จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการของ BT

ในวันที่ 8 ธันวาคม ร่างแก้ไขเพิ่มเติมและแก้ไขมติที่ 98/2023/QH15 (เกี่ยวกับการทดลองใช้กลไกและนโยบายเฉพาะบางประการเพื่อการพัฒนาเมืองโฮจิมินห์) จะถูกนำมาอภิปรายเป็นครั้งสุดท้ายในห้องประชุมรัฐสภาก่อนที่จะลงมติและผ่านความเห็นชอบ

ก่อนหน้านี้ ในการประชุมกลุ่มเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม ประเด็นการแก้ไขอุปสรรคในโครงการ BT (สร้าง-โอนกรรมสิทธิ์) ได้รับความสนใจจากผู้เข้าร่วมประชุมเป็นอย่างมาก เนื่องจากหลายโครงการประสบปัญหาเกี่ยวกับกลไกการกำหนดราคาที่ดินเพื่อการชำระเงินหรือขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเป็นประเด็นที่หนังสือพิมพ์ไซง่อนไจ๋ฟงได้นำเสนออย่างต่อเนื่องในบทความที่เกี่ยวข้องหลายฉบับในช่วงที่ผ่านมา

ถนนวงแหวนรอบที่ 2 ช่วงระยะทาง 2.7 กิโลเมตร จากถนนฟามวันดงถึงทางแยกโกดัว (นครโฮจิมินห์) อยู่ระหว่างการก่อสร้างมาเป็นเวลานานแล้ว (ภาพประกอบ: SGGPO)

นายเหงียน ตัม ฮุง สมาชิกสภาผู้แทนราษฎร (นครโฮจิมินห์) สนับสนุนระเบียบข้อบังคับที่ระบุความรับผิดชอบในการชำระเงินผ่านระบบ BT ให้ชัดเจนตามกฎหมาย ณ เวลาลงนามในสัญญา

อย่างไรก็ตาม ผู้แทนเสนอให้พิจารณาเพิ่มข้อกำหนดให้เปิดเผยข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับการใช้ที่ดินเพื่อการชำระเงิน มูลค่าของที่ดิน วิธีการกำหนดราคา และปริมาณงานที่ได้รับการตรวจสอบก่อนการจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน นี่เป็นกลไกที่จำเป็นเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อการสูญเสียทรัพย์สินของรัฐ ซึ่งเป็นปัญหาที่ก่อให้เกิดผลเสียมากมายในโครงการ BT ทั่วประเทศ เมื่อมีการเปิดเผยข้อมูลอย่างครบถ้วนและโปร่งใส การชำระเงินจะช่วยให้เกิดการกำกับดูแลโดยชุมชนและความชอบธรรมของรัฐ

ผู้แทนราษฎร ตรัน ฮู เฮา ( จังหวัดเตย์นิง ) ชี้ให้เห็นว่าข้อบกพร่องที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันอยู่ที่ความไม่สอดคล้องกันระหว่างกฎหมายที่ดินและกฎหมายว่าด้วยการลงทุนภายใต้รูปแบบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP)

ตามกฎหมายที่ดิน ราคาที่ดินจะต้องคำนวณ ณ เวลาที่รัฐจัดสรรที่ดิน ในขณะที่กฎหมาย PPP คำนวณราคาที่ดิน ณ เวลาที่วางแผนโครงการหรือจัดทำเอกสารประกวดราคา

ผู้แทนเสนอให้กำหนดราคาที่ดิน ณ เวลาที่ลงนามในสัญญา BT หรือ ณ เวลาที่ส่งมอบโครงการ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทั้งสองฝ่าย

นายฟาน ดึ๊ก ฮิ้ว สมาชิกคณะกรรมการ เศรษฐกิจ และการคลังของรัฐสภา ชี้ว่า โครงการหลายแห่งก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ไปแล้ว 5-9 ปี แต่เพิ่งได้รับการพิจารณาจัดสรรที่ดินในขณะนี้ หากยังคงใช้ราคาที่ดิน ณ เวลาที่จัดสรร จะทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบกับความสูญเสียอย่างมาก

ผู้แทนเสนอให้รวมระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดเวลาในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการชำระเงินแบบ BT (Build-Transfer) ไว้ในร่างมติที่กำหนดกลไกและนโยบายบางประการเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณา ของสภาแห่งชาติ หรือหากไม่เช่นนั้น ก็ให้รวมไว้ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมและเสริมมติที่ 98/2023/QH15

ผู้แทนเหงียน ดุย ทันห์ (กาเมา) เสนอให้จัดตั้งกลไกการเปลี่ยนผ่านที่โปร่งใสสำหรับสัญญาที่ลงนามก่อนที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะมีผลบังคับใช้ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย

ก่อนหน้านี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจหลายคนก็โต้แย้งว่า กฎหมายที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาเกี่ยวกับโครงการ BT (Build-Transfer) ทำให้ผู้ลงทุนยากที่จะทราบว่าราคาที่ดินจะถูกกำหนดเมื่อใด

ศาสตราจารย์และดร. ดาง ฮุง โว ผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดิน เน้นย้ำว่าหลักการแลกเปลี่ยนที่เท่าเทียมกันในโครงการ BT (Build-Transfer) จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อราคาที่ดินและภาระผูกพันถูกกำหนดพร้อมกันเท่านั้น

ในเอกสารที่ยื่นต่อคณะกรรมการประจำสมัชชาแห่งชาติเพื่อให้ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับร่างแก้ไขเพิ่มเติมมติที่ 98/2023/QH15 สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า ปัจจุบันมีโครงการ BT มากกว่า 160 โครงการทั่วประเทศที่ "ถูกระงับ" เนื่องจากไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินเพื่อชำระเงินได้ แม้ว่าโครงการเหล่านั้นจะสร้างเสร็จไปนานแล้วก็ตาม

HoREA ยกกรณีของบริษัท MHL เป็นตัวอย่างในข้อเสนอของตน เพื่อแสดงให้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการแก้ไขกฎระเบียบ BT เพื่ออำนวยความสะดวกในการไหลเวียนของเงินทุน

จากข้อมูลของ HoREA บริษัทนี้ได้ลงนามในสัญญา BT ในเดือนพฤศจิกายน 2559 จากนั้นได้ดำเนินการโครงการจนเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งได้รับการตรวจสอบโดยสำนักงานตรวจสอบบัญชีแห่งรัฐ โครงการได้ส่งมอบให้กับกระทรวงกลาโหมในเดือนกุมภาพันธ์ 2561 อย่างไรก็ตาม บริษัทจะได้รับที่ดินในปี 2568 เท่านั้น และราคาที่ดินยังไม่ได้ตกลงกัน

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA เชื่อว่าควรมีการเพิ่มข้อกำหนดที่ระบุว่า เวลาในการกำหนดราคาที่ดินที่ใช้เป็นหลักประกันในการชำระเงินภายใต้สัญญา BT ควรเป็นเวลาที่ลงนามในสัญญา BT หรือเวลาที่นักลงทุนส่งมอบโครงการ BT ทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์ เขาให้เหตุผลว่า การใช้ข้อกำหนดที่ระบุว่าเวลาในการประเมินราคาที่ดินเป็นเวลาที่รัฐตัดสินใจจัดสรรหรือให้เช่าที่ดิน จะส่งผลเสียต่อธุรกิจที่ประสบปัญหาความล่าช้าในการส่งมอบที่ดินหลังจากที่ได้ส่งมอบโครงการ BT ให้แก่รัฐไปแล้วหลายปี

ตามข้อมูลของ HoREA ระบุว่า ด้วยพระราชกฤษฎีกา 91/2025/ND-CP ที่ควบคุมระยะเวลาการกำหนดราคาที่ดิน ปัญหาและอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินสำหรับสัญญา BT ในเขตเมืองใหม่ทูเทียม (นครโฮจิมินห์) ได้รับการแก้ไขแล้ว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนโครงการ BT อื่นๆ นอกเขตเมืองใหม่ทูเทียมยังคงประสบปัญหาและอุปสรรคในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่ใช้ชำระเงินตามสัญญา BT อยู่

HoREA สังเกตว่าสถานการณ์ดังกล่าวเผยให้เห็นช่องว่างทางนโยบายที่ทำให้โครงการจำนวนมากเสร็จสมบูรณ์ แต่ปัญหาเรื่องที่ดินที่ต้องชำระเงินยังคงไม่ได้รับการแก้ไขเป็นเวลาหลายปี โครงการ BT จำนวน 162 โครงการถูก "ระงับ" ทำให้ทรัพยากรที่ดินถูกล็อกไว้ และธุรกิจต่างๆ กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่เงินทุนของตนถูกผูกไว้เป็นเวลาหลายปี

มินห์ ดึ๊ก

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/cap-thiet-go-vuong-cho-du-an-bt-post827028.html