ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นกำลังเสื่อมความนิยมลง

[โฆษณา_1]

การคาดการณ์ว่าญี่ปุ่นจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยเป็นครั้งแรกในรอบ 17 ปีในฤดูใบไม้ผลิปีนี้ ส่งผลให้การลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี

นโยบายอัตราดอกเบี้ยติดลบกำลังจะสิ้นสุดลงแล้ว

กองทุนลงทุนต่างชาติได้ทยอยขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งในญี่ปุ่นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2023 บริษัท Mapletree Investments จากสิงคโปร์ขายอาคารพาณิชย์ในโอซาก้าให้กับ Edion ผู้ค้าปลีกเครื่องใช้ไฟฟ้าในราคา 54 พันล้านเยน ขณะที่บริษัทลงทุน Fortress จากสหรัฐอเมริกาขายโรงแรมรีสอร์ทในโอกินาวาให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของตนเองในราคาประมาณ 40 พันล้านเยน…

จากข้อมูลของ CBRE บริษัทด้านการลงทุนและบริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุด ในโลก การลงทุนใหม่จากบริษัทต่างชาติลดลง 80% ในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2022 ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2023 ยอดขายอสังหาริมทรัพย์โดยนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว โดยมีมูลค่าถึง 1.05 ล้านล้านเยน (7.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในขณะที่การซื้อลดลงประมาณ 20% เหลือ 830 พันล้านเยน

ตลอดทั้งปี 2023 การลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นลดลงประมาณ 30% เหลือ 1 ล้านล้านเยน (6.7 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) ในขณะที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็นประมาณ 1.37 ล้านล้านเยน ซึ่งนับเป็นปีแรกที่มียอดขายสุทธิเต็มปีนับตั้งแต่ปี 2018

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งถูกขายออกไปในราคาถูก โครงการก่อสร้างจำนวนมากในญี่ปุ่นก็หยุดชะงักลงเนื่องจากปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ภาพ: NIKKEI ASIA

การเทขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความเป็นไปได้ที่ธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) จะปรับนโยบายการเงิน นายคาซูโอะ อุเอดะ ผู้ว่าการ BOJ เพิ่งเน้นย้ำถึงความเป็นไปได้ที่ BOJ จะขึ้นอัตราดอกเบี้ยในฤดูใบไม้ผลิปีนี้ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า BOJ ใกล้จะตัดสินใจยุตินโยบายอัตราดอกเบี้ยติดลบในเดือนเมษายน 2567 แล้ว นักลงทุนกังวลว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ต้นทุนการกู้ยืมจะเพิ่มขึ้นและลดผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ขายอาคารหลังนี้ทิ้งไป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่ซบเซาก็มีส่วนทำให้เกิดการเทขายดังกล่าวเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและแนวโน้มการทำงานจากที่บ้านอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ราคาอาคารสำนักงานในสหรัฐอเมริกาและยุโรปลดลง บางคนบรรเทาความสูญเสียด้วยการขายและทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตั้งแต่เนิ่นๆ ซึ่งราคายังคงค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ

นักลงทุนต่างชาติกลุ่มเดียวกันที่เคยหนุนตลาดอาคารสำนักงานของญี่ปุ่น กำลังเริ่มขายสินทรัพย์เป็นครั้งแรก เนื่องจากราคาค่าเช่าลดลงจากอุปทานล้นตลาดและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงขึ้น นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่านักลงทุนต่างชาติจะยังคงขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นต่อไปในปี 2024

ในขณะเดียวกัน กองทุน GIC ของสิงคโปร์ได้เริ่มกระบวนการขายหุ้นส่วนใหญ่ในตึกระฟ้าชิโอโดเมะในกรุงโตเกียวเมื่อช่วงฤดูร้อนที่ผ่านมา แต่ยังไม่แน่ชัดว่าการดำเนินการดังกล่าวจะประสบความสำเร็จมากน้อยเพียงใด ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีของ GIC ในช่วงห้าปีสิ้นสุดเดือนมีนาคม 2023 อยู่ที่ 3.7% ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2016 เนื่องจากราคาอาคารสำนักงานในสหรัฐอเมริกาและยุโรปลดลงอย่างมาก GIC จึงขายอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นซึ่งมีราคาสูงกว่า เพื่อชดเชยความสูญเสียเหล่านั้น

จากข้อมูลของสมาคมหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงานเป็นหัวใจสำคัญของตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% ของพอร์ตการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่น ในขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ที่อยู่อาศัยและโรงแรมยังคงแข็งแกร่ง แต่ตลาดสำนักงานที่อ่อนแอทำให้เกิดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางราย

ปริมาณการซื้อขายอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยลดลงถึง 40% เหลือ 1.08 ล้านล้านเยน ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2012 จากข้อมูลของนิกเคอิ เอเชีย อัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานในโตเกียวแตะระดับสูงสุดในรอบ 11 ปี แม้ว่าราคาค่าเช่าจะลดลง 30% เมื่อเทียบกับสี่ปีที่แล้วก็ตาม

นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก เนื่องจากต้นทุนการกู้ยืมต่ำ ซึ่งเป็นผลมาจากนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายอย่างมากของธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในฤดูใบไม้ผลิปีนี้กำลังสร้างความกังวลให้กับตลาด จากการสำรวจของบริษัทมิตซูบิชิ ยูเอฟเจ ทรัสต์ แอนด์ แบงก์กิ้ง พบว่า ในปี 2019 นักลงทุนต่างชาติ 89% มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นในแง่ดีหรือค่อนข้างมองในแง่ดี แต่ปัจจุบันตัวเลขดังกล่าวลดลงเหลือเพียง 28%

ฮันห์ ชิ

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา