ตามวรรค 5 ของมาตรา 23 แห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย และสามารถทำสัญญาเช่าซื้อบ้าน สิ่งปลูกสร้าง หรือพื้นที่ใช้สอยภายในสิ่งปลูกสร้างได้ก็ต่อเมื่อเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินธุรกิจเป็นไปตามที่กำหนดไว้แล้ว
นอกจากข้อกำหนดเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำแล้ว มาตรา 25 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ยังกำหนดวิธีการชำระเงินสำหรับการซื้อขายหรือการเช่าซื้อบ้านตามสัญญา โดยกำหนดให้คู่สัญญาชำระเงินเป็นงวดๆ โดยงวดแรกไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญา รวมทั้งเงินมัดจำ (กฎหมายเดิมไม่ได้รวมเงินมัดจำไว้ด้วย)
การชำระเงินงวดถัดไปต้องเป็นไปตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง แต่ต้องไม่เกิน 70% ของมูลค่าสัญญา ก่อนการส่งมอบบ้าน โครงการก่อสร้าง หรือพื้นที่ใช้สอยภายในโครงการก่อสร้าง หากผู้ขายเป็นองค์กรที่มีเงินทุนจากต่างประเทศ การชำระเงินต้องไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญา หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อยังไม่ได้รับโฉนดที่ดิน จะสามารถเรียกเก็บเงินได้ไม่เกิน 95% ของมูลค่าสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อผู้ซื้อได้รับโฉนดที่ดินแล้ว
เงินมัดจำถือเป็นขั้นตอนแรกในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องทำก่อนการลงนามในสัญญา ก่อนหน้านี้ ก่อนที่จะมีกฎระเบียบเกี่ยวกับเงินมัดจำในอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์เงินมัดจำในตลาดมีความไม่แน่นอนและมีความเสี่ยงหลายประการ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายยอมรับเงินมัดจำและข้อตกลงการจองจำนวนมาก บางโครงการเสนอขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง แต่ก็ยังขอเงินมัดจำจากลูกค้าเพื่อระดมทุนเพิ่มเติม
ในความเป็นจริง โครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งได้เก็บเงินมัดจำและเงินผ่อนชำระจากลูกค้าผ่านบริษัทตัวกลางหรือจากผู้พัฒนาโครงการโดยตรง แต่ผู้พัฒนาโครงการกลับไม่ดำเนินการก่อสร้าง หรือเริ่มก่อสร้างไปเพียงครึ่งทางแล้วหยุดไป ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องรอคอยอย่างเปล่าประโยชน์
กฎระเบียบเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีจุดมุ่งหมายเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ป้องกันการเรียกเก็บเงินมัดจำจำนวนมากเกินไปซึ่งอาจนำไปสู่การฉ้อโกงและก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อ นอกจากนี้ กฎระเบียบเหล่านี้ยังมุ่งควบคุมการดำเนินงานโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เข้มงวดมากขึ้น เพื่อจำกัดการกระทำของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานะทางการเงินไม่แข็งแรง เช่น การ "เริ่มต้นจากศูนย์" หรือ "การกักตุนที่ดินและรอเวลาที่เหมาะสม"
จากมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งรู้สึกไม่สบายใจ เพราะในความเป็นจริงแล้ว ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ใช้เงินทุนของตนเองในการลงทุน พวกเขาระดมทุนจากผู้ซื้อบ้านเพื่อลงทุน... ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมลูกค้าหลายรายจึงจ่ายเงินไปแล้ว 95% ของราคาซื้อ แต่ไม่รู้ว่าจะได้รับเอกสารสิทธิ์ในทรัพย์สินเมื่อใด...
หรือที่แย่กว่านั้น ผู้พัฒนาโครงการอาจประสบปัญหา และลูกค้าไม่รู้ว่าจะได้รับบ้านเมื่อไหร่! บางกรณีผู้พัฒนาโครงการระดมทุนโดยไม่เรียกเก็บเงินมัดจำ โดยมี "การค้ำประกัน" จากธนาคาร ซึ่งหมายความว่าทั้งลูกค้าและผู้พัฒนาโครงการต่างมีส่วนร่วมในการลงทุน แบ่งปันกำไรและขาดทุน แต่สุดท้ายแล้วลูกค้ามักจะเป็นผู้รับภาระขาดทุนมากที่สุด!
เพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีอย่างค่อยเป็นค่อยไป นอกเหนือจากกฎระเบียบที่มีอยู่แล้ว ยังจำเป็นต้องมีข้อจำกัดและบทลงโทษเพิ่มเติมที่เหมาะสมกับความเป็นจริงของธุรกรรมการฝากเงินและการระดมทุน เพื่อปกป้องสิทธิอันชอบธรรมของลูกค้าและกำจัดนักลงทุนที่ไร้จริยธรรม
ดงเกีย
[โฆษณา_2]
ที่มา: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
การแสดงความคิดเห็น (0)