เร่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์

[โฆษณา_1]

เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน หนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ได้จัดสัมมนาหัวข้อ "การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับอสังหาริมทรัพย์" โดยมีผู้จัดการ ผู้เชี่ยวชาญ ทนายความ สมาคม และธุรกิจต่างๆ เข้าร่วมแสดงความคิดเห็นมากมาย ซึ่งชี้ให้เห็นว่าอุปสรรคทางกฎหมายต้องได้รับการแก้ไข เพื่อช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญยิ่งขึ้น

ตลาดหุ้นได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และเงินทุนก็มีอยู่มากมาย

ในการสัมมนา ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำสมาคมหลายคนเห็นพ้องกับการประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว โดยได้แตะจุดต่ำสุดเมื่อเร็ว ๆ นี้ และกำลังฟื้นตัว แม้ว่าความท้าทายยังคงมีอยู่ก็ตาม

จากข้อมูลที่ ดร. คาน วัน ลุก สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการคลังแห่งชาติ อ้างถึง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสองส่วนที่มีแนวโน้มค่อนข้างดี ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยที่สุดในช่วงที่ผ่านมา สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย รายงานเบื้องต้นจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามสะท้อนให้เห็นถึงการฟื้นตัว โดยแต่ละไตรมาสมีผลประกอบการดีกว่าไตรมาสก่อนหน้า มีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ประมาณ 20,000 รายการ ปริมาณการทำธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในแต่ละไตรมาส โดยเพิ่มขึ้น 56% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ประเทศมีนิคมอุตสาหกรรมเกือบ 400 แห่ง โดยประมาณ 292 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ประมาณ 80% - 82% อัตราการเข้าใช้พื้นที่ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2023 อยู่ที่ประมาณ 82% ในภาคใต้ และ 80% ในภาคเหนือ ราคาค่าเช่านิคมอุตสาหกรรมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 7%-12% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อุปทานใหม่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีแนวโน้มที่ดีจากโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และความต้องการสูงสำหรับคลังสินค้า โรงงาน และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่เกี่ยวข้องกับนิคมอุตสาหกรรม

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

นายแพทย์โต ดินห์ ตวน นักข่าวและบรรณาธิการบริหารหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาตง เป็นประธานในการสัมมนาครั้งนี้ ภาพ: หว่าง ตรีเออ

หนึ่งในความท้าทายที่เคยกล่าวถึงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ – การเข้าถึงสินเชื่อ – กำลังได้รับการแก้ไขอย่างค่อยเป็นค่อยไป ข้อมูลที่เผยแพร่โดยธนาคารกลางเวียดนามแสดงให้เห็นว่าสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 4.7% ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2023 แม้ว่ารายได้จะลดลงและอัตราดอกเบี้ยจะสูงก็ตาม การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ค่อนข้างเป็นไปในทิศทางที่ดี โดยมีการจดทะเบียนเกือบ 2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2023 ซึ่งมีการเบิกจ่ายไปแล้วประมาณ 763 ล้านดอลลาร์สหรัฐ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังระดมทุนอย่างแข็งขันผ่านการออกพันธบัตร การเจรจาพันธบัตรที่ครบกำหนด และการซื้อคืนพันธบัตรที่ออกไปแล้ว

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลจากกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระบุว่า จุดต่ำสุดเกิดขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2023 ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ประสบกับการเติบโตติดลบถึง 16.1% แต่หลังจากนั้นก็ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2023 การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ยังคงติดลบมากกว่า 11% แต่ตั้งแต่ไตรมาสที่สามเป็นต้นไป การเติบโตติดลบลดลงเหลือเพียงมากกว่า 8% เท่านั้น

หนึ่งในมาตรการสินเชื่อที่คาดว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือ แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง สำหรับการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ธนาคารเพื่อการเกษตรและพัฒนาชนบทแห่งเวียดนาม ( Agribank ) ระบุว่า นับตั้งแต่วันแรกที่เริ่มใช้มาตรการสินเชื่อนี้ มีการขอสินเชื่อแล้ว 30,000 ล้านดอง

นายฟาม วัน ดือง ผู้อำนวยการสาขาบิ่ญเจียว (นครโฮจิมินห์) ของธนาคารเกษตรแบงก์ กล่าวว่า ธนาคารเกษตรแบงก์เป็นธนาคารของรัฐ 100% ดังนั้นจึงต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบทั้งหมดอย่างเคร่งครัด รวมถึงวงเงิน 120,000 ล้านดอง ธนาคารเกษตรแบงก์ได้เข้ามามีส่วนร่วมในโครงการบ้านเพื่อสังคมตั้งแต่เดือนตุลาคม 2565 และดำเนินการต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ในส่วนของเงินทุน ธนาคารมีเงินทุนส่วนเกินและพร้อมที่จะปล่อยกู้ให้กับธุรกิจต่างๆ อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือเมื่อให้เงินทุนแก่โครงการต่างๆ ธนาคารต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของรัฐอย่างครบถ้วน ปัจจุบัน ธนาคารเกษตรแบงก์กำลังประสานงานกับธุรกิจต่างๆ เพื่อแก้ไขปัญหาและเร่งรัดการเบิกจ่ายเงินสำหรับโครงการต่างๆ

“อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบหลายปี ธนาคารเกษตรกำลังเสนอสินเชื่อแก่ลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตรามาตรฐาน 2 เปอร์เซ็นต์ ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำและเงินทุนที่พร้อมใช้งาน เรากำลังรอให้ธุรกิจต่างๆ ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ให้เสร็จสิ้นเพื่อขอรับเงินกู้” นายดวงกล่าว

เสริมสร้างบทบาทของคณะทำงาน

แม้ว่าจะมีการสนับสนุนทางการเงินอย่างมากมายสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ภาคธุรกิจกล่าวว่าการดำเนินโครงการเหล่านี้เป็นเรื่องยากมาก

นายโว มินห์ ฮว่าง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท โฮจิมินห์ซิตี้ โซเชียล เฮาส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า รัฐบาลมีมาตรการจูงใจมากมายสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ธุรกิจจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงมาตรการเหล่านั้นได้ แม้กระทั่งก่อนที่จะเข้าร่วมโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ธุรกิจก็พบว่าเป็นเรื่องยาก และเมื่อเข้าร่วมแล้วก็ยิ่งท้าทายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นอกเหนือจากเงินทุนแล้ว ธุรกิจยังประสบปัญหาเรื่องความพร้อมของที่ดิน ดังนั้น ธุรกิจจึงหวังว่ารัฐบาลจะทบทวนที่ดินที่พร้อมให้เช่าและรวมไว้ในรายการโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และดำเนินการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุน หลังจากนั้น ธุรกิจจะสามารถเข้าร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและรวมต้นทุนที่ดินไว้ในต้นทุนการพัฒนาโครงการได้

“ธุรกิจที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมได้กำไรเพียง 10% แต่ราคาขายและกลุ่มเป้าหมายต้องได้รับการอนุมัติจากกรมการก่อสร้างเสียก่อน ขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายบางส่วนก็ไม่สามารถรวมอยู่ในราคาขายได้ การสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมใช้เวลานานและยากกว่าการสร้างบ้านเพื่อการค้า ทำให้ธุรกิจต่างๆ ไม่ค่อยกระตือรือร้น การรอเงินกู้จากธนาคาร 2-3 ปีเป็นสิ่งที่ธุรกิจยอมรับไม่ได้ ดังนั้น เราจึงเสนอแนวทางที่จะช่วยให้การเบิกจ่ายเงินรวดเร็วยิ่งขึ้น” นายโฮอังกล่าวเสนอ

ปัญหาต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงข้างต้นนั้น ได้มีการระบุและอภิปรายกันมาแล้วในอดีต ประเด็นที่ยังคงอยู่ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญและนักธุรกิจที่ร่วมแสดงความคิดเห็นในงานสัมมนาของหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาตง ระบุไว้ คือ การเสนอแนวทางแก้ไขที่เหมาะสมที่สุดเพื่อเร่งแก้ไขปัญหาเหล่านี้ให้หมดไป

นายไทย โดอัน ฮวา รองหัวหน้าฝ่ายพัฒนาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำนักงานก่อสร้างจังหวัด ด่ง นาย กล่าวว่า จากการตรวจสอบ จังหวัดด่งนายพบปัญหาและอุปสรรคในภาคอสังหาริมทรัพย์ 5 กลุ่ม ปัญหาที่เด่นชัดที่สุดคือ ความยากลำบากและอุปสรรคเกี่ยวกับขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการคัดเลือกนักลงทุน โครงการบางแห่งได้รับการอนุมัติการลงทุนมานานหลายปีแล้ว แต่ขณะนี้หน่วยงานตรวจสอบกำลังขอให้ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการเคหะ – หมายความว่าต้องมีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย การประเมินราคาที่ดินก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน โครงการบางแห่งได้รับการจัดสรรที่ดินแล้วแต่ไม่สามารถประเมินราคาได้ เนื่องจากบริษัทที่ปรึกษาลังเลที่จะดำเนินการ เพราะเกรงว่าจะอธิบายให้เจ้าหน้าที่เข้าใจได้ยาก...

