ประเด็นดังกล่าวเรียกว่า "ราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง"

ตามระเบียบปัจจุบัน การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเกี่ยวข้องกับประเด็นสองประเภท ประการแรก คือ ใช้เป็นพื้นฐานในการชดเชย ซึ่งหมายความว่ารัฐบาลจ่ายเงินให้แก่ประชาชน ประการที่สอง คือ ใช้โดยภาคธุรกิจสำหรับโครงการต่างๆ เพื่อกำหนดการชำระเงินให้แก่รัฐ ทั้งสองประเภทเผชิญกับอุปสรรคที่แตกต่างกัน ทำให้บริษัทที่ปรึกษาไม่กล้าเข้าร่วม และสร้างความกังวลเพิ่มเติมให้กับหน่วยงานของรัฐ นอกเหนือจากความกลัวโดยธรรมชาติในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับโครงการนอกงบประมาณ ความกังวลเหล่านี้รวมถึงความไม่สามารถเร่งการลงทุนของภาครัฐ และความล้มเหลวในการบรรลุเป้าหมายรายได้

สะพานข้ามแม่น้ำดิงห์กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

หลังจากเดินทางไปตรวจสอบและแก้ไขหลายครั้ง บริษัทที่ปรึกษาพบว่าไม่คุ้มค่าและตัดสินใจไม่ดำเนินการต่อ แม้ว่าการหาค่าชดเชยที่ดินที่เฉพาะเจาะจงจะทำได้ง่ายกว่า โดยเพียงแค่คูณราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K

ค่าชดเชยจะขึ้นอยู่กับการจัดสรรที่ดิน

เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม หน่วยงานที่ปรึกษาได้ยื่นหนังสือรับรองรายละเอียดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเข้าเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการ ได้แก่ ถนนบายพาสสาย DT 719 และสะพานข้ามแม่น้ำดิงห์ในเขตลากี ตามแผนงาน สภาที่จัดตั้งขึ้นก่อนหน้านี้โดยเขตจะให้ข้อเสนอแนะและแก้ไขก่อนที่จะส่งไปยังคณะกรรมการพัฒนาที่ดินฮัมตันเพื่อดำเนินการต่อไป ก่อนที่จะประกาศต่อสาธารณะในเขตเป็นเวลา 30 วัน คาดว่าจะอนุมัติราคาที่ดินประมาณวันที่ 10 ธันวาคม เพื่อเริ่มจ่ายค่าชดเชยให้กับประชาชน กรอบเวลานี้เหมาะสม ไม่ห่างจากวันที่ครัวเรือน 29 จาก 88 ครัวเรือนตกลงที่จะมอบที่ดินของตนสำหรับถนนยาว 2,300/6,820.4 เมตรที่ผ่านเขต ก่อนและหลังเดือนกรกฎาคม 2568 แม้ว่าจำนวนเงินค่าชดเชยจะยังไม่ทราบแน่ชัดก็ตาม สิ่งนี้ช่วยให้หน่วยงานก่อสร้างได้ที่ดินมาครอบครอง เขตยังคงดำเนินการโน้มน้าวครัวเรือนที่เหลืออยู่พร้อมทั้งดำเนินการเรื่องราคาที่ดินเพื่อชดเชยต่อไป เพื่อให้บรรลุผลลัพธ์นี้ คณะกรรมการประชาชนเขตลากีได้ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ อย่างราบรื่นและเป็นระเบียบเรียบร้อยก่อนหน้านี้

ภาพถ่าย: ง็อก หลาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงต้นเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 ได้มีการตัดสินใจจัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินสำหรับเขตลาจี ต่อมา สภาได้ออกมติจัดตั้งคณะทำงานเพื่อช่วยเหลือสภาประเมินราคาที่ดินสำหรับเขตลาจี ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2568 ได้มีการจัดตั้งสภาชดเชย สนับสนุน และจัดสรรที่ดินใหม่สำหรับโครงการทางเลี่ยง DT 719 และสะพานแม่น้ำดิงห์ในเขตลาจี ในช่วงต้นเดือนตุลาคม พ.ศ. 2568 ได้มีการตัดสินใจอนุมัติค่าใช้จ่ายโดยประมาณสำหรับการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเข้าซื้อที่ดินสำหรับโครงการ ในเวลาเดียวกัน ได้มีการออกแผนการคัดเลือกผู้รับเหมาสำหรับโครงการเพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเข้าซื้อที่ดินสำหรับโครงการ… จากนั้น ในวันที่ 10 ตุลาคม พ.ศ. 2568 เขตได้ลงนามในสัญญาที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินกับบริษัท เวียดนาม คอนสตรัคชั่น แอนด์ อีแวลลีย์ รีซอร์สซิ่ง จำกัด (มหาชน)

ในขณะเดียวกัน ตำบลฟือกฮอยที่อยู่ใกล้เคียง ซึ่งมีโครงการถนนบายพาสและสะพานข้ามแม่น้ำดิงห์ (DT 719 ยาว 0.72 กิโลเมตร) ผ่าน ก็ได้ลงนามในสัญญากับหน่วยงานที่ปรึกษาเดียวกันกับตำบลลาจีแล้ว ณ จุดนี้ ตำบลฟือกฮอยมีผลการประเมินราคาที่ดินที่ชัดเจน ซึ่งตรงกับช่วงเวลาของตำบลลาจี นอกจากนี้ ในวันที่ 27 ตุลาคม หน่วยงานที่ปรึกษาได้ส่งใบรับรอง และขั้นตอนต่างๆ ตั้งแต่การจัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะ การจัดตั้งคณะกรรมการชดเชย สนับสนุน และจัดสรรที่ดินใหม่ แผนการคัดเลือกผู้รับเหมาโครงการ และการลงนามในสัญญากับหน่วยงานที่ปรึกษา ล้วนดำเนินการโดยตำบลฟือกฮอยตามระเบียบแล้ว ความแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือ ในเขตฟู่คโหย พื้นที่ทั้งหมดที่จะต้องเวนคืนเพื่อโครงการนี้มีขนาด 14,517.4 ^{ตารางเมตร} ซึ่งในจำนวนนี้ 4,317.9 ^{ตารางเมตร} เป็นที่ดินที่อยู่ในการบริหารจัดการของเขต และ 10,199.5 ^{ตารางเมตร} เป็นที่ดินของครัวเรือนและบุคคลจำนวน 11 ครัวเรือน คณะกรรมการประชาชนเขตฟู่คโหยกำลังเร่งรัดให้ครัวเรือนและบุคคลเหล่านั้นส่งมอบที่ดินให้แก่หน่วยงานก่อสร้างล่วงหน้า พร้อมทั้งดำเนินการจ่ายค่าชดเชยให้แก่ผู้อยู่อาศัยในวันที่อนุมัติราคาที่ดิน

ถนนที่เชื่อมระหว่างทางหลวงหมายเลข 1A กับตำบลหามถวน ภาพถ่าย: ง็อกหลาน

ไม่ยากอย่างที่คิดใช่ไหม?

การที่ตำบลลากีและตำบลฟือกฮอยได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับโครงการที่ผ่านพื้นที่ของตนนั้น ถือเป็นเรื่องที่ดี เนื่องจากหลายตำบลและตำบลในจังหวัดมีโครงการก่อสร้างแต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการชดเชย ทำให้ไม่มีที่ดินสำหรับการก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลให้ไม่สามารถเบิกจ่ายเงินลงทุนสาธารณะได้ครบ 100% ตามที่กำหนด หากจะแก้ไขปัญหานี้ได้ วิธีเดียวคือการส่งเสริมให้ประชาชนส่งมอบที่ดินเป็นระยะๆ พร้อมกับการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนไปพร้อมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากหน่วยงานที่ปรึกษาได้รับมอบหมายให้คำนวณราคาที่ดินที่แน่นอนภายใน 90 วัน อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ หน่วยงานที่ปรึกษาอาจเร่งกระบวนการได้ ตราบใดที่ตรงตามข้อกำหนด

