บริษัท Kim Oanh Real Estate หวังที่จะแก้ไขปัญหาความยากลำบากในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

ในการกล่าวสุนทรพจน์ในงานสัมมนาเรื่อง "การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปลายปี 2024 และต้นปี 2025" ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong เมื่อเร็วๆ นี้ นางดัง ถิ คิม อวน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท คิม อวน เรียลเอสเตท กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ได้เน้นย้ำถึงความยากลำบากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ภาพรวมของการสัมมนา "การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปลายปี 2024 และต้นปี 2025" จัดโดยหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาตง

ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก

คุณโออันกล่าวว่า กลุ่มบริษัทคิมโออันมีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 16 ปี ตลอดหลายปีที่ผ่านมา บริษัทได้ดำเนินโครงการขนาดใหญ่สำเร็จลุล่วงไปแล้วมากมายในจังหวัดบิ่ญเดือง ด่งนาย โฮจิมินห์ซิตี้ และบ่าเรียหวุงเต่า เมื่อรัฐบาลประกาศแผนการสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิต กลุ่มบริษัทคิมโออันตระหนักว่ารัฐกำลังดำเนินการเปลี่ยนแปลงนโยบายหลายอย่างเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน

“ในขณะเดียวกัน เราเชื่อว่าตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เมื่อกฎหมายใหม่ทั้งสามฉบับมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ และเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ กลุ่มบริษัทคิม โออัน ได้วางแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ล่วงหน้า โดยมุ่งเน้นไม่เพียงแต่พื้นที่เมืองมาตรฐานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและครัวเรือนที่ไม่มีที่อยู่อาศัยด้วย” นางโออันกล่าว

ตามที่ประธานกลุ่มบริษัทคิม อวนห์ กล่าว ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่ที่มีการพัฒนาอุตสาหกรรมอย่างแข็งแกร่ง เช่น บิ่ญเดือง ด่งนาย และบ่าเรีย-หวุงเต่า ปัจจุบันอยู่ในระดับสูงมาก จังหวัดเหล่านี้ดึงดูดแรงงานอพยพหลายแสนคน แต่ปริมาณที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในปัจจุบันไม่เพียงพอต่อความต้องการ

นางดัง ถิ คิม อวน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท คิม อวน เรียลเอสเตท กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวสุนทรพจน์ในงานสัมมนา

ในบริบทนี้ บริษัทฯ ได้พยายามค้นหาแนวทางแก้ไขที่มีประสิทธิภาพ โดยเรียนรู้จากรูปแบบที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในประเทศที่พัฒนาแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณโออันห์ได้แสดงความชื่นชมต่อความสำเร็จของรูปแบบที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในสิงคโปร์ ซึ่งประชากรถึง 90% อาศัยอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่สร้างขึ้นตามมาตรฐานสูง ทันสมัย ​​สะดวกสบาย และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

“ความปรารถนาของเราคือการสร้างโครงการบ้านเพื่อสังคมที่ได้มาตรฐานสิงคโปร์สำหรับครอบครัวชาวเวียดนาม” นางโออันกล่าว พร้อมแสดงความมุ่งมั่นและระบุว่ากลุ่มบริษัทได้ลงนามในข้อตกลงความร่วมมือเชิงกลยุทธ์กับกลุ่มบริษัทซูร์บานา จูรง ซึ่งเป็นผู้นำด้านการพัฒนาบ้านเพื่อสังคมในสิงคโปร์และทั่วโลก ด้วยความร่วมมือนี้ กลุ่มบริษัทคิม โออัน คาดหวังที่จะนำโครงการบ้านเพื่อสังคมคุณภาพสูงสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

ตามแผนงาน กลุ่มบริษัทคิมโออันจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 26 โครงการ รวมทั้งหมด 40,000 ยูนิต โดยจัดสรรพื้นที่ทั้งหมด 107 เฮกเตอร์ ในเดือนพฤศจิกายน กลุ่มบริษัทคิมโออันจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโครงการแรกในเมืองใหม่บิ่ญเดือง บนพื้นที่ 26.69 เฮกเตอร์

โครงการนี้ไม่เพียงแต่ตรงตามมาตรฐานทางเทคนิคและคุณภาพระดับสูงเท่านั้น แต่ยังสร้างความประทับใจอย่างมากในตลาดด้วยการรับรองอาคารสีเขียว EDGE และการบูรณาการสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยหลายร้อยรายการสำหรับผู้อยู่อาศัย ที่สำคัญ ราคาขายของห้องชุดในโครงการนี้ต่ำกว่าโครงการที่คล้ายคลึงกันในตลาดถึงประมาณ 50%

ปัญหาการขาดแคลนที่ดิน

อย่างไรก็ตาม คุณคิม อวน ได้ชี้ให้เห็นอย่างตรงไปตรงมาถึงความยากลำบากที่ธุรกิจที่ลงทุนในโครงการบ้านเพื่อสังคมกำลังเผชิญอยู่ ประการแรก ความพร้อมของที่ดินเป็นอุปสรรคสำคัญ ตามระเบียบแล้ว โครงการบ้านเพื่อสังคมต้องจัดสรรที่ดินร้อยละ 20 สำหรับการก่อสร้างบ้านเพื่อสังคม แต่ยังคงมีความไม่สอดคล้องกันมากมายในการจัดสรรที่ดินนี้ให้กับธุรกิจหรือหน่วยงานท้องถิ่น

