ความกังวลที่เรียกว่า "ราคาที่ดินเฉพาะ"

ตามกฎข้อบังคับปัจจุบัน การหาราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงมีสองประเภท ประเภทแรกเป็นฐานในการจ่ายค่าตอบแทน นั่นคือ รัฐจ่ายเงินให้ประชาชน และประเภทที่สองเป็นโครงการเพื่อให้ภาคธุรกิจใช้เป็นฐานในการจ่ายเงินงบประมาณ ทั้งสองประเภทกำลังเผชิญกับอุปสรรคที่แตกต่างกัน ทำให้หน่วยงานที่ปรึกษาไม่เต็มใจที่จะเข้าไปมีส่วนร่วม ส่งผลให้หน่วยงานภาครัฐต้องแบกรับความกังวลอื่นๆ นอกเหนือจากความกังวลในการหาราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับโครงการที่อยู่นอกงบประมาณ กล่าวคือ ไม่สามารถเร่งรัดการลงทุนภาครัฐได้ และไม่สามารถรวบรวมงบประมาณได้ตามแผนที่วางไว้

สะพานข้ามแม่น้ำดิญกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

หลังจากที่ลองกลับไปกลับมาและปรับปรุงหลายครั้ง ฝ่ายที่ปรึกษาเห็นว่าไม่คุ้มทุนจึงไม่ทำ แม้ว่าการหาราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อชดเชยจะง่ายกว่า โดยเพียงแค่คูณราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ก็ตาม

การชดเชยภายหลังการจัดสรรที่ดิน

เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม หน่วยที่ปรึกษาได้นำเสนอหนังสือรับรองราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเพื่อคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ได้แก่ ถนนเลี่ยงเมืองหมายเลข 719 และสะพานข้ามแม่น้ำดิญในเขตลากี ตามแผนดังกล่าว สภาที่เขตได้จัดตั้งขึ้นก่อนหน้านี้จะแสดงความคิดเห็น แก้ไข และส่งไปยังคณะกรรมการพัฒนากองทุนที่ดินฮัมตันเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่อไป ก่อนที่จะประกาศเผยแพร่ต่อสาธารณะในเขตเป็นเวลา 30 วัน คาดว่าประมาณวันที่ 10 ธันวาคม ราคาที่ดินจะได้รับการอนุมัติเพื่อดำเนินการชดเชยให้กับประชาชน ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม ไม่ห่างจากช่วงเวลาที่ 29/88 ครัวเรือนตกลงส่งมอบที่ดินล่วงหน้า ความยาวถนนที่ผ่านเขต 2,300/6,820.4 เมตร ก่อนและหลังเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 แม้ว่าจะยังไม่ทราบจำนวนเงินชดเชยก็ตาม ด้วยเหตุนี้ ในช่วงเวลาที่ผ่านมาจึงมีพื้นที่สำหรับก่อสร้าง สำหรับครัวเรือนที่เหลือ เขตยังคงระดมพลควบคู่ไปกับการกำหนดราคาที่ดินเพื่อชดเชยเงินชดเชยดังกล่าว เพื่อให้บรรลุผลสำเร็จดังกล่าว ก่อนหน้านั้น คณะกรรมการประชาชนเขตลาจีได้ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ตามลำดับขั้นตอนอย่างเป็นจังหวะ

ภาพโดย: หง็อกหลาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงต้นเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 ได้มีการตัดสินใจจัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะเขตลาจี ต่อมา สภานี้ได้มีมติจัดตั้งคณะทำงานเพื่อช่วยเหลือสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะเขตลาจี ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 ได้มีการจัดตั้งสภาการชดเชย การสนับสนุน และการตั้งถิ่นฐานใหม่สำหรับโครงการบายพาส DT 719 และสะพานข้ามแม่น้ำดิญในเขตลาจี ในช่วงต้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2568 ได้มีการตัดสินใจอนุมัติการประเมินราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ขณะเดียวกัน ได้มีการออกแผนคัดเลือกผู้รับเหมาโครงการเพื่อคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ... ต่อมาในวันที่ 10 ตุลาคม พ.ศ. 2568 เขตได้ลงนามในสัญญาที่ปรึกษาราคาที่ดินกับบริษัทที่ปรึกษาร่วมทุนก่อสร้างและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแห่งเวียดนาม

ในขณะเดียวกัน เขตเฟื้อกโหยที่อยู่ใกล้เคียงก็เป็นเขตที่มีโครงการถนนเลี่ยงเมืองหมายเลข 719 และสะพานข้ามแม่น้ำดิญ ระยะทาง 0.72 กิโลเมตร จึงได้ลงนามสัญญากับหน่วยที่ปรึกษาของเขตลากี จนถึงปัจจุบัน เขตเฟื้อกโหยมีผลการเดินทางที่กำหนดราคาที่ดินไว้พร้อมๆ กับเขตลากี นอกจากนี้ เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม หน่วยที่ปรึกษาได้นำเสนอใบรับรองและขั้นตอนต่างๆ ตั้งแต่การจัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะ คณะกรรมการระดมทุนค่าชดเชย การสนับสนุน และงานย้ายถิ่นฐาน แผนการคัดเลือกผู้รับเหมาโครงการ และการลงนามสัญญากับหน่วยที่ปรึกษา ซึ่งเขตเฟื้อกโหยได้ดำเนินการตามระเบียบข้อบังคับ ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือในเขต Phuoc Hoi พื้นที่ฟื้นฟูที่ดินทั้งหมดของโครงการข้างต้นคือ 14,517.4 ^ตร.ม. ซึ่งที่ดินที่เขตบริหารจัดการคือ 4,317.9 ^ตร.ม. และที่ดินของครัวเรือนและบุคคลจำนวน 11 ครัวเรือนคือ 10,199.5 ^ตร.ม. คณะกรรมการประชาชนเขต Phuoc Hoi กำลังระดมครัวเรือนและบุคคลเพื่อส่งมอบที่ดินให้กับหน่วยงานก่อสร้างล่วงหน้า และในเวลาเดียวกัน ในวันที่อนุมัติราคาที่ดิน จะมีการจ่ายค่าชดเชยให้กับประชาชน

ถนนเชื่อมทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1A กับตำบลหำมถ่วน ภาพโดย: หง็อกลาน

ไม่ยากอย่างที่คิดใช่ไหม?

การที่เขตลากีและเฟื้อกฮอยได้กำหนดเวลาสำหรับการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับโครงการที่ผ่านพื้นที่ดังกล่าว ถือเป็นจุดสว่างในบริบทที่หลายตำบลและเขตในจังหวัดมีโครงการก่อสร้าง แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อดำเนินการชดเชย ดังนั้นจึงไม่มีที่ดินสำหรับการก่อสร้าง และผลที่ตามมาคือการลงทุนภาครัฐไม่สามารถเบิกจ่ายได้ 100% ตามที่ต้องการ หากสามารถแก้ไขปัญหานี้ได้ วิธีเดียวคือการระดมพลเพื่อส่งมอบที่ดินล่วงหน้าแบบต่อเนื่อง และในขณะเดียวกันก็ต้องกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากระยะเวลาในการคำนวณราคาที่ดินที่แน่นอนที่หน่วยที่ปรึกษาดำเนินการนั้นอยู่ภายใน 90 วัน อย่างไรก็ตาม หน่วยที่ปรึกษาสามารถเร่งระยะเวลาดำเนินการได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ ตราบใดที่เป็นไปตามข้อกำหนด

นี่คือวิธีการดำเนินการในเขตลากีและเฟื้อกฮอย และควรสังเกตว่าลำดับขั้นตอนการดำเนินการแสดงให้เห็นว่าทั้งสองเขตได้จัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินขึ้นในเดือนกรกฎาคม ทันทีหลังจากการควบรวมกิจการ ปัญหาเบื้องต้นเหล่านี้เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้หลายตำบลและเขตในจังหวัดต้องเร่งรีบ ไม่สามารถจัดเตรียมและดำเนินงานต่างๆ เช่น การหาราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อชดเชยการดำเนินโครงการในพื้นที่ได้ ในอีกกรณีหนึ่ง เกิดความสับสนมากขึ้นเมื่อราคาที่ดินทั่วไปของจังหวัด เลิมด่ง หลังการควบรวมกิจการยังไม่ปรากฏ ราคาที่ดินของแต่ละจังหวัดเดิมมีอยู่จริง แต่หากนำไปปรับใช้จริง ราคาที่ดินจะเป็นไปตามกฎระเบียบหรือไม่

อันที่จริงแล้ว ตามเขตที่กำหนดราคาที่ดินไว้ กฎหมายต่างๆ ก็มีอยู่แล้ว เพียงแต่ต้องปฏิบัติตาม สิ่งสำคัญคือต้องกล้าลงมือทำ เมื่อมองย้อนกลับไป ผมรู้สึกว่านี่เป็นงานใหม่ และเจ้าหน้าที่ระดับตำบลและเขตหลายคนไม่คุ้นเคยกับงานนี้ จึงเกิดความสับสน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่ขาดแคลนหน่วยงานที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดิน ซึ่งหมายความว่าอุปสงค์มีมากกว่าอุปทาน ดังนั้น ตำบลและเขตต่างๆ จึงอยู่ในภาวะรอและดูสถานการณ์ และขณะนี้กำลังสร้างความล่าช้า อีกทั้งยังบีบให้ตลาดต้องจ้างหน่วยงานที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินให้ได้รับค่าตอบแทนสูง ในขณะเดียวกัน งานนี้ต้องอาศัยความรับผิดชอบสูง แต่กลับไม่ได้สร้างผลกำไรที่น่าดึงดูดใจให้กับหน่วยงานที่ปรึกษา

ผู้นำบางตำบลและเขตกล่าวว่าการหาหน่วยงานที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อชดเชยนั้นเป็นเรื่องยากมาก และจำเป็นต้องเจรจาต่อรองโดยการขอและแลกเปลี่ยนผลประโยชน์อื่นๆ ในความเป็นจริง ค่าใช้จ่ายในการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อชดเชยตามระเบียบของโครงการ ซึ่งบางครั้งต้องผ่านหลายตำบลและเขต อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง ถึงต่ำกว่า 500 ล้านดอง ขณะเดียวกัน หลังจากตรวจสอบและปรับเปลี่ยนหลายครั้ง หน่วยงานที่ปรึกษาพบว่าไม่คุ้มค่า จึงไม่ต้องการดำเนินการ แม้ว่าการหาราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อชดเชยจะง่ายกว่า เพียงแค่คูณราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ก็ตาม ดังนั้น การหาราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับโครงการลงทุนนอกงบประมาณจึงไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีความชัดเจนเกี่ยวกับการหาราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับโครงการลงทุนนอกงบประมาณ ซึ่งถูกบันทึกว่าเป็นอันตรายและอาจนำไปสู่การจำคุก แม้แต่วิธีการคำนวณเพื่อกำหนดราคาที่ดิน เช่น การเปรียบเทียบ ส่วนเกิน ฯลฯ ก็ยังคลุมเครือและไม่มีอยู่จริง

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html