นี่คือแนวทางที่เขตลากีและเขตฟือกฮอยใช้ และเป็นที่น่าสังเกตว่ากระบวนการดำเนินการแสดงให้เห็นว่าทั้งสองเขตได้จัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะขึ้นในเดือนกรกฎาคมทันทีหลังจากการควบรวม ความซับซ้อนในช่วงเริ่มต้นเหล่านี้เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้หลายตำบลและเขตในจังหวัดอยู่ภายใต้แรงกดดันด้านเวลาและไม่สามารถจัดการการดำเนินงานต่างๆ เช่น การหาค่าชดเชยราคาที่ดินเฉพาะเพื่อดำเนินโครงการในพื้นที่ของตนได้ ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีความสับสนเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินทั่วไปของจังหวัด ลำดง หลังการควบรวมยังไม่สามารถหาได้ ในขณะที่ราคาที่ดินของแต่ละจังหวัดเดิมมีอยู่ แต่คำถามยังคงอยู่ว่าการนำไปใช้จะสอดคล้องกับระเบียบข้อบังคับหรือไม่

ในความเป็นจริง ตามข้อมูลจากเขตต่างๆ ที่ได้กำหนดราคาที่ดินไปแล้วนั้น กฎระเบียบทางกฎหมายมีอยู่แล้ว เพียงแต่ต้องนำไปปฏิบัติใช้เท่านั้น สิ่งสำคัญคือต้องกล้าที่จะทำ เมื่อมองย้อนกลับไป ดูเหมือนว่านี่เป็นงานใหม่ และเจ้าหน้าที่ตำบลและเขตหลายคนยังไม่คุ้นเคย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อขาดบริษัทที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ซึ่งหมายความว่าความต้องการมีมากกว่าอุปทาน ดังนั้น ตำบลและเขตต่างๆ จึงอยู่ในโหมดรอและดูสถานการณ์ ทำให้เกิดความล่าช้าและผลักดันความต้องการบริษัทที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเพื่อชดเชยค่าเสียหาย ในขณะเดียวกัน งานนี้แม้จะต้องรับผิดชอบสูง แต่ก็ไม่มีผลกำไรมากพอที่จะดึงดูดบริษัทที่ปรึกษาเข้ามา

ผู้นำของหลายตำบลและเขตกล่าวว่า การหาบริษัทที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการชดเชยนั้นเป็นเรื่องยากมากในปัจจุบัน ต้องมีการเจรจาต่อรองที่เกี่ยวข้องกับการขอร้องและการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์อื่นๆ ในความเป็นจริง ค่าใช้จ่ายในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการชดเชยตามระเบียบสำหรับโครงการเดียว ซึ่งบางครั้งครอบคลุมหลายเขตและตำบลนั้น อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านถึงต่ำกว่า 500 ล้านดงเท่านั้น ในขณะเดียวกัน การเดินทางและการตรวจสอบหลายครั้งทำให้บริษัทที่ปรึกษาเห็นว่าไม่คุ้มค่าและจึงไม่เต็มใจที่จะรับงาน แม้ว่าการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการชดเชยนั้นง่ายกว่า เพียงแค่คูณราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด แต่จำเป็นต้องมีความชัดเจนในเรื่องนี้เมื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการลงทุนนอกงบประมาณ ซึ่งถูกมองว่ามีความเสี่ยงและอาจนำไปสู่ผลทางกฎหมาย เนื่องจากแม้แต่วิธีการคำนวณราคาที่ดิน เช่น การเปรียบเทียบและส่วนเกิน ก็ยังคลุมเครือและยังไม่ได้นำไปใช้ในทางปฏิบัติ

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html