ราคาที่ดินพุ่งสูง ความฝันที่จะตั้งรกรากก็เลือนหายไป

VTV.vn - ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา กรุงฮานอยเป็นผู้นำในประเทศในด้านการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเพิ่มขึ้น 112% นครไฮฟองเพิ่มขึ้น 71% นครดานังและนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเกือบหนึ่งเท่าครึ่ง

ราคาที่ดินมีการพองตัวอย่างไม่สมเหตุสมผล

ราคาที่ดินมักเป็นข้อกังวลของใครหลายคน ทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือสร้างบ้าน อย่างไรก็ตาม ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินกลับพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลกระทบทางลบต่อสังคม บิดเบือนการจัดสรรทรัพยากร และก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค... นี่คือหนึ่งในสี่ผลกระทบที่เกิดขึ้นเมื่อราคาที่ดินถูกตั้งตามราคาตลาด

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ฮานอย เป็นเมืองที่มีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศถึง 112% ขณะที่ไฮฟองเพิ่มขึ้น 71% ดานังและโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเกือบหนึ่งเท่าครึ่ง การเพิ่มขึ้นของราคาที่ผิดปกตินี้ไม่ได้เกิดจากความต้องการที่แท้จริง แต่เกิดจากการเก็งกำไร การกักตุน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการตั้งราคาที่ดินโดยเปรียบเทียบกับการประมูลหรือโครงการที่กำลังมาแรง ทำให้ราคาที่ดินในช่วงหลังมักจะขึ้นตามราคาเดิมเสมอ ก่อให้เกิดการขึ้นราคาแบบวนเวียนที่ไม่สามารถควบคุมได้

ที่ตำบลด่งอันห์ กรุงฮานอย นายหน้ารายหนึ่งกล่าวว่าพื้นที่นี้ปัจจุบันเป็นพื้นที่ที่คุ้มค่าแก่การลงทุนมากที่สุดในเมืองหลวง... เพราะหากสองปีก่อน ราคาต่อตารางเมตรของที่นี่ต่ำกว่า 50 ล้านดอง แต่ปัจจุบันมีโครงการบ้านหรูหลายแห่งกำลังก่อสร้าง ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นถึง 4 เท่า แม้จะอยู่ห่างจากโครงการบ้านหรูไปมากกว่า 3 กิโลเมตร แต่ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้นตามพื้นที่ใจกลางเมือง

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะฮานอย ราคาที่ดินไม่ได้สะท้อนมูลค่าการใช้ประโยชน์ที่แท้จริง แต่ถูกขับเคลื่อนโดยภาวะเงินเฟ้อที่เป็นระบบ โดยทั่วไป การประมูลสูงสุดจะถูกใช้เป็นเกณฑ์เปรียบเทียบ และในขณะเดียวกันก็เพิ่มราคาที่ดินโดยรอบ ยังไม่มีแผนงานที่ชัดเจน แต่ราคาที่ดินในปัจจุบันผันผวนจากประมาณ 140 ล้านดองต่อตารางเมตร ที่น่าสังเกตคือเมื่อประมาณสองปีก่อน ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น การขึ้นลงของราคาที่ดินไม่เพียงแต่ขึ้นอยู่กับตลาดเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับชุมชนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นด้วย

สาเหตุสำคัญประการหนึ่งที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลคือ วิธีการที่ท้องถิ่นกำหนดรายการราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา รายการราคาที่ดินปัจจุบันที่ท้องถิ่นออกให้มักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาดมาก อย่างไรก็ตาม เมื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาระผูกพันทางการเงิน และค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ จะมีการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา และค่าสัมประสิทธิ์นี้มักคำนวณจากราคาซื้อขายอ้างอิงที่เคยมีการขึ้นราคาไว้ก่อนหน้านี้

คุณเหงียน ชี ถั่น รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ในประเทศพัฒนาแล้วชั้นนำอย่างสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย... สมุดปกแดงมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาขายและราคาสำหรับการกำหนดภาษี ซึ่งบางครั้งก็ขึ้น บางครั้งก็ลง เวียดนามต้องการได้รับการยอมรับว่าเป็น เศรษฐกิจ แบบตลาด เราไม่สามารถมีกฎหมายที่ไม่ได้เขียนขึ้นเป็นลายลักษณ์อักษรที่ขึ้นอย่างเดียวไม่ลง"

