การแก้ปัญหา "คอขวด" ในการประเมินราคาที่ดินในพื้นที่ชายฝั่งทะเลของจังหวัดลำดง

ในพื้นที่ทางตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดลำดง (เดิมคือจังหวัดบิ่ญถวน) โครงการพัฒนาด้านการท่องเที่ยวและเมืองหลายโครงการกำลังเผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมายเนื่องจากไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้อย่างแน่ชัด

ภาพมุมมองโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต

จากรายงานของกรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมจังหวัดลำดง ระบุว่า ปัจจุบันพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดมีโครงการอยู่ 14 โครงการ ซึ่งรวมถึงพื้นที่ท่องเที่ยว พื้นที่เมือง พื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และเขตอุตสาหกรรม ที่กำลังขอประเมินราคาที่ดิน โดยในจำนวนนี้ โครงการท่องเที่ยว 8 โครงการกำลังประสบปัญหา

ภาคธุรกิจกำลังตกอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก

ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินทำให้ธุรกิจไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินได้ ส่งผลให้โครงการก่อสร้างไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผน สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อความคืบหน้าของการลงทุน การเบิกจ่าย และการพัฒนาโดยรวมของภูมิภาค

โครงการแปดโครงการกำลังเผชิญกับอุปสรรคเฉพาะด้าน รวมถึงโครงการหนึ่ง (Hon Rom Hill) ที่บริษัทที่ปรึกษากำลังดำเนินการประเมินราคาที่ดินอยู่ โครงการสองโครงการ (Royal Ruby Villa และ Ocean Valley) ที่กำลังอยู่ระหว่างการคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษา โครงการสองโครงการ (Honey Beach และ Hoa Sen) ที่ประสบปัญหาด้านการวางแผน และโครงการสามโครงการ (NDMREAL, Tan Dai Duong และ De La Gi) ที่คาดว่าจะถูกถอดออกจากรายการ นอกจากนี้ โครงการขนาดใหญ่ NovaWorld Phan Thiet ขนาดเกือบ 1,000 เฮกเตอร์ ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท Delta-Valley Binh Thuan จำกัด (สมาชิกของกลุ่ม Novaland ) ก็ประสบปัญหาเรื่องการประเมินราคาที่ดินมานานหลายปีแล้วเช่นกัน

ก่อนการควบรวมกิจการ คณะกรรมการประชาชนจังหวัด บิ่ญถวน ระบุว่า โครงการหลายสิบโครงการยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน ความชะงักงันนี้ไม่เพียงแต่ทำให้ทรัพยากรทางสังคมสูญเปล่า แต่ยังขัดขวางการพัฒนาท้องถิ่นอีกด้วย

ปัญหาดังกล่าวมีความซับซ้อนมากขึ้นเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกา 71/2024/ND-CP (ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567) กระบวนการประเมินราคาที่ดินได้ถูกแบ่งออกเป็นสองแนวทาง สำหรับโครงการที่มีการชำระค่าเช่าที่ดินรายปี จังหวัดสามารถใช้วิธีสัมประสิทธิ์ K ได้ โดยการคูณราคาที่ดินในรายการราคาด้วยสัมประสิทธิ์การปรับค่า เพื่อให้ได้ราคาที่แน่นอน ซึ่งเป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็วกว่า อย่างไรก็ตาม โครงการที่เปลี่ยนไปใช้การชำระเงินครั้งเดียวสำหรับระยะเวลาเช่าทั้งหมด จะต้องใช้วิธีการที่ซับซ้อนกว่า เช่น วิธีส่วนเกิน วิธีเปรียบเทียบ และวิธีรายได้ วิธีการเหล่านี้ต้องใช้เอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน ข้อมูลตลาดที่ครอบคลุม และการว่าจ้างที่ปรึกษาภายนอก

ในความเป็นจริง บริษัทที่ปรึกษาเพียงไม่กี่แห่งเท่านั้นที่มีความสามารถเพียงพอที่จะจัดทำรายงานการประเมินมูลค่าตามที่ต้องการ บริษัทที่ปรึกษาหลายแห่งลังเลใจเนื่องจากความเสี่ยงทางกฎหมาย หรือเสนอราคาที่สูงเกินไป ทำให้การเลือกเป็นเรื่องยาก แม้ว่าจะเลือกบริษัทที่เหมาะสมได้แล้ว กระบวนการจัดทำและตรวจสอบรายงานก็ยังใช้เวลานาน เนื่องจากเกี่ยวข้องกับหลายแผนกและหน่วยงาน

บทเรียนจากโนวาเวิลด์ ฟานเถียต

ตัวอย่างที่ชัดเจนของสถานการณ์นี้คือโครงการคอมเพล็กซ์ท่องเที่ยวโอเชียนแวลลีย์ในตำบลเทียนถั่น จังหวัดลำดง โครงการนี้เป็นที่รู้จักในเชิงพาณิชย์ในชื่อโนวาเวิลด์ฟานเถียต มีหลายส่วนที่เปิดใช้งานแล้ว บางส่วนอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีแผนจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2028 อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินจากสัญญาเช่ารายปีเป็นการชำระเงินครั้งเดียวสำหรับระยะเวลาเช่าทั้งหมด ทำให้โครงการต้องรอให้มีการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนก่อนที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน โครงการนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2028

โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต ครอบคลุมพื้นที่กว่า 986 เฮกตาร์ จนถึงปัจจุบัน ผู้ลงทุนได้ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วกว่า 1,300 ยูนิต จากทั้งหมดกว่า 8,000 ยูนิต ให้แก่ลูกค้า

นายเหงียน มินห์ รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลำดง กล่าวว่า ปัญหาและอุปสรรคของโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต ได้รับการแก้ไขไปแล้วเป็นส่วนใหญ่

นายมินห์เสนอแนะให้กรมการคลังแนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้จัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินและคณะทำงานเพื่อช่วยในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงภายในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2568 โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้เปลี่ยนรูปแบบการใช้ที่ดินเป็นการชำระค่าเช่าที่ดินแบบครั้งเดียว ปัจจุบัน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมกำลังจัดทำประมาณการต้นทุนและคัดเลือกหน่วยงานที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน ซึ่งจะใช้เป็นพื้นฐานในการเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินแบบครั้งเดียวสำหรับโครงการนี้

ในส่วนของการประเมินราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการต่างๆ ในเขตตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัด นายเหงียน มินห์ ได้ขอให้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมเร่งตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเกี่ยวกับขั้นตอนและวิธีการที่ต้องดำเนินการตามกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขาได้เร่งให้หน่วยงาน องค์กร และท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องจัดส่งเอกสารที่จำเป็นและตรวจสอบให้แน่ใจว่างานทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะนั้นเสร็จสมบูรณ์แล้ว

นายมินห์ยังได้ขอให้คำนวณและนำเสนอรายละเอียดของงานทั้งหมดต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อขออนุมัติงบประมาณสำหรับแพ็คเกจที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง นอกจากนี้ เขายังเรียกร้องให้มีการติดต่อประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างเป็นเชิงรุกเพื่อคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษา และส่งคำเชิญไปยังหน่วยงานต่างๆ เพื่อเข้าร่วมในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ด้วย

อย่าปล่อยให้เงินลงทุนสูญเปล่า

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลำดง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงใต้ของจังหวัดมีโครงการมากกว่า 40 โครงการที่ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ ส่งผลให้เกิดความสูญเปล่าในการลงทุนและทรัพยากรทางสังคม ด้วยการดำเนินการอย่างเด็ดขาดของหน่วยงานท้องถิ่น ปัจจุบันมีโครงการอีก 21 โครงการที่สามารถคำนวณราคาที่ดินได้แล้ว เพื่อให้เป็นไปตามข้อผูกพันทางการเงิน และเป็นพื้นฐานสำหรับการดำเนินการในขั้นตอนต่อไป

ที่มา: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html