คู่มือ 3224/HD มีประโยชน์จริงหรือไม่?
นักลงทุนหลายรายมองว่าการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินในคำสั่งที่ 3224 นั้นไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงและไม่ได้รับประกันผลประโยชน์ทางธุรกิจ นักลงทุนต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงกว่าคำสั่งที่ 3311/QD-UBND ลงวันที่ 25 กันยายน 2562 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ไห่เซือง ถึง 150%
ตามความเห็นของบริษัท การเข้าร่วมประมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดไห่เซือง ได้รับการคัดเลือกให้เป็นนักลงทุนตามผลการพิจารณาของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซือง การลงนามสัญญาลงทุนกับคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซือง รวมถึงเขต อำเภอ และเทศบาลที่มีโครงการ โครงการทั้งหมดดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกา 30/2015/ND-CP และพระราชกฤษฎีกา 25/2020/ND-CP ของรัฐบาล ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับการดำเนินการตามบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายการประมูลว่าด้วยการคัดเลือกนักลงทุน ขณะเดียวกัน โครงการเหล่านี้ได้รับการจัดสรรที่ดินมา 2-4 ปีแล้ว โดยส่วนใหญ่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เสร็จสิ้นแล้ว ได้แก่ การขออนุญาตก่อสร้าง การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค... แต่ยังไม่ได้กำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางธุรกิจตามระเบียบข้อบังคับ ขณะประมูล นักลงทุนได้เสนอราคาโดยพิจารณาจากปัจจัย ทางเศรษฐกิจ เทคนิค และกฎหมายในเอกสารการประมูลและระเบียบข้อบังคับที่มีผลบังคับใช้ รวมถึงการตัดสินใจหมายเลข 3311/QD-UBND ลงวันที่ 25 กันยายน 2019 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซืองว่าด้วยระเบียบทั่วไปเกี่ยวกับเกณฑ์หลายประการเป็นพื้นฐานในการกำหนดราคาที่ดิน
เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2565 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซืองได้ออกคำสั่งที่ 3224 เกี่ยวกับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อแทนที่คำสั่งที่ 3311/QD-UBND และให้ใช้กับโครงการทั้งหมดที่ยังไม่ได้กำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คำสั่งที่ไม่สมจริงได้เปลี่ยนแปลงการคำนวณของนักลงทุนทั้งหมดเมื่อเข้าร่วมประมูล โดยเปลี่ยนแปลงเนื้อหาของเอกสารประมูลและสัญญาโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของโครงการเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่า ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับการคำนวณเมื่อประมูล เมื่อใช้คำสั่งที่ 3224/HD-UBND ผลลัพธ์ของการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงขึ้นถึง 150% ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างลดลงเกือบ 40% เมื่อเทียบกับการใช้คำสั่งที่ 3311/QD-UBND
จากการวิจัย ผู้สื่อข่าวพบว่าการใช้คำสั่ง 3224/HD - UBND มีจุดบกพร่องหลายประการสำหรับโครงการที่ยื่นประมูลและจัดสรรที่ดินก่อนการออกคำสั่ง การกำหนดระยะเวลาการจัดสรรต้นทุนการก่อสร้างและระยะเวลาในการคำนวณรายได้ไม่สอดคล้องกับเวลาที่บริษัทชนะการประมูล ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของ รัฐบาล เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจได้ตามกฎระเบียบ นักลงทุนจำเป็นต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้เสร็จสมบูรณ์ ได้รับการยอมรับ และได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กล่าวคือ อย่างน้อยจนถึงเดือนที่ 30 (สำหรับโครงการที่มีขนาด 20-50 เฮกตาร์) นักลงทุนจึงมีสิทธิ์ดำเนินธุรกิจ ส่งผลให้ระยะเวลาเริ่มต้นธุรกิจแตกต่างกัน 18 เดือน ในทางกลับกัน โครงการยังไม่ได้กำหนดอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ดังนั้นระยะเวลาดำเนินการจริงจึงยาวนานกว่า จนถึงปัจจุบันโครงการจำนวนมากได้ส่งมอบที่ดินมาแล้ว 24 - 44 เดือน
