“ราคาเท็จหรือไม่ ท้องที่รู้ดีที่สุด”
ส่วนประเด็นการประเมินราคาที่ดินซึ่งถือเป็นประเด็นหลักและเป็นประเด็นที่ยากที่สุดในกฎหมายที่ดิน นายคานห์ กล่าวว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการดูดซึมและปรับปรุงใหม่แล้ว โดยกำหนดว่า การประเมินมูลค่าที่ดินต้องมั่นใจในหลักการ วิธีประเมินราคาที่ดินตาม สู่หลักการทางการตลาด นอกจากนี้ ร่างเพิ่มเติมยังระบุเนื้อหาวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักเงิน รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เพื่อเป็นพื้นฐานในการมอบหมายให้รัฐบาลกำหนดรายละเอียดกฎระเบียบ .
เลขาธิการทั่วไป เหงียนฟู้จ่อง นายกรัฐมนตรี ฝ่ามมิงห์จิญ และประธานรัฐสภา เวืองดิ่งเว้ เข้าร่วมการประชุมเมื่อวันที่ 9.6 มิถุนายน
เมื่อเปรียบเทียบกับกฎหมายปัจจุบัน ร่างนี้ได้ยกเลิกหลักเกณฑ์เกี่ยวกับวิธีการส่วนเกินในวิธีการประเมินราคาที่ดิน เหตุผลก็คือวิธีการนี้คำนวณตามข้อมูลอินพุตที่สันนิษฐาน ซึ่งนำไปสู่การใช้งานที่ไม่สอดคล้องกันในทางปฏิบัติ ทำให้เกิดปัญหามากมายในการนำไปปฏิบัติ
อย่างไรก็ตาม ในรายงานการตรวจสอบ ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภาแห่งชาติ (NA) Vu Hong Thanh กล่าวว่าคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภาเชื่อว่าร่างข้อบังคับยังไม่ชัดเจนนัก มติครั้งที่ 18 ของคณะกรรมการกลางชุดที่ XNUMX เกี่ยวกับการคิดค้นนโยบายที่ดินอย่างต่อเนื่องยังไม่ได้รับการจัดตั้งขึ้นอย่างสมบูรณ์ซึ่งกำหนดให้ต้องมีนโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินเพื่อให้เกิดความสามัคคีระหว่างผลประโยชน์ของรัฐและผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุน
นครโฮจิมินห์เสนอให้ประยุกต์ใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ในการคำนวณราคาที่ดินในร่างมตินำร่องนโยบายเฉพาะสำหรับเมือง วิธีนี้โปร่งใสและทำได้ง่ายกว่า เมื่อกฎหมายที่ดินกำหนดไว้อย่างชัดเจน นักลงทุนจะรู้ว่าต้นทุนอินพุตอยู่ในแผนทางการเงินของพวกเขาเป็นจำนวนเท่าใด และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะบังคับใช้อย่างโปร่งใสมาก...
ประธานรัฐสภา หวอ ดิ่ญ ฮ่วย
ข้อเสนอที่กำหนดหลักการและวิธีการประเมินราคาที่ดินให้ชัดเจนในร่างกฎหมายยังเป็นความเห็นของประธานรัฐสภา นาย Vuong Dinh Hue ในการแสดงความคิดเห็นในการอภิปรายในกลุ่ม 9.6 ตอนเช้า ตามที่ประธานรัฐสภากล่าวไว้ในกฎหมายที่ดิน สิ่งที่ยากที่สุดคือ การจัดหาที่ดินซึ่งยากที่สุดคือราคาที่ดิน ดังนั้น การร่างกฎระเบียบทั่วไปและมอบหมายให้รัฐบาลลงรายละเอียดกฎระเบียบในพระราชกฤษฎีกา "เป็นเรื่องยากสำหรับ สนช.เตรียมร่าง “อภิปรายไม่มั่นใจผ่าน”
นายเหงียนซวนทัง ประธานสภาทฤษฎีกลาง ผู้อำนวยการสถาบันการเมืองแห่งชาติโฮจิมินห์ กล่าวว่า ร่างดังกล่าวกำหนด “การประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาด” แต่นั่นยังไม่เพียงพอ เพราะ “เราเป็นนักสังคมนิยม” - มุ่งเน้นตลาด". เขาแนะนำว่าควรมีกลไกการกำหนดราคาที่เป็นวิทยาศาสตร์และโปร่งใสทั้งนี้ขึ้นอยู่กับที่ดินแต่ละประเภท รวมถึงการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ค่าสัมประสิทธิ์การปรับนี้จะต้องเป็นไปตามเกณฑ์เสถียรภาพ โดยหลีกเลี่ยงราคาหนึ่งในวันนี้และอีกราคาหนึ่งในวันถัดไป ทำให้ธุรกิจรู้สึกไม่สบายใจในการลงทุน
ดังก๊วกคานห์ รัฐมนตรีกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบายจากมุมมองของหน่วยงานร่างกฎหมายว่า ในส่วนของราคาที่ดิน ร่างกฎหมายได้กระจายอำนาจในท้องถิ่นอย่างมาก เมื่อมอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนเสนอต่อสภาประชาชนเพื่อออกรายการราคาที่ดินประจำปี เพื่อให้แน่ใจว่าการเข้าถึงตลาดมีการรับประกัน ซึ่งดำเนินการตั้งแต่วันที่ 1.1.2026 มกราคม XNUMX “ไม่ว่าจะมีราคาเสมือนจริงหรือไม่ก็ตาม คนในท้องถิ่นคือคนที่เข้าใจดีที่สุด” นายคานห์กล่าว อย่างไรก็ตาม หน่วยงานยกร่างยังอยู่ระหว่างการวิจัยเพื่อเพิ่มกลไกที่สามารถปรับเปลี่ยนได้เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้นกะทันหัน
สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการชดเชยอย่างเพียงพอ
การฟื้นฟูที่ดิน โดยเฉพาะการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ ก็เป็นประเด็นที่ผู้ได้รับมอบหมายจำนวนมากสนใจที่จะหารือกัน เมื่อเทียบกับร่างกฎหมายฉบับก่อน หลักเกณฑ์การจัดซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในร่างนี้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ โดยเฉพาะร่างกฎหมายขยายความและแสดงรายการคดีเวนคืนที่ดิน 31 คดี แบ่งเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ การกู้คืนที่ดินเพื่อสร้างโยธา การฟื้นฟูที่ดินเพื่อสร้างสำนักงานใหญ่ของหน่วยงานของรัฐและงานสาธารณะ การคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณประโยชน์อื่นๆ
ผู้แทน Tran Thi Hong Thanh (คณะผู้แทน Ninh Binh) กล่าวว่าโดยพื้นฐานแล้วเธอเห็นด้วยกับแผนของหน่วยงานร่าง อย่างไรก็ตาม นางสาวแถ่งสงสัยว่าเมื่อใดที่ความหมายแฝงของ "การพัฒนาเศรษฐกิจสังคมเพื่อประโยชน์ระดับชาติและสาธารณะ" ไม่ได้รับการชี้แจงให้ชัดเจน
ในขณะเดียวกัน ผู้แทน Truong Trong Nghia (คณะผู้แทนจากนครโฮจิมินห์) แสดงความคิดเห็นว่ารายงานการตรวจสอบของคณะกรรมการเศรษฐกิจนั้น "ช่างสังเกต" มาก เมื่อชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนในร่างกฎระเบียบว่าด้วยกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนา สังคม-เศรษฐกิจ เพื่อชาติและ ไม่พบโครงการเพื่อสาธารณประโยชน์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และในเขตเมือง แต่อ้างอิงถึงมาตรา 112 ซึ่งกำหนดให้เป็นโครงการประมูลโดยใช้กองทุนที่ดินที่รัฐสร้างขึ้นผ่านการเรียกคืน ในรายงานการตรวจสอบ ประธานคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจ กล่าวว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวมีเนื้อหาไม่ชัดเจน และไม่สอดคล้องกันเมื่อเทียบกับกรณีอื่นๆ จากนั้นคณะกรรมการเศรษฐกิจเสนอให้ทบทวนไม่ให้มีกฎเกณฑ์โดยอ้างอิงกฎเกณฑ์ในข้อและข้ออื่น ๆ มีแต่กฎเกณฑ์เฉพาะเจาะจงที่ชัดเจนในร่างกฎหมาย
