ราคาบ้านในเวียดนามยังคงเพิ่มขึ้น สาเหตุคืออะไร?

ต.ส. Can Van Luc วิเคราะห์ปัจจัยที่จะผลักดันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังชี้ให้เห็นถึงเหตุผล 6 ประการที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามสูงอีกด้วย

ปัจจัยสำคัญหลายประการช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว

ไทย: ในงาน Spring Real Estate Forum ครั้งที่ 5 ภายใต้หัวข้อ "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่" และพิธีเชิดชูแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2024 - 2025 ดร. Can Van Luc หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV ได้วิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึง: เศรษฐศาสตร์มหภาค การกำกับดูแลทางกฎหมายและข้อบังคับ นโยบายการวางแผน การขยายตัวของเมือง และโครงสร้างพื้นฐาน การเงิน; อุปทาน-อุปสงค์ ราคา และความน่าเชื่อถือ ข้อมูล,ข้อมูล,ความโปร่งใส

ตามข้อมูลจาก TS. Can Van Luc เผยว่า ปัจจัยหลักที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในช่วงล่าสุด คือ การเติบโตทางเศรษฐกิจโลกที่แทบจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง ขณะที่เศรษฐกิจเวียดนามในปี 2567 - 2568 เติบโตค่อนข้างแข็งแกร่ง ควบคู่กับการรักษาเสถียรภาพของ เศรษฐกิจ มหภาค เงินเฟ้ออยู่ภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ อัตราแลกเปลี่ยน หนี้เสียเพิ่มขึ้นภายใต้การควบคุม; การขาดดุลงบประมาณ หนี้สาธารณะ หนี้ต่างประเทศ ภาระหนี้ภาครัฐที่ต้องชำระ... ภายในขีดจำกัดที่รัฐสภาอนุญาต

ถัดไปคือความก้าวหน้าทางสถาบัน การปฏิวัติการปรับโครงสร้างองค์กรให้เป็นระบบใหม่เป็นรากฐานและพลังขับเคลื่อนที่สำคัญในการเข้าสู่ยุคใหม่ ส่งเสริมนโยบายการลงทุนภาครัฐและโครงสร้างพื้นฐาน เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค การลงทุนภาครัฐในเวียดนามมีมูลค่าเท่ากับ 7 – 8% ของ GDP ซึ่งเกือบจะสูงที่สุดในกลุ่มประเทศเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ขณะเดียวกันภาระทางการเงินก็ผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว รักษาการเข้าถึงเงินทุนไว้

“จากนโยบายและการตัดสินใจของพรรคและ รัฐบาล ผ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัยที่ออกมาและนำไปปฏิบัติ ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก” ดร. Can Van Luc แสดงความคิดเห็น

ต.ส. Can Van Luc หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV วิเคราะห์และชี้ให้เห็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ - ภาพ: VGP

โดยอ้างอิงตัวเลขที่เฉพาะเจาะจง ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ชี้ให้เห็นว่าสิ่งนี้ได้รับการพิสูจน์จากปัจจัยหลายประการ เช่น ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เพิ่มขึ้น 3.34% เมื่อเทียบกับปี 2566 และอุตสาหกรรมการก่อสร้างก็เติบโตอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้น 7.78% ในปี 2567

อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่จะเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2021 - 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว - รีสอร์ทยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่คอนโดเทลก็แสดงสัญญาณเชิงบวก

ในส่วนของที่ดิน ปริมาณการซื้อขายในช่วงที่ผ่านมาเป็นไปในเชิงบวกมากและฟื้นตัวได้ดีกว่าปี 2564 มาก โดยจำนวนนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศเพิ่มขึ้นจาก 397 นิคมอุตสาหกรรม (IP) ในปี 2564 เป็น 431 IP ในปี 2567 ซึ่งจำนวน IP ที่ดำเนินการอยู่คิดเป็น 71% หรือ 301 IP อัตราการครอบครองพื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนแล้วลดลง 1.5% หุ้นร่วงลง 1.9% เนื่องมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นถึง 3.2% ค่าใช้จ่ายที่นี่อาจรวมถึงค่าเคลียร์ไซต์ หนี้ ฯลฯ

ราคาบ้านในเวียดนามยังคงเพิ่มขึ้น สาเหตุคืออะไร?

ตลาดอสังหาฯก็มีปัญหาเช่นกัน ที่น่าสังเกตคือราคาบ้านที่สูงในปัจจุบันเกิดจากหลายสาเหตุ นอกจากนี้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังติดอยู่ในหลายท้องถิ่นและโครงการ

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาเรื่องการเคลียร์พื้นที่โดยเฉพาะเมื่อนักลงทุนต้องเจรจากับคนในพื้นที่สำหรับโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ยังคงเป็นเรื่องยาก เนื่องจากนักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน การประมูลการใช้ที่ดินยังคงมีข้อบกพร่องอยู่ (ราคาเริ่มต้น ความสามารถของผู้เข้าร่วมการประมูล มาตรการลงโทษ...) วิธีการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังคงมีข้อบกพร่องอยู่มาก และเงินทุนสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมยังคงต้องได้รับความสนใจ

แรงจูงใจหลายประการที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ “เติบโต” ในยุคใหม่

การวิเคราะห์เพิ่มเติมถึงเหตุผลของราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นตามที่ ดร. Can Van Luc ระบุ ระบุถึง 6 เหตุผล ดังนี้:

ประการแรก ความยุ่งยากทางกฎหมายที่เกิดขึ้นล่าสุดและความกลัวต่อความรับผิดทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทาน

ประการที่สอง ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง (รวมถึงค่าเช่าที่ดิน/การใช้ที่ดิน ค่าชดเชย - การเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนทางการเงิน วัสดุก่อสร้าง การลงทุนก่อสร้าง...)

ประการที่สาม อุปทานและอุปสงค์ยังคงไม่สมดุล เนื่องมาจากใบอนุญาตโครงการมีน้อย ธุรกิจต่างๆ จึงลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เป็นหลัก ส่งผลให้ระดับราคาเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่กลุ่มราคาปานกลางและราคาไม่แพง (รวมถึงที่อยู่อาศัยสังคม) กลับมีน้อย

ประการที่สี่ สถานการณ์ “ราคาพุ่ง” “ปั่นราคา” และ “ตามกระแส” ยังคงเกิดขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับสูงและเพิ่มขึ้นเกือบเท่ามูลค่าที่แท้จริง (รวมถึงการประมูลที่ดินและนายหน้าบ้านพักสังคมเมื่อเร็วๆ นี้)

ประการที่ห้า “การเก็งกำไร” ยังคงแพร่หลายอยู่ จากการสำรวจผู้คน 600 คนในปี 2024 โดย Batdongsan.com.vn พบว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ 86% ถือครองทรัพย์สินของตนไม่ถึง 1 ปี

ประการที่หก ยังไม่มีภาษีอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ภาษีการโอนและค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างต่ำ

ที่มา: https://baodaknong.vn/gia-nha-o-viet-nam-lien-tuc-tang-cao-nguyen-nhan-do-dau-243287.html