การนำบริการเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นมาจัดวางในระบบที่เป็นระเบียบ

กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วย "ปลดปล่อย" กิจกรรมการเช่าระยะสั้นในอพาร์ตเมนต์ พร้อมทั้งควบคุมบริการนี้ให้อยู่ในขอบเขตที่เหมาะสม

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำสั่งเลขที่ 19/2026/QD-UBND (คำสั่งเลขที่ 19) ว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้ประโยชน์อาคารชุดในเมือง ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันนี้ 25 เมษายน โดยแทนที่คำสั่งเลขที่ 26/2025/QD-UBND เดิม

เพิ่มความรับผิดชอบ ลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาท

ประเด็นสำคัญในมติที่ 19 คือ ข้อ 2 มาตรา 12 ซึ่งระบุว่า การให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในอาคารชุดจะต้องทำผ่านสัญญา สำหรับการเช่าระยะสั้นรายวันหรือรายสัปดาห์ (อพาร์ตเมนต์ สำหรับนักท่องเที่ยว ) เจ้าของจะต้องจดทะเบียนประกอบกิจการที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวและปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดอย่างครบถ้วน

อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในนครโฮจิมินห์ยังคงติดป้ายห้ามหรือจำกัดการเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นอยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง องค์กรและบุคคลที่ดำเนินกิจการอพาร์ตเมนต์ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเกี่ยวกับการเคหะ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาษี (การลงทะเบียน การแจ้ง และการชำระภาษี) การอยู่อาศัย ความสงบเรียบร้อยและความปลอดภัยของประชาชน การค้าอิเล็กทรอนิกส์ การท่องเที่ยว สุขอนามัยสิ่งแวดล้อม และการป้องกันและควบคุมอัคคีภัย ในขณะเดียวกัน เจ้าของที่พักต้องลงทะเบียนการอยู่อาศัยชั่วคราว แจ้งให้ผู้เช่าทราบเกี่ยวกับการเข้าพัก และกำหนดให้ผู้เช่าปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคารอพาร์ตเมนต์

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ชื่นชมมติที่ 19 เป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่า เพื่อให้กลไกการบริหารจัดการดียิ่งขึ้น กรมการก่อสร้างจำเป็นต้องให้คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับระเบียบข้อบังคับเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นที่จอดรถและสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า เพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัยจากอัคคีภัยและตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

นายเหงียน ดุย ทันห์ ประธานและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท โกลบอล โฮม แมเนจเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มติที่ 19 ได้ขยายขอบเขตการกำกับดูแล โดยไม่เพียงแต่ใช้กับอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอพาร์ตเมนต์แบบผสมผสาน (ที่อยู่อาศัยรวมกับเชิงพาณิชย์) ด้วย

กฎระเบียบใหม่กำหนดให้ธุรกิจให้เช่าที่พักระยะสั้นต้องลงทะเบียนสถานที่พักและแจ้งการพำนักชั่วคราวทางออนไลน์ผ่าน VNeID หรือพอร์ทัลบริการสาธารณะ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและปกป้องสิทธิของผู้พักอาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องที่จอดรถและกองทุนบำรุงรักษา

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน มินห์ เธ ประธานคณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์ไจเวียด ก็เชื่อว่ามติที่ 19 เป็นก้าวสำคัญในเชิงบวกที่ช่วยลดข้อพิพาทและปรับปรุงคุณภาพชีวิตในอาคารอพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มาตรการนี้มีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องเสริมสร้างการสื่อสารเพื่อช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตน และเพิ่มการประสานงานระหว่างหน่วยงานจัดเก็บภาษี ตำรวจ และคณะกรรมการบริหาร เพื่อให้มั่นใจได้ว่าการจัดเก็บภาษีเป็นไปอย่างถูกต้องและครบถ้วน รวมถึงรักษาความปลอดภัยและความสงบเรียบร้อย

นายเธ่ยังเสนอแนะว่ากฎระเบียบใหม่ควรชี้แจงขอบเขตระหว่างกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลให้ชัดเจน เพื่อลดข้อพิพาท รายได้ต่างๆ เช่น ค่าบริการและค่าบำรุงรักษา ควรเปิดเผยต่อสาธารณะอย่างโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่มีความแตกต่างระหว่างอพาร์ตเมนต์สำหรับอยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์สำหรับให้เช่า

นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินต้องปฏิบัติตามภาระภาษีของตน ในขณะที่คณะกรรมการบริหารต้องส่งรายงานทางการเงินเป็นประจำให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบรายได้ การสร้างความตระหนักรู้เกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎระเบียบในหมู่ผู้พักอาศัยและเจ้าของที่ดินถือเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากหากฝ่าฝืนซ้ำอาจส่งผลให้ถูกปรับ หรือแม้กระทั่งถูกห้ามประกอบธุรกิจ

แต่ละแห่งมีรูปแบบการบริหารจัดการที่เป็นเอกลักษณ์ของตนเอง

จากการตรวจสอบของนักข่าวจากหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาตง พบว่า ตลอดระยะเวลากว่าหนึ่งปีนับตั้งแต่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกมติที่ 26/2025 ว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้ประโยชน์จากอาคารชุดพักอาศัย การให้เช่าห้องพักระยะสั้นในอาคารเหล่านี้ยังคงไม่สม่ำเสมอ คณะกรรมการบริหารแต่ละแห่งมีแนวทางที่แตกต่างกัน บางแห่งอนุญาตโดยปริยาย บางแห่งห้ามโดยสิ้นเชิง ในขณะที่บางอาคารอนุญาตให้เช่าได้เฉพาะ 1-3 เดือนขึ้นไปเท่านั้น

สิ่งนี้ทำให้เกิดความยากลำบากสำหรับผู้ให้บริการเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นจำนวนมาก นำไปสู่ความขัดแย้งกับฝ่ายบริหารอาคาร และบางครั้งก็บังคับให้พวกเขาต้องหยุดดำเนินกิจการ การสำรวจในอาคารชุดแห่งหนึ่งในเขต Thanh My Tay พบว่าคณะกรรมการบริหารได้ติดป้ายห้ามการเช่าระยะสั้นตั้งแต่มีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกา 26/2025 อย่างไรก็ตาม ตามคำบอกเล่าของพนักงานต้อนรับ การบังคับใช้จริงนั้นไม่ง่ายเลย

เจ้าของอพาร์ทเมนต์หลายรายยังคงนำแขกมาพักโดยอ้างว่าเป็นญาติหรือเพื่อน ทำให้การบังคับใช้กฎระเบียบอย่างเต็มที่ทำได้ยาก นางเหงียน เถือง ฮว่าย ผู้พักอาศัยที่ออกมาพูดถึงสิทธิ์ในการเช่าอพาร์ทเมนต์ระยะสั้นหลายครั้ง กล่าวว่า แม้ว่าทางเทศบาลจะออกกฎระเบียบใหม่ที่อนุญาตให้เช่าระยะสั้นได้แล้ว แต่เจ้าของที่พักก็ประสบอุปสรรคมากมายในการปฏิบัติตามกฎระเบียบเหล่านั้นตลอดปีที่ผ่านมา “ตามถนนเบ็นวันดอน (เขตวิงห์ฮอย) อาคารอพาร์ทเมนต์บางแห่งห้ามการเช่าระยะสั้นโดยสิ้นเชิง ในขณะที่บางแห่งอนุญาตเฉพาะการเช่ารายเดือน การบังคับใช้ที่ไม่สอดคล้องกันทำให้เจ้าของธุรกิจปรับตัวได้ยากมาก” นางฮว่ายกล่าว

คุณฟาม โฮ บาว ตรัน เจ้าของที่พักให้เช่าผ่านแอป Airbnb กล่าวว่าธุรกิจของเธอหดตัวลงอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา สาเหตุหลักมาจากคณะกรรมการบริหารหลายแห่งได้บังคับใช้กฎระเบียบที่เข้มงวดมาก เช่น จำกัดการเข้าพักของแขกที่ไม่ได้จองล่วงหน้า กำหนดให้แขกต้องรอในล็อบบี้เพียง 10-15 นาที และแม้กระทั่งตัดบริการหากฝ่าฝืน

