนินการมาเป็นเวลา 8 ปี เนื่องจากปัญหาการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย และการสนับสนุนพืชผล

นายเหงียน ก๊วก เเฮียป กล่าวว่า เมื่อที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินสำหรับธุรกิจบริการได้รับคืนแล้ว จะต้องได้รับการชดเชยอย่างเหมาะสมตามแผนการชดเชยที่รัฐบาลกำหนดขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนจะไม่ได้รับผลกระทบ อย่างไรก็ตาม นายเฮียปเน้นย้ำว่า "แต่มีประเด็นหนึ่งที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน นั่นคือ ราคาค่าชดเชยต้องเป็นไปตามแผนการชดเชยที่ได้รับอนุมัติ ไม่สามารถดำเนินการด้วยวิธีการเจรจาต่อรองระหว่างครัวเรือนและนักลงทุนเองได้"

คุณเหงียน ถิ งา ประธาน กลุ่ม BRG เสนอว่า “เมื่อบรรลุข้อตกลงกับประชาชนส่วนใหญ่แล้ว หน่วยงานของรัฐกำหนดให้นักลงทุนต้องคืนที่ดินและบังคับใช้ หากครัวเรือนที่เหลือไม่เห็นด้วย เพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองที่ดินและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ หากมีเพียง 1% เท่านั้นที่ไม่เห็นด้วย การดำเนินโครงการก็จะเป็นเรื่องยาก กฎหมายอาจอนุญาตให้ดำเนินโครงการได้เพียงบางส่วน แต่โครงการนี้ครอบคลุมทั้งหมด”

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Vu Vinh Phu กล่าวว่าเพื่อให้การฟื้นฟูที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น รัฐจำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่เฉพาะเจาะจงมากในการสร้างช่องทางทางกฎหมาย ซึ่งหน่วยงาน ประชาชน และธุรกิจที่เกี่ยวข้องสามารถนำไปปฏิบัติได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจรายนี้ยังสนับสนุนมุมมองว่าหากมีช่องทางทางกฎหมาย เมื่อบริษัทที่ดำเนินโครงการได้บรรลุข้อตกลงกับประชาชนมากกว่าร้อยละ 70 หน่วยงานของรัฐจะดำเนินการฟื้นฟูและบังคับใช้กฎหมายหากครัวเรือนที่เหลือปฏิเสธที่จะส่งมอบพื้นที่ เพื่อหลีกเลี่ยงกรณีที่โครงการถูกยืดเยื้อจนก่อให้เกิดความเสียหายแก่บริษัท ขณะเดียวกันก็ไม่ส่งเสริมประสิทธิภาพของที่ดินทันที

นักเศรษฐศาสตร์ หวู่ วินห์ ฟู

ค่าเช่าที่แตกต่างกันคิดอย่างไร?

กล่าวได้ว่าในระยะหลังนี้ รัฐประสบปัญหาในการทวงคืนที่ดิน การแปลงสภาพที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และการคำนวณความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน อันเนื่องมาจากการกำหนดราคาที่ดิน ในขณะที่หลายฝ่ายมองว่ารัฐทวงคืนที่ดินจากประชาชนในราคาที่ "ถูก" แล้วส่งมอบให้ภาคธุรกิจนำไปลงทุนขายผลผลิตในราคาสูงเพื่อแสวงหากำไร จริงหรือ?

ตัวแทนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งระบุว่า ค่าชดเชยที่ดินส่วนใหญ่มาจากรัฐ แต่ในความเป็นจริงแล้ว บริษัทจะจ่ายล่วงหน้าและหักออกจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินในภายหลัง แม้ว่าจะได้มาในราคา 1 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ก็ไม่สามารถขายได้ทันทีในราคาหลายเท่าของราคาที่ดิน

ในขณะเดียวกัน นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินที่ต้องชำระให้รัฐแล้ว ธุรกิจต่างๆ ยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การขายผ่านพื้นที่ ส่วนลดของตัวแทนจำหน่าย การชำระดอกเบี้ย ฯลฯ อีกด้วย

