เสนอรวม 2 ทางเลือกการฝากเงินเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต

เกี่ยวกับข้อกำหนดเกี่ยวกับการฝากเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตหรือที่มีอยู่แล้ว สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่าการเสนอทางเลือกสองทางอาจไม่เพียงพอ และทางเลือกที่ดีที่สุดคือการรวมทางเลือกทั้งสองเป็นหนึ่งเดียว

โดยเฉพาะใน “ตัวเลือกที่ 1” ของร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ได้อ้างถึงบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องในมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง 2558 เกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการฝากเงินเพื่อให้มั่นใจว่าจะปฏิบัติตามสัญญา ในความเป็นจริง หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว มีกรณีที่ผู้รับฝากเงินหลอกลวงผู้ฝากเงินน้อยมาก เนื่องจากสัญญามักถูกคู่สัญญาตรวจสอบอย่างใกล้ชิดและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเมื่อทำสัญญาแล้ว เงินฝากมักจะถูกหักออกจากการชำระเงินครั้งแรกของธุรกรรม

ส่วน “ทางเลือกที่ 2” ของร่างกฎหมาย ซึ่งสอดคล้องกับบทบัญญัติในมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง 2558 เรื่อง วัตถุประสงค์ในการฝากเงินเพื่อให้มีการลงนามในสัญญานั้น ในความเป็นจริง ก่อนลงนามในสัญญา มักมีสถานการณ์ที่ผู้ฝากเงินถูกผู้รับเงินฝากหลอกลวงและไม่ดำเนินการตามสัญญาจนทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย

ข้อเสนอให้มีทางเลือกในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต 2 ทางเลือก ภาพที่ 1 — การรวมสองทางเลือกสำหรับเงินฝากที่อยู่อาศัยในอนาคตจะส่งเสริมข้อดีและจำกัดข้อเสีย

ดังนั้น กระทรวงเกษตรฯ จึงได้เสนอให้ควบรวมกันในทิศทางที่ว่า “ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ทำธุรกรรมตามระเบียบเพื่อจุดประสงค์ในการรับรองการปฏิบัติตามสัญญา หรือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำเพื่อจุดประสงค์ในการรับรองการเซ็นสัญญาตามข้อตกลงกับลูกค้าได้เฉพาะเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 มาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัตินี้”

สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้างอย่างชัดเจน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องเป็นไปตามกฎข้อบังคับของทางราชการ แต่จะต้องไม่เกิน 10% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือค่าก่อสร้าง โดยต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในแต่ละช่วงเวลา และอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

“ตัวเลือกที่ 1 และตัวเลือกที่ 2 ล้วนถูกต้อง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องบูรณาการทั้งสองตัวเลือกเข้าด้วยกัน นั่นคือ การควบคุมการวางมัดจำ” เพื่อให้แน่ใจว่าการลงนามในสัญญาหรือการมัดจำนั้นจะทำให้สัญญามีการปฏิบัติตามเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้าที่ซื้อ เช่า และจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ หรือที่อยู่อาศัยในอนาคต” นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA ประเมิน

นอกจากนี้ ด้วยการขอให้มีการควบคุมที่เข้มงวดกับนักลงทุนที่ใช้เงินฝากเพื่อจุดประสงค์ที่ถูกต้อง HoREA พบว่า มาตรา 4 มาตรา 8 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ห้ามไม่ให้นักลงทุนเรียกเก็บเงินจากการขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ หรือนำเงินที่เก็บจากผู้ซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตหรืองานก่อสร้างที่ฝ่าฝืนกฎหมาย รวมไปถึงเงินฝาก จึงไม่จำเป็นต้องมีการควบคุมเพิ่มเติมอีก

นอกจากนี้ เพื่อให้มั่นใจถึงความสอดคล้องและความเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันของระบบกฎหมาย HoREA เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 328 วรรค 1 ของประมวลกฎหมายแพ่งปี 2015: “การฝากเงินหมายถึงการที่ฝ่ายหนึ่งโอนเงินหรือโลหะมีค่า อัญมณี หรือวัตถุมีค่าอื่นๆ ให้แก่ฝ่ายอื่นเป็นระยะเวลาหนึ่งเพื่อให้มั่นใจว่าจะทำสัญญาหรือปฏิบัติตามสัญญาได้ ในกรณีที่กฎหมายอื่นมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการฝากเงิน บทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้และกฎหมายที่เกี่ยวข้องจะถูกนำมาใช้”

แหล่งที่มา