นาย Vu Hong Thanh ยืนยันว่าในกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจสังคมเพื่อผลประโยชน์ของประเทศและสาธารณะคณะกรรมการเศรษฐกิจเห็นด้วยกับกรณีที่รัฐคืนที่ดินเพื่อควบคุมส่วนต่างของราคาเพิ่มมูลค่าที่ดินเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงการวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน การลงทุนประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐ - ประชาชน - นักลงทุน และกรณีการคืนที่ดินเพื่อให้มั่นใจเงื่อนไขในการดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน
ผู้แทน Truong Trong Nghia ยังกังวลเกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่ว่าโครงการต่างๆ มากมายเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมนั้นไม่ได้มีวัตถุประสงค์หรือไม่ได้เพื่อประโยชน์ของชาติหรือสาธารณะโดยตรง แต่เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า “เชิงพาณิชย์ก็ได้ แต่มติที่ 18 กำหนดหลักการว่าหากเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ก็ต้องมีการตกลงกัน ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา มีการร้องเรียนและความคับข้องใจมากมายเกี่ยวกับเรื่องราวการฟื้นฟูที่ดินครั้งนี้" นายเหงียกล่าว
ตามคำกล่าวของประธานคณะกรรมการประชาชนโฮจิมินห์ ฟาน วัน ไม วัตถุประสงค์ทางเศรษฐกิจและเชิงพาณิชย์มีส่วนช่วยผลประโยชน์ของชาติด้วย ไม่ควรเข้าใจว่าถ้าคุณทำงานด้านเศรษฐศาสตร์หรือการพาณิชย์ คุณจะเจรจาและทำทุกอย่างที่คุณต้องการ “สิ่งสำคัญคือค่าตอบแทนที่เพียงพอ การสนับสนุนที่เพียงพอ และนโยบายการตั้งถิ่นฐานใหม่ จากนั้นประชาชนก็จะได้รับประโยชน์จากโครงการในอนาคตนั้นด้วย” นายใหม่ กล่าว โดยเน้นย้ำว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดคือนโยบายมุ่งเป้าไปที่ประชาชนโดยตรงที่มีสิทธิใช้ที่ดิน
ในขณะเดียวกัน ผู้แทน Hoang Quoc Khanh (คณะผู้แทน Lai Chau) กังวลเกี่ยวกับปัญหาของกลไกการเจรจาด้วยตนเองสำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่ดำเนินการภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2013 ฉบับปัจจุบัน นายคานห์กล่าวว่า ประเด็นที่ยากที่สุดในข้อตกลงระหว่างผู้คนกับธุรกิจคือ "ราคาเท่าไร" “มีโครงการหลายโครงการที่นักลงทุนคิดราคาต่ำมาก ผู้คนต้องทนทุกข์ทรมาน ตรงกันข้ามมีโครงการที่ประชาชนไม่ยอมรับราคาที่ธุรกิจเสนอให้เปรียบเทียบจังหวัดนี้กับจังหวัดนั้นเพื่อขอราคาที่สูงกว่า บางครัวเรือนมีราคาที่ตกลงกันไว้ว่าควรอยู่ที่ 800 - 900 ล้านดอง แต่ต้องการราคาไม่เกิน 3 พันล้านดอง หลังจากการเจรจา พวกเขาปฏิเสธที่จะยืดเยื้อโครงการนี้” นายคานห์กล่าว นอกจากนี้ เขายังยกตัวอย่างใน Lai Chau ซึ่งมีโครงการไฟฟ้าพลังน้ำที่มีทุนจดทะเบียนสูงถึง 200 - 300 พันล้านดองเวียดนาม แต่ประสบปัญหาในการเจรจาเนื่องจากมีครัวเรือนเดียวไม่เห็นด้วย
อย่าปรับเปลี่ยนการวางแผนโดยพลการ
ในด้านการวางแผนและแผนการใช้ที่ดินเมื่อเสนอความคิดเห็นเพื่อหารือกันในกลุ่ม นายกรัฐมนตรี ฝ่ามมิงห์จิ่ง เน้นย้ำว่านี่เป็นประเด็นที่ต้องกำหนดอำนาจ การกระจายอำนาจ และการกระจายอำนาจให้ชัดเจนเพื่อลดต้นทุนการบริหาร ประเพณีการบริหาร “การวางแผนที่ดินช่วยแก้ปัญหาเฉพาะหน้าและมีวิสัยทัศน์ระยะยาวสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืนในระยะยาว ปัจจุบันเราเห็นว่าที่ดินเป็นสิ่งที่คงที่ไม่สามารถสร้างขึ้นได้ ต้องใช้และใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิผล ทั้งพื้นที่บนท้องฟ้า พื้นดิน และใต้ดิน และยังเกี่ยวข้องกับพื้นที่ทะเลด้วย” นายกรัฐมนตรีกล่าว
การประเมินราคาที่ดินเป็นปัญหาที่ยาก กำหนดราคาอย่างไรให้เหมาะสมกับการพัฒนาเศรษฐกิจตลาดแบบสังคมนิยม ตลาดมีขึ้นมีลง หากเราตามตลาด เราจะเข้าแทรกแซงเมื่อจำเป็นหรือไม่? มีความจำเป็นต้องมีเครื่องมือของรัฐเพื่อช่วยให้ตลาดพัฒนาอย่างมีสุขภาพดี แต่ไม่สร้างความวุ่นวายหรือความยากลำบากให้กับผู้คนและธุรกิจเมื่อต้องยกที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ หากไม่สามารถวัดปริมาณได้ก็จะไม่ติดความเป็นจริงและจะเป็นไปตามอำเภอใจซึ่งนำไปสู่ข้อผิดพลาด
นายกรัฐมนตรี ฟาม มินห์ ชิญ
ตามที่นายกรัฐมนตรีกล่าวไว้ การแก้ไขกฎหมายที่ดินจะต้อง "ยึดถือความเป็นจริงอย่างใกล้ชิด โดยยึดเอาความเป็นจริงมาเป็นมาตรวัด" แต่ไม่อาจกำหนดให้มีการแก้ไขใด ๆ เลยเพื่อให้ครอบคลุมปัญหาเชิงปฏิบัติทั้งหมดได้ หลักการแก้ไขกฎหมายพยายามแก้ไขปัญหาและความไม่เพียงพอที่ได้รับการจัดการในกระบวนการแสวงหาผลประโยชน์และใช้ทรัพยากรที่ดิน นายกรัฐมนตรียังกล่าวอีกว่าการกระจายอำนาจและการกระจายอำนาจเป็นปัญหามาก “เช่น ข้าว 10 เฮกตาร์ และป่าไม้ 20 เฮกตาร์ จะต้องให้นายกรัฐมนตรีผ่านหลายขั้นตอน ใช้เวลามาก สิ้นเปลืองทรัพยากรและโอกาส” นายกรัฐมนตรีกล่าว
ในส่วนของพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ นายกรัฐมนตรีเน้นย้ำว่านี่เป็นประเด็นที่น่ากังวลของประชาชนเป็นอย่างมาก “จุดยืนของพรรคชัดเจนมาก เมื่อได้คืนที่ดินเพื่อตั้งถิ่นฐานใหม่แล้ว ผู้สละที่ดินหลังจากผ่านกระบวนการเพาะปลูก แสวงหาประโยชน์ และนำไปใช้เพื่อย้ายไปที่อื่น จะต้องประกันให้เท่ากับหรือดีกว่าที่เดิมเป็นอย่างน้อย ถิ่นที่อยู่ เราต้องระบุและกำหนดเกณฑ์ว่าเท่ากันหรือดีกว่า” นายกรัฐมนตรีกล่าว
ประธานสมัชชาแห่งชาติ Vuong Dinh Hue เน้นย้ำว่ามีความจำเป็นต้องควบคุมวิธีการรวบรวมความคิดเห็นเกี่ยวกับการวางแผนและแผนการใช้ที่ดินในลักษณะที่สำคัญ โดยหลีกเลี่ยงการยึดถือสิ่งต่าง ๆ อย่างละเลยและเป็นทางการ ประธานรัฐสภาอ้างข้อบังคับในร่างที่ไม่ระบุชัดเจนว่าขอความยินยอมกี่เปอร์เซ็นต์ก่อนที่รัฐบาลจะอนุมัติแผนได้ ในทางกลับกัน ร่างกฎหมายไม่ได้กำหนดวิธีจัดการกับกรณีที่ประชาชนไม่เห็นด้วย
ในทำนองเดียวกันกฎระเบียบในการทบทวนและปรับการวางแผนประธานรัฐสภากล่าวว่านี่เป็นปัญหาเชิงลบที่ได้รับการจัดการมามากในอดีตดังนั้น "หากไม่ควบคุมอย่างรอบคอบก็จะดำเนินการได้ยาก" ถ้าคุณควบคุมมันได้ คุณจะไม่รู้ว่าเป็นหัวหรือหู" ประธานสภาแห่งชาติกล่าวถึงสถานการณ์ที่ธุรกิจที่ลงทุนในการผลิตทางการเกษตรกลัวการปรับแผน "กะทันหัน" ว่าต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดเพื่อหลีกเลี่ยงการละเมิดและการดำเนินคดี
