ความขัดแย้งในเรื่องกำลังซื้อในตลาดอพาร์ทเมนต์

นอกจากปัจจัยด้านการเงินแล้ว ทำเลที่ตั้งยังมีผลอย่างมากต่อศักยภาพในการขายของอพาร์ตเมนต์อีกด้วย

ในขณะที่ประเด็นเรื่องที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นข้อกังวลของคนทำงานที่มีรายได้ปานกลางและน้อยอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับแสดงให้เห็นถึงความขัดแย้งที่น่าสนใจ กล่าวคือ อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงและบ้านมือสองในเขตชานเมืองจำนวนมากกลับหาผู้ซื้อได้ยาก ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงระดับสูงในใจกลางเมืองยังคงได้รับความนิยมอย่างมาก

บ้านราคาถูกยังคงหาผู้ซื้อได้ยากอยู่

นางโฮอัง หนี่ (นครโฮจิมินห์) พยายามขายห้องชุดขนาด 62.2 ตารางเมตร ในโครงการเทโค โฮมส์ อันฟู (เขตอันฟู นครโฮจิมินห์) ในราคา 1.89 พันล้านดง มานานกว่าสองปีแล้ว แต่ก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ เธอเล่าว่าซื้อห้องชุดนี้เมื่อสี่ปีที่แล้วโดยผ่อนชำระ ราคาซื้อเริ่มต้นกว่า 1.7 พันล้านดง ไม่รวมดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ในราคาที่ตั้งไว้ปัจจุบัน ราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดง ซึ่งต่ำกว่าโครงการเชิงพาณิชย์หลายแห่งในตลาดปัจจุบันมาก แต่เธอก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้อยู่ดี

โครงการอพาร์ตเมนต์หรูในเขตเมืองใหม่ทูเทียม รวมถึงในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ยังคงดึงดูดใจแม้จะมีราคาสูง ในขณะที่โครงการอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงในเขตชานเมืองกลับมียอดขายค่อนข้างช้า

ในทำนองเดียวกัน นายโฮอังเคยซื้ออพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนขนาด 46 ตารางเมตรในโครงการเลกาซีในเขตถวนอัน (เขตถวนเกียว นครโฮจิมินห์) หลังจากอาศัยอยู่ที่นั่นได้ระยะหนึ่ง เขาพบว่าการเดินทางไปใจกลางเมืองไม่สะดวก จึงตัดสินใจขาย แม้ว่าเขาจะตกลงขายได้ในราคามากกว่า 1.3 พันล้านดอง รวมเฟอร์นิเจอร์แล้ว แต่ก็ยังต้องใช้เวลาหลายเดือนกว่าจะหาผู้ซื้อได้

จากข้อมูลของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ พบว่า อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์หลายแห่งที่มีราคา 28-30 ล้านดง/ตารางเมตร ยังคงมีการเสนอขายอย่างต่อเนื่อง แต่ปริมาณการซื้อขายยังค่อนข้างน้อย นายโว ฮง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า โครงการอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วหลายแห่งในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ยังคงมีการซื้อขายอยู่ แม้ว่าราคาจะไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม ในขณะเดียวกัน โครงการในพื้นที่ชายแดนหรือชานเมืองกำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่องที่มากขึ้น เจ้าของบ้านหลายรายยอมรับการลดราคา หรือแม้แต่ขายต่ำกว่าต้นทุน แต่ก็ยังหาผู้ซื้อได้ยาก

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ความขัดแย้งที่สำคัญที่สุดคือ ผลิตภัณฑ์นี้ออกแบบมาสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง แต่กลุ่มคนกลุ่มนี้กลับเผชิญกับอุปสรรคมากมายในการเข้าถึงสินเชื่อ นายดั๊ต มินห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มานาน กล่าวว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้มีเงินสะสมเพียงประมาณ 1 พันล้านดอง ส่วนที่เหลือต้องพึ่งพาเงินกู้จากธนาคาร อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดต่างๆ เช่น งบแสดงรายได้ สัญญาจ้างงาน และประวัติทางการเงิน ทำให้ฟรีแลนซ์ คนงานโรงงาน หรือเจ้าของธุรกิจขนาดเล็กจำนวนมากยากที่จะผ่านเกณฑ์การขอสินเชื่อ

คุณเหงียน เลอ ไห่ ดัง รองผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์และสัมพันธ์ภายนอก บริษัท สมาร์ทแลนด์ กล่าวว่า แรงงานไร้ฝีมือจำนวนมากไม่ค่อยคุ้นเคยกับการทำธุรกรรมทางการเงินกับธนาคาร นอกเหนือจากการรับเงินเดือนหรือถอนเงิน ดังนั้น การยื่นขอสินเชื่อที่มีขั้นตอนซับซ้อนจึงเป็นอุปสรรคสำคัญ เมื่อไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนได้ พวกเขาจึงต้องเช่าบ้านต่อไปแทนที่จะเป็นเจ้าของบ้าน

นอกจากปัจจัยด้านการเงินแล้ว ทำเลที่ตั้งยังมีผลกระทบอย่างมากต่อศักยภาพในการขายของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่ดินในใจกลางเมืองเริ่มหายากและมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้โครงการราคาประหยัดส่วนใหญ่ต้องไปพัฒนาในเมืองรอบนอกหรือพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ห่างจากใจกลางเมืองโฮจิมินห์ 20-30 กิโลเมตร แม้ว่าราคาจะสมเหตุสมผลกว่า แต่เวลาในการเดินทาง การจราจรติดขัด และโครงสร้างพื้นฐานและบริการที่จำกัด ทำให้หลายคนลังเลใจ

ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลังเผชิญกับปัญหาด้านสภาพคล่องอย่างมาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูกลับดำเนินไปตามกฎเกณฑ์ที่แตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง ที่นี่เรื่องราวไม่ได้เกี่ยวข้องแค่กับราคาขายเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับความต้องการสะสมทรัพย์สิน การรักษามูลค่า และการยืนยันสถานะทางสังคมในกลุ่มลูกค้าที่มีฐานะร่ำรวยอีกด้วย

ความเป็นจริงบอกอะไรเราบ้าง?