ในทางกลับกัน ต้นทุนการก่อสร้างที่กำหนดตามคำสั่ง 3224/HD – UBND ไม่สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของโครงการในเอกสารประกวดราคา ประมาณการแบบก่อสร้างได้รับการตรวจสอบที่ศูนย์ประเมินคุณภาพการก่อสร้าง – กรมก่อสร้าง Hai Duong ซึ่งรวมถึง: อัตราเงินลงทุน ค่าใช้จ่ายพิเศษนอกเหนือจากอัตราที่กำหนด เช่น เขื่อนหิน ขอบเขตโครงการ การโอนไฟฟ้า การเชื่อมต่อการจราจร การระบายน้ำ ฯลฯ การใช้สินทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่เหมือนกับสินทรัพย์ที่ประเมินตามหนังสือเวียน 36/2014/TT – BTNMT ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สินทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันตั้งอยู่ในราคาประมูลที่สูงผิดปกติเมื่อเทียบกับพื้นที่ประมูลอื่นๆ ในพื้นที่ ซึ่งไม่สอดคล้องกับราคาทั่วไปในท้องตลาด
คำสั่งที่ 3224/HD-UBND ยังไม่ได้พิจารณาการลดปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยเมื่อเปรียบเทียบที่ดินในโครงการ (ที่ตั้ง รูปร่าง พื้นที่ ฯลฯ)
เกี่ยวกับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฝ่าย ก. ได้คำนวณและแจ้งให้ฝ่าย ข. ทราบถึงจำนวนเงินที่ต้องชำระเพียงฝ่ายเดียว (ฝ่าย ข. ไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมหรือคัดค้าน) การดำเนินการนี้ไม่ได้เป็นไปตามเนื้อหาของสัญญาที่ทั้งสองฝ่ายลงนาม วิสาหกิจต่างๆ ได้ส่งคำแนะนำเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซืองแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการพิจารณาหรือตอบกลับ... คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังคงมีมติให้จัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน สำหรับโครงการที่ประมูลและจัดสรรที่ดินก่อนการออกคำสั่ง 3224/HD - คณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซืองยังคงใช้คำสั่งนี้ ซึ่งไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ ราคาอสังหาริมทรัพย์มีขึ้นมีลงตามวัฏจักร ตามคำสั่ง 3224/HD - คณะกรรมการประชาชนกำหนดอัตราคงที่ + 5% ต่อปี ซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
ข้อบกพร่องต่างๆ จะต้องได้รับการ “แก้ไข”
นายเหงียน จ่อง ไห่ รองผู้อำนวยการกรมก่อสร้างเมืองไห่เซือง ร่วมกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยืนยันว่า ตามกฎหมาย เมื่อผู้ลงทุนชนะการประมูลดำเนินการเคลียร์พื้นที่ จนกว่าคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะมีมติอนุมัติการจัดสรรที่ดิน จังหวัดจะต้องคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้กับผู้ลงทุน ผู้ลงทุนจะต้องชำระภาษี (ตามภาระผูกพันทางการเงินที่รัฐกำหนด) ก่อนจึงจะได้รับอนุญาตให้เริ่มการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานได้ ผู้ลงทุนบางรายในโครงการได้ดำเนินการตามขั้นตอนพื้นฐานแล้ว ได้แก่ การเคลียร์พื้นที่ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค... (ปัจจุบันคำนวณเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน) ซึ่งไม่เป็นไปตามกฎระเบียบ
