การกำจัด “คอขวด” ของราคาที่ดินในพื้นที่ชายฝั่งของจังหวัดลำดง

ในพื้นที่ตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดเลิมด่ง (เดิมชื่อจังหวัดบิ่ญถ่วน) โครงการท่องเที่ยวและพื้นที่ในเมืองหลายแห่งกำลังประสบปัญหาทางกฎหมาย เนื่องจากไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนได้

มุมหนึ่งของโครงการ NovaWorld Phan Thiet

รายงานของกรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมจังหวัดเลิมด่งระบุว่า ปัจจุบันภาคตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดมีโครงการ 14 โครงการสำหรับพื้นที่ท่องเที่ยว พื้นที่เมือง ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เขตอุตสาหกรรม ฯลฯ ที่กำลังมองหาหน่วยประเมินราคาที่ดิน ในจำนวนนี้มี 8 โครงการด้านการท่องเที่ยวที่กำลังประสบปัญหา

ธุรกิจมีความสับสน

ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินทำให้ภาคธุรกิจไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าได้ ส่งผลให้ไม่สามารถดำเนินโครงการก่อสร้างตามแผนได้ สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อความก้าวหน้าของการลงทุน การเบิกจ่าย และการพัฒนาโดยรวมของพื้นที่

โครงการที่มีปัญหาเฉพาะเจาะจง 8 โครงการ ประกอบด้วย 1 โครงการที่หน่วยงานที่ปรึกษากำลังประเมินราคาที่ดิน คือ Hon Rom Hill; 2 โครงการที่กำลังคัดเลือกหน่วยงานที่ปรึกษา ได้แก่ Royal Ruby Villa และ Ocean Valley; 2 โครงการที่มีปัญหาในการวางแผน ได้แก่ Honey Beach และ Hoa Sen; 3 โครงการที่คาดว่าจะถูกถอดออกจากรายการ ได้แก่ NDMREAL, Tan Dai Duong และ De La Gi นอกจากนี้ โครงการ NovaWorld Phan Thiet ขนาดใหญ่ กว้างเกือบ 1,000 เฮกตาร์ ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Delta-Valley Binh Thuan จำกัด (บริษัทในเครือ Novaland Group) ก็ประสบปัญหาในการประเมินราคาที่ดินมาหลายปีเช่นกัน

ก่อนการควบรวมกิจการ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญถ่วนระบุว่ามีโครงการหลายสิบโครงการที่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจน ความล่าช้านี้ไม่เพียงแต่ทำให้ทรัพยากรทางสังคมสูญเปล่าเท่านั้น แต่ยังเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาท้องถิ่นอีกด้วย

ประเด็นนี้ยิ่งซับซ้อนมากขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกา 71/2024/ND-CP (ข้อบังคับว่าด้วยราคาที่ดิน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567) กระบวนการประเมินราคาที่ดินได้ถูกแบ่งออกเป็นสองแนวทาง สำหรับโครงการที่ให้เช่าที่ดินแบบชำระเงินรายปี จังหวัดสามารถใช้วิธี K coefficient ซึ่งก็คือการนำราคาที่ดินในรายการราคามาคูณกับค่าปรับเพื่อให้ได้ราคาที่ต้องการ ซึ่งง่ายและรวดเร็วกว่า อย่างไรก็ตาม โครงการที่เปลี่ยนมาให้เช่าที่ดินแบบชำระเงินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าจะต้องใช้วิธีการที่ซับซ้อน เช่น การคำนวณส่วนเกิน การเปรียบเทียบ การคำนวณรายได้ เป็นต้น วิธีการเหล่านี้จำเป็นต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน ข้อมูลตลาดที่ครบถ้วน และการว่าจ้างหน่วยงานที่ปรึกษาภายนอก

ในความเป็นจริง มีหน่วยงานที่ปรึกษาเพียงไม่กี่แห่งที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในการดำเนินการประเมินเอกสารตามที่กำหนด บริษัทที่ปรึกษาหลายแห่งกลัวความเสี่ยงทางกฎหมายหรือเสนอราคาที่สูง ทำให้การคัดเลือกเป็นเรื่องยาก แม้ว่าจะเลือกหน่วยงานที่เหมาะสมแล้ว กระบวนการจัดทำและประเมินเอกสารก็ยังคงใช้เวลานาน เนื่องจากเกี่ยวข้องกับหลายแผนกและหลายสาขา

บทเรียนจาก NovaWorld ฟานเทียต

ตัวอย่างทั่วไปของสถานการณ์นี้คือโครงการ Ocean Valley Tourism Complex ในเขตเตี่ยนถั่น จังหวัดเลิมด่ง โครงการนี้ใช้ชื่อทางการค้าว่า NovaWorld Phan Thiet มีสถานที่ท่องเที่ยวหลายแห่งในพื้นที่ซึ่งได้เปิดให้บริการแล้ว บางส่วนอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และตามแผนโครงการทั้งหมดจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี พ.ศ. 2571 อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินจากสัญญาเช่ารายปีเป็นสัญญาเช่าครั้งเดียวตลอดระยะเวลา ทำให้โครงการต้องรอการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อชำระหนี้ คาดว่าโครงการทั้งหมดจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี พ.ศ. 2571

โครงการ NovaWorld Phan Thiet มีพื้นที่กว่า 986 เฮกตาร์ จนถึงปัจจุบัน นักลงทุนได้ส่งมอบผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับลูกค้าแล้วกว่า 1,300 รายการ จากทั้งหมดกว่า 8,000 รายการ

นายเหงียน มินห์ รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดง กล่าวว่า จนถึงปัจจุบัน ปัญหาและความยากลำบากของโครงการ NovaWorld Phan Thiet ได้รับการแก้ไขโดยพื้นฐานแล้ว

นายมินห์เสนอให้กรมการคลังเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อจัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะและคณะทำงานในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2568 โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้เปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นแบบเช่าที่ดินครั้งเดียว ปัจจุบัน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมกำลังดำเนินการประเมินต้นทุนและคัดเลือกหน่วยงานที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน เพื่อเป็นพื้นฐานในการเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวสำหรับโครงการนี้

สำหรับการประเมินราคาที่ดินเฉพาะโครงการในพื้นที่ตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัด นายเหงียน มินห์ ได้ขอให้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมเร่งทบทวนและสรุปเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการ ขั้นตอน และขั้นตอนต่างๆ ที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เร่งด่วนให้หน่วยงาน หน่วยงานสาขา และหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องจัดเตรียมเอกสาร และดำเนินการให้มั่นใจว่างานทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะที่ได้กำหนดไว้ได้ดำเนินการแล้ว

คุณมินห์ยังได้ขอให้คำนวณงานทั้งหมด นำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่ออนุมัติงบประมาณสำหรับแพ็คเกจที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง ติดต่อหน่วยงานต่างๆ อย่างจริงจังและเชิงรุกเพื่อเลือกหน่วยงานที่ปรึกษา และแจ้งหน่วยงานต่างๆ ให้มีส่วนร่วมในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ

อย่าสิ้นเปลืองทรัพยากรการลงทุน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดง ระบุว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาคตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดมีโครงการมากกว่า 40 โครงการที่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน ส่งผลให้ทรัพยากรการลงทุนและทรัพยากรทางสังคมสูญเปล่า ด้วยความมุ่งมั่นของท้องถิ่น จนถึงปัจจุบันมีโครงการอีก 21 โครงการที่ได้คำนวณราคาที่ดินเพื่อชำระหนี้ทางการเงิน เพื่อเป็นพื้นฐานสำหรับการดำเนินการขั้นต่อไป

ที่มา: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html