การเก็บภาษีจากอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเพื่อต่อต้านการเก็งกำไร

ในหนังสือราชการเลขที่ 5333/BXD-QLN ที่ส่งถึง สำนักพระราชวัง เพื่อรายงานสถานการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน กระทรวงการก่อสร้างได้เสนอให้เก็บภาษีกรณีการครอบครองบ้านและที่ดินหลายหลัง ข้อเสนอนี้เกิดขึ้นท่ามกลางราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2024 โดยเฉพาะในกรุงฮานอย

เลิก "กักตุนที่ดินและรอเวลาที่เหมาะสม" เสียที

เพื่อแก้ไขปัญหาต้นทุนที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น กระทรวงการก่อสร้าง เสนอให้มีการวิจัยและพัฒนากฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ซึ่งรวมถึงการเพิ่มจำนวนเงินมัดจำและกำหนดราคาเริ่มต้นการประมูลให้ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดที่แท้จริง ขณะเดียวกันก็เสนอให้ลดระยะเวลาการชำระเงินสำหรับผู้ชนะการประมูล และจำกัดการเข้าร่วมการประมูลเพื่อการเก็งกำไร

กระทรวงการก่อสร้างยังได้แนะนำให้ กระทรวงการคลัง ทำการวิจัย เสนอแนะ และให้คำแนะนำเกี่ยวกับนโยบายภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ว่างเปล่า/ไม่ได้ใช้งาน และวิจัยนโยบายการจัดเก็บภาษีสำหรับกรณีการเป็นเจ้าของหรือการใช้บ้านและที่ดินหลายหลัง เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและการซื้อขายระยะสั้นเพื่อหวังผลกำไร

ข้อเสนอเรื่องการเก็บภาษีทรัพย์สินหลังที่สองและหลังต่อๆ ไป หรือผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านและที่ดินหลายหลังนั้น ไม่ใช่ความคิดใหม่ ก่อนหน้านี้ กระทรวงการคลังเคยหยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาหารือในระหว่างการอภิปรายร่างกฎหมายภาษีทรัพย์สิน ตั้งแต่ปี 2552 ถึง 2561 และในเดือนสิงหาคม 2566 ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในนครโฮจิมินห์ก็ยังคงเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและเรียกเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่าที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในอัตราที่สูงขึ้นอีกด้วย

นอกจากนี้ ในระหว่างการอภิปรายเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายที่ดิน คณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติยังได้ขอให้รัฐบาลเร่งเสนอระเบียบเกี่ยวกับการเพิ่มอัตราภาษีสำหรับผู้ที่ใช้ที่ดินในพื้นที่ขนาดใหญ่ เป็นเจ้าของบ้านหลายหลัง หรือมีส่วนร่วมในการเก็งกำไรที่ดิน

เมื่อไม่นานมานี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ได้เสนอแนวนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กับสองกลุ่ม ได้แก่ ผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือหลังต่อๆ ไป และเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ โดยอัตราภาษีจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นสำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินในระยะเวลาสั้นๆ

VARS รายงานว่า ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ แนวคิดเรื่อง "บ้านร้าง" "วิลล่าร้าง" และ "พื้นที่เมืองร้าง" กลายเป็นที่รู้จักและแพร่หลายมากขึ้น สถานการณ์เช่นนี้สามารถพบเห็นได้ง่ายทุกที่ ซึ่งเผยให้เห็นสถานการณ์ที่ขัดแย้งกัน กล่าวคือ ในด้านหนึ่งมี "ที่ดินและบ้านร้าง" ในขณะที่อีกด้านหนึ่งคือผู้คนที่ดิ้นรนเพื่อหาเงินซื้อแม้แต่ที่ดินหรือบ้านสักหลัง โดยทำงานมาตลอดชีวิต

VARS ประเมินว่าสถานการณ์นี้ไม่เพียงแต่ทำให้สิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดความไม่ยุติธรรมทางสังคมด้วย เนื่องจากที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ ซึ่งมีจำนวนลดลงเรื่อยๆ ยังคงตกอยู่ในมือของผู้ที่มีฐานะร่ำรวย

พวกเขามีที่ดินหลายแปลง หลายสิบหรือหลายร้อยแปลง แต่กลับปล่อยทิ้งร้าง "กักตุนที่ดินและรอเวลาที่เหมาะสม" ซึ่งนำไปสู่ราคาที่ดินที่สูงขึ้นและจำกัดการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้คนมากยิ่งขึ้น

คาดว่าข้อเสนอในการเก็บภาษีจากการใช้ทรัพย์สินหลายแห่งจะช่วยยับยั้งการเก็งกำไรและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินจริงเพื่อแสวงหาผลกำไร (ภาพ: หว่าง ตรีเอว)

มีการจัดเก็บภาษีอย่างไร?