ทนายความ Nguyen Hoai Nam ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย Bamboo Star Law Firm LLC พูดคุยกับเรา โดยวิเคราะห์ประเด็นที่รัฐบาลเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อวัตถุประสงค์ในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงการก่อสร้างเขตเมืองใหม่

นายเหงียน ฮ่วย นัม ทนายความ กล่าวว่า เขตเมืองใหม่ที่นายกรัฐมนตรีอนุมัติ การตัดสินใจลงทุนที่ต้องมีการเวนคืนที่ดิน หรือโครงการก่อสร้างเขตเมืองใหม่ที่สภาประชาชนจังหวัดอนุมัติซึ่งต้องมีการเวนคืนที่ดิน ล้วนเป็นกรณีที่รัฐเข้าซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 62 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

“เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ จะมีความแตกต่างระหว่างจำนวนเงินที่รัฐชดเชยให้กับผู้ที่ถูกทวงคืนที่ดินกับจำนวนเงินที่รัฐเรียกเก็บผ่านการจัดสรรที่ดินให้กับวิสาหกิจที่เป็นผู้ลงทุนโครงการ” ทนายความนามเน้นย้ำ

ตามที่ทนายความเหงียน ฮ่วย นาม กล่าว ประชาชนที่มีที่ดินคืนมาและตรงตามเงื่อนไขที่ระบุในมาตรา 75 จะได้รับการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐคืนที่ดินไปเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

เขตเมืองน้ำทังลอง (เขตเมืองจิปุตรา) ภาพ: อินเทอร์เน็ต

ทนายความเหงียน ฮว่าย นาม อ้างถึงโครงการเขตเมืองนามทังลอง (เขตเมืองจีปุตรา) ในเขตเตยโฮ กรุงฮานอย ว่า การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินนั้นได้ดำเนินการตามมติหมายเลข 10/2017/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย ดังนั้น มาตรา 5 จึงกำหนดหลักการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินไว้ว่า เมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการชดเชยตามมาตรา 75 แห่งกฎหมายที่ดิน จะได้รับเงินชดเชยตามราคาที่ดินเฉพาะของประเภทที่ดินทวงคืนที่คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยกำหนดไว้ ในกรณีเงื่อนไขกองทุนที่ดิน จะพิจารณาการชดเชยโดยการจัดสรรที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานเช่นเดียวกับประเภทที่ดินทวงคืน ตามตารางหมายเลข 1 ที่ออกตามมติหมายเลข 30/2019 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย ราคาที่ดินเกษตรกรรมสำหรับปลูกข้าวและปลูกพืชผลประจำปีในเขตอำเภอเตยโหคือ 252,000 ดองต่อตารางเมตร

สำหรับนักลงทุน หลังจากดำเนินการจัดหาที่ดิน จ่ายค่าชดเชย และเคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้ว รัฐจะจัดสรรและให้เช่าที่ดินแก่นักลงทุนโครงการ ณ เวลานั้น รัฐจะคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับการเช่าและการจัดสรรที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องของการใช้ที่ดินแต่ละประเภทใหม่ ตามนโยบายการวางแผนและการลงทุนโครงการที่ได้รับอนุมัติตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 45/2014/ND-CP ซึ่งควบคุมการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและแนวทางปฏิบัติ

“ความแตกต่างจะเกิดขึ้นเมื่อจำนวนเงินชดเชยและการสนับสนุนที่รัฐให้แก่ประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รัฐเรียกเก็บจากวิสาหกิจผ่านการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินอย่างมาก เรื่องนี้เห็นได้ชัดเช่นกันเนื่องจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเมื่อรัฐได้รับคืนจากประชาชนและเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุนนั้นแตกต่างกัน และทำเลที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานก็ขึ้นอยู่กับการวางผังเมืองโดยรวม” ทนายความเหงียน ฮวย นาม กล่าวอย่างชัดเจนและกล่าวว่าส่วนต่างในการคำนวณจะรวมอยู่ในงบประมาณแผ่นดิน

เจีย พัท

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html