ราคาที่ดินกำลังสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล
ราคาที่ดินเป็นข้อกังวลหลักของหลายๆ คนเสมอ รวมถึงนักลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินได้สูงเกินจริงอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลกระทบเชิงลบต่อสังคม บิดเบือนการจัดสรรทรัพยากร และก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจมหภาค… นี่คือหนึ่งในสี่ผลกระทบของการกำหนดราคาที่ดินตามกลไกตลาด
ในช่วงห้าปีที่ผ่านมาเพียงอย่างเดียว ฮานอย เป็นผู้นำประเทศในด้านราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นถึง 112% ไฮฟองเพิ่มขึ้น 71% ขณะที่ดานังและโฮจิมินห์ซิตี้มีราคาเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า การพุ่งขึ้นของราคาที่ผิดปกตินี้ไม่ได้เกิดจากความต้องการที่แท้จริง แต่เกิดจากการเก็งกำไร การกักตุน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินราคาที่ดินโดยเปรียบเทียบกับข้อเสนอการประมูลหรือโครงการ "ยอดนิยม" ในพื้นที่โดยรอบ ซึ่งสร้างวงจรเลวร้ายของการเพิ่มขึ้นของราคาที่ควบคุมไม่ได้ โดยราคาในครั้งต่อๆ ไปมักจะตามราคาในครั้งก่อนเสมอ
ในตำบลดงอาน กรุงฮานอย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ปัจจุบันพื้นที่นี้เป็นทำเลการลงทุนที่น่าสนใจที่สุดในเมืองหลวง... เพราะเมื่อสองปีก่อน ราคาต่อตารางเมตรที่นี่ต่ำกว่า 50 ล้านดง แต่ตอนนี้ เนื่องจากมีโครงการบ้านหรูหลายแห่งกำลังก่อสร้างอยู่ใกล้เคียง ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นถึงสี่เท่า แม้จะอยู่ห่างออกไปกว่า 3 กิโลเมตรจากโครงการบ้านหรูเหล่านั้น ราคาที่ดินก็ยังเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในฮานอย ราคาที่ดินไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง แต่ถูกควบคุมโดยการปั่นราคาอย่างเป็นระบบ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ การใช้ราคาประมูลสูงสุดเป็นเกณฑ์ แล้วจึงปรับราคาโดยรอบให้สูงขึ้นพร้อมกัน แม้ว่าแนวทางในอนาคตจะยังไม่ชัดเจน แต่ปัจจุบันราคาที่ดินในฮานอยผันผวนอยู่ที่ประมาณ 140 ล้านดง/ตารางเมตร ที่น่าตกใจคือ เมื่อประมาณสองปีก่อน ราคาที่ดินในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดง/ตารางเมตรเท่านั้น การขึ้นลงของราคาที่ดินไม่ได้เกิดจากกลไกตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ยังถูกกำหนดโดยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นด้วย
หนึ่งในสาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล คือ วิธีการที่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนดตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา ตารางราคาที่ดินปัจจุบันที่หน่วยงานท้องถิ่นออกนั้น มักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาดอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาระผูกพันทางการเงิน และค่าชดเชยสำหรับการเวนคืนที่ดิน จะมีการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา ซึ่งค่าสัมประสิทธิ์เหล่านี้มักอิงจากราคาซื้อขายอ้างอิงที่สูงเกินจริงในอดีต
นายเหงียน จี๋ ทันห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ในประเทศพัฒนาแล้วชั้นนำอย่างสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลีย โฉนดที่ดินจะระบุข้อมูลเกี่ยวกับราคาขาย ซึ่งใช้ในการกำหนดภาษี และราคานี้ก็ผันผวน หากเวียดนามต้องการได้รับการยอมรับว่าเป็น เศรษฐกิจ แบบตลาด เราไม่สามารถมีกฎที่ไม่ได้เขียนไว้เป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งกำหนดให้ราคามีแต่ขึ้นและไม่ลดลงได้"
นายเหงียน กว็อก เหียบ ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า "วิธีการประเมินราคาที่ดินในกฎหมายที่ดินปี 2024 ใช้หน่วยงานที่ปรึกษา ซึ่งเป็นองค์กรที่ตัดสินราคาที่ดินทั้งหมด ผมเชื่อว่านี่เป็นวิธีการที่ไม่ถูกต้อง"
ปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยที่ 100 ล้านดงต่อตารางเมตร ถือว่าอยู่ในระดับปกติ
ความฝันที่จะเป็นเจ้าของบ้านกำลังเลือนหายไป
ปัจจุบัน ในฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์ 100 ล้านดง/ตารางเมตร ถือว่าปกติ บางแห่งอาจสูงถึง 300 ล้านดง/ตารางเมตร ราคาที่ดูสูงลิบลิ่วนี้เป็นเรื่องจริง เมื่อเทียบกับ 10 ปีที่แล้ว ราคาสูงขึ้นถึง 5-10 เท่า ในเวลานั้น ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดง/ตารางเมตร ปีนี้ราคาพุ่งสูงขึ้นเกือบ 80 ล้านดง/ตารางเมตร ยังไม่รวมโครงการระดับไฮเอนด์ นักเก็งกำไรมักใช้ช่องโหว่ของระบบการประเมินราคาที่ดินตามกลไกตลาดของกฎหมายที่ดินเพื่อปั่นราคาที่ดิน สร้างฟองสบู่เทียม และทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของหลายครอบครัวห่างไกลออกไปเรื่อยๆ
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ต้นทุนที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 40% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าปัจจัยอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (ซึ่งจ่ายไปแล้วภายใต้กฎหมายที่ดินฉบับเก่า) ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงาน จะไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม อย่างไรก็ตาม นักเก็งกำไรมักใช้หลักการประเมินมูลค่าที่ดินตามกลไกตลาดของกฎหมายที่ดินเป็นข้ออ้างในการปั่นราคาที่ดิน ผลักดันราคาบ้านให้สูงขึ้น และสร้างภาวะราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เป็นธรรมชาติ
นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ในกรุงฮานอยและนคร โฮจิมิน ห์ ราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก สาเหตุหลักมาจากอุปสงค์และอุปทาน อุปสงค์สูงมากในหลายรูปแบบ ทั้งอุปสงค์เพื่อที่อยู่อาศัย อุปสงค์เพื่อการลงทุน และที่อยู่อาศัยสำหรับหลายภาคส่วน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ข้าราชการ และคนงานฝ่ายผลิต ซึ่งมีไม่เพียงพอ ทำให้เกิดความปั่นป่วนในตลาด"
ในปีนี้ จากจำนวนอพาร์ทเมนต์ใหม่กว่า 40,000 ยูนิตที่เปิดตัวในสองตลาดใหญ่ที่สุด คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ กว่า 95% อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ราคาตั้งแต่ 76-80 ล้านดง/ตารางเมตร ไม่มีอพาร์ทเมนต์ระดับกลางราคา 35-40 ล้านดง/ตารางเมตร เหมือนเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาแล้ว ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะเพิ่มต้นทุนในการซื้อ เช่า หรือใช้ประโยชน์ที่ดิน ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนรวมของแต่ละโครงการสูงขึ้น และลดผลกำไรที่อาจได้รับ… นี่เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม
ไมเคิล พิโร ซีอีโอของอินโดจีนา แคปิตอล ให้ความเห็นว่า "เมื่อตลาดแสดงสัญญาณของการเก็งกำไรอย่างรุนแรง โดยที่ราคาที่ดินสูงเกินมูลค่าทางเศรษฐกิจที่แท้จริง เรามักจะชะลอตัวลงเล็กน้อย และเฝ้าสังเกตการณ์แทนที่จะวิ่งตามกระแส"
นายโคเอ็น โซเนนส์ ผู้อำนวยการนิคมอุตสาหกรรมดีปซี ในเมืองไฮฟอง ให้ความเห็นว่า "ความเป็นจริงคือ ในโครงการเดียวกัน เฟส 1 มีราคาที่แตกต่างออกไป ในขณะที่เฟส 2 ของโครงการมีราคาที่ดินสูงกว่า โดยอิงจากมูลค่าตลาด"
4.1 ล้านล้านดอง คือจำนวนเงินทุนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์
ราคาที่ดินสูงทำให้เกิดปัญหาการจัดสรรทรัพยากรไม่เพียงพอ
4.1 ล้านล้านดอง คือจำนวนเงินทุนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้สูงกว่าเงินลงทุนรวมของภาครัฐทั้งประเทศในปีนี้ถึงสี่เท่า และแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของสินเชื่อเกือบ 17% เมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม การไหลเวียนของเงินทุนนี้มีประสิทธิภาพต่อเศรษฐกิจมากน้อยเพียงใด และการเติบโตของสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สูงจะก่อให้เกิดความเสี่ยงของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์และหนี้เสียต่อระบบธนาคารซ้ำรอยเหมือนที่เคยเกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อนหรือไม่?
ทุกวัน คุณและคุณนายหลิวจะมาดูแลสวนผักของครอบครัว แต่ที่น่าขันก็คือ ที่ดินที่พวกเขาปลูกผักนั้น แท้จริงแล้วเป็นที่ตั้งของวิลล่ามูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ที่ถูกปล่อยทิ้งร้าง ทรัพยากรของสังคมจำนวนมหาศาลกำลังถูกใช้ไปอย่างสิ้นเปลืองกับโครงการที่ถูกทิ้งร้างและไม่มีผู้คนอาศัยอยู่
จากการประมาณการพบว่า ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนโดยตรงต่อ GDP เพียงประมาณ 3.5% แต่กลับดึงดูดเงินทุนเกือบหนึ่งในสี่ของเงินทุนทั้งหมดของเศรษฐกิจ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประสิทธิภาพการใช้เงินทุนจากภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นต่ำมาก
บ้านพักหลายร้อยหลังเคยว่างเปล่า มีเพียงไม่กี่ครอบครัวที่อาศัยอยู่ เงินหลายแสนล้านดองถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ ยิ่งทำเลใจกลางเมืองยิ่งใหญ่และที่ดินยิ่งมีราคาแพงเท่าไหร่ บ้านพักเหล่านั้นก็ยิ่งว่างเปล่ามากขึ้นเท่านั้น ความฝันที่จะร่ำรวยจากการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ได้กลายเป็นภาระสำหรับนักลงทุนและธนาคารหลายแห่ง ซึ่งบิดเบือนศักยภาพการเติบโตของประเทศ
ในความเป็นจริง เงินทุนที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นหมุนเวียนเป็นวัฏจักร: ธนาคารให้กู้แก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างบ้าน - ธนาคารก็ให้กู้แก่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อบ้าน - ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้เงินที่ได้รับจากนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนในโครงการใหม่และสร้างบ้านเพิ่มขึ้น ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์กล่าวไว้ ในระดับหนึ่ง สิ่งนี้ขัดแย้งกับหลักการทางเศรษฐศาสตร์ปกติที่ว่าสินเชื่อควรไหลเข้าสู่ภาคส่วนที่มีประสิทธิผลของเศรษฐกิจ
นายแมค กว็อก อัญ รองประธานสมาคมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมฮานอย ให้ความเห็นว่า "การปล่อยสินเชื่อมากเกินไปในภาคอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคการผลิต การค้า และบริการ เนื่องจากภาคส่วนเหล่านี้เป็นแหล่งสร้างงานจำนวนมาก"
จากการประมาณการ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3.12 เท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมอสังหาริมทรัพย์จึงดึงดูดเงินทุนจำนวนมากจากนักลงทุนรายบุคคล ธุรกิจในประเทศ บริษัทต่างชาติ และแม้แต่สถาบันสินเชื่อ...
นาย Tran Duc Anh ผู้อำนวยการฝ่ายเศรษฐศาสตร์มหภาคและกลยุทธ์ตลาด บริษัทหลักทรัพย์ KB เวียดนาม กล่าวว่า "อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มักสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยทั่วไปสำหรับกิจกรรมการผลิตและธุรกิจ ที่สำคัญกว่านั้นคือ เงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มักมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน"
ดร. ฟาม ถิ ฮว่าง อัญ รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคาร กล่าวว่า "หลักประกันส่วนใหญ่มาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดภาวะฟองสบู่และเข้าสู่ภาวะถดถอย ก็จะก่อให้เกิดความเสี่ยง ซึ่งอาจถือเป็นความเสี่ยงต่อระบบธนาคารและระบบการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นหนี้เสีย"
ในระหว่างการประชุมสภาแห่งชาติครั้งนี้ รัฐบาลได้พัฒนาและนำเสนอข้อเสนอชุดหนึ่งเกี่ยวกับกลไกและนโยบายเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน... นี่ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกในการแก้ไขปัญหาและช่วยสร้างตลาดที่มีสุขภาพดีสำหรับทั้งประชาชนและธุรกิจ เมื่อรัฐควบคุมราคาที่ดินอย่างเข้มงวด เปิดเผย และโปร่งใสเท่านั้น การเก็งกำไร การปั่นราคา และภาวะเงินเฟ้อจึงจะหมดไป และผลประโยชน์ของประชาชนและธุรกิจจะได้รับการดูแลอย่างกลมกลืน
ที่มา: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)