ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงไม่น่าจะลดลง

เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม นิตยสาร Vietnam Real Estate Electronic Magazine (Reatimes) และสถาบันวิจัย Vietnam Real Estate (VIRES) ร่วมกันจัดงานสัมมนาเรื่อง "ตลาดอพาร์ทเมนท์ ฮานอย : ทางเลือกในการใช้ชีวิตและการลงทุนที่ยั่งยืนคืออะไร"

เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม นิตยสาร Vietnam Real Estate Electronic Magazine (Reatimes) และสถาบันวิจัย Vietnam Real Estate (VIRES) ร่วมกันจัดงานสัมมนาเรื่อง "ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย: การใช้ชีวิตที่ยั่งยืนและทางเลือกการลงทุนคืออะไร"

ความต้องการเพิ่มขึ้น ราคาเพิ่มขึ้นโดยไม่มีทีท่าว่าจะหยุด

ตามรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในแง่ของอุปทาน ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยมีผลิตภัณฑ์ใหม่มากกว่า 13,000 รายการ เพิ่มขึ้นประมาณ 25% เมื่อเทียบกับอุปทานทั้งหมดในปี 2023 แสดงให้เห็นว่าผลิตภัณฑ์จากโครงการต่างๆ ถูก "อัด" เข้าสู่ตลาด โดย 87% ของอุปทานเป็นประเภทตึกสูง โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการระดับไฮเอนด์และหรูหราของนักลงทุนรายใหญ่ ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในบริเวณตะวันออกและตะวันตกของเมือง

ที่น่าสังเกตคือกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด "หายไป" ในตลาดอย่างสิ้นเชิง ขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับกลางกลับมีน้อยลงเรื่อยๆ โครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวในช่วงปลายไตรมาสที่ 3 ทั้งหมดมีราคาเริ่มต้นที่ 60 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป ทำให้ลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

สัมมนา “ตลาดอพาร์ทเมนท์ฮานอย: ทางเลือกในการใช้ชีวิตและการลงทุนที่ยั่งยืนคืออะไร”

ด้านอุปสงค์ อุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งอุปสงค์ด้านอสังหาริมทรัพย์และอุปสงค์ด้านการลงทุน แม้ว่าอุปทานใหม่จะดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่มากมายในตลาดได้ นอกจากนี้ ระดับราคาหลักยังคง "ตรึง" อยู่ที่ระดับสูง และคาดว่าจะลดลงได้ลึกและยากต่อการลดลง ส่งผลให้ผู้คนตัดสินใจซื้อบ้านเร็วขึ้น โดยเฉพาะในบริบทของความกังวลว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นในอนาคต

ในแง่ของการทำธุรกรรม ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์บันทึกการทำธุรกรรมสำเร็จประมาณ 11,100 รายการ ทำให้อัตราการดูดซับอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นถึง 83% ที่น่าประทับใจ กลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นจุดสนใจของการทำธุรกรรม โดย 95% ของจำนวนธุรกรรมทั้งหมดเป็นประเภทนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ของนักลงทุนรายใหญ่บันทึกอัตราการดูดซับที่ 90% ทันทีในช่วงเวลาเปิดตัวอย่างเป็นทางการ

แม้จะไม่ได้คิดเป็นสัดส่วนที่มากเท่ากับอพาร์ตเมนต์ แต่ผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ก็ยังมีอัตราการดูดซับที่ดี สะท้อนถึงความสนใจจากผู้ซื้อที่สูง อย่างไรก็ตาม อุปทานสำหรับกลุ่มนี้ยังมีไม่มาก ทำให้เกิดการแข่งขันกันอย่างรุนแรงระหว่างนักลงทุน

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2019 ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในนครโฮจิมินห์ ราคาขายหลักโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม.

“ราคาหลักยังคงเพิ่มขึ้นและไม่มีทีท่าว่าจะหยุด เนื่องจากแม้ว่าอุปทานจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองต่อความต้องการได้ เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงได้รับการก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ตามมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนที่สูง โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน”

นอกจากนี้ ราคาหลักที่สูงในบริบทของอุปทานที่หายากเมื่อเทียบกับความต้องการได้สร้างแรงผลักดันที่นำไปสู่การที่ระดับราคาอพาร์ตเมนต์รองยังคงรักษาราคาเสนอขายที่สูงต่อไป แม้ว่าสภาพคล่องจะค่อย ๆ ลดลงหลังจากช่วงเวลาของการเติบโตที่ "ร้อนแรง" ดร. Nguyen Van Dinh รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปแต่ในอัตราที่ช้าลง

ในงานประชุม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแสดงความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามการวิจัยของ สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในช่วงปี 2000 ถึง 2010 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ระหว่าง 10 ถึง 20 ล้านดอง/ตร.ม. ในช่วงปี 2010 ถึง 2020 ราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่าง 20 ถึง 50 ล้านดอง/ตร.ม. และตั้งแต่ปี 2020 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 50 ล้านดองเป็นมากกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่

นายโง ฮู่ ตรัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิญ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ทเมนท์ที่มีมูลค่าการใช้งานจริง (เพื่อการอยู่อาศัยหรือเช่า) ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว พื้นที่เช่น ด่ง อันห์ และ ฮว่าย ดึ๊ก แม้จะตั้งอยู่ในเขตชานเมือง แต่ราคายังคงเพิ่มขึ้นจาก 30-40 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 70-80 ล้านดอง/ตร.ม.

ปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ได้แก่ ราคาที่ดินใหม่ดันให้ราคาสูงขึ้น ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และนักลงทุนยกระดับสาธารณูปโภคให้ตรงตามความต้องการของผู้ซื้อ

“ในความเห็นของผม คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป แต่การเติบโตอาจชะลอตัวลงเนื่องจากสัญญาณของกำลังซื้อที่ชะลอตัวลง สาเหตุได้แก่ อุปทานใหม่มีจำกัดเนื่องจากต้องใช้เวลาในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายมากขึ้น และราคาใหม่ที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ต้นทุนการทำธุรกรรมและการลงทุนเพิ่มขึ้น” นาย Truong กล่าว

ตามการวิเคราะห์ของนาย Truong พบว่ามีสาเหตุหลัก 3 ประการที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ประการแรกคือ ใช้เวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายค่อนข้างนาน ดังนั้น กระบวนการอนุมัติโครงการในเวียดนามจึงมักใช้เวลานานตั้งแต่การอนุมัติสถานที่จนถึงการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย ทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นด้วย

ประการที่สอง ตามกฎเกณฑ์ปัจจุบัน การประมูลที่ดินจะต้องเป็นไปตามราคาตลาด ซึ่งจะทำให้มูลค่าอินพุตของโครงการสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นด้วย

ประการที่สามคือผลกระทบของเงินเฟ้อและอัตราแลกเปลี่ยน แม้ว่าเงินเฟ้อในเวียดนามจะควบคุมได้ดี แต่การเพิ่มขึ้นของราคาทองคำและดอลลาร์สหรัฐเมื่อเทียบกับดองเวียดนามได้สร้างความกดดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากใช้สินทรัพย์เหล่านี้เป็นฐานในการสะสมมูลค่า

“ดังนั้น ผมคิดว่าคงเป็นเรื่องยากมากที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงในช่วงข้างหน้า” นายจวงกล่าวความเห็น

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ ตรอง ถิญห์ กล่าวว่า ปี 2024 จะเป็นปีที่ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว การสังเคราะห์จากรายงานตลาดของหน่วยงานวิจัยแสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ย 40 ล้าน/ตร.ม. ในปี 2022 เป็นมากกว่า 70 ล้าน/ตร.ม. ภายในสิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ตลาดไม่มีโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้าน/ตร.ม. อีกต่อไป โครงการระดับกลางจำนวนมากมีราคาสูงกว่า 100 ล้าน/ตร.ม. ด้วยซ้ำ ราคาอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้นทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง รวมถึงโครงการเก่า ในช่วงที่ราคาพุ่งสูงขึ้น ราคาจะเพิ่มขึ้นทุกวันทุกสัปดาห์ เป็นที่น่าสังเกตว่าแม้ราคาจะสูง แต่ตามบันทึกแล้ว สภาพคล่องยังคงดี และยังคงมีผู้ซื้อ

ในแง่บวก แสดงให้เห็นว่าอารมณ์ของตลาดในฮานอยกำลังดีขึ้นอย่างน่าประหลาดใจ ความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่ถูกเก็บกดไว้ได้ถูกปลดปล่อยออกมา เนื่องจากมีปัจจัยหลายอย่างที่ช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของลูกค้าและนักลงทุนในตลาด ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในขณะที่อุปทานยังคงขาดแคลนได้ผลักดันให้ราคาสูงขึ้น

“ ในช่วงเวลาข้างหน้านี้ ตามการประเมินของเรา ราคาอพาร์ตเมนต์จะไม่ลดลงเลย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคาจนถึงจุดนี้ได้ชะลอตัวลงบ้างแล้ว โดยเป็นไปตามแนวโน้มที่มั่นคงมากขึ้น ไม่อยู่ในภาวะตึงเครียดเหมือนหลายเดือนที่ผ่านมาอีกต่อไป” นายทินห์กล่าว

นายทินห์ กล่าวว่า อุปทานหลักเพิ่มขึ้น ปัญหาขาดแคลนได้รับการแก้ไขไปบ้างแล้ว แต่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มสินค้าหรูระดับไฮเอนด์ที่ราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่จากการสังเกตตลาดและสังเคราะห์จากรายงานต่างๆ พบว่าอุปทานใหม่ก็ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็วเช่นกัน ราคาที่ "อ่อนตัวที่สุด" ในปัจจุบันอยู่ที่ 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งมาจากโครงการที่เพิ่งเริ่มต้นใหม่หลายโครงการในพื้นที่ที่ก่อนหน้านี้ไม่ค่อยได้รับความสนใจมากนัก

ดังนั้น กระแสเงินสดของผู้ซื้อจึงมักจะเปลี่ยนจากพื้นที่ที่มีระดับราคาสูงไปยังพื้นที่และโครงการที่มีราคาที่แข่งขันได้มากกว่าและมีพื้นที่สำหรับการเติบโตมากขึ้น

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html