ปกป้องสิทธิของลูกค้า!

ตามมาตรา 23 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ค่าเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างได้เฉพาะเมื่อผู้ลงทุนได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการประกอบกิจการตามกฎหมายครบถ้วนแล้วเท่านั้น

นอกจากข้อบังคับเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำแล้ว มาตรา 25 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ยังควบคุมการชำระเงินสำหรับการซื้อ ขาย และเช่าบ้านในรูปแบบเอกสารด้วย ดังนั้น คู่สัญญาจะต้องชำระเงินหลายครั้ง และการชำระเงินครั้งแรกต้องไม่เกิน 30% ของสัญญารวมเงินมัดจำ (ข้อบังคับเดิมไม่ได้รวมเงินมัดจำ)

การชำระเงินงวดถัดไปต้องเป็นไปตามความคืบหน้าการก่อสร้าง แต่ไม่เกิน 70% ของมูลค่าสัญญา หากยังไม่ได้ส่งมอบบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง หากผู้ขายเป็นองค์กรที่ลงทุนจากต่างประเทศ จะต้องไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญา หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับหนังสือรับรองสีแดง/สีชมพู จะไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้เกิน 95% ของมูลค่าสัญญา ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อผู้ซื้อได้รับหนังสือรับรองสีชมพู

การวางเงินมัดจำถือเป็นขั้นตอนแรกของกระบวนการซื้อขาย ซึ่งดำเนินการก่อนการเซ็นสัญญา ก่อนหน้านี้ สมัยที่ยังไม่มีกฎระเบียบเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์การวางเงินมัดจำในตลาดมีความไม่แน่นอน ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงได้ นักลงทุนหลายรายยอมรับเงินมัดจำและตกลงจองซื้อด้วยเงินก้อนโต บางโครงการที่ยังไม่มีคุณสมบัติในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ก็ยังคงเปิดขายอยู่ เรียกร้องให้ลูกค้าวางเงินมัดจำเพื่อระดมทุนเพิ่มเติม

ในความเป็นจริง มีโครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการที่เก็บเงินมัดจำและเงินงวดจากลูกค้าผ่านนายหน้าหรือจากนักลงทุนโดยตรง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ได้ดำเนินโครงการ หรือดำเนินการไปครึ่งทางแล้วหยุดไป ปล่อยให้ผู้ซื้อบ้านอยู่ในภาวะรอคอย

กฎระเบียบเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำอสังหาริมทรัพย์มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อบ้าน หลีกเลี่ยงการวางเงินมัดจำมากเกินไป ซึ่งอาจนำไปสู่พฤติกรรมฉ้อโกงที่สร้างความเสียหายแก่ผู้ซื้อ กฎระเบียบนี้ยังมุ่งควบคุมการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อจำกัดสถานการณ์ "จับโจรด้วยมือเปล่า" "ยึดที่ดินรอเวลา" ของนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินอ่อนแอ...

ในมุมมองของนักลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง “กระสับกระส่าย” เพราะในความเป็นจริงแล้ว หลายปีที่ผ่านมา ธุรกิจส่วนใหญ่ “ใช้ไขมันของตัวเองทอด” พวกเขาระดมเงินทุนจากผู้ซื้อบ้านมาลงทุน... จึงมีลูกค้าจำนวนมากที่จ่ายเงินไปแล้ว 95% ของราคาซื้อบ้าน แต่ไม่รู้ว่าจะได้รับเอกสารกรรมสิทธิ์บ้านเมื่อใด...

หรือที่แย่กว่านั้น นักลงทุนก็เดือดร้อน ลูกค้าไม่รู้ว่าจะได้รับบ้านเมื่อไหร่! แม้แต่นักลงทุนก็ระดมเงินทุนโดยไม่ได้วางเงินมัดจำและมี "หลักประกัน" จากธนาคาร นั่นหมายความว่าลูกค้าและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องลงทุนร่วมกัน "เพื่อกินกำไร แบกรับความสูญเสีย" แต่ "ลิ้น" นั้นเป็นของลูกค้าเสมอ!

เพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรงขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป นอกเหนือจากกฎระเบียบปัจจุบันแล้ว ควรมีข้อจำกัดและมาตรการลงโทษที่เหมาะสมกับความเป็นจริงของธุรกรรมฝากเงินและการระดมทุนมากขึ้น เพื่อทั้งปกป้องสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าและคัดกรองนักลงทุนที่ "จับโจรด้วยมือเปล่า" ออกไป

ดงเจีย

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html