“มีอุปสรรคมากมายในการดำเนินงานก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในโครงการนี้ โครงการหลายโครงการดำเนินการตามระเบียบเก่า แต่ต่อมาพบอุปสรรคเมื่อมีการปรับแผน ตัวอย่างเช่น กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยกำหนดให้ท้องถิ่นต้องประเมินใหม่และกำหนดให้ธุรกิจต่างๆ จัดสรรพื้นที่โครงการ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งเป็นเรื่องยากมาก” นายฮัวกล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบัน

เพื่อเอาชนะความยากลำบากเหล่านี้ จังหวัดด่งนายได้วางแผนที่จะจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึงปี 2030 โดยส่วนที่เหลือจะจัดสรรให้กับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กระบวนการวางแผนเสร็จสมบูรณ์และพร้อมที่จะดึงดูดนักลงทุน แต่ความท้าทายยังคงอยู่ ตั้งแต่ปี 2022 คณะกรรมการพรรคประจำจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายได้สั่งการให้จัดตั้งคณะทำงานเพื่อพิจารณาคำขอและแก้ไขปัญหาสำหรับภาคธุรกิจ

ตั้งแต่ต้นปี 2566 จังหวัดด่งนายได้จัดตั้งคณะทำงาน 3 ชุด เพื่อแก้ไขอุปสรรคสำหรับโครงการที่ล่าช้า แก้ปัญหาความยากลำบากของภาคธุรกิจ และพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยคณะทำงานทั้งสามชุดมีผู้นำระดับจังหวัดเป็นหัวหน้า นอกจากนี้ หน่วยงานต่างๆ โดยเฉพาะกรมก่อสร้าง ยังได้จัดตั้งคณะทำงานเพื่อแก้ไขปัญหาภายในขอบเขตอำนาจหน้าที่ของตน โดยดำเนินการแก้ไขปัญหาเป็นขั้นตอน หากปัญหาเกี่ยวข้องกับหน่วยงานระดับสูงกว่า ก็จะประสานงานกับกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อแก้ไขปัญหาให้กับภาคธุรกิจ

มีความคาดหวังสูงว่าร่างแก้ไขเพิ่มเติมทั้งสามฉบับจะได้รับการอนุมัติในเร็ววัน

หนึ่งในแนวทางแก้ไขที่คาดหวังคือ ร่างกฎหมาย 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการอภิปรายและแสดงความคิดเห็นในการประชุมครั้งที่ 6 ของ สภาแห่งชาติชุด ที่ 15 หากผ่านการอนุมัติ กฎหมายเหล่านี้จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ทนายความ เหงียน ตัน ฟง กรรมการประจำสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์ว่า ร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ได้หยิบยกประเด็นที่ว่าข้อพิพาทบางส่วนจะได้รับการแก้ไขผ่านกระบวนการอนุญาโตตุลาการทางการค้า ปัจจุบัน ข้อพิพาทระหว่างนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน และผู้ใช้ห้องชุดยังคงเกิดขึ้นอยู่ โดยหลายโครงการไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้เป็นเวลาหลายปี กฎระเบียบใหม่ในร่างกฎหมายฉบับนี้จะช่วยให้พวกเขาเข้าใจเรื่องนี้ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ยังกล่าวถึงการปรับปรุงคุณภาพการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตด้วย...

ทนายความฟงกล่าวว่า "เมื่อกฎหมายทั้งสามฉบับนี้ผ่านการอนุมัติแล้ว จะช่วยส่งเสริมการเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมายและยกระดับคุณภาพของผู้มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะนายหน้า"

หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องให้คำแนะนำที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจน

ในส่วนของแง่มุมทางกฎหมายและขั้นตอนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าธุรกิจและสมาคมต่างๆ จำเป็นต้องระบุอุปสรรคในปัจจุบันอย่างเฉพาะเจาะจง และพิจารณาว่าควรยกเลิกขั้นตอนใดบ้าง ในแง่ของแนวทาง รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องให้คำแนะนำที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับประเด็น ปัญหา ความซ้ำซ้อน และความไม่สอดคล้องกันทั้งหมดในปัจจุบัน หน่วยงานท้องถิ่นก็จำเป็นต้องชี้แจงประเด็นเหล่านี้เช่นกัน โดยหลีกเลี่ยงการปรึกษาหารือที่ยืดเยื้อและไม่มีประสิทธิภาพ

ดร. แคน แวน ลุค กล่าวว่า "ภาคธุรกิจและสมาคมต่างๆ กำลังพยายามอย่างมาก แต่ในความเห็นของผม พวกเขาจำเป็นต้องมุ่งมั่นที่จะให้คำแนะนำที่แม่นยำยิ่งขึ้น และนำเสนอแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น"

องค์กรพันธมิตร

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 5.

[โฆษณา_2]
ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm