ราคาอพาร์ทเมนต์ในฮานอยยังคงไม่น่าจะลดลง

เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม นิตยสารออนไลน์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม (Reatimes) และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VIRES) ได้ร่วมกันจัดสัมมนาในหัวข้อ "ตลาดอพาร์ตเมนต์ ฮานอย : ทางเลือกในการอยู่อาศัยและการลงทุนที่ยั่งยืนมีอะไรบ้าง?"

เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม นิตยสารออนไลน์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม (Reatimes) และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VIRES) ได้ร่วมกันจัดสัมมนาในหัวข้อ "ตลาดอพาร์ทเมนต์ในฮานอย: ทางเลือกในการอยู่อาศัยและการลงทุนที่ยั่งยืนมีอะไรบ้าง?"

ความต้องการเพิ่มสูงขึ้น และราคาก็พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง

จากรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่า ในแง่ของอุปทาน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยมีโครงการใหม่กว่า 13,000 โครงการในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้นประมาณ 25% เมื่อเทียบกับอุปทานรวมทั้งปี 2023 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าโครงการต่างๆ ได้ถูก "อัดฉีด" เข้าสู่ตลาด โดย 87% ของอุปทานเหล่านี้เป็นอาคารสูง ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์และหรูหราของนักลงทุนรายใหญ่ ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในฝั่งตะวันออกและตะวันตกของเมือง

ที่น่าสังเกตคือ ตลาดอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดแทบไม่มีเลย ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับกลางก็หายากขึ้นเรื่อยๆ โครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวในช่วงปลายไตรมาสที่สามล้วนมีราคาเริ่มต้นที่ 60 ล้านดง/ตารางเมตรขึ้นไป ทำให้การหาที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ากลุ่มรายได้ปานกลางยากขึ้น

สัมมนา "ตลาดอพาร์ทเมนต์ในฮานอย: ทางเลือกในการอยู่อาศัยและการลงทุนอย่างยั่งยืนมีอะไรบ้าง?"

ในด้านอุปสงค์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 ยังคงมีแนวโน้มขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุน แม้ว่าอุปทานใหม่จะดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาดที่สูง นอกจากนี้ ราคาในตลาดหลักยังคงอยู่ในระดับสูงและไม่คาดว่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ผู้คนตัดสินใจซื้อบ้านล่วงหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างต่อเนื่องในอนาคต

ในแง่ของจำนวนธุรกรรม ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการทำธุรกรรมสำเร็จประมาณ 11,100 รายการ ส่งผลให้อัตราการดูดซับอุปทานใหม่สูงถึง 83% โดยส่วนของอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นจุดสนใจของธุรกรรม โดยคิดเป็น 95% ของจำนวนธุรกรรมทั้งหมด ที่น่าสนใจคือ โครงการใหม่ที่เปิดตัวโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ มีอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ทันทีที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการ

แม้จะไม่แพร่หลายเท่าอพาร์ตเมนต์ แต่บ้านชั้นเดียวก็ยังคงมีอัตราการขายที่ดีเมื่อเปิดขาย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของผู้ซื้อที่สูง อย่างไรก็ตาม อุปทานในกลุ่มนี้มีจำกัด ทำให้เกิดการแข่งขันอย่างรุนแรงในหมู่นักลงทุน

ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2019 ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นในโฮจิมินห์ซิตี้ถึงสองเท่า โดยราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดใหม่กำลังเข้าใกล้ 60 ล้านดง/ตารางเมตร

"ราคาในตลาดหลักยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง เนื่องจากแม้ว่าอุปทานจะดีขึ้น แต่ก็ยังยากที่จะตอบสนองความต้องการ เพราะอุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จด้วยมาตรฐานสูงและมีต้นทุนการลงทุนที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน"

นอกจากนี้ ราคาตลาดหลักที่สูง ประกอบกับอุปทานที่ยังคงขาดแคลนเมื่อเทียบกับความต้องการ กำลังผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดมือสองยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อยๆ ทรงตัวหลังจากช่วงที่เติบโตอย่างรวดเร็ว ตามที่ ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว

ราคาสินค้าจะยังคงสูงขึ้น แต่จะทรงตัวในที่สุด

ในการสัมมนา ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะยังคงสูงขึ้นต่อไป จากการวิจัยของ สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่า ตั้งแต่ปี 2000 ถึง 2010 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่ 10 ถึง 20 ล้านดง/ตารางเมตร ตั้งแต่ปี 2010 ถึง 2020 ราคาอยู่ที่ 20 ถึง 50 ล้านดง/ตารางเมตร และตั้งแต่ปี 2020 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ได้เพิ่มขึ้นอย่างมากเป็นประมาณ 50 ถึงมากกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับพื้นที่

นาย Ngo Huu Truong รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Hung Thinh Group กล่าวว่า ในกรุงฮานอย ราคาอพาร์ทเมนต์ที่มีมูลค่าการใช้งานจริง (สำหรับอยู่อาศัยหรือให้เช่า) ได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองอย่างดงอานและฮ็อไวเดือก ราคาได้เพิ่มขึ้นจาก 30-40 ล้านดง/ตารางเมตร เป็น 70-80 ล้านดง/ตารางเมตร

ปัจจัยหลักที่ผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ได้แก่: การประกาศราคาที่ดินใหม่ที่ทำให้ราคาสูงขึ้น; ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น; และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ

นายเจืองกล่าวว่า "ในความเห็นของผม ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อไป แต่ความเร็วในการเพิ่มขึ้นอาจชะลอตัวลงเนื่องจากมีสัญญาณบ่งชี้ว่ากำลังซื้อเริ่มชะงักงัน สาเหตุมาจากอุปทานใหม่มีจำกัดเนื่องจากต้องใช้เวลาในการแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมาย และราคาใหม่ที่สูงขึ้นทำให้ต้นทุนการทำธุรกรรมและการลงทุนเพิ่มขึ้น"

จากการวิเคราะห์ของนายตรวง พบว่ามีสาเหตุหลัก 3 ประการที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ประการแรก คือ ระยะเวลาดำเนินการทางกฎหมายที่ยาวนาน กระบวนการอนุมัติโครงการในเวียดนามมักใช้เวลานานพอสมควร ตั้งแต่การเวนคืนที่ดินไปจนถึงการดำเนินการทางกฎหมายให้เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นตามไปด้วย

ประการที่สอง ตามระเบียบปัจจุบัน การประมูลที่ดินต้องยึดตามราคาตลาด ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนโครงการสูงขึ้น นำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น

ประการที่สาม คือ ผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อและอัตราแลกเปลี่ยน แม้ว่าอัตราเงินเฟ้อในเวียดนามจะอยู่ภายใต้การควบคุมที่ดี แต่การแข็งค่าของทองคำและดอลลาร์สหรัฐเมื่อเทียบกับเงินดองเวียดนามได้ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากใช้สินทรัพย์เหล่านี้เป็นฐานในการสะสมมูลค่า

“ดังนั้น ผมเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงได้ยากมากในอนาคตอันใกล้นี้” นายตรวงกล่าว

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จ่อง ทินห์ เชื่อว่า ปี 2024 จะเป็นปีแห่งการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างรวดเร็วและมีนัยสำคัญในตลาดอพาร์ตเมนต์ของฮานอย จากรายงานตลาดของหน่วยงานวิจัยต่างๆ พบว่า ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นจาก 40 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2022 เป็นมากกว่า 70 ล้านดง/ตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาสที่สามของปี 2024 ปัจจุบันไม่มีโครงการใดที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้านดง/ตารางเมตร และโครงการระดับกลางหลายแห่งมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นทั้งในตลาดใหม่และตลาดมือสอง รวมถึงโครงการเก่าๆ ด้วย ในช่วงที่มีความต้องการสูง ราคาอาจเพิ่มขึ้นรายวันหรือรายสัปดาห์ ที่น่าสังเกตคือ แม้ราคาจะสูง แต่สภาพคล่องยังคงแข็งแกร่ง โดยมีผู้ซื้ออยู่ตลอดเวลา

ในแง่บวก นี่แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่ค่อนข้างดีเกินคาด ความต้องการที่ถูกอัดอั้นไว้ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและการลงทุนได้ปะทุขึ้นในที่สุด โดยได้รับแรงหนุนจากความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นในหมู่ผู้ซื้อและนักลงทุน ความต้องการที่พุ่งสูงขึ้นนี้ ประกอบกับอุปทานที่ยังคงขาดแคลน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น

" จากการประเมินของเรา ในอนาคตอันใกล้นี้ ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่น่าจะลดลง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มขาขึ้นได้ชะลอตัวลงบ้างแล้ว มีความเสถียรมากขึ้น และไม่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในหลายเดือนที่ผ่านมา" นายทินห์กล่าว

ตามที่นายทินห์กล่าว อุปทานหลักเพิ่มขึ้น และภาวะขาดแคลนบรรเทาลงบ้างแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหราที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม จากการสังเกตตลาดและสรุปรายงาน พบว่าอุปทานใหม่ก็ถูกดูดซับอย่างรวดเร็วเช่นกัน ราคาที่เข้าถึงได้มากที่สุดในขณะนี้อยู่ที่ 60-70 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งมาจากโครงการที่เริ่มต้นใหม่ในพื้นที่ที่ก่อนหน้านี้ไม่ค่อยได้รับความสนใจ

ดังนั้น เงินทุนของผู้ซื้อจึงมีแนวโน้มที่จะเคลื่อนย้ายจากพื้นที่ที่มีราคาสูงไปยังพื้นที่และโครงการที่มีราคาที่แข่งขันได้มากกว่าและมีโอกาสเติบโตมากกว่า

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html