สาเหตุมาจากปัจจัยเชิงปริมาณบางประการในอดีต เช่น การระบาดของโควิด-19 ซึ่งจังหวัดให้ความสำคัญกับการรับมือกับการระบาด แต่ไม่สามารถคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ นักลงทุนจึงเริ่มดำเนินการก่อสร้าง เนื่องจากจังหวัดไห่เซืองคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงเวลาที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน (เมื่อ 2-4 ปีก่อน) ซึ่งตอนนั้นที่ดินกำลัง "ทรุดตัว" บัดนี้อสังหาริมทรัพย์ถูกระงับ ราคาที่ดินจึงลดลง... นำไปสู่เรื่องราวที่นักลงทุนจำนวนมากยื่นคำร้องเกี่ยวกับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
ในส่วนของเนื้อหา ระยะเวลาในการคำนวณรายได้ไม่เหมาะสมกับช่วงเวลาที่บริษัทชนะการประมูล (กฎระเบียบจาก 6 เดือนเป็น 36 เดือน สำหรับโครงการ) การปรับขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ตามคำสั่ง 3224/HD – UBND ที่กำหนดไว้ที่ 5% ต่อปีนั้นไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง คุณไห่กล่าวว่านี่เป็นวิธีการสมมุติตามหนังสือเวียน 36/2014/TT – BTNMT ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (ไม่ใช่กฎระเบียบ) วิธีการสมมุตินี้จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาและดำเนินการเพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริง (จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเฉพาะ ไม่ใช่สมมติฐาน)
เกี่ยวกับการใช้อัตราเงินทุนสำหรับการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในเขตเมือง กรมก่อสร้างเมืองไห่เซืองได้ส่งเอกสารถึงกระทรวงก่อสร้างเพื่อขอความเห็นเกี่ยวกับการใช้วิธีการคำนวณสำหรับโครงการที่มีพื้นที่น้อยกว่า 20 เฮกตาร์ ดังนั้น กระทรวงก่อสร้างจึงได้ตอบกลับ แต่ไม่ได้ระบุเจาะจงว่า “… เมื่อใช้อัตราเงินทุนที่กระทรวงก่อสร้างประกาศใช้เพื่อกำหนดเงินลงทุนรวมเบื้องต้น เงินลงทุนรวมสำหรับโครงการใดโครงการหนึ่งจำเป็นต้องได้รับการปรับและแปลงให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดการต้นทุนการลงทุนก่อสร้างที่เกี่ยวข้องซึ่งกระทรวงก่อสร้างประกาศใช้เป็นประจำทุกปี เพื่อให้มั่นใจว่าหลักการในการคำนวณถูกต้อง เพียงพอ ประหยัด และมีประสิทธิภาพ”
กรมการก่อสร้างได้ปรึกษาหารือและคำนวณอัตราเงินลงทุนของจังหวัดใกล้เคียง เช่น หุ่งเอียน บั๊กนิญ ไทบิ่ญ... ในจังหวัดเหล่านี้ อัตราเงินลงทุนคำนวณตามระเบียบของกระทรวงการก่อสร้างสำหรับโครงการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป (เฉพาะโครงการ) งานพิเศษ: การย้ายสายส่งไฟฟ้า การก่อสร้างคันดิน สะพาน ท่อระบายน้ำ... ไม่รวมอยู่ในอัตราเงินลงทุน กรมการก่อสร้างได้เสนอให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดไห่เซืองพิจารณาและให้คำแนะนำเกี่ยวกับการคำนวณอัตราเงินลงทุนและงานพิเศษของโครงการอย่างเหมาะสม
จังหวัดไห่เซืองจำเป็นต้องพิจารณา: การกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน สาเหตุของความล่าช้าในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เหตุผลที่ให้มานั้นมีความเที่ยงธรรมและน่าเชื่อถือหรือไม่? จำเป็นต้องชี้แจงความรับผิดชอบเพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายแก่นักลงทุน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกเรียกเก็บโดยจังหวัดตามราคา ณ เวลาที่ "ไข้ที่ดิน" ระบาด ขณะที่ตลาดที่ดินในปัจจุบัน "หยุดชะงัก" ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการทบทวนเพื่อ "ประสานผลประโยชน์ทางธุรกิจ"
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)