สิ่งที่ประชาชนกังวลคือ ภาษีที่เสนอมานี้จะถูกนำไปใช้อย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่ ซึ่งจะช่วยป้องกันการเก็งกำไรและต่อสู้กับการขึ้นราคาอย่างไม่เป็นธรรมได้หรือไม่

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมผู้ควบคุมที่ดินแห่งรัฐหลุยเซียนา (VARS) กล่าวว่า ระบบกฎหมายในปัจจุบันขาดบทลงโทษที่จะควบคุมและป้องกันการเก็งกำไรและการกักตุนที่ดินเพื่อผลักดันราคาให้สูงขึ้น ในขณะที่การซื้อขายที่ไร้การควบคุมเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นในหลายพื้นที่

การที่นักเก็งกำไรซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้ให้ว่างเปล่า รอให้ราคาขึ้น หรือสร้างความขาดแคลนเทียม เป็นวิธีการที่พบเห็นได้ทั่วไป โดยมีเป้าหมายเพื่อ "ผลักดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร" "การศึกษาเรื่องการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องเร่งด่วนเพื่อควบคุมตลาด เราไม่ควรเพิกเฉยต่อนโยบายนี้เพียงเพราะดูเหมือนจะยากต่อการนำไปปฏิบัติ" นายดิงห์กล่าว

จากข้อมูลของ VARS นอกเหนือจากการส่งเสริมการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเขตเมืองแล้ว รัฐบาลจำเป็นต้องมีกลไกการกำกับดูแลเพื่อลดองค์ประกอบของการเก็งกำไร ซึ่งจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์บรรลุความสมดุลในระยะยาว

การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพและโปร่งใส โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่สะสมความมั่งคั่งและเก็งกำไรมากกว่าผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบธุรกิจ จะช่วยเพิ่มรายได้ของรัฐบาลและช่วยควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ นี่เป็นแนวโน้มที่พบเห็นได้ทั่วไปทั่วโลกเช่นกัน

ในส่วนของวิธีการคำนวณภาษี VARS เสนอแนะว่าควรเก็บภาษีจากบ้านหลังที่สองและหลังต่อๆ ไป คล้ายกับในสิงคโปร์ ที่ชาวสิงคโปร์ทุกคนต้องจ่ายภาษี 20% ของมูลค่าทรัพย์สินสำหรับบ้านหลังที่สอง 30% สำหรับบ้านหลังที่สาม และอื่นๆ ต่อไป นอกจากนี้ อัตราภาษีอาจค่อยๆ เพิ่มขึ้นสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สินในระยะเวลาที่สั้นกว่า

ในสิงคโปร์ การขายอสังหาริมทรัพย์ภายในปีแรกจะเสียภาษี 6% ของมูลค่าทรัพย์สิน ปีที่สองเสียภาษี 8% ปีที่สามเสียภาษี 4% และไม่มีภาษีหรือค่าธรรมเนียมใดๆ หลังจากปีที่สี่

ในเกาหลีใต้ ที่ดินที่ปล่อยทิ้งร้างหรืออยู่ระหว่างการถมทะเลนานกว่า 2 ปี จะถูกเก็บภาษีในอัตรา 5% 8% สำหรับ 5 ปี 9% สำหรับ 7 ปี และ 10% สำหรับนานกว่า 10 ปี ส่วนในสหรัฐอเมริกา ที่ดินที่ปล่อยทิ้งร้างจะถูกเก็บภาษีในอัตรา 3%...

นายเหงียน วัน ดินห์ แย้งว่ากฎระเบียบดังกล่าวจะช่วยยับยั้งหรือลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร ซึ่งจะช่วยชะลอการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ เพราะการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรนั้นมีความเสี่ยงสูงขึ้นเมื่อรวมกับต้นทุนดอกเบี้ยและต้นทุนค่าเสียโอกาสอื่นๆ

ในทางกลับกัน หากมีการเก็บภาษี แต่ประชาชนยังคงมีความต้องการเก็งกำไร งบประมาณก็จะจัดเก็บภาษีเพื่อนำไปลงทุนในภาครัฐ เช่น สร้างโรงเรียน โรงพยาบาล โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เป็นต้น

สร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใส

เกี่ยวกับการเสนอแผนงานจากกระทรวงก่อสร้าง ในการแถลงข่าวประจำไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ซึ่งจัดโดยกระทรวงการคลังเมื่อเช้าวันที่ 27 กันยายน รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เหงียน ดึ๊ก จี กล่าวว่า กระทรวงการคลังเห็นด้วยอย่างยิ่งกับข้อเสนอดังกล่าวจากกระทรวงก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน ดึ๊ก ชิ กล่าวว่า นโยบายที่นำมาใช้จำเป็นต้องครอบคลุมและรอบด้าน โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโปร่งใสและพัฒนาอย่างยั่งยืนมากยิ่งขึ้น

ทนายความ เหงียน วัน ดินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์:

ดำเนินการซิงโครไนซ์

การเก็บภาษีบ้านและที่ดินเป็นทางออกที่จำเป็น ดังที่ได้มีการบัญญัติไว้อย่างชัดเจนในมติที่ 18-NQ/TW ปี 2022 ของคณะกรรมการกลางพรรคคอมมิวนิสต์จีน ว่าด้วยการพัฒนาและปรับปรุงสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง และเพิ่มประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการบริหารจัดการและการใช้ที่ดิน มติดังกล่าวระบุไว้อย่างชัดเจนว่า “เพื่อแก้ไขสถานการณ์การใช้ที่ดินอย่างสิ้นเปลือง ปล่อยทิ้งร้าง ปนเปื้อน และเสื่อมโทรม” และ “เพื่อกำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ใช้ที่ดินในพื้นที่ขนาดใหญ่ เป็นเจ้าของบ้านหลายหลัง เก็งกำไรที่ดิน ใช้ที่ดินช้า หรือปล่อยทิ้งร้าง”

การเก็บภาษีบ้านและที่ดินต้องดำเนินการอย่างสม่ำเสมอและเป็นธรรมทั่วทุกพื้นที่ และจำเป็นต้องมีฐานข้อมูลเพื่อให้แน่ใจว่ามีการจัดเก็บภาษีจากผู้ที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้อง และเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของนโยบายภาษีให้สูงสุด

ปัจจุบัน นายกรัฐมนตรีได้อนุมัติโครงการที่ 6 ว่าด้วยการพัฒนาแอปพลิเคชันข้อมูลด้านประชากร การระบุตัวตนและการตรวจสอบสิทธิ์ทางอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล กฎหมายใหม่เกี่ยวกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังกล่าวถึงการจัดตั้งฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และตลาดอสังหาริมทรัพย์... นี่เป็นข้อมูลที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับการบังคับใช้กฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต หลังจากที่รัฐบาลได้เสนอและได้รับการอนุมัติจากสภาแห่งชาติแล้ว

ทนายความ Tran Dinh Dung, เนติบัณฑิตยสภานครโฮจิมินห์:

สร้างความเป็นธรรมให้แก่ผู้เสียภาษี

การเสนอเก็บภาษีบ้านหลังที่สองและที่ดิน รวมถึงการนำมาตรการต่างๆ มาใช้เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสิ่งจำเป็น อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีแนวทางที่เป็นเอกภาพเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้เสียภาษี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรพิจารณาถึงวิธีการคำนวณพื้นที่ดินในทำเลใจกลางเมืองและชานเมือง ทั้งในเชิงปริมาณและคุณภาพ ตัวอย่างเช่น ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองและหลังที่สามในใจกลางเมืองที่มีพื้นที่รวมกัน 200 ตารางเมตร และมีมูลค่าเกิน 50,000 ล้านดอง ควรเสียภาษีแตกต่างจากผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองขนาดเดียวกันในพื้นที่อื่น แนวทางที่เหมาะสมคือการจำแนกตามพื้นที่ ทำเล มูลค่า ฯลฯ ในลักษณะที่เหมาะสมและเป็นธรรม

สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งคือ อัตราภาษีต้องสะท้อนสภาพตลาดและอยู่ในระดับที่ผู้เสียภาษีสามารถจ่ายได้ ตัวอย่างเช่น หากบ้านหลังที่สองมีมูลค่า 100,000 ล้านดอง และขายได้ 200,000 ล้านดอง ภาระภาษีควรเพิ่มขึ้นตามไปด้วย แต่ถ้ามูลค่าลดลงเหลือ 90,000 ล้านดอง พวกเขาจะได้รับเงินคืนหรือไม่ อัตราภาษีนี้เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของพวกเขาหรือไม่

วี. ดวน - เอส. หนุง บันทึก

ที่มา: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm