ต้อนรับคลื่น FDI ใหม่เข้าสู่โครงการโรงงาน

กลุ่มโรงงานสำเร็จรูปถือเป็นโซลูชันเร่งรัดในการแข่งขันด้านห่วงโซ่อุปทาน ภาพโดย : Duc Thanh

ทุน FDI เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การผลิตนำเทรนด์

ในภาพรวมของการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ เวียดนามยังคงเป็น "จุดสว่าง" โดยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 ทุนจดทะเบียน FDI ทั้งหมดอยู่ที่ 24,090 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 27.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 และมีทุนที่ดำเนินการแล้วอยู่ที่ 13,600 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 8.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

นี่เป็นสัญญาณบวกอย่างต่อเนื่องสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศในตลาดเวียดนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคการผลิตยังคงเป็นภาคส่วนหลัก คิดเป็น 56.5% ของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศทั้งหมดในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 คิดเป็นมูลค่าเกือบ 11.97 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ อันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงห่วงโซ่อุปทานและการปรับโครงสร้างองค์กรทั่วโลก ในบรรดาโครงการการผลิตที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 759 โครงการ เพิ่มขึ้น 40% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มีถึง 410 โครงการ (คิดเป็น 54%) ที่เลือกที่จะเช่าโรงงานแทนที่ดิน นี่เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ธุรกรรมโรงงานมีจำนวนมากกว่าธุรกรรมที่ดินในแง่ของจำนวนโครงการเป็นครั้งแรก

ภาคเหนือยังคงเป็นผู้นำ โดยมีสัดส่วนการลงทุน 54% ของเงินทุนทั้งหมด และมีโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) มากกว่า 380 โครงการในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 โดยจังหวัดบั๊กนิญเป็นพื้นที่เป้าหมาย โดยมีสัดส่วนการลงทุน 13% ของเงินทุนทั้งหมด และมีโครงการลงทุน 115 โครงการ ภาคกลางสร้างความประหลาดใจด้วยส่วนแบ่งตลาดที่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเป็น 6% ด้วยต้นทุนที่ต่ำและการพัฒนาด้านโลจิสติกส์ ส่วนภาคใต้ยังคงมีความสำคัญ โดยจังหวัดด่งนายและ จังหวัดบ่าเรียะ-หวุงเต่า เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจ

กลุ่มโรงงานสำเร็จรูปถือเป็นโซลูชันเร่งการเติบโตในการแข่งขันด้านห่วงโซ่อุปทาน Cushman & Wakefield ระบุว่า อุปทานโรงงานสำเร็จรูปในเวียดนามอยู่ที่ประมาณ 11 ล้านตารางเมตร โดยมีอัตราการเช่ามากกว่า 85% ภายในไตรมาสที่สองของปี 2568 พื้นที่หลัก ได้แก่ นครโฮจิมินห์ (3 ล้านตารางเมตร) ด่งนาย (2.2 ล้านตารางเมตร) บั๊กนิญ (1.6 ล้านตารางเมตร) และไฮฟอง (2.2 ล้านตารางเมตร)

ที่ปรึกษารายนี้ระบุว่า การเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดโรงงานสำเร็จรูปมาจากหลายปัจจัย ประการแรกคือความรวดเร็วในการเข้าสู่ตลาด การเช่าโรงงานสำเร็จรูปช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ร่นระยะเวลาลงได้หลายเดือนหรือหลายปี เมื่อเทียบกับการซื้อที่ดิน การขอใบอนุญาต การออกแบบ และการก่อสร้าง นอกจากนี้ ธุรกิจที่เช่าโรงงานยังสามารถลดระยะเวลาในการดำเนินการลงได้ 12-18 เท่า ซึ่งเหมาะสมกับบริบทของห่วงโซ่อุปทานโลกที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

ด้วยข้อดีสองประการข้างต้น ทำให้รูปแบบโรงงานสำเร็จรูปกลายเป็นตัวเลือกเชิงกลยุทธ์สำหรับอุตสาหกรรมต่างๆ ที่ต้องการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดอย่างรวดเร็ว เช่น อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ บรรจุภัณฑ์ อุปกรณ์ ทางการแพทย์ หรือโครงการที่มีวงจรชีวิตสั้นเพียง 3-5 ปี

ปัจจัยต่อไปคือความยืดหยุ่นในการขยายหรือลดขนาดการผลิต องค์กรต่างๆ สามารถปรับขนาดการดำเนินงานได้อย่างง่ายดายโดยไม่ต้องผูกมัดกับสินทรัพย์ถาวรขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง อิเล็กทรอนิกส์ และการประกอบชิ้นส่วน ซึ่งต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วตามความผันผวนของตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โมเดลนี้ช่วยลดต้นทุนการลงทุนเริ่มต้น แทนที่จะต้องเสียเงินหลายสิบล้านดอลลาร์เพื่อซื้อที่ดินและก่อสร้าง ธุรกิจต่างๆ ต้องจ่ายค่าเช่าเป็นงวดๆ เท่านั้น ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพกระแสเงินสด แต่ยังช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินในช่วงที่ตลาดผันผวนอีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจต้องจ่ายค่าเช่าเป็นงวดๆ (รายเดือน/รายไตรมาส) และค่ามัดจำบางส่วนเท่านั้น ด้วยราคาเฉลี่ยประมาณ 4-6 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือนในภาคเหนือ และ 5-7 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือนในภาคใต้ (ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield) ต้นทุนสำหรับโรงงานขนาด 10,000 ตร.ม. อยู่ในช่วง 480,000 ถึง 840,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี

ในขณะเดียวกัน หากธุรกิจซื้อที่ดินและก่อสร้างเอง จะมีค่าใช้จ่ายมากมาย รวมถึงค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวเป็นระยะเวลา 50 ปี (เฉลี่ย 100-250 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเล) และค่าก่อสร้าง 200-350 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. สำหรับพื้นที่ 10,000 ตร.ม. ที่ใกล้เคียงกัน ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นทั้งหมดอาจสูงถึง 3-6 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ไม่รวมค่าใบอนุญาต ค่าออกแบบ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ดังนั้นโรงงานที่สร้างไว้ล่วงหน้าจึงช่วยประหยัดต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นได้ 70-80% ซึ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วหรือกำลังทดสอบตลาด

แรงกระตุ้นจากนโยบายและการค้าระดับโลก

เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2568 อัตราภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ที่บังคับใช้กับสินค้าส่งออกจากเอเชียได้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการแล้ว โดยอยู่ที่ 20% หลังจากปรับลดลงจากร่างเดิมที่ 46% อัตราภาษีนี้ถูกประเมินว่า "พอรับไหว" ซึ่งช่วยฟื้นฟูความเชื่อมั่นของนักลงทุน ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินทุนที่ไหลเข้าในช่วงไตรมาสที่สองกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง

ยุทธศาสตร์ “จีน + 1” ซึ่งดำเนินมากว่าทศวรรษ กำลังเร่งดำเนินการอย่างต่อเนื่อง และเวียดนามกลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญ ด้วยต้นทุนแรงงานที่สามารถแข่งขันได้ (ต่ำกว่าไทยและมาเลเซีย) และทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวย (ติดชายแดนจีนและใกล้เส้นทางเดินเรือ) นอกจากนี้ เวียดนามยังมีนโยบายและพันธสัญญาที่มั่นคงในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

นายแมทธิว พาวเวลล์ ผู้อำนวยการของ Savills Hanoi กล่าวว่าภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดเนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านแรงงาน ต้นทุน และทำเลที่ตั้งที่เป็นยุทธศาสตร์

แม้จะมีความกังวลเกี่ยวกับอุปสรรคทางการค้ากับสหรัฐฯ แต่เวียดนามยังคงรักษาบทบาทของตนในห่วงโซ่อุปทานโลก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อจำกัดทางเทคนิคที่เคยเป็นจุดอ่อนของเวียดนามกำลังได้รับการแก้ไข ปัจจุบันโรงงานมีโครงสร้างเหล็กสำเร็จรูป หลังคาฉนวนกันความร้อนและป้องกันการกัดกร่อน ความสูงของเพดานตั้งแต่ 4 ถึง 13 เมตร รองรับสายการผลิตอัตโนมัติ รับน้ำหนักพื้นได้ตั้งแต่ 1,000 ถึง 4,000 กิโลกรัม/ตารางเมตร ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบไฟฟ้า และแสงสว่างตามมาตรฐาน TCVN และ QCVN ความเข้มของแสงสว่างตั้งแต่ 100 ถึง 750 ลักซ์ ผสานกับการระบายอากาศตามธรรมชาติและพัดลมดูดอากาศแรงดันลบ

ตัวอย่างทั่วไปคือ KTG Industrial ที่ VSIP Bac Ninh 2 ของบริษัท KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company ซึ่งมีการออกแบบที่ได้มาตรฐาน ACI 117-10 ซึ่งตรงตามข้อกำหนดด้านความเรียบ การลดแรงสั่นสะเทือน ฯลฯ ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง “เป้าหมายของเราคือการสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ทั้งเพิ่มผลผลิตและปกป้องสิ่งแวดล้อม โดยปฏิบัติตามข้อกำหนด ESG ที่เข้มงวดยิ่งขึ้น” คุณ Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการของ KTG Industrial กล่าว

ในทำนองเดียวกัน คุณ Trang Bui ผู้อำนวยการทั่วไปของ Cushman & Wakefield Vietnam ระบุว่า แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงไม่ได้หยุดอยู่แค่ขั้นตอนการประกอบขั้นสุดท้ายอีกต่อไป แต่ธุรกิจหลายแห่งกำลังวางแผนที่จะย้ายห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดมายังเวียดนาม ซึ่งสร้างแรงผลักดันที่แข็งแกร่งให้กับตลาดโรงงานสำเร็จรูประดับไฮเอนด์ ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจเชิงกลยุทธ์ของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

ไม่เพียงแต่บริษัทการผลิตทั่วไปเท่านั้น แต่รวมถึงบริษัทเทคโนโลยีขั้นสูงก็สนใจโมเดลนี้ด้วย โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวดเกี่ยวกับมาตรฐานทางเทคนิค ตั้งแต่น้ำหนักบรรทุกของพื้น ความสูงของเพดาน ไปจนถึงปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับ ESG

ภาษีศุลกากรใหม่ของสหรัฐฯ กลายเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำหรับการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานโลก ในบริบทนี้ โรงงานสำเร็จรูปได้กลายมาเป็น “ดาวดวงใหม่” ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ด้วยข้อได้เปรียบด้านต้นทุน ทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ และความยืดหยุ่นในการดำเนินการ รูปแบบนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้เวียดนามได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เท่านั้น แต่ยังช่วยยกระดับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการบูรณาการอีกด้วย

ที่มา: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html