อสังหาฯจีนเริ่ม “เย็นลง” แล้ว

ผู้ซื้อบ้านรีบเร่งชำระเงินกู้ของตนให้หมดก่อนกำหนด

ข้อมูลอย่างเป็นทางการระบุว่าการผิดนัดชำระหนี้จำนองและผลกระทบต่อรายได้ในที่สุดนั้นยากที่จะรวบรวม แต่มีหลักฐานมากมายที่บ่งชี้ว่าการผิดนัดชำระหนี้จำนองได้เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากผู้กู้ได้ถอนเงินลงทุนที่น่าผิดหวังออกไปหรือระดมทุนด้วยการกู้ยืมเงินทางธุรกิจที่มีดอกเบี้ยต่ำ ตามรายงานของ Nikkei Asia

เจ้าหน้าที่ธนาคารกำลังแสดงความกังวลของตนด้วยการเปิดตัวกลยุทธ์ต่างๆ เพื่อชะลอการเร่งชำระเงินกู้และรักษาสินเชื่อจำนองไว้ในบัญชีของตน — อย่างน้อยก็อีกสักระยะหนึ่ง

“ผมไม่เคยได้ยินเรื่องการชำระคืนก่อนกำหนดในระดับนี้มาก่อนเลย มันจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อรายได้ของธนาคารอย่างแน่นอน” ติง ชวง หัวหน้า นักเศรษฐศาสตร์ ประจำจีนแผ่นดินใหญ่และเอเชียเหนือของสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด กล่าว

ผู้ซื้อบ้านชำระเงินกู้ล่วงหน้า จุดสิ้นสุดของภาวะชะลอตัวของอสังหาริมทรัพย์ในจีน ภาพที่ 1 — ธนาคารจีนกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านรายได้ครั้งใหม่ เนื่องจากผู้ซื้อบ้านจำนวนมากขึ้นชำระเงินกู้บ้านก่อนกำหนด ซึ่งทำให้ผู้ให้กู้ต้องกังวลกับรายได้ดอกเบี้ยที่คาดว่าจะสูญเสียไปหลายปี ภาพประกอบ

ผู้จัดการธนาคารไชน่า เมอร์แชนท์ส ในมณฑลเจียงซูทางตะวันออก กล่าวว่า “ยอดชำระเงินกู้บ้านก่อนกำหนดเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนหลังเทศกาลตรุษจีน” ในช่วงปลายเดือนมกราคม เขากล่าวว่าธนาคารของเขากำลังขอให้ลูกค้านัดหมายล่วงหน้าหากต้องการปรึกษาเรื่องการชำระคืนก่อนกำหนด

พนักงานธนาคารสาขาของธนาคารไชน่าคอนสตรัคชั่นแบงก์ในเมืองกว่างโจวทางตอนใต้ กล่าวว่า ธนาคารได้ปิดบริการชำระเงินล่วงหน้าสำหรับสินเชื่อโทรศัพท์มือถือแล้ว หลังจากที่มีคำขอชำระเงินดังกล่าวเพิ่มขึ้นอย่างมาก พนักงานกล่าวว่า ลูกค้าต้องรอ "หลายเดือน" เพื่อจองเวลาชำระเงินที่สาขาของธนาคาร

พนักงานบริษัท การศึกษา แห่งหนึ่งในกรุงปักกิ่ง วัย 35 ปี ซึ่งระบุตัวตนว่าชื่อจาง บอกกับ Nikkei Asia ว่าเธอต้องรอมานานกว่า 2 เดือนแล้วในการชำระหนี้จำนองจำนวนประมาณ 2 ล้านหยวน (290,000 ดอลลาร์สหรัฐ)

การชำระคืนสินเชื่อบ้านก่อนกำหนดเป็นประโยชน์ต่อธนาคารจีน เพราะช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดการขาดทุนทางเครดิต แต่ก็ส่งผลกระทบต่อแหล่งรายได้ดอกเบี้ยที่เชื่อถือได้ของผู้ให้กู้รายหนึ่งด้วยเช่นกัน

สิ้นสุดนโยบาย “ผ่อนปรน” อสังหาฯ

สินเชื่อส่วนบุคคลรวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ถึง 0.7% ที่ถูกจัดอยู่ในประเภทสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ซึ่งเป็นระดับเดียวกับก่อนเกิดการระบาด Dan Wang หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของธนาคาร Hang Seng แห่งประเทศจีน เขียนไว้ในบล็อกโพสต์ล่าสุดสำหรับ Financial Times ฉบับภาษาจีน

โดยทั่วไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในจีนจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ชั้นดี (LPR) ห้าปีเล็กน้อย อัตราดอกเบี้ย LPR ห้าปีลดลงเหลือ 4.3% จาก 4.8% ณ สิ้นปี 2562 เนื่องจากรัฐบาลจีนพยายามควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงเกินไป ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงเช่นกัน

ส่งผลให้ผู้กู้ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยเก่าต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าผู้กู้ที่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่กว่า “ผู้คนรู้สึกว่ามันไม่ยุติธรรม” ผู้จัดการสาขาธนาคารไชน่า เมอร์แชนท์ส ในมณฑลเจียงซูกล่าว

ผู้กู้ตอบสนองโดยใช้กลยุทธ์ต่างๆ เพื่อชำระเงินจำนองของตน

บางรายกำลังซื้อคืนผลิตภัณฑ์บริหารความมั่งคั่ง ซึ่งสูญเสียมูลค่าไปเมื่อปีที่แล้ว เนื่องจากมาตรการควบคุมโควิด-19 ที่ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจชะงักงัน จาง พนักงานบริษัทการศึกษา กล่าวว่า “ผลการดำเนินงานที่ย่ำแย่” ของการลงทุนของเธอเป็นปัจจัยหนึ่งที่บังคับให้เธอถอนเงินสดและชำระคืนเงินกู้ซื้อบ้าน

คนอื่นๆ ชำระเงินจำนองด้วยการกู้ยืมเงินที่มีดอกเบี้ยต่ำกว่าเพื่อวัตถุประสงค์อื่น เช่น การขยายธุรกิจ แม้ว่าทางการจีนจะห้ามการปฏิบัตินี้ก็ตาม

ผู้กู้เหล่านี้กำลังใช้ประโยชน์จากความพยายามของปักกิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพื่อกระตุ้นให้ธนาคารต่างๆ ปล่อยกู้แก่ธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม เนื่องจากธนาคารขนาดใหญ่ครองตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ให้กู้รายย่อยจึงแข่งขันกันอย่างดุเดือดเพื่อแย่งชิงผู้กู้ธุรกิจ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยลดลง

พนักงานธนาคารสาขาธนาคารพาณิชย์ชนบทในเมือง Foshan บอกกับ Nikkei Asia ว่าธนาคารเสนอสินเชื่อธุรกิจให้กับผู้บริโภครายบุคคลในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 4%

ธนาคารต่างๆ จะไม่เปิดเผยตัวเลขการชำระคืนเงินกู้จำนองล่วงหน้า แต่ยอดหนี้เงินกู้จำนองคงค้างทั้งหมดลดลงจาก 38.9 ล้านล้านหยวน (5.67 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ) ณ สิ้นเดือนกันยายน เหลือ 38.8 ล้านล้านหยวน ณ สิ้นปีที่แล้ว ตามข้อมูลของธนาคารประชาชนจีน

สำนักงานสถิติแห่งชาติรายงานว่า ราคาบ้านเฉลี่ยในเมืองใหญ่ 70 เมืองของจีนลดลงเมื่อเทียบเป็นรายปีเป็นเวลา 10 เดือนติดต่อกันนับตั้งแต่เดือนเมษายน 2565

“ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนหายไปโดยสิ้นเชิงในช่วงสองปีที่ผ่านมา” ตัวแทนขายอพาร์ตเมนต์นามสกุลลั่วในชานเมืองกว่างโจวกล่าว

แหล่งที่มา