ขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อ "ปิดดีล"
นางสาวง็อก อานห์ และสามี (ซึ่งทำงานอยู่ในอดีตอำเภอบิ่ญถั่ญ) กล่าวว่า ในเดือนตุลาคม 2566 เธอขายบ้านทาวน์เฮาส์ในอดีตอำเภอญาเบ เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน ขนาด 93 ตารางเมตร ในโครงการมาสเตอร์รี่ เถาเดียน (เมืองทูเดือก) ในราคา 6.9 พันล้านดง ปัจจุบัน มูลค่าของอพาร์ตเมนต์ของเธอเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 12 พันล้านดงแล้ว
ในเดือนเมษายน ปี 2024 เธอวางแผนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์อีกห้องในอาคารเดียวกันนี้ ขนาด 70 ตาราง เมตร ราคา 5.6 พันล้านดอง เพื่อให้พ่อแม่ของเธอซึ่งอาศัยอยู่ใน ฮานอย มาอยู่ด้วยกันได้ อย่างไรก็ตาม ด้วยเหตุผลหลายประการ เธอลังเลและไม่ได้ตัดสินใจซื้อ ตอนนี้ เมื่อเธอกลับมามองหาอพาร์ตเมนต์ขนาดใกล้เคียงกัน ราคาได้เพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 8 พันล้านดองแล้ว
“ดิฉันเป็นลูกคนเดียว จึงวางแผนจะพาคุณปู่คุณย่ามาอยู่ด้วยกันที่โฮจิมินห์ซิตี้ ตอนนั้นตั้งใจจะซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตร แต่ระหว่างการเจรจา เจ้าของขอขึ้นราคาอีก 700 ล้านดง หกเดือนต่อมา อพาร์ทเมนต์แบบเดียวกันราคาขึ้นไปถึง 7 พันล้านดง และตอนนี้ราคาขึ้นไปเกือบ 8 พันล้านดงแล้ว ราคาอพาร์ทเมนต์ในย่านนี้พุ่งสูงขึ้นมากที่สุดในช่วงปี 2024-2025 แต่ก็ทรงตัวในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ไม่ได้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนก่อน” นางสาวหง็อก อานห์ กล่าว
หลังจากช่วงที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในตลาดมือสองได้ชะลอตัวลงแล้ว
ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน
นายฟาน มินห์ จ่อง ซีอีโอของบริษัท โมโดโฮ อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อดีตเมืองทูเดือก กล่าวว่า ช่วงปี 2024-2025 และช่วงต้นปี 2026 จะเป็นช่วงที่ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เติบโตอย่างแข็งแกร่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่กำลังสร้างสถิติใหม่อย่างต่อเนื่อง และการลงทุนและการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานที่เพิ่มขึ้นในนครโฮจิมินห์ได้ผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์มือสองสูงขึ้นด้วย
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในตลาดมือสองกลับแสดงให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป โดยจำนวนธุรกรรมที่สำเร็จในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ส่งผลให้ราคาบ้านทรงตัว และเจ้าของบ้านที่ต้องการขายบ้านอย่างรวดเร็วจำเป็นต้องปรับลดราคาหรือยอมเจรจาต่อรองอย่างจริงจังมากขึ้น
ในบางพื้นที่ที่เคยประสบกับราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เช่น เมืองทูเดือก เขต 7 หรืออดีตเขตบิ่ญถั่ญ ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่เสนอขายในราคาที่เทียบเท่ากับราคา ณ สิ้นปี 2025 หรืออาจต่ำกว่า 3-7% ขึ้นอยู่กับโครงการและทำเลที่ตั้ง
ตัวอย่างเช่น โครงการวิคตอเรียวิลเลจ ตั้งอยู่บนถนนดงวันคง ตรงถนนไมจิโถสายหลัก (เดิมคือเมืองทูเดือก) ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นจากประมาณ 70 ล้านดง/ ตร.ม. ในปลายปี 2025 เป็นเกือบ 100 ล้านดง/ ตร.ม. ในเดือนเมษายน 2026 อย่างไรก็ตาม เป็นเวลากว่าหนึ่งเดือนแล้วที่ราคาหยุดเพิ่มขึ้น และปริมาณการซื้อขายลดลง ลูกค้าหลายรายที่ต้องการขายด่วนได้ลดราคาลงประมาณ 100 ล้านดงต่อหน่วยเมื่อเทียบกับราคาตลาด
แม้แต่ลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินดีก็ยังระมัดระวังอยู่
นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2025 ตลาดจะเริ่มปรับตัวและชะลอตัวลง หรืออาจถึงขั้นทรงตัว เนื่องจากราคาในตลาดรองเพิ่มขึ้นเร็วเกินไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย รวมถึงอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงขึ้น
ในตลาดรอง ผู้ซื้อเริ่มลดกำไรลง หมายความว่าพวกเขาขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดปัจจุบัน เนื่องจากก่อนหน้านี้พวกเขาซื้อมาในราคาที่ดีกว่าราคาปัจจุบันมาก
นอกจากนี้ ลูกค้าบางรายที่กู้เงินซื้อบ้านเมื่อ 2-3 ปีก่อน ตอนนี้ถูกบังคับให้ขายอพาร์ตเมนต์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ซื้อมา เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยพิเศษหมดอายุลงแล้วและอัตราดอกเบี้ยได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว นี่คือกรณีที่ผู้คนซื้อบ้านแล้วแต่ยังไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ จึงขาดกระแสเงินสดในการจ่ายดอกเบี้ย
นอกจากนี้ จำนวนธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยจริงลดลงเหลือเพียง 60-70% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ในขณะที่นักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าลดลงเหลือ 30%
“นักลงทุนจำนวนมากยังคงถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรที่ยังขายไม่ออก ทำให้เกิดปัญหาด้านกระแสเงินสดและส่งผลกระทบต่อความต้องการที่แท้จริง ในขณะเดียวกัน ราคาสูงประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วได้ทำให้ตลาดรองชะลอตัวลง โครงการที่ลูกค้าซื้อเมื่อ 2-3 ปีก่อน ซึ่งชำระเงินไปเพียงประมาณ 30% ยังไม่ได้รับบ้าน โดยเฉพาะในโครงการที่มีจำนวนยูนิตมากเกินไป ลูกค้าจำนวนมากไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้เนื่องจากแรงกดดันทางการเงิน และถูกบังคับให้ขายในราคาขาดทุนเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น” นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าว
อัตราดอกเบี้ยที่สูงเกินไปเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาสินค้าและการซื้อขายชะลอตัวลง
ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน
ไม่เพียงแต่ในนครโฮจิมินห์เท่านั้น แต่ในฮานอยด้วยเช่นกัน จากข้อมูลของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าของ One Mount Group ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 มีการทำธุรกรรมเพียงประมาณ 19,500 รายการ ลดลง 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และลดลง 48% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2025 การลดลงนี้เกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภท
พัฒนาการนี้แสดงให้เห็นว่า ตลาดไม่เพียงแต่ได้รับผลกระทบระยะสั้นจากปัจจัยตามฤดูกาลเท่านั้น แต่ความแข็งแกร่งในการฟื้นตัวภายในและศักยภาพในการรองรับของตลาดก็อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับช่วงที่เฟื่องฟูในปี 2025
จากการสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าที่จัดทำโดย One Mount Group ในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 พบว่า ลูกค้าประมาณ 36% ยังคงมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึงกลุ่มที่ "กำลังพิจารณา" และ "เตรียมซื้อ" ซึ่งลดลงอย่างมากจาก 55% ในปี 2025
นาย Tran Minh Tien กรรมการผู้จัดการกลุ่มบริษัท One Mount กล่าวว่า ในปี 2026 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยจะไม่เฟื่องฟูเหมือนปีที่ผ่านมา ความต้องการลงทุนระยะสั้นจะลดลงอย่างมาก และกลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นผู้ที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์และต้องการลงทุน/สะสมสินทรัพย์ในระยะยาว
สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนี้ อพาร์ตเมนต์มือสองยังคงมีข้อได้เปรียบเนื่องจากราคาที่เหมาะสม สถานะทรัพย์สินที่ชัดเจน และสามารถใช้งานได้ทันที ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงที่ผู้ซื้อเลือกมากขึ้น โดยสินค้าที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน และมีราคาที่สมเหตุสมผล จะมีสภาพคล่องที่ดีกว่าสินค้าอื่นๆ ในตลาด
ที่มา: https://thanhnien.vn/da-tang-gia-can-ho-da-chung-lai-185260603120230262.htm