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม กล่าวว่า "วิธีการประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เราใช้หน่วยงานที่ปรึกษา ซึ่งเป็นองค์กรที่ทำหน้าที่กำหนดราคาที่ดินทั้งหมด ผมคิดว่านี่เป็นวิธีการที่ไม่ถูกต้อง"

ในปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองหลวงฮานอยอยู่ที่ 100 ล้านต่อตารางเมตร ถือว่าปกติ

ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกำลังจะเลือนหายไป

ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองหลวงฮานอยอยู่ที่ 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าปกติ ในบางพื้นที่ราคาสูงถึง 300 ล้านดองต่อตารางเมตร แม้จะดูสูงลิบลิ่วแต่ก็เป็นราคาจริง เมื่อเทียบกับเมื่อ 10 ปีก่อน ราคาสูงกว่า 5-10 เท่า ในขณะนั้นราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดองต่อตารางเมตร ในปีนี้ราคาได้เพิ่มขึ้นเกือบ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ยังไม่รวมถึงโครงการระดับไฮเอนด์ นักเก็งกำไรมักใช้ประโยชน์จากกฎหมายที่ดินด้วยการกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ก่อให้เกิดความคลั่งไคล้ และทำให้ความฝันที่จะได้ตั้งรกรากของหลายครอบครัวเลือนหายไป

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าราคาที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 40% ของต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ปัจจัยอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (ที่จ่ายตามกฎหมายที่ดินฉบับเดิม) วัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ฯลฯ ไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก แต่เพื่อเป็นการแก้ตัว นักเก็งกำไรมักอ้างถึงกฎหมายที่ดินด้วยวิธีการตั้งราคาที่ดินตามตลาด ซึ่งทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ทำให้เกิดกระแสความตื่นตระหนก ฯลฯ

คุณเหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ในฮานอยและ โฮจิมิน ห์ ราคาบ้านและราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว สาเหตุหลักมาจากอุปสงค์และอุปทาน ความต้องการมีสูงมากในทุกรูปแบบ ทั้งความต้องการที่อยู่อาศัย ความต้องการลงทุน ที่อยู่อาศัยสำหรับหลายสาขา โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ข้าราชการ และแรงงานภาคการผลิต ล้วนประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างหนัก ซึ่งภาวะการขาดแคลนนี้เองที่นำไปสู่ความวุ่นวายในตลาด"

ในปีนี้ อพาร์ตเมนต์ใหม่กว่า 40,000 ห้องที่เปิดตัวขายในสองตลาดใหญ่ที่สุด คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ กว่า 95% ของอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ราคาอยู่ระหว่าง 76-80 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันไม่มีอพาร์ตเมนต์ระดับกลางราคา 35-40 ล้านดอง/ตร.ม. เหมือนเมื่อไม่กี่ปีก่อนอีกต่อไป ราคาที่ดินที่สูงจะทำให้ต้นทุนการซื้อ เช่า หรือใช้ประโยชน์ที่ดินสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนรวมของแต่ละโครงการสูงขึ้น ส่งผลให้กำไรที่อาจได้รับลดลง... นี่เป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อนักลงทุนต่างชาติเมื่อเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

คุณไมเคิล ปิโร กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อินโดไชน่า แคปิตอล ให้ความเห็นว่า “เมื่อตลาดแสดงสัญญาณการเก็งกำไรที่แข็งแกร่ง ราคาที่ดินจะสูงเกินกว่ามูลค่าทางเศรษฐกิจที่แท้จริงมาก เรามักจะชะลอลงเล็กน้อย ถอยกลับและสังเกตแทนที่จะไล่ตาม “กระแส” นี้”

คุณ Koen Soenens ผู้อำนวยการ Deep C Industrial Park Hai Phong กล่าวว่า "ในความเป็นจริง ในโครงการเดียวกัน เฟส 1 มีราคาที่แตกต่างกัน ในขณะที่เฟส 2 ของโครงการจะมีราคาที่ดินที่สูงกว่าตามราคาตลาด"

4.1 ล้านล้านดอง เป็นเงินทุนที่สถาบันสินเชื่อปล่อยกู้ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์

ราคาที่ดินที่สูงทำให้เกิดปัญหาการจัดสรรทรัพยากร

4.1 ล้านล้านดอง คือกระแสเงินทุนที่สถาบันสินเชื่อปล่อยกู้ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้สูงกว่าเงินทุนลงทุนสาธารณะของประเทศถึง 4 เท่าในปีนี้ และมีอัตราการเติบโตสินเชื่อเกือบ 17% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม กระแสเงินทุนนี้มีประสิทธิภาพต่อเศรษฐกิจมากน้อยเพียงใด และการเติบโตที่สูงของสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์จะทำให้เกิดความเสี่ยงซ้ำรอยกับภาวะฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์และหนี้เสียในระบบธนาคารเหมือนที่เคยเกิดขึ้นหลายปีมาแล้วหรือไม่

ทุกวัน คุณและคุณนายหลิวจะมาดูแลสวนผักของครอบครัว ที่น่าขันคือที่ดินที่ปลูกผักกลับกลายเป็นที่ดินของวิลล่ามูลค่าหลายหมื่นล้านดองที่ถูกทิ้งร้าง ทรัพยากรทางสังคมจำนวนมากถูกฝังกลบในโครงการร้างที่ไม่มีใครอยู่อาศัย

จากการประมาณการพบว่าปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนโดยตรงต่อ GDP เพียงประมาณ 3.5% แต่ดูดซับเงินทุนทั้งหมดเกือบ 1 ใน 4 ของเศรษฐกิจโดยรวม แสดงให้เห็นว่าผลิตภาพเงินทุนของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับต่ำมาก

มีวิลล่าหลายร้อยหลัง แต่ปัจจุบันมีเพียงไม่กี่ครัวเรือนอาศัยอยู่ เงินหลายแสนล้านดองถูกปล่อยทิ้งร้างไว้กับอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ยิ่งใกล้ใจกลางเมือง เมืองใหญ่ หรือพื้นที่ที่ที่ดินมีราคาแพง บ้านเรือนก็ยิ่งว่างเปล่า ความฝันที่จะร่ำรวยจากการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นภาระของนักลงทุน ธนาคาร และบิดเบือนแหล่งที่มาของเงินทุนเพื่อการเติบโตของประเทศ

ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าเงินทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังหมุนเวียนเป็นวัฏจักร: ธนาคารปล่อยกู้ให้กับนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างบ้าน - ธนาคารก็ปล่อยกู้ให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อบ้านเช่นกัน - นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์นำเงินที่รวบรวมได้จากนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไปลงทุนในโครงการใหม่และสร้างบ้านเพิ่ม ผู้เชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจมองว่าจากมุมมองหนึ่ง สิ่งนี้ขัดต่อกฎเกณฑ์ทางเศรษฐกิจทั่วไปที่กำหนดให้ต้องปล่อยสินเชื่อเข้าสู่ภาคการผลิตในระบบเศรษฐกิจ

นายแมค ก๊วก อันห์ รองประธานสมาคมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมแห่งฮานอย กล่าวว่า "สินเชื่อที่มากเกินไปในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคการผลิต การค้า และบริการ เพราะภาคส่วนเหล่านี้สร้างงานมากมาย"

จากการประมาณการพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 3.12 เท่า นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ดึงดูดเงินทุนจำนวนมากจากนักลงทุนรายย่อย วิสาหกิจในประเทศ วิสาหกิจ FDI และสถาบันการเงิน...

คุณเจิ่น ดึ๊ก อันห์ ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์มหภาคและการตลาด บริษัท KB Securities Vietnam กล่าวว่า "อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยปกติสำหรับกิจกรรมการผลิตและธุรกิจ ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น การปล่อยกู้ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักประกัน"

ดร. ฟาม ถิ ฮวง อันห์ รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคาร กล่าวว่า "สินทรัพย์จำนองส่วนใหญ่มาจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ช่วงฟองสบู่และเข้าสู่ภาวะถดถอย ก็จะก่อให้เกิดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงต่อระบบธนาคารและการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับปัญหาหนี้เสีย"

ในสมัยประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติครั้งนี้ รัฐบาลได้พัฒนาและเสนอข้อเสนอเกี่ยวกับกลไกและนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดอุปสรรคและอุปสรรคในการจัดทำและบังคับใช้กฎหมายที่ดิน... ถือเป็นสัญญาณบวกที่จะขจัดและช่วยทำให้ตลาดมีสภาพคล่องทั้งต่อประชาชนและภาคธุรกิจ เมื่อรัฐบริหารจัดการราคาที่ดินอย่างเข้มงวด เปิดเผย และโปร่งใส จึงจะสามารถขจัดการเก็งกำไร ปั่นราคา และภาวะเงินเฟ้อได้ และผลประโยชน์ของประชาชนและภาคธุรกิจจะได้รับการรักษาไว้อย่างกลมกลืน

ที่มา: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm