อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำเป็นต้องมีกรอบกฎหมายเฉพาะของตนเอง

ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยกำลังกลายเป็นส่วนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ด้วยเหตุนี้ สถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนามจึงแนะนำให้ศึกษาและพัฒนาร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งกำหนดสิทธิและหน้าที่ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน

ตลาดเช่าในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นไปอย่างไม่เป็นระบบ กระจัดกระจาย และขาดการวางแผนอย่างครอบคลุม ภาพ: VARS IRE

ขณะนี้มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีคุณภาพอย่างรุนแรง

หลังจากช่วงกว่าสองทศวรรษของการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว อัตราการขยายตัวของเมืองได้เพิ่มขึ้นจาก 24% (ในปี 2000) เป็นเกือบ 44% (ในปี 2025) พื้นที่เมืองขนาดใหญ่หลายแห่งได้เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว เปลี่ยนแปลงโฉมหน้าของเมืองไปอย่างสิ้นเชิง พร้อมทั้งค่อยๆ ปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพที่อยู่อาศัย การพัฒนาเหล่านี้มีส่วนสำคัญต่อการเติบโต ทางเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุน และเป็นแรงผลักดันให้กับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอีกหลายสิบอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผยให้เห็นข้อบกพร่อง: ในขณะที่ตลาดขายที่อยู่อาศัยกำลังเฟื่องฟู ระบบการเช่าระยะยาวแบบมืออาชีพที่มีการกำกับดูแลอย่างเป็นระบบจากภาครัฐยังไม่ได้รับการจัดตั้งขึ้น ตลาดเช่าในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นไปอย่างไม่เป็นระบบ กระจัดกระจาย ขาดการวางแผนอย่างครอบคลุม และไม่รับประกันคุณภาพชีวิตที่มั่นคงสำหรับผู้พักอาศัย

จากข้อมูลของสถาบันประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS IRE) การปรับโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าไม่ได้มีเป้าหมายเพื่อจำกัดการลงทุนหรือการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ถูกต้องตามกฎหมาย แต่เป็นการสร้างโครงสร้างตลาดที่กลมกลืนมากขึ้นระหว่างความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง การเป็นเจ้าของ การลงทุน และการแสวงหาผลประโยชน์จากการให้เช่า

จากข้อมูลของสมาพันธ์แรงงานแห่งชาติเวียดนาม ปัจจุบันมีคนงานในเขตอุตสาหกรรมประมาณ 4.5-5 ล้านคน ซึ่งส่วนใหญ่เช่าที่พักอาศัยในสภาพที่แออัด ใน กรุงฮานอย และโฮจิมินห์ สัดส่วนของครัวเรือนที่เช่าที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มคนหนุ่มสาวและแรงงานข้ามชาติ แต่กลับขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพอย่างรุนแรง แรงงานส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในพื้นที่เช่าที่ไม่เป็นทางการ ซึ่งมีขนาดเล็ก โครงสร้างพื้นฐานทรุดโทรม และอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อความปลอดภัยจากอัคคีภัย การเป็นเจ้าของบ้านในศูนย์กลางเมืองใหญ่จึงยากขึ้นเรื่อยๆ

คุณอาจสนใจ

อัตราแลกเปลี่ยน USD/VND วันนี้ 27 มิถุนายน: อัตราแลกเปลี่ยนในตลาดมืดร่วงลงอย่างหนักวันนี้ 27 มิถุนายน อัตราแลกเปลี่ยนดอลลาร์สหรัฐ/ดองเวียดนามในตลาดมืดอยู่ที่ 26,370 - 26,490 ดอง/ดอลลาร์สหรัฐ ลดลง 124 ดองในราคาซื้อ และ 155 ดองในราคาขาย เมื่อเทียบกับเช้าวันวาน

ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็น 'เสาหลัก' ของกลยุทธ์ด้านความมั่นคงทางสังคมกระทรวงการก่อสร้างได้เสนอแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อให้บรรลุเป้าหมายของการจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งเป็นเสาหลักเชิงกลยุทธ์ด้านสวัสดิการสังคม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์มียอดสินเชื่อคงค้างสูงกว่า 1.5 ล้านล้านดองเวียดนามยอดสินเชื่อคงค้างสำหรับกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เกิน 1.5 ล้านล้านด่อง ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม สะท้อนให้เห็นถึงการไหลเวียนของเงินทุนอย่างรวดเร็วและการเปลี่ยนแปลงอย่างแข็งแกร่งของตลาดจากภาวะฟื้นตัวไปสู่การเติบโตอย่างมั่นคงหลังจากช่วงเวลาที่ซบเซายาวนานตั้งแต่ปี 2022 ถึง 2024

ในบริบทนี้ ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองและเมืองรอบนอก ซึ่งมีประโยชน์ใช้สอยชัดเจน สถานะทางกฎหมายโปร่งใส การคมนาคมสะดวก และราคาสมเหตุสมผล จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ นี่ไม่ใช่เพียงทางเลือกสำหรับลูกค้าที่ยังไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองได้เท่านั้น แต่ยังเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างสมดุลที่ยั่งยืนระหว่างความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาวอีกด้วย

มีความจำเป็นต้องมีกลไกจูงใจและกฎระเบียบทางกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าบ้าน

อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญอยู่ที่ความจำเป็นที่ประชาชนต้