หลายคนตั้งคำถามว่าทำไมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่มุ่งเน้นไปที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงกว่า แต่กลับยังคงพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร? ความจริงก็คือ ความต้องการจากลูกค้าชนชั้นกลางและชนชั้นสูงยังคงมีเสถียรภาพ ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการพัฒนาผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์

สำหรับกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่สิ่งที่พวกเขาต้องการคือสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบ ประกอบด้วยพื้นที่สีเขียว ความหนาแน่นของประชากรต่ำ สิ่งอำนวยความสะดวกคุณภาพสูง บริการจัดการอย่างมืออาชีพ และชุมชนของผู้อยู่อาศัยที่มีวิถีชีวิตคล้ายคลึงกัน ปัจจัยเหล่านี้ทำให้พวกเขายินดีจ่ายในราคาที่สูงขึ้นเพื่อความเป็นส่วนตัว ความปลอดภัย และมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว

จากข้อมูลของ Savills Vietnam โครงการอสังหาริมทรัพย์เกรด A ที่เปิดตัวใหม่หลายแห่งมีอัตราการขายที่ดี โครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม ส่งผลให้ราคาขายในตลาดหลักสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร ที่จริงแล้ว ราคาขายเฉลี่ยในบางส่วนของตลาดหลักที่สำรวจคาดว่าจะสูงถึงประมาณ 224 ล้านดง/ตารางเมตรภายในสิ้นปี 2025 แม้ราคาจะสูง แต่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้ยังคงแข็งแกร่ง

เสน่ห์ของอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูนั้นเห็นได้ชัดเจนจากความสนใจในโครงการใหม่ๆ ในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์และเขตเมืองใหม่ทูเทียม ตัวอย่างเช่น โครงการของซอนคิมแลนด์ ซึ่งมุ่งเน้นโมเดล 5.0 ที่สถานีทูเทียม ได้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนแล้ว แม้ว่าจะยังไม่ได้ประกาศราคาขายก็ตาม ก่อนหน้านี้ โครงการต่างๆ เช่น เดอะเมโทรโพล และ เดอะเบิร์กลีย์ ที่มีราคาตั้งแต่ 280-430 ล้านดง/ตารางเมตร ก็มีอัตราการขายที่ดีเช่นกัน ในทำนองเดียวกัน โครงการอื่นๆ อีกมากมาย เช่น เดอะไพรฟ อีตันพาร์ค และมาสเตอร์ไซส์คอสโมเซ็นทรัล ก็ดึงดูดความสนใจจากลูกค้าจำนวนมากตั้งแต่เริ่มต้น

คุณเหงียน เลอ ไห่ ดัง เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ไม่ได้มีมูลค่าเพียงแค่ขนาดหรือต้นทุนการก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น ความหายาก ทำเลที่ตั้ง และความสามารถในการรักษามูลค่าในระยะยาว สำหรับผู้ที่มีฐานะทางการเงินดี การตัดสินใจซื้อบ้านมักขึ้นอยู่กับมูลค่าเฉพาะตัวของสินค้า ชื่อเสียงของผู้พัฒนา และศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในอนาคต มากกว่าราคาเพียงอย่างเดียว

ในความเป็นจริงแล้ว ปริมาณที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีจำกัด เนื่องจากที่ดินมีน้อยลงเรื่อยๆ ทำให้ที่ดินในทำเลที่ดีเยี่ยมยิ่งหายากขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต

นายโว ฮง ถัง กล่าวว่า โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้กับย่านธุรกิจและศูนย์กลางทางการเงินของนครโฮจิมินห์ โดยเฉพาะบริเวณถนนทูเทียม มักได้เปรียบอย่างมากในด้านทำเลที่ตั้ง ความหายากของทำเลที่ตั้งนี้ช่วยดึงดูดลูกค้ากลุ่มที่มีฐานะดีที่ต้องการสะสมทรัพย์สินและคาดหวังการเพิ่มขึ้นของราคาในระยะยาว “โดยรวมแล้ว การเพิ่มขึ้นของราคาในกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์ส่วนใหญ่สะท้อนถึงกฎของอุปสงค์และอุปทาน ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น และมาตรฐานการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ความยากลำบากในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอยู่ที่การเข้าถึงสำหรับผู้ซื้อ ตั้งแต่ขั้นตอนทางกฎหมายและเงื่อนไขสินเชื่อ ไปจนถึงทำเลที่ตั้งของโครงการ” นายถังกล่าว

เราต้องแก้ปมเหล่านั้นให้เรียบร้อย

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า วิธีแก้ปัญหาที่แท้จริงไม่ใช่การลดราคาบ้านหรูให้ต่ำกว่าราคาตลาด แต่เป็นการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ขยายการเข้าถึงสินเชื่อ และลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อพื้นที่ชานเมือง เมื่ออุปสรรคเหล่านี้ได้รับการแก้ไขแล้ว บ้านราคาไม่แพงก็จะเข้าถึงผู้ที่ต้องการได้ ช่วยลดช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่มีมานานหลายปีในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm