ติดปัญหาเรื่องที่ดินแปลงนี้
หลังจากเป็นเจ้าของที่ดินหัวมุมในย่านที่อยู่อาศัยใกล้เขตอุตสาหกรรมในจังหวัดบิ่ญเดือง (ปัจจุบันคือนครโฮจิมินห์) มาเป็นเวลาสองปี นายธันห์ (เขตแคทลาย นครโฮจิมินห์) ก็ไม่สามารถขายที่ดินผืนนั้นได้แม้จะพยายามขายหลายครั้งแล้วก็ตาม ในปี 2024 เขาใช้เงินกว่า 7 พันล้านดองซื้อที่ดินผืนนั้น โดยหวังว่าเมื่อเขตอุตสาหกรรมได้รับการพัฒนาแล้ว ราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นในตลาดก่อนหน้านี้
อย่างไรก็ตาม ราคายังคงแทบไม่เปลี่ยนแปลง และสภาพคล่องต่ำมาก สิ่งที่เขาเสียใจที่สุดคือ ในช่วงเวลาเดียวกัน โครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 30-40% ในขณะที่ช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้น ก็มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน
เหตุการณ์คล้ายกันนี้เกิดขึ้นกับนายฮุง (เขตบิ่ญจุง นครโฮจิมินห์) ในปี 2024 เขาถอนเงินทั้งหมดจากบัญชีหลักทรัพย์ของเขาเพื่อซื้อที่ดินสองแปลงมูลค่าเกือบ 2 พันล้านดองในพื้นที่เดาเตียง (เดิมคือจังหวัดบิ่ญเดือง) ซึ่งคาดว่าจะได้รับประโยชน์จากการวางผังเขตอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม หลังจากสองปี ราคาที่ดินยังคงแทบไม่เปลี่ยนแปลง และการโอนกรรมสิทธิ์ก็ยากลำบากขึ้น เมื่อมองย้อนกลับไป เขาเชื่อว่าหากเขายังคงถือหุ้นต่อไปหรือเปลี่ยนไปลงทุนในอพาร์ตเมนต์ ผลตอบแทนจากการลงทุนอาจจะดีกว่านี้มาก
ตลาดที่ดินซบเซา (ภาพ: KC)
เรื่องราวข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงพัฒนาการในตลาดที่ดินในปัจจุบันบางส่วน ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ในเดือนพฤษภาคมแสดงให้เห็นว่า ความสนใจในที่ดินทั่วประเทศลดลง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งเป็นการลดลงมากที่สุดในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เฉพาะใน ฮานอย ความสนใจลดลงมากถึง 55% ขณะที่ในพื้นที่อดีตนครโฮจิมินห์ลดลง 16%
หน่วยงานนี้สังเกตว่าในฮานอย ความต้องการที่ดินกระจายตัวอยู่หลายพื้นที่ ในขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้ ความต้องการส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในไม่กี่พื้นที่ เช่น เขต 9 เมืองทู เดือก คูจี และเขต 2 เดิม ราคาขายยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นในบางพื้นที่ แต่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคกลาง
ผู้เชี่ยวชาญ Ngo Thanh Huan อ้างข้อมูลจากการสำรวจที่แสดงให้เห็นว่าหลายพื้นที่ที่เคยเป็น "จุดร้อน" สำหรับการลงทุนด้านที่ดินและที่ดิน เกษตรกรรม เช่น บิ่ญเฟือก บาวล็อค ฮวาบิ่ญ และไทเหงียน ยังไม่ฟื้นตัวกลับไปสู่ราคาที่สูงสุดในปี 2022 ในขณะเดียวกัน บางพื้นที่กลับมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างของการไหลเวียนของเงินทุนในตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
นายฮวนกล่าวว่า ในช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างรวดเร็ว นักลงทุนจำนวนมากมักลงทุนโดยอิงจากความคาดหวังเกี่ยวกับการวางผังเมืองหรือโครงการโครงสร้างพื้นฐานเป็นหลัก มากกว่าที่จะพิจารณาปัจจัยพื้นฐาน เช่น ขนาดประชากร ศักยภาพในการสร้างงาน หรือมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์
เพียงแค่มีการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการวางผังเมือง ก็สามารถทำให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้นในระยะเวลาอันสั้นได้ จังหวัดฟู้หมี่ (บ่าเรีย-หวุงเต่า), ดึ๊กตรอง, บาวล็อค, ฟานเถียต, บิ่ญเฟือก และจังหวัดทางภาคเหนือ เช่น ฮวาบิ่ญ, บักเกียง และบักนิญ ต่างก็เคยประสบกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเช่นนี้มาแล้ว
การเปลี่ยนแปลงกระแสเงินสด
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญ Ngo Thanh Huan เชื่อว่านับตั้งแต่ตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซาในช่วงปลายปี 2022 สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก สภาพคล่องของที่ดินในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองและมีความหนาแน่นของประชากรต่ำลดลงมากกว่า 80% ในขณะที่อพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดที่แท้จริงได้ฟื้นตัวเร็วขึ้นมากทั้งในด้านราคาซื้อขายและราคาซื้อขายภายในเวลาประมาณหนึ่งปี จนถึงปัจจุบัน หลายพื้นที่ที่ราคาที่ดินเคยเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เนื่องจากความคาดหวังในการเก็งกำไร ยังไม่สามารถกลับไปสู่ระดับราคาเดิมได้
ตามที่นายฮวนกล่าว นี่คือสัญญาณที่สำคัญที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันและจะเป็นตัวกำหนดแนวโน้มในอนาคต เงินไม่ได้หายไปไหน แต่กำลังเปลี่ยนไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ สร้างกระแสเงินสด มีโครงสร้างพื้นฐาน มีกรอบกฎหมายที่โปร่งใส และมีมูลค่าการใช้งานที่แท้จริง
ผู้เชี่ยวชาญอย่าง Tran Quang Trung เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าช่วงเวลานับจากนี้ไปจนถึงสิ้นปี และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปีหน้า จะเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนจำเป็นต้องปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของตนอย่างเชิงรุก แทนที่จะลงทุนตามกระแสหรืออารมณ์เหมือนในรอบวัฏจักรที่ผ่านมา
เขากล่าวว่า สิ่งแรกที่ต้องทำคือการทบทวนพอร์ตการลงทุนทั้งหมด เพื่อประเมินว่าสินทรัพย์ใดควรคงไว้ สินทรัพย์ใดที่ควรให้ความสำคัญในการเพิ่มเข้ามา และอะไรจะเป็นการลงทุนหลักในกลยุทธ์สำหรับ 5-10 ปีข้างหน้า
คุณจุงเน้นย้ำว่าในบริบทปัจจุบัน สภาพคล่องมีความสำคัญไม่แพ้กัน หรืออาจสำคัญกว่าผลตอบแทนที่คาดหวัง ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องคาดการณ์แนวโน้มตลาดและการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้ซื้อ เพื่อพิจารณาว่ากลุ่มใดจะเป็นผู้นำในวัฏจักรต่อไป
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ในปัจจุบันทิศทางการวางแผน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการขยายตัวของเมืองมีความชัดเจนมากขึ้นกว่าในอดีต และข้อมูลการวางแผนก็เปิดเผยและโปร่งใสต่อสาธารณะ ดังนั้น แทนที่จะไล่ตามราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น นักลงทุนควรพิจารณาการวางแผนเป็นสำคัญในการตัดสินใจลงทุนระยะยาว
เขาแย้งว่ากลยุทธ์ที่เคยให้ผลกำไรสูง เช่น การแบ่งที่ดินเพื่อขาย หรือการลงทุนตามกระแสในท้องถิ่น จะไม่เหมาะสมกับบริบทใหม่แล้ว
ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ายั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับปัจจัยพื้นฐาน เช่น ขนาดประชากร ความเร็วในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ศักยภาพในการสร้างงาน และสิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าใต้ดิน โรงเรียน โรงพยาบาล ศูนย์การค้า และโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญอื่นๆ จะมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาวมากกว่าพื้นที่ที่อิงจากข้อมูลการวางแผนเพียงอย่างเดียว
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
![[ภาพ] เสริมสร้างความแข็งแกร่งทางจิตใจและทักษะ: การฝึกอย่างเข้มข้นสำหรับทหารปืนใหญ่](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/30/1782815602541_lu-368-1875-4571-jpg.webp)