นางโออันห์เสนอแนะว่าโครงการนี้ควรให้ภาคธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมด โดยมีเงื่อนไขว่าพวกเขาจะต้องรับผิดชอบหากโครงการไม่เสร็จตามกำหนดเวลา “หากภาคธุรกิจไม่สามารถส่งมอบงานได้ พวกเขาต้องรับผิดชอบ และราคาบ้านก็จะสมเหตุสมผลมากขึ้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อลูกค้า” เธอกล่าว

อีกประเด็นหนึ่งคือราคาที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม นางโอ๋นห์เสนอแนะว่าควรมีความชัดเจนและโปร่งใสในการประเมินราคาที่ดินระหว่างที่ดินที่รัฐจัดสรรและที่ดินที่ภาคเอกชนซื้อ เธอได้ยกตัวอย่างโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมของกลุ่มบริษัทคิมโอ๋นห์ในจังหวัดบิ่ญเดือง ซึ่งแม้จะซื้อที่ดินมาแล้วแปดปี แต่ต้นทุนการลงทุนและกำไรในปัจจุบันมีมูลค่าประมาณ 1,000 พันล้านดอง

นางสาวโออันห์ได้หยิบยกอุปสรรคและความยากลำบากมากมายที่พบเจอในการดำเนินงานโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมขึ้นมาพูดคุยในงานสัมมนา

ที่ดินผืนนี้เดิมเป็นเขตอุตสาหกรรมที่ได้รับอนุมัติแล้ว ต่อมาได้ถูกแบ่งย่อยเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยและได้รับการอนุมัติในมาตราส่วน 1/500 หากคำนวณจากราคาที่ดินอุตสาหกรรมที่ 170 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร มูลค่าจะเกิน 1 ล้านล้านดอง อย่างไรก็ตาม หากใช้ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์ในปัจจุบัน มูลค่าจะสูงขึ้นไปกว่า 3 ล้านล้านดอง ซึ่งจะสร้างความท้าทายอย่างมากต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ดังนั้น เธอจึงเสนอแนะว่า รัฐจำเป็นต้องแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างที่ดินที่รัฐจัดสรรให้และที่ดินที่ภาคธุรกิจซื้อไป เพื่อกำหนดราคาที่ชัดเจนและสมเหตุสมผล นอกจากนี้ยังจะช่วยป้องกันไม่ให้ภาคธุรกิจกระทำการละเมิดในระหว่างกระบวนการลงทุน และส่งเสริมให้พวกเขาร่วมมือกับรัฐในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

อีกปัญหาหนึ่งที่ธุรกิจต้องเผชิญคือขั้นตอนทางกฎหมาย คุณโออันห์กล่าวว่า แม้จะมีกฎระเบียบเฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ในความเป็นจริง ขั้นตอนการบริหารยังไม่คล่องตัว ทำให้โครงการใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการลงทุนของธุรกิจ เธอเสนอว่าจำเป็นต้องมีการปฏิรูปขั้นตอนเพื่อลดภาระของธุรกิจและเร่งการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นอกจากนี้ ปัญหาเรื่องอัตรากำไรยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับธุรกิจต่างๆ ตามระเบียบ ธุรกิจได้รับอนุญาตให้มีกำไรสูงสุดเพียง 10% ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขายคิดเป็น 6% ทำให้เหลือเพียง 6% ของกำไรที่แท้จริง ซึ่งทำให้ยากที่จะดึงดูดธุรกิจขนาดใหญ่ให้เข้ามาลงทุนในภาคส่วนนี้ นางโออันห์จึงเรียกร้องให้ รัฐบาล ดำเนินนโยบายจูงใจที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเพื่อส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ในส่วนของการแลกเปลี่ยนที่ดินเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แม้ว่ากฎหมายใหม่จะระบุว่านักลงทุนสามารถเสนอการแลกเปลี่ยนได้ แต่ก็มีเงื่อนไขว่าที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตเมืองประเภทเดียวกัน หรือเป็นของบริษัทเดียวกัน

ในความเป็นจริง การทำเช่นนี้เป็นเรื่องยากมาก เพราะไม่ใช่ว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกคนจะมีที่ดินหลายแปลงอยู่ในพื้นที่เมืองประเภทเดียวกัน ตัวอย่างเช่น ปัจจุบันธุรกิจหลายแห่งต้องการแลกเปลี่ยนโครงการที่ได้รับอนุมัติแล้วหลังจากปรับปรุงแก้ไข แต่ไม่สามารถทำได้เพราะที่ดินทั้งสองแปลงไม่ได้อยู่ในเมืองเดียวกันและไม่ได้เป็นของบริษัทเดียวกัน แม้ว่าจะเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มบริษัทเดียวกันก็ตาม

ข้อจำกัดด้านเงินทุน

นอกจากนี้ การขอสินเชื่อเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ตามที่นางโออันห์กล่าว ธุรกิจต่างๆ มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อพิเศษเพียงประมาณ 15% ของเงินลงทุนโครงการทั้งหมดจากกองทุนเพื่อการพัฒนาของจังหวัดและเมืองเท่านั้น

เงินทุนจำนวนนี้ไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่าย ในขณะที่เงินกู้จากธนาคารพาณิชย์ แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ก็ยังมีอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ 8.2% ถึง 9% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ธุรกิจสามารถยอมรับได้เมื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมาก

ไม่เพียงแต่ภาคธุรกิจเท่านั้นที่กำลังเผชิญกับความยากลำบาก แต่ประชาชนก็ยังพบอุปสรรคมากมายในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นางโออันยกตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ธนาคารนโยบายสังคมมีอัตราดอกเบี้ย 4.8% ต่อปี แต่เพิ่มขึ้นเป็น 6.6% ต่อปีหลังวันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งเกือบเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการค้า ทำให้คนงานที่มีรายได้น้อยอยู่แล้วลังเลที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน

นางโออันกล่าวว่า "ผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก แม้แต่ผู้ที่ตรงตามเกณฑ์รายได้ ก็ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ เนื่องจากกระบวนการอนุมัติซับซ้อนเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อกำหนดในการแสดงหลักฐานรายได้ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา"

นอกจากนี้ กระบวนการตรวจสอบรายได้ของผู้กู้ยังคงซับซ้อน ทำให้หลายคนที่มีความจำเป็นอย่างแท้จริงต้องประสบกับความยากลำบาก “ลูกค้าของกลุ่มบริษัทคิม โออันห์ หลายรายจ่ายเงินล่วงหน้าไปแล้ว 20-30% ของราคาบ้าน แต่ยังไม่ได้รับบ้านเพราะธนาคารไม่ได้จ่ายเงินให้ทันเวลา” นางโออันห์กล่าวเสริม

นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับข้อกำหนดด้านรายได้สำหรับการซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐก็ยังมีข้อบกพร่องหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากบุคคลโสดต้องมีรายได้ 15 ล้านดง ในขณะที่คู่สมรสต้องมีรายได้ 30 ล้านดง แม้แต่ส่วนต่างเพียง 1 ล้านดง เช่น 29 ล้านหรือ 31 ล้านดง ก็จะไม่ถูกนำมาพิจารณา ทำให้หลายคนพลาดโอกาสในการซื้อบ้าน ในขณะที่พวกเขาได้จำนองอพาร์ตเมนต์ไปแล้วและต้องรับผิดชอบในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับธนาคาร

นางโออันห์ยังชี้ให้เห็นว่า ปัจจุบันธุรกิจส่วนใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่ได้มุ่งเน้นผลกำไร ดังนั้นบางหน่วยงานจึงมีแนวคิดที่จะสร้างที่อยู่อาศัยคุณภาพต่ำราคาถูก ส่งผลให้คุณภาพต่ำกว่ามาตรฐาน ตัวอย่างเช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีเพียง 5 ชั้นและไม่มีลิฟต์ อพาร์ตเมนต์ที่มีเพียงไม่กี่ห้องขนาดเล็ก ขาดสิ่งอำนวยความสะดวกและระบบรักษาความปลอดภัย... ผลที่ตามมาคือ บ้านเหล่านั้นเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็ว ทำให้ต้องเสียค่าซ่อมแซมสูง และพื้นที่อยู่อาศัยก็ดูไม่สวยงาม

ในขณะเดียวกัน สิงคโปร์มีอพาร์ตเมนต์ให้เลือกหลายขนาด ตั้งแต่หนึ่งห้องนอนไปจนถึงสี่ห้องนอน เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยแบบหลายรุ่น ซึ่งทั้งใช้งานได้จริงและรับประกันคุณภาพการก่อสร้างที่สูง ทำให้สามารถใช้งานได้ในระยะยาวและส่งต่อให้รุ่นต่อรุ่นได้โดยไม่ต้องซื้อบ้านใหม่ ยิ่งไปกว่านั้น แม้จะเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ก็ยังคงมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยมากมายเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัย

กลุ่มบริษัทคิม โออัน ได้สำรวจและเห็นว่านี่เป็นแนวทางที่ดี และมุ่งมั่นที่จะเรียนรู้จากประสบการณ์และพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคุณภาพสูงในสิงคโปร์สำหรับชาวเวียดนาม “เราเชื่อว่าหากรัฐบาลสามารถขจัดอุปสรรคต่างๆ สำหรับภาคธุรกิจ รวมทั้งให้ดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษที่เหมาะสมและลดขั้นตอนการยื่นขอสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แผนการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตของรัฐบาลก็จะประสบความสำเร็จอย่างงดงาม แรงงานของเราจะมีสภาพความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นในบ้านที่กว้างขวาง สะอาด และมีอุปกรณ์ครบครัน ทำให้พวกเขาสามารถทำงานได้อย่างสบายใจและมีส่วนร่วมในการพัฒนา เศรษฐกิจ ” นางโออันกล่าวอย่างมั่นใจ

ที่มา: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm