ยุคแห่งการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลงแล้วหรือไม่?

VTV.vn - การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังเทศกาลตรุษจีนกำลังสร้างแรงกดดันต่อผู้ซื้อและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และทำให้เกิดความแตกต่างอย่างมากในตลาด

Đài truyền hình Việt Nam•02/03/2026

การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังเทศกาลตรุษจีนส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ซื้อบ้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และระบบธนาคาร ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่านี่ไม่ใช่เหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด แต่จะผลักดันให้ตลาดเข้าสู่ช่วงเวลาของการปรับตัวที่รุนแรงยิ่งขึ้น

Lãi suất vay mua nhà tăng áp lực lên thị trường bất động sản- Ảnh 1. — อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

หลังเทศกาลตรุษจีนไม่นาน ธนาคารทั้งของรัฐและเอกชนต่างประกาศปรับอัตราดอกเบี้ย โดยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากการสำรวจที่สาขาธนาคาร เวียดคอมแบงก์ ในนครโฮจิมินห์ พบว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดสำหรับสินเชื่อเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์หรือทาวน์เฮาส์ที่มีโฉนดหรือสัญญาซื้อขายอยู่ที่ 9.5% ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับอัตรา 6% ที่ใช้มาเป็นเวลา 12 เดือนตั้งแต่กลางปีที่แล้ว

ธนาคารของรัฐประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตั้งแต่ 9% ไปจนถึงมากกว่า 13% สำหรับสินเชื่อระยะยาว 6, 12 และ 18 เดือน

ธนาคารที่ไม่ใช่ของรัฐมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ใกล้เคียงกัน แต่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยอยู่ในช่วง 11-15%

นางสาวไม ทันห์ เถา รองผู้อำนวยการฝ่ายบริการด้านการธนาคารและธุรกิจองค์กรของซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลังเทศกาลตรุษจีนสะท้อนให้เห็นถึงกระบวนการปรับตัวตามวัฏจักรภายในระบบธนาคาร

หลังจากช่วงที่มีการปล่อยสินเชื่อสูงสุดในปลายปีและความต้องการสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นในช่วงต้นปี ธนาคารมักจะทบทวนโครงสร้างสินเชื่อ ปรับสมดุลต้นทุนเงินทุน และปรับอัตราดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้ ในขณะเดียวกัน ข้อจำกัดในการเติบโตของสินเชื่อ (วงเงินสินเชื่อ) ก็ทำให้ธนาคารคัดเลือกสินเชื่อใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความเสี่ยงสูง

นอกจากนี้ ภูมิทัศน์นโยบายการเงินโลกที่ยังคงได้รับอิทธิพลจากแนวโน้มการเข้มงวดทางการเงินก่อนหน้านี้ ส่งผลให้ระบบธนาคารในประเทศต้องรักษาความระมัดระวังในระดับหนึ่ง “การปรับอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้สะท้อนถึงความสมดุลระหว่างเป้าหมายในการเติบโตของสินเชื่อและการควบคุมความเสี่ยง มากกว่าจะเป็นการเข้มงวดอย่างฉับพลันสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์” นางสาวเถา กล่าว

ผู้ซื้อบ้านและธุรกิจต่าง ๆ กำลังเผชิญกับแรงกดดันมากที่สุด

สำหรับผู้ซื้อบ้าน ต้นทุนการชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการจ่ายรายเดือนของพวกเขา ตามที่นายโว ฮง ตู ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมายมินห์ ตู กล่าวว่า เงินกู้ประมาณ 900 ล้านดง ที่เคยชำระคืนได้เดือนละ 7-8 ล้านดง ตอนนี้อาจเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 15 ล้านดง เมื่อคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ทำให้หลายครัวเรือนต้องเลื่อนแผนการซื้อบ้านออกไปเพื่อให้เกิดความสมดุลทางการเงิน

นอกจากนี้ Savills ยังระบุว่ากลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือผู้ซื้อที่มีภาระหนี้สินสูง เมื่อต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น ผู้ซื้อจึงมีแนวโน้มที่จะระมัดระวังมากขึ้น โดยพิจารณาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของตนแทนที่จะถอนตัวออกจากตลาดโดยสิ้นเชิง ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่ แต่การตัดสินใจซื้อจะได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้น

ในขณะเดียวกัน สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แรงกดดันหลักมาจากต้นทุนทางการเงินและกระแสเงินสด ธุรกิจที่ใช้เงินกู้สูงหรือพึ่งพาการขายอย่างรวดเร็วเพื่อสร้างกระแสเงินสดจะเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้น ในทางกลับกัน ธุรกิจที่มีรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีที่ดินสำรองที่ถูกต้อง และสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน ยังคงสามารถดำเนินงานได้อย่างมั่นคง

สำหรับนักลงทุนที่ใช้เงินกู้ยืม ช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง กลยุทธ์การลงทุนระยะสั้นหรือ "การซื้อขายรายวัน" โดยใช้เงินกู้ยืมมีความเสี่ยงสูงขึ้น ทำให้หลายนักลงทุนต้องปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน หรือแม้กระทั่งยอมขายขาดทุนเพื่อลดภาระการชำระหนี้

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยสูงยังนำมาซึ่งความเสี่ยงหลายประการสำหรับผู้กู้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีสินเชื่อที่พึ่งพาอัตราดอกเบี้ยพิเศษระยะสั้น

แพ็กเกจสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำในตอนแรก อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งจะรบกวนแผนการเงินเบื้องต้น นอกจากนี้ ธนาคารในปัจจุบันมักประเมินมูลค่าสินทรัพย์อย่างระมัดระวังมากขึ้น ส่งผลให้สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (loan-to-value ratio) ต่ำลง และบังคับให้ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินทุนของตนเองมากขึ้น

นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนด ค่าธรรมเนียมการผูกมัด หรือข้อกำหนดด้านประกันภัย ล้วนเพิ่มต้นทุนรวมที่แท้จริงของการกู้ยืมอีกด้วย

จากมุมมองเชิงระบบ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังทำให้ธนาคารเผชิญกับความเสี่ยงหนี้เสียที่สูงขึ้น หากผู้กู้ประสบปัญหาด้านกระแสเงินสด ดังนั้น สถาบันสินเชื่อจึงเข้มงวดเกณฑ์การอนุมัติและประเมินความสามารถทางการเงินของลูกค้าอย่างรอบคอบมากขึ้น

โอกาสยังคงมีอยู่สำหรับผู้ที่ตั้งใจซื้อบ้านอย่างแท้จริง

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะสร้างแรงกดดันในระยะสั้น แต่ Savills เชื่อว่านี่ไม่ใช่ช่วงเวลาที่ไม่ดีสำหรับผู้ซื้อทุกคน ในตลาดที่ระมัดระวังมากขึ้น ผู้ซื้อบ้านอาจมีโอกาสมากขึ้นในการต่อรองราคาที่ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขามีฐานะทางการเงินที่มั่นคงและอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่เหมาะสม

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าผู้ซื้อควรควบคุมอัตราส่วนการกู้ยืมของตน โดยให้แน่ใจว่าการชำระคืนไม่เกินความสามารถในการชำระ และไม่ควรพึ่งพาอัตราดอกเบี้ยพิเศษในช่วงเริ่มต้นเพียงอย่างเดียว การให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีประโยชน์ใช้สอย และมีสภาพคล่องที่ดี ก็เป็นสิ่งสำคัญในการลดความเสี่ยงเช่นกัน

ในขณะเดียวกัน ผู้กู้ควรสำรองเงินไว้เท่ากับจำนวนเงินที่ต้องชำระคืนเป็นเวลา 6-12 เดือน เพื่อรับมือกับความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยหรือรายได้

ในบริบทปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ช่วงที่มีความแตกต่างชัดเจนมากขึ้น โดยผู้ซื้อและธุรกิจที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งจะมีข้อได้เปรียบ ในขณะที่นักลงทุนที่พึ่งพาเงินกู้ยืมเป็นอย่างมากจะเผชิญกับแรงกดดันอย่างมาก นี่ถือเป็นการปรับตัวของตลาดไปสู่ความยั่งยืนมากขึ้น โดยมุ่งเน้นที่ความต้องการที่แท้จริงและความสามารถทางการเงินที่แท้จริง

ที่มา: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm