การควบคุมการไหลของเงินทุนเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์

จำเป็นต้องควบคุมการไหลเวียนของเงินทุน ป้องกันการเก็งกำไร และส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและนโยบายทางการเงินที่ค่อยๆ ผ่อนคลายลง อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้ก็มาพร้อมกับข้อกังวลหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการเก็งกำไร การขึ้นราคาอย่างไม่เป็นธรรม และความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ หากไม่ได้รับการควบคุมอย่างทันท่วงที

บรรยากาศกลับมาคึกคักอีกครั้ง

จากข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ในไตรมาสแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีการเสนอขาย 27,000 รายการ เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยในจำนวนนี้เป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่กว่า 14,500 รายการ และจำนวนโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับการอนุมัติใหม่ก็เพิ่มขึ้นประมาณ 18%

การลงทุนอย่างแข็งแกร่งในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งเป็นแรงผลักดันสำคัญสำหรับธุรกิจในการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ คุณหุยน์ ถิ คิม ทันห์ ผู้จัดการฝ่ายให้คำปรึกษาด้านการลงทุนของ Savills Vietnam กล่าวว่า โครงการโครงสร้างพื้นฐานไม่เพียงแต่สร้างผลกระทบในระยะสั้นเท่านั้น แต่ยังวางรากฐานระยะยาวสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองและจังหวัดใกล้เคียง

โครงการวิคตอเรียวิลเลจของ บริษัทโนวาแลนด์ ในเมืองทูเดือก นครโฮจิมินห์ เพิ่งได้รับการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายเรียบร้อยแล้วด้วยนโยบายใหม่

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ข้อมูลเกี่ยวกับการรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ มีส่วนทำให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ในเดือนมีนาคม 2568 จำนวนการค้นหาบ้านและที่ดินในดานังเพิ่มขึ้น 39% และ ในกวางนาม เพิ่มขึ้น 96% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

ศาสตราจารย์หวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการเงินและงบประมาณของ รัฐสภา กล่าวว่า มติที่ 170 และ 171 ซึ่งรัฐสภาเพิ่งผ่านไปเมื่อเร็วๆ นี้ จะช่วยขจัดอุปสรรคหลายประการสำหรับโครงการที่หยุดชะงัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและขั้นตอนทางกฎหมาย เขาเชื่อว่าโครงการ "ที่ดินทำเลดี" หลายโครงการจะสามารถดำเนินการต่อได้โดยไม่ต้องเปิดประมูลใหม่ เพียงแต่ต้องปรับแผนหรือกำหนดราคาเท่านั้น

นายเลอ ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เลอ ทันห์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) คาดการณ์ว่า เงินทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเฟื่องฟูตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป และตลาดอาจเฟื่องฟูอย่างมากในปี 2027 อย่างไรก็ตาม เขายังแสดงความกังวลเกี่ยวกับความสามารถของระบบธนาคารในการรองรับความต้องการหากเกิดการเพิ่มขึ้นอย่างฉับพลันของความต้องการดังกล่าว

การกำหนดทิศทางการไหลเวียนของเงินทุนให้ถูกต้อง

ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่า มติที่ 170 และมติที่ 171 อาจช่วยปลดล็อกโครงการที่หยุดชะงักประมาณ 1,000 โครงการ คิดเป็นมูลค่าเทียบเท่า 30,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในรูปของ "เงินทุนที่ถูกผูกไว้" เมื่อเงินทุนเหล่านี้ได้รับการปลดล็อก จะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งใหญ่ และฟื้นฟูความเชื่อมั่นในหมู่นักธุรกิจและนักลงทุน

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวเห็นพ้องว่า ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการที่จดทะเบียนเพื่อดำเนินการภายใต้มติที่ 171 จำนวน 343 โครงการ ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 1,913 เฮกตาร์ คาดการณ์ว่าหากแต่ละโครงการมีบ้านประมาณ 830 หลัง นครโฮจิมินห์จะมีบ้านเพิ่มขึ้นอีก 216,000 หลังในอีก 3-10 ปีข้างหน้า

ในความเป็นจริง อสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุน GDP ประมาณ 7.62% และส่งผลกระทบต่อภาคเศรษฐกิจอื่นๆ มากกว่า 40 ภาค ดังนั้น การกำกับดูแลและควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่ภาคส่วนนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญลำดับต้นๆ ของรัฐบาลเสมอมา นายเหงียน ดึ๊ก เลน รองผู้อำนวยการสาขาภูมิภาคที่ 2 ของธนาคารแห่งชาติเวียดนาม รายงานว่า ปัจจุบันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 1,085 ล้านล้านดอง คิดเป็น 27.5% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด การเติบโตของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยแสดงให้เห็นว่าธนาคาร "ไม่ได้ทำให้เรื่องยากลำบากสำหรับธุรกิจ" เขายืนยันว่าหากมีการปรับปรุงด้านกฎหมาย ธนาคารจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับธุรกิจในการกู้ยืมในระยะกลางและระยะยาว

นายตรวง วัน ฟูอ็อก อดีตประธานคณะกรรมการกำกับดูแลการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า เวียดนามควรศึกษาแบบอย่างการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน โดยเฉพาะการจัดสรรเงินทุนอย่างมีทิศทางที่ชัดเจน เขาเสนอให้เร่งปฏิรูปตลาดการเงินเพื่อสนับสนุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ส่วนเรื่อง "เงินทุนมาจากไหนและจะปล่อยกู้ให้ใคร" นั้น ควรให้ตลาดเป็นผู้ตัดสินใจ แต่รัฐจำเป็นต้องออกแบบกรอบสถาบันที่เหมาะสมเพื่อชี้นำ

ดร. เหงียน วัน ดินห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างเงินทุนเพื่อการลงทุนและเงินทุนเก็งกำไร เงินทุนเก็งกำไรมักไม่ได้สร้างผลิตภัณฑ์ แต่กลับผลักดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อผลกำไรเท่านั้น อุปทานของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่ไม่เพียงพอต่อความต้องการที่แท้จริง ในบางพื้นที่ การก่อสร้างเกิดขึ้นอย่างมากมาย แต่ไม่มีผู้ซื้อ เพราะไม่ได้อิงจากการสำรวจที่แท้จริง ดังนั้น หากการไหลเวียนของเงินทุนไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด จะนำไปสู่สถานการณ์ที่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก ในขณะเดียวกันก็กระตุ้นให้นักเก็งกำไรสะสมอสังหาริมทรัพย์เพื่อรอราคาที่สูงขึ้น

นายดิงห์แสดงความกังวลว่า "เรื่องนี้ส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงในจีนและญี่ปุ่น ส่งผลต่อโครงสร้างทางสังคม เนื่องจากคนหนุ่มสาวลังเลที่จะแต่งงานเพราะไม่มีเงินซื้อบ้าน"

กำหนดแนวทางแก้ไขปัญหาให้กับตลาด

จากอีกมุมมองหนึ่ง ศาสตราจารย์ ตรัน ง็อก โถ (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์โฮจิมินห์) เปรียบเทียบตลาดอสังหาริมทรัพย์กับคนวัยกลางคนที่กำลังป่วยด้วย "โรคที่เกี่ยวข้องกับวัยชรา" โดยมีตัวชี้วัดอันตราย 3 ประการ ได้แก่ ความดันโลหิตสูง (ราคาบ้านสูงเกินรายได้) น้ำตาลในเลือดสูง (การพึ่งพาเงินกู้) และคอเลสเตอรอลสูง (สินค้าคงคลังจำนวนมาก หนี้เสียเพิ่มขึ้น) หากสถานการณ์นี้ยังคงดำเนินต่อไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะ "เป็นโรคหลอดเลือดสมอง" อย่างมาก

ดังนั้น นโยบายในปัจจุบันจึงต้องเปรียบเสมือนแพทย์ที่ดี คือวินิจฉัยโรคได้อย่างถูกต้อง สั่งยาที่เหมาะสม และใช้ยาในปริมาณที่เพียงพอ แทนที่จะเพียงแค่เอาใจตลาดด้วยวิธีการแก้ปัญหาแบบครึ่งๆ กลางๆ "ผู้ป่วย" ซึ่งหมายถึงธุรกิจและนักลงทุน ก็ต้องเรียนรู้ที่จะรักษาตัวเองด้วยการลดราคา ปรับโครงสร้างกำไร และมุ่งเน้นไปที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง

นายโถยังเสนอให้เก็บภาษีแบบก้าวหน้าในอัตราสูงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เก็งกำไร ลดต้นทุนการผลิตโดยการควบคุมตลาดที่ดินอย่างโปร่งใสมากขึ้น การจัดการประมูลสาธารณะ และการกำหนดเพดานราคาที่เฉพาะเจาะจง นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องควบคุมหนี้สินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เข้มงวดมากขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเชิงระบบ

ที่มา: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm