HoREA ส่งคำร้องเร่งด่วนไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์

(NLĐO) - กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการกำหนดความหนาแน่นของประชากรในอาคารชุดพักอาศัย กำลังผลักดันให้ตลาดเข้าสู่ภาวะอุปทานล้นเกินของอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ และการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กโดยไม่ตั้งใจ

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ยื่นคำร้องเร่งด่วนต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับประเด็นต่างๆ ในมติที่ 32/2025/QD-UBND โดย HoREA ระบุว่า ระเบียบใหม่เกี่ยวกับวิธีการกำหนดจำนวนประชากรในอาคารชุดนั้น ส่งผลให้ตลาดเกิดภาวะอุปทานล้นเกินของห้องชุดขนาดใหญ่และภาวะขาดแคลนห้องชุดขนาดเล็ก ซึ่งขัดกับความต้องการที่แท้จริงของประชาชนส่วนใหญ่

HoREA ตั้งข้อสังเกตว่า แม้ว่ามติที่ 32/2025/QD-UBND (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 9 มกราคม 2026) จะเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่สำคัญในการกำหนดขนาดประชากรและโครงสร้างห้องชุด แต่หลังจากบังคับใช้มาได้สองเดือน ก็พบความไม่สอดคล้องกันหลายประการ ประเด็นหลักอยู่ที่วิธีการคำนวณประชากรโดยอิงจากพื้นที่และจำนวนห้องนอน ซึ่งถือว่าเข้มงวดเกินไป แม้แต่เข้มงวดกว่าระเบียบที่คล้ายคลึงกันใน ฮานอย เสียอีก

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า กฎระเบียบนี้ทำให้จำนวนห้องชุดขนาดใหญ่ (3-4 ห้องนอน พื้นที่มากกว่า 85 ตารางเมตร) เพิ่มขึ้น และลดจำนวนห้องชุดขนาดกลาง (2 ห้องนอน พื้นที่ 45-70 ตารางเมตร) และห้องชุดขนาดเล็ก (พื้นที่น้อยกว่า 45 ตารางเมตร) ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ลงอย่างมาก แม้แต่ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม วิธีการคำนวณนี้ก็ทำให้จำนวนห้องชุดขนาดใหญ่เพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับขีดจำกัดสูงสุด (56-70 ตารางเมตร) และตัดโอกาสการเข้าถึงห้องชุดขนาดเล็กสำหรับผู้มีรายได้น้อย

หลายคนกำลังมองหาซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กแบบสองห้องนอนในเมืองโฮจิมินห์

ในขณะที่ความเป็นจริงของตลาดแสดงให้เห็นว่า 60%-70% ของลูกค้าเป็นผู้มีรายได้ปานกลางที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน (ราคา 5-7 พันล้านดอง) และ 20%-25% เป็นผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน (ประมาณ 3 พันล้านดอง) กลุ่มลูกค้าที่มีฐานะร่ำรวยและต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่มีสัดส่วนเพียง 5%-10% เท่านั้น

นายเลอ ฮว่าง เชา แสดงความคิดเห็นว่า "การบังคับใช้วิธีการคำนวณจำนวนประชากรที่เข้มงวด ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องออกแบบอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่จำนวนมากเพื่อใช้พื้นที่ใช้สอยที่ได้รับอนุมัติให้คุ้มค่า ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ธุรกิจต่างๆ ขายสินค้าได้ยากขึ้นเท่านั้น แต่ยังทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านของครอบครัวขนาดเล็ก (1-3 คน) หลายล้านครอบครัวดูเหมือนจะเป็นไปไม่ได้"

นอกจากนี้ HoREA ยังชี้ให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องกันในกระบวนการอนุมัติ ในขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้กำหนดขนาดประชากรทั้งหมด (เรียกว่า x) อย่างไรก็ตาม ในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง กรมการก่อสร้างได้ใช้การคำนวณโดยอิงจากพื้นที่ของห้องชุด ทำให้ขนาดประชากรจริง (y) มักจะน้อยกว่า x

ความไม่สมดุลนี้ทำให้ผู้พัฒนาไม่สามารถปรับปรุงโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดได้ ส่งผลให้พวกเขาต้องพึ่งพาตัวชี้วัดจำนวนประชากรในการอนุมัติโครงการ “การคำนวณค่าเฉลี่ย 3.5 คนต่ออพาร์ตเมนต์ หรือการใช้โครงสร้างตามพื้นที่ในปัจจุบันนั้น ขาดพื้นฐานที่ใช้งานได้จริงและไม่เหมาะสมอีกต่อไปสำหรับแนวโน้มขนาดครอบครัวที่เล็กลงในเขตเมือง” ตัวแทนจาก HoREA กล่าว

เพื่อแก้ไขปัญหาคอขวด HoREA เสนอให้แก้ไขมาตรา 4 ของมติที่ 32 ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะในระยะแรก: กำหนดขนาดประชากรสูงสุดโดยอิงจากการวางผังเมืองและยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (เฉลี่ย 32 ตารางเมตรต่อคน)

ในระหว่างขั้นตอนการดำเนินงาน ผู้พัฒนาโครงการสามารถตัดสินใจเกี่ยวกับโครงสร้างของห้องชุดตามความต้องการของตลาดได้ โดยมีเงื่อนไขว่าสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดต่ำกว่า 45 ตารางเมตรต้องไม่เกิน 25% และจำนวนประชากรทั้งหมดต้องไม่เกินขีดจำกัดที่ได้รับอนุมัติ

สำนักงานสถิติแห่งชาติโฮจิมินห์ (HoREA) เน้นย้ำว่า การกำหนดจำนวนประชากรต้อง "สอดคล้องกับการคาดการณ์และสภาพความเป็นจริงของการพัฒนา" ของเมืองโฮจิมินห์ ในบริบทของความพยายามของเมืองในการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและย้ายบ้านเรือนที่อยู่ริมคลองและทางน้ำ นโยบายจำนวนประชากรที่ยืดหยุ่นจะเป็นกลไกสำคัญในการดึงดูดทรัพยากรทางสังคมและตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชากรส่วนใหญ่ ในขณะเดียวกัน จะช่วยบรรเทาความยากลำบากสำหรับธุรกิจ และที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือ การปกป้องสิทธิและโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนในเมืองโฮจิมินห์ในอนาคต

ที่มา: https://nld.com.vn/horea-gui-kien-nghi-khan-den-ubnd-tphcm-196260315223221626.htm