ดร. แคน วัน ลุค วิเคราะห์ปัจจัยที่จะผลักดันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังชี้ให้เห็นถึง 6 สาเหตุของราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในเวียดนามอีกด้วย
ปัจจัยกระตุ้นสำคัญหลายประการช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว
ในงาน Spring Real Estate Forum ครั้งที่ 5 ภายใต้หัวข้อ "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่" และพิธียกย่องแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2024 - 2025 ดร. Can Van Luc หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV ได้วิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ เศรษฐศาสตร์มหภาค การจัดการทางกฎหมายและการกำกับดูแล การวางแผน นโยบายการขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน การเงิน อุปทาน-อุปสงค์ ราคาและความน่าเชื่อถือ ข้อมูล ข้อมูล ความโปร่งใส
ดร. คาน วัน ลุค ระบุว่า ปัจจัยหลักที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในช่วงที่ผ่านมา คือ การเติบโตทางเศรษฐกิจโลกที่แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง ขณะที่เศรษฐกิจเวียดนามในช่วงปี 2567-2568 เติบโตค่อนข้างแข็งแกร่ง ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจ มหภาคยังคงมีเสถียรภาพ อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้นภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ อัตราแลกเปลี่ยนและหนี้เสียปรับตัวเพิ่มขึ้นภายใต้การควบคุม การขาดดุลงบประมาณ หนี้สาธารณะ หนี้ต่างประเทศ และภาระผูกพันในการชำระหนี้ของรัฐบาล... อยู่ในเกณฑ์ที่รัฐสภาอนุญาต
ขั้นต่อไปคือความก้าวหน้าเชิงสถาบัน การปฏิวัติเพื่อปรับโครงสร้างองค์กรให้เป็นพื้นฐานและพลังขับเคลื่อนสำคัญสู่ยุคใหม่ ส่งเสริมนโยบายการลงทุนภาครัฐและโครงสร้างพื้นฐาน เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค การลงทุนภาครัฐในเวียดนามคิดเป็น 7-8% ของ GDP ซึ่งสูงเกือบที่สุดในกลุ่มประเทศเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในขณะเดียวกัน ภาระผูกพันทางการเงินก็ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว นั่นคือการรักษาการเข้าถึงเงินทุน
“จากนโยบายและการตัดสินใจของพรรคและ รัฐบาล ผ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัยที่ผ่านและนำไปปฏิบัติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจึงแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวกในปัจจุบัน” ดร. แคน วัน ลุค กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ระบุโดยอ้างตัวเลขที่เจาะจงว่า สิ่งนี้ได้รับการพิสูจน์จากปัจจัยหลายประการ เช่น ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 เพิ่มขึ้น 3.34% เมื่อเทียบกับปี 2566 และอุตสาหกรรมการก่อสร้างก็ประสบกับการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยเพิ่มขึ้น 7.78% ในปี 2567
อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่จะเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2564 - 2567 เช่นกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่คอนโดเทลก็แสดงสัญญาณเชิงบวก
ในส่วนของที่ดิน ปริมาณการซื้อขายที่ดินในช่วงที่ผ่านมาเป็นไปในเชิงบวกอย่างมากและฟื้นตัวได้ดีกว่าปี 2564 อย่างมาก จำนวนนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศเพิ่มขึ้นจาก 397 นิคมอุตสาหกรรม (IPs) ในปี 2564 เป็น 431 IPs ในปี 2567 ซึ่งจำนวน IPs ที่ดำเนินการอยู่คิดเป็น 71% หรือ 301 IPs อัตราการครอบครอง IPs ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ลดลง 1.5% ขณะที่หุ้นลดลง 1.9% ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 3.2% ต้นทุนเหล่านี้อาจรวมถึงค่าเคลียร์ที่ดิน ค่าผ่อนชำระหนี้ ฯลฯ
ราคาบ้านในเวียดนามยังคงเพิ่มขึ้น สาเหตุคืออะไร?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบันมีสาเหตุมาจากหลายสาเหตุ นอกจากนี้ การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังติดขัดในหลายพื้นที่และหลายโครงการ
นอกจากนี้ ยังมีปัญหาเรื่องการอนุมัติพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนักลงทุนต้องเจรจากับชาวบ้านในพื้นที่สำหรับโครงการขนาดเล็กและขนาดกลาง การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ยังคงเป็นเรื่องยากเนื่องจากนักลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน การประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังคงไม่เพียงพอ (เช่น ราคาเริ่มต้น จำนวนผู้เข้าร่วมประมูล มาตรการลงโทษ ฯลฯ) แนวทางการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังคงไม่เพียงพอ และแหล่งเงินทุนสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมยังคงต้องได้รับการดูแลอย่างใกล้ชิด
ดร. แคน วัน ลุค วิเคราะห์สาเหตุของการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยได้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยระบุเหตุผลไว้ 6 ประการ ดังนี้
ประการแรก ความยุ่งยากทางกฎหมายล่าสุดและความกลัวต่อความรับผิดทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทาน
ประการที่สอง ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง (รวมถึงค่าเช่าที่ดิน/การใช้ที่ดิน ค่าชดเชย - การเคลียร์พื้นที่ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน วัสดุก่อสร้าง การลงทุนก่อสร้าง ฯลฯ)
ประการที่สาม อุปทานและอุปสงค์ยังคงไม่สมดุล เนื่องมาจากใบอนุญาตโครงการมีน้อย ธุรกิจต่างๆ จึงลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เป็นหลัก ส่งผลให้ระดับราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น ในขณะที่กลุ่มราคาปานกลางและราคาไม่แพง (รวมถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม) มีน้อย
ประการที่สี่ สถานการณ์ของ “ราคาพุ่งสูง” “ปั่นราคา” และ “ตามกระแส” ยังคงเกิดขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับสูงและเพิ่มขึ้นแทบจะเท่ากับมูลค่าที่แท้จริง (รวมถึงการประมูลที่ดินและนายหน้าที่อยู่อาศัยทางสังคมเมื่อเร็วๆ นี้)
ประการที่ห้า “การเก็งกำไร” ยังคงเป็นเรื่องปกติ จากการสำรวจผู้คน 600 คนในปี 2567 โดย Batdongsan.com.vn พบว่า 86% ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่ถึง 1 ปี
ประการที่หก ยังไม่มีภาษีอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ภาษีการโอนและค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างต่ำ
ที่มา: https://baodaknong.vn/gia-nha-o-viet-nam-lien-tuc-tang-cao-nguyen-nhan-do-dau-243287.html
การแสดงความคิดเห็น (0)