ตัวอย่างเช่น ที่อาคารชุดเดอลาโซล (เขตวิงห์ฮอย) คณะกรรมการบริหารได้ออกประกาศห้ามการเช่าระยะสั้น (Airbnb, โฮมสเตย์, การเช่ารายวัน/รายชั่วโมง) โดยเด็ดขาด อนุญาตเฉพาะการเช่าระยะยาวเท่านั้น ผู้ฝ่าฝืนจะถูกเพิกถอนบัตรประจำตัวผู้พักอาศัย ถูกตัดน้ำประปา หรือถูกริบสิทธิ์การใช้สิ่งอำนวยความสะดวก (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส)

นางสาวเหงียน พีที ผู้เช่าห้องพักระยะสั้นในอาคารเซนิตี้ (เขตเกาองหลาน) กล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการจัดการของเธอเพิ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 70% จากประมาณ 3.9 ล้านดง เป็นเกือบ 5.7 ล้านดงต่อห้องต่อเดือน โดยไม่รวมค่าไฟฟ้าและค่าน้ำ การขึ้นค่าธรรมเนียมครั้งนี้สร้างแรงกดดันอย่างมากต่อเธอและเจ้าของธุรกิจรายอื่นๆ

นอกจากนี้ เจ้าของที่พักหลายรายรายงานว่าถูกควบคุมอย่างเข้มงวดในรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ เช่น ไม่อนุญาตให้พนักงานทำความสะอาดใช้ลิฟต์ส่วนกลาง ไม่อนุญาตให้วางกระเป๋าเดินทางไว้ในล็อบบี้ และจำกัดเวลาเช็คอิน ยังมีรายงานแบบไม่เป็นทางการว่าขาดการสนับสนุนด้านไฟฟ้า น้ำ หรือบัตรเข้าออกสำหรับที่พักให้เช่าระยะสั้น แม้ว่าจะไม่มีเอกสารอย่างเป็นทางการก็ตาม

เพื่อให้สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้ กลุ่มเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์หรูบางแห่งจำเป็นต้องระดมทุนเพื่อจ้างพนักงานส่วนตัวมาช่วยเหลือแขกในการเช็คอินที่ล็อบบี้

ที่น่าสังเกตคือ เมื่อไม่นานมานี้ คณะกรรมการบริหารบางแห่งได้กำหนดให้เจ้าของธุรกิจต้องยื่นใบอนุญาตประกอบธุรกิจภายในกำหนดเวลาที่แน่นอน แม้ว่าก่อนหน้านี้จะไม่มีแนวทางเฉพาะเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตก็ตาม

จำเป็นต้องมีระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับระดับค่าธรรมเนียม

นายเลอ ฮว่าง เชา เชื่อว่าการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการที่สูงขึ้นสำหรับอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะสั้นนั้นเป็นสิ่งจำเป็น แต่การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเป็นสองเท่าจากผู้พักอาศัยดังเช่นที่บางแห่งทำนั้นไม่สมเหตุสมผล ดังนั้น นายเชาจึงเสนอว่าเทศบาลควรออกกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับระดับค่าธรรมเนียม กลไกการจัดการ และวัตถุประสงค์ของการใช้รายได้นี้ เพื่อหลีกเลี่ยงการปฏิบัติที่ไร้เหตุผลหรือไม่โปร่งใส “ไม่เพียงแต่ตึกอพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่บ้านเดี่ยวและวิลล่าก็มีความต้องการให้เช่าระยะสั้นเช่นกัน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องจัดตั้งองค์กรหรือสมาคมเพื่อจัดการภาคส่วนนี้เพื่อสร้างกรอบกฎหมายที่เป็นเอกภาพ” เขากล่าว

จากมุมมองทางธุรกิจ คุณฟาม โฮ บาว ตรัน เชื่อว่าโมเดล Airbnb เป็นเทรนด์ยอดนิยม ทั่วโลก และมีความต้องการสูงในเวียดนาม อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ดำเนินธุรกิจได้อย่างยั่งยืน ผู้ให้บริการต้องปรับปรุงความตระหนักรู้ในการจัดการผู้เช่า การดูแลเรื่องสุขอนามัยและความปลอดภัย การลงทะเบียนที่พักอาศัยชั่วคราวอย่างครบถ้วน และการเตือนผู้เข้าพักให้รักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อย

ที่มา: https://nld.com.vn/dua-dich-vu-cho-thue-can-ho-ngan-han-vao-khuon-kho-196260424210641985.htm