ที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดด้านการวางผังเมือง สามารถออกใบรับรองกรรมสิทธิ์และโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่?

ที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่ยังคงสามารถออกโฉนดหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ในบางกรณี อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจข้อกำหนดเหล่านั้นอย่างชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมาย

ภาพรวมโดยย่อ:

• แนวคิดเรื่องที่ดินที่อยู่ภายใต้ข้อบังคับการวางผังเมือง และประเภททั่วไปของข้อบังคับการวางผังเมือง
• ระเบียบเกี่ยวกับการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้
• ที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับการพัฒนาสามารถโอนหรือขายได้หรือไม่?
• ความเสี่ยงทั่วไปในการซื้อที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่
• ควรทำอย่างไรเมื่อที่ดินอยู่ในเขตพื้นที่พัฒนาตามแผน?

แนวคิดเรื่องที่ดินที่อยู่ภายใต้ข้อบังคับการวางผังเมือง และประเภททั่วไปของข้อบังคับการวางผังเมือง

คำว่า "ที่ดินที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดด้านการวางผังเมือง" เป็นคำที่ใช้กันทั่วไปเพื่ออ้างถึงพื้นที่ดินที่อยู่ในขอบเขตที่หน่วยงานของรัฐกำหนดไว้สำหรับการใช้งานในอนาคต เช่น การก่อสร้างถนน การพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัย หรือโครงการสาธารณูปโภค โดยทั่วไปแล้ว ที่ดินเหล่านี้อาจรวมอยู่ในแผนการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง หรือการวางแผนการขนส่ง

รูปแบบการวางแผนที่ใช้กันทั่วไปในปัจจุบัน ได้แก่:

• การวางแผนการขนส่ง
• การวางแผนพื้นที่อยู่อาศัย
• การวางแผนงานสาธารณะ
• การวางผังเมืองหรือโครงการเชิงพาณิชย์

ภาพประกอบ: ฮง คานห์

ระเบียบเกี่ยวกับการออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้

ตามกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน การออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (โฉนดที่ดิน) สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้ จะขึ้นอยู่กับว่าแผนดังกล่าวมีแผนการใช้ที่ดินที่เฉพาะเจาะจงอยู่แล้วหรือไม่

หากที่ดินนั้นถูกรวมอยู่ในแผนพัฒนาที่ดินแต่ไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปีในระดับอำเภอ ประชาชนก็ยังสามารถใช้สิทธิตามกฎหมายได้ตามปกติ เช่น การขอใบอนุญาตใช้ที่ดิน การสร้างบ้าน การโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ ซึ่งถือเป็นการประกันสิทธิของผู้ใช้ที่ดินจนกว่ารัฐจะดำเนินการเวนคืนที่ดินตามแผนที่วางไว้

ในทางกลับกัน หากที่ดินนั้นรวมอยู่ในแผนการใช้ที่ดินประจำปีที่รัฐประกาศไว้แล้ว สิทธิบางประการของประชาชนจะถูกจำกัดเป็นการชั่วคราว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในระหว่างรอการจัดซื้อที่ดิน การออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน การแบ่งแยกที่ดิน หรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะไม่ได้รับการอนุมัติ เพื่อให้มั่นใจว่าแผนดังกล่าวจะได้รับการดำเนินการตามกำหนดเวลา

ที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับการพัฒนาสามารถโอนหรือขายได้หรือไม่?

ประเด็นเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากแผนผังการใช้ที่ดินเป็นหนึ่งในคำถามที่พบบ่อยที่สุด หลักการทั่วไปคือ หากที่ดินยังไม่มีแผนการใช้ที่ดินประจำปี เจ้าของยังคงสามารถทำธุรกรรมได้ตามปกติ สัญญาซื้อขาย การให้ การรับมรดก ฯลฯ ล้วนได้รับการรับรองโดยทนายความและจดทะเบียนเช่นเดียวกับที่ดินอื่นๆ ที่เป็นกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม เมื่อที่ดินนั้นถูกรวมอยู่ในแผนการใช้ที่ดินเฉพาะสำหรับปีนั้นแล้ว สิทธิ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ก็จะถูกจำกัด สำนักงานทะเบียนที่ดินมักจะไม่บันทึกการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในกรณีนี้ หากการทำธุรกรรมยังคงใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือหรือสัญญาทางแพ่งที่ลงนามไม่ถูกต้อง อาจเป็นโมฆะ ทำให้ผู้ซื้อได้รับความเสียหาย

ในบางกรณี เมื่อการวางแผนล่าช้ามาหลายปีโดยไม่มีการดำเนินการใดๆ ผู้อยู่อาศัยสามารถยื่นคำร้องต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อพิจารณาปรับเปลี่ยนหรืออนุญาตให้ใช้ประโยชน์ชั่วคราว หรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละท้องถิ่นและต้องได้รับการอนุมัติเป็นพิเศษ

ความเสี่ยงทั่วไปในการซื้อที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่

ผู้ซื้อที่ดินมักให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งและราคาเพียงอย่างเดียว โดยไม่ค่อยใส่ใจกับกฎระเบียบการวางผังเมือง ส่งผลให้มีหลายกรณีที่ผู้คนซื้อที่ดินที่กำลังจะถูกเวนคืน ทำให้สูญเสียที่ดินทั้งหมดหรือถูกจำกัดการใช้ประโยชน์ ความเสี่ยงที่พบบ่อย ได้แก่ การไม่สามารถขอเอกสารสิทธิ์ที่ดิน การไม่สามารถก่อสร้าง การไม่สามารถแบ่งแยกที่ดิน และมูลค่าตลาดที่ลดลงอย่างมาก

ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งคือ การวางแผนที่ถูกระงับ – หมายถึงแผนที่วางไว้มานานแล้วแต่ยังไม่ได้นำไปปฏิบัติ ในช่วงเวลานี้ สิทธิของประชาชนจะถูก "ระงับ" และพวกเขาไม่สามารถดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินและที่อยู่อาศัยได้หลายอย่าง

ควรทำอย่างไรเมื่อที่ดินอยู่ในเขตพื้นที่พัฒนาตามแผน?

เพื่อตรวจสอบว่าที่ดินแปลงใดอยู่ในแผนผังเมืองหรือไม่ ประชาชนสามารถตรวจสอบจากแหล่งข้อมูลทางการ เช่น เว็บไซต์ข้อมูลแผนผังเมืองท้องถิ่น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หรือคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลหรือเขต นอกจากนี้ หลายแห่งยังมีแผนที่แผนผังเมืองออนไลน์ ทำให้ประชาชนสามารถค้นหาได้อย่างรวดเร็วโดยใช้พิกัดหรือหมายเลขแปลงที่ดิน

หากพบว่าที่ดินอยู่ในเขตพื้นที่ที่วางแผนไว้ ขั้นตอนต่อไปคือการตรวจสอบว่าแผนดังกล่าวมีแผนการใช้ที่ดินเฉพาะเจาะจงอยู่แล้วหรือไม่ หากไม่มี ประชาชนยังสามารถดำเนินการตามขั้นตอนการขอเอกสารสิทธิ์ที่ดินหรือทำธุรกรรมได้ หากมีแผนอยู่แล้ว การซื้อขายควรระงับชั่วคราว จนกว่าจะมีการออกประกาศปรับปรุง หรือจนกว่าระยะเวลาการดำเนินการตามแผนจะสิ้นสุดลง

การเข้าใจสถานะการวางแผนไม่เพียงแต่ช่วยให้ผู้คนปกป้องสิทธิ์การใช้ที่ดินตามกฎหมายของตนเท่านั้น แต่ยังช่วยหลีกเลี่ยงข้อพิพาทหรือความเสี่ยงทางการเงินเมื่อทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

ที่มา: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html