สาเหตุที่อำนาจซื้อตลาดอสังหาฯภาคใต้ลดลงกะทันหัน

ขาดอุปทานใหม่

ตามข้อมูลของ ลาวด่ง ความต้องการในการซื้อและขายบ้านในภาคใต้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ระดับราคาขายยังคงสูง แต่จำนวนการทำธุรกรรมของอพาร์ทเมนท์และส่วนอื่นๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้กลับลดลง ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการขาดแคลนอุปทานใหม่

ผลวิจัยตลาดจากบริษัทอสังหาฯ หลายราย ชี้ตลาดอสังหาฯ ในเดือน เม.ย. 67 ไม่สามารถรักษา “การเร่งตัว” เหมือนเดือน มี.ค. ปีก่อนได้ ที่มีกำลังซื้อลดลงเล็กน้อยในเกือบทุกกลุ่ม

ตามรายงานของ batdongsan.com.vn ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ อำนาจซื้อก็ลดลงในเกือบทุกกลุ่มเช่นกัน โดยความต้องการซื้อบ้านลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2024 โดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์และวิลล่าทั้งสองกลุ่มมีจำนวนการค้นหาลดลงสูงสุด บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์ลดลง 1% และที่ดินโครงการลดลง 2%

รายงานตลาดล่าสุดของ CBR Vietnam แสดงให้เห็นว่าในนครโฮจิมินห์ จำนวนอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดตัวในตลาดในไตรมาสแรกของปี 2024 อยู่ที่ประมาณ 500 ยูนิต โดย 80 ยูนิตอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์

ปริมาณการซื้อขายอพาร์ตเมนต์และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในภาคใต้กำลังลดลง รูปภาพประกอบ

จากข้อมูลของ CBR Vietnam พบว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในไตรมาสนี้ต่ำที่สุดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาในนครโฮจิมินห์ และเพียงประมาณ 17% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ในแง่ของสภาพคล่อง ในไตรมาสแรกของปี 2024 จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมดอยู่ที่มากกว่า 600 ยูนิต ลดลง 74% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2023 ราคาอพาร์ตเมนต์หลักที่ขายได้อยู่ที่ 61 ล้านดองต่อตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ในด้านราคาขาย ในเดือนเมษายน ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงมีการผันผวนเล็กน้อยในสามระดับ ได้แก่ ระดับไฮเอนด์ ระดับกลาง และราคาไม่แพง

ราคาอพาร์ตเมนท์รองในนครโฮจิมินห์ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่อย่างน้อย 51 ล้านดองต่อตารางเมตร และสูงสุดอยู่ที่ 337 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามการวิจัยตลาดของ batdongsan.com.vn

ตามการวิจัยตลาด พบว่าการลดลงเล็กน้อยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ส่วนใหญ่เกิดจากการขาดผลิตภัณฑ์เพื่อการซื้อขาย

ในเดือนที่ผ่านมา เมืองนี้มีโครงการที่มีอุปทานอย่างเป็นทางการสำหรับการขายเพียง 1 โครงการเท่านั้น ซึ่งก็คือโครงการ Akari City เฟส 2 ที่ประกาศเมื่อเดือนเมษายน 2024

จังหวัด บิ่ญเซือง ซึ่งเป็นจังหวัดเพื่อนบ้านของนครโฮจิมินห์ มีโครงการใหม่เปิดขาย 6 โครงการในเดือนเมษายน แสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ยังคงจำกัดมาก

ตั้งแต่ต้นปี เมืองนี้ยังมีโครงการใหม่ๆ อีกหลายโครงการที่เริ่มเปิดตัว รวมถึงโครงการหรูหราสองโครงการในเมือง Thu Duc และเขต 7 ที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการ แต่พอร์ตโฟลิโอผลิตภัณฑ์ของพวกเขายังค่อนข้างเรียบง่ายและอยู่ระหว่างการสำรวจ ส่วนที่เหลือเป็นเพียงผลิตภัณฑ์กระจัดกระจายจากโครงการเก่าหรือเฟสต่อไปของโครงการที่มีอยู่ก่อนหน้านี้

การทำธุรกรรมหลักของกลุ่มวิลล่าและที่ดินในนครโฮจิมินห์เกือบทั้งหมดอยู่ในตลาดรอง เนื่องจากนักลงทุนขายต่อ และไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างจริงจัง

คาดว่าภาวะขาดแคลนอุปทานจะยังคงดำเนินต่อไปในเดือนหน้า เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ที่กำลังดำเนินการหรือเตรียมที่จะดำเนินการในนครโฮจิมินห์ยังไม่มีแผนการขายอย่างเป็นทางการสำหรับเดือนหน้า

ภาพรวมการพัฒนาตลาดในปี 2024 จากข้อมูลของ CBR Vietnam ในนครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่มากกว่า 8,000 ห้องเปิดขาย ดังนั้นนักลงทุนจะเปิดตัวอพาร์ทเมนท์ใหม่ประมาณ 7,500 ห้องในช่วง 6 เดือนที่เหลือของปี 2024 คาดว่าราคาหลักจะเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายปี

อย่างไรก็ตาม นางสาวเซือง ถวิ สุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBR Vietnam กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามโดยรวมและภูมิภาคภาคใต้โดยเฉพาะจึงจะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนก็ต่อเมื่อกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขปี 2024 มีผลบังคับใช้ และ เศรษฐกิจ ของเวียดนามฟื้นตัว

แหล่งท่องเที่ยวที่น่าสนใจของชานเมือง

ตามรายงานของ Stock Express News ระบุว่า ในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ภาคใต้มีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนทั้งในด้านอุปทานและการทำธุรกรรม เมื่อพิจารณาจากอัตราการขายสินค้าในตลาดในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จะเห็นได้ว่าความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น จำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มระดับกลาง ขณะที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ยังค่อนข้างเงียบเหงาและมีมูลค่าสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น

ในบริบทนี้ ธุรกิจใดๆ ที่มีกลยุทธ์ในการปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง จะสามารถแก้ปัญหาสภาพคล่องได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาถูกและระดับกลางในนครโฮจิมินห์กำลังลดลงเรื่อยๆ และผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในตอนนี้และต้องการหาสินค้าราคา "ถูก" สามารถมองหาพื้นที่ใกล้เคียงได้เท่านั้น เมื่อเข้าใจถึงจิตวิทยานี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงแห่กันไปยังเขตชานเมืองเพื่อพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้น

ตัวอย่างเช่น ใน เมืองลองอัน บริษัท Sea Holdings กำลังเตรียมเปิดตัวโครงการ Destino Centro ซึ่งตั้งอยู่ริมทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1A โดยมีผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดกว่า 2,000 รายการ พร้อมทั้งเสนอโซลูชันทางการเงินเพื่อเพิ่มจำนวน "จุดสัมผัส" กับลูกค้า ไม่ไกลนัก Cat Tuong Group ได้ประกาศโครงการอพาร์ตเมนต์ Cat Tuong Phu An ซึ่งมีขนาด 1,700 ยูนิต โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 38-80 ตร.ม.

หรือในบิ่ญเซือง บริษัท CapitaLand ได้จัดพิธีวางศิลาฤกษ์โครงการ The Orchard ซึ่งตั้งอยู่ในใจกลางเมือง Thu Dau Mot ซึ่งเป็นโครงการส่วนหนึ่งของอาคารอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ Sycamore ผสมผสานกับการค้าและบริการ โดยมีขนาด 3,500 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 18,000 พันล้านดอง

ขณะเดียวกัน กลุ่มฟู่ ดอง เพิ่งประกาศเปิดตัวโครงการฟู่ ดอง สกาย วัน ในเมืองตี้อาน โดยคาดว่าจะใช้ระยะเวลาก่อสร้าง 24-36 เดือน และจะเริ่มส่งมอบในเดือนธันวาคม 2568 โดยจะมียูนิตจำนวน 780 ยูนิต พื้นที่ 42-75 ตร.ม. เข้าสู่ตลาด โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-32 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม)

นอกจากโครงการทั้ง 2 โครงการนี้แล้ว ยังมีโครงการข้างเคียงอีกบางโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตรม. เช่น โครงการ Bons Polaris ของ Bcons Group ที่มีราคาตั้งแต่ 37-41 ล้านดอง/ตรม., โครงการ Phuc Dat Connect 2 ของ Phuc Dat Group ที่มีราคาตั้งแต่ 40 ล้านดอง/ตรม., โครงการ Picity Sky Park ที่มีราคาตั้งแต่ 40-45 ล้านดอง/ตรม. และโครงการของ T&T Capital ที่มีราคาตั้งแต่ 30-35 ล้านดอง/ตรม....

นางสาวเกียง ฮวินห์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M ของ Savills Vietnam กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ไม่มีสินค้าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 พันล้านดองอีกต่อไปแล้ว และ 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่าตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองต่อหน่วย

คุณเกียง ฮวีญ กล่าวว่า ผลิตภัณฑ์คอนโดมิเนียมในบิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน ยังคงมีราคาขายที่สามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดนครโฮจิมินห์ จึงทำให้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อบ้าน

เต้าหวู่ (ท/ชม)

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-suc-mua-cua-thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-bat-ngo-giam-manh-a664563.html