การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ราคาค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

ในบริบทของการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อความอยู่รอด ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานต้องเปลี่ยนกลยุทธ์โดยการแข่งขันด้านราคาและคุณภาพของผลิตภัณฑ์

ตลาดให้เช่าพื้นที่สำนักงาน: การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ราคาค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

ในบริบทของการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อความอยู่รอด ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานต้องเปลี่ยนกลยุทธ์โดยการแข่งขันด้านราคาและคุณภาพของผลิตภัณฑ์

ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอในนครโฮจิมินห์มีการเพิ่มอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมา จากโครงการ Thaisquare The Merit (เขต 1) ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท ไทยโฮมส์ เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) โครงการนี้ได้เพิ่มพื้นที่สำนักงานเกรดเอในนครโฮจิมินห์กว่า 12,000 ตารางเมตร

จากการคาดการณ์ของบริษัทที่ปรึกษา Avison Young คาดว่านครโฮจิมินห์จะมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 429,300 ตารางเมตร ระหว่างปี 2024 ถึง 2026 โดยพื้นที่ใหม่ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมือง เช่น เขต Thu Duc และเขต 7 โดยมีโครงการที่โดดเด่น ได้แก่ UOA T2 และ V-Plaza Towers

Avison Young เชื่อว่า ด้วยข้อได้เปรียบเรื่องที่ดินที่อุดมสมบูรณ์ พื้นที่เหล่านี้มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ นอกจากนี้ ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา โครงการในอนาคตจะมีอัตราค่าเช่าที่แข่งขันได้มากขึ้นเมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานในใจกลางเมืองโฮจิมินห์

การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกที่หลากหลายมากขึ้นและแรงจูงใจที่ดีกว่าในอดีต อย่างไรก็ตาม เพื่อให้สามารถแข่งขันกับอุปทานใหม่ อาคารเกรดเอเก่าๆ จำเป็นต้องปรับราคาค่าเช่าลง

นางสาวฟาม ง็อก เทียน ทันห์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาของ CBRE ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า จำนวนอาคารสำนักงานที่วางแผนไว้ตั้งแต่ต้นปีนั้นต่ำกว่าที่วางแผนไว้ในตอนแรก เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์ทางธุรกิจของนักลงทุน อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรด A นอกใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่อัตราค่าเช่าเกรด A ในใจกลางเมืองลดลง 1% โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 45.5 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรด B ก็เริ่มลดลงเช่นกัน อยู่ที่ 26.1 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลง 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังคงสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 2.1% อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับสามปีที่ผ่านมา อัตราค่าเช่ายังคงอยู่ในระดับสูงมาก

นางสาวธันห์กล่าวว่า ธุรกรรมขนาดใหญ่ส่วนใหญ่มาจากอาคารเกรดเอ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เกรดบีมีแนวโน้มเปลี่ยนไปใช้พื้นที่ขนาดเล็กกว่า โดยส่วนใหญ่เป็นธุรกรรมที่มีพื้นที่ 100-300 ตารางเมตร

จากข้อมูลของ CBRE เวียดนาม คาดว่าตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2024 จนถึงสิ้นปี 2026 ตลาดจะมีอาคารสำนักงานเกรด A เพิ่มขึ้นเพียง 2 แห่งในเขตใจกลางเมือง และอาคารเกรด B อีก 1 แห่งในเขตชานเมือง โดยมีพื้นที่ใช้สอยรวมที่คาดการณ์ไว้มากกว่า 100,000 ตารางเมตร

นายเลอ ฮิ้ว นักธุรกิจผู้เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานสองแห่งในเขต 3 และเขต 10 (นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2023 จนถึงปัจจุบัน ตลาดเช่าพื้นที่สำนักงานเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ เนื่องจากอุปทานของพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงแห่งใหม่เพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อของผู้เช่ากลับลดลง

นายฮิ้วกล่าวว่า ในอดีต ผู้พัฒนาอาคารเกรดเอมักมีสิทธิ์เลือกผู้เช่าและกำหนดเงื่อนไขที่เข้มงวด แต่ปัจจุบัน สิ่งสำคัญที่สุดคือการหาผู้เช่ามาเติมเต็มพื้นที่ว่าง เขายังกล่าวอีกว่า ความต้องการของผู้เช่าเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก โดยเน้นไปที่สำนักงานที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ยืดหยุ่นและสภาพแวดล้อมการทำงานที่สะดวกสบาย

“เมื่อมีอาคารใหม่ๆ เข้าสู่ตลาด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับปรุงและพัฒนาพื้นที่และบริการต่างๆ เพื่อรักษาลูกค้าไว้ การแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ราคาค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่ยังอยู่ที่ความสามารถในการตอบสนองความต้องการที่หลากหลายมากขึ้นของธุรกิจต่างๆ ด้วย” นายฮิ้วกล่าว

ในขณะเดียวกัน แมทธิว พาวเวลล์ ผู้อำนวยการของซาวิลส์ ฮานอย สังเกตว่า การเลือกพื้นที่สำนักงานของผู้เช่าขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย และราคาไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ธุรกิจต่างๆ พิจารณา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่ต้องการยกระดับสำนักงานของตนไปยังอาคารระดับไฮเอนด์

แมทธิว พาวเวลล์ กล่าวว่า ทีมงานของซาวิลส์สังเกตเห็นความแตกต่างระหว่างอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวและอาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง อาคารเก่าที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานสีเขียวจะเผชิญกับแรงกดดันมากขึ้นในการลดราคาค่าเช่า เนื่องจากไม่สามารถแข่งขันกับอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวได้ หลักฐานของเรื่องนี้คือ เจ้าของอาคารบางราย โดยเฉพาะอาคารสำนักงานระดับ B ต้องลดอัตราค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่าไว้

“ราคาเป็นปัจจัยสำคัญอย่างแน่นอน แต่เช่นเดียวกับสิ่งอื่นๆ หลายคนยินดีจ่ายเงินเพื่อประสบการณ์ที่มีคุณภาพ คล้ายกับการซื้อรถยนต์ เสื้อผ้า หรือกระเป๋าถือ บางครั้งส่วนต่างราคาก็เป็นที่ยอมรับได้สำหรับสินค้าและบริการที่มีคุณภาพสูงกว่า” ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-van-phong-cho-thue-cuoc-canh-tranh-khong-chi-nam-o-gia-thue-d230567.html