ผู้เชี่ยวชาญแนะนำอะไรบ้าง?

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การเปลี่ยนคอนโดเทลเป็นอพาร์ตเมนต์นั้นขึ้นอยู่กับการวางผังเมืองของท้องถิ่น และเป็นวิธีหนึ่งในการแก้ไขปัญหาสำหรับกลุ่มนี้ อย่างไรก็ตาม การปรับเปลี่ยนต้องเปิดเผยและโปร่งใส และไม่ใช่คอนโดเทลทุกหลังที่จะสามารถเปลี่ยนเป็นอพาร์ตเมนต์ได้ เพราะจะเป็นการสร้างแบบอย่างที่ไม่ดีและขัดขวางแผนพัฒนาโดยรวมของพื้นที่

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตรอง ทินห์ วิเคราะห์ว่า การเปลี่ยนคอนโดเทลให้เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อกอบกู้โครงการที่ประสบปัญหาในช่วงที่ตลาดตกต่ำ แม้จะเป็นวิธีแก้ปัญหาที่ดีที่สร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน แต่ก็เป็นเพียงวิธีแก้ปัญหาชั่วคราว และไม่ใช่ทุกโครงการจะโชคดีประสบความสำเร็จเช่นนี้

ประเด็นสำคัญยังคงอยู่ที่ความจำเป็นในการกำหนดกรอบกฎหมายสำหรับคอนโดเทลให้เสร็จสมบูรณ์ เพื่อให้ที่พักประเภทนี้สามารถดำเนินงานได้ตามธรรมชาติที่แท้จริงในฐานะอสังหาริมทรัพย์อเนกประสงค์ โดยใช้ประโยชน์จากจุดแข็งของ เศรษฐกิจ แบบแบ่งปันและยกระดับคุณภาพที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว แทนที่จะกลายเป็นเพียงเครื่องมือทางการเงิน

โครงการคอนโดเทลไทม์สแควร์ ในดานัง เพิ่งได้รับการปรับปรุงใหม่เป็นอาคารอพาร์ตเมนต์ (ภาพ: เชา ทู)

คุณทินห์ยังกล่าวอีกว่า เมื่อทำการแปลงคอนโดเทลให้เป็นที่อยู่อาศัยนั้น จำเป็นต้องพิจารณาประเด็นต่อไปนี้: อพาร์ตเมนต์ที่แปลงแล้วนั้น ยังสามารถให้เช่าเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจเหมือนคอนโดเทลได้หรือไม่? เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ซื้อเพื่อหวังผลกำไรมากกว่าเพื่อใช้ส่วนตัว เมื่อมีผู้พักอาศัยประจำ วิธีการบริหารจัดการและการดำเนินงานก็จะต้องเปลี่ยนแปลงไปด้วย

นายทินห์กล่าวว่า " หากอนุญาตให้เปลี่ยนพื้นที่อยู่อาศัยเป็นคอนโดเทลและในทางกลับกัน จะต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจน แม้แต่การจัดการเรื่องทางแพ่งที่เกี่ยวข้องกับสัญญาและข้อผูกพันระหว่างผู้พัฒนาและนักลงทุน ก็ต้องมีความเฉพาะเจาะจงและปรับเปลี่ยนให้เหมาะสม "

ผู้เชี่ยวชาญยังแสดงความคิดเห็นเพิ่มเติมว่า คอนโดเทลมีลักษณะที่ดีมาก เป็นทั้งกระแสและความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง เป็น "รูปแบบผสมผสาน" ที่มีศักยภาพสูง ช่วยพัฒนาการ ท่องเที่ยว และโอกาสในการพักผ่อนหย่อนใจ และเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ ท้องถิ่น ผู้พัฒนา และนักลงทุน

ดังนั้น หลังจากที่ได้รับการทำให้ถูกกฎหมายอย่างเคร่งครัดและมีรากฐานที่มั่นคงแล้ว ในอนาคต มูลค่าของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์แบบ "สองในหนึ่ง" เช่น คอนโดเทล จะถูกกำหนดโดยตลาดอย่างสมบูรณ์ นอกจากนี้ ด้วยข้อได้เปรียบโดยธรรมชาติและศักยภาพในการทำกำไรที่เหนือกว่า คอนโดเทลจะยกระดับขึ้นสู่ระดับใหม่ ไม่ใช่แค่ระดับปัจจุบันเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ทุกพื้นที่ต้องพัฒนาตามแผนที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง โดยสามารถปรับเปลี่ยนแผนได้ตามความต้องการที่แท้จริง การปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต้องดำเนินการโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามขั้นตอนที่ถูกต้องและสอดคล้องกับกฎหมาย

ในส่วนของการเปลี่ยนคอนโดเทลเป็นอพาร์ตเมนต์ นายชอว์กล่าวว่า การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะเพิ่มแรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐานของเมือง การเปลี่ยนจากที่พักตากอากาศเป็นที่อยู่อาศัยจะเพิ่มความหนาแน่นของประชากร ส่งผลให้โครงสร้างพื้นฐานของเมือง ระบบขนส่ง ระบบประปาและระบายน้ำ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่เกี่ยวข้องต้องรับภาระเกินกำลัง

นอกจากนี้ คอนโดเทลเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รีสอร์ท ซึ่งหมายความว่าตั้งอยู่บนที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับการประกอบธุรกิจและบริการ ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย การเปลี่ยนคอนโดเทลเป็นห้องชุด (ที่อยู่อาศัย) จะลดมูลค่าของโครงการลงอย่างมาก ลดมูลค่าของพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการท่องเที่ยวรีสอร์ท และส่งผลให้มูลค่าของพื้นที่รีสอร์ทใกล้เคียงลดลงตามไปด้วย

“ คอนโดเทลต้องได้รับการบริหารจัดการอย่างเป็นระบบ ทั้งในด้านบริการ ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวก และต้องมีการลงทุนอย่างเหมาะสมและต่อเนื่อง หากปล่อยให้ผู้ซื้อดำเนินการและบริหารจัดการเอง อาจนำไปสู่ความวุ่นวายได้ ” นายชอว์กล่าว

ตามคำกล่าวของสถาปนิก โด เวียด เชียน รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม การเปลี่ยนคอนโดเทลเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์หมายถึงการเปลี่ยนจากวัตถุประสงค์สาธารณะไปสู่วัตถุประสงค์ส่วนตัว การเป็นเจ้าของส่วนตัว จากการเช่าที่ดินไปเป็นการได้รับใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถาวร ซึ่งจะนำไปสู่การก่อตั้งชุมชนที่อยู่อาศัย เมื่อชุมชนก่อตั้งขึ้นแล้ว โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่เกี่ยวข้องก็เป็นสิ่งจำเป็น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ในตอนแรกมีจำกัดในการวางแผนโครงการคอนโดเทล ดังนั้น ขั้นตอนสำคัญแรกในการเปลี่ยนแปลงนี้คือการแก้ไขปัญหาโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม การแก้ไขความต้องการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ วัฒนธรรม การศึกษา กีฬา ฯลฯ

เมื่อเร็วๆ นี้ นายเลอ กวาง นาม รองประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง ได้ลงนามในสองคำสั่งอนุญาตให้บริษัท คิม ลอง นาม จำกัด (มหาชน) เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับคอนโดเทล 4 แปลง (CT1, CT2, CT3, CT7) ในโครงการดานัง ไทม์สแควร์

ตามมติของคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง อนุญาตให้นักลงทุนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเกือบ 4,000 ตารางเมตร ซึ่งเดิมเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ ในที่ดิน 4 แปลง ให้เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในเมืองสำหรับการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์

ก่อนหน้านี้ ในปี 2019 เมืองดานังได้ทำการแปลงห้องชุดคอนโดเทลหลายพันยูนิตในโครงการโคโคเบย์ให้เป็นอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ห้องชุดคอนโดเทลจำนวน 1,016 ยูนิต จากทั้งหมด 1,856 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในอาคารโคโค 1, 2 และ 3 ได้ถูกแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์ และห้องชุดคอนโดเทลจำนวน 544 ยูนิต จากทั้งหมด 1,657 ยูนิตในอาคารโคโคเบย์ทาวเวอร์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ก็ได้ถูกแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์เช่นกัน

ง็อก วี

เป็นประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์

แหล่งที่มา: https://vtc.vn/chuyen-doi-condotel-thanh-nha-o-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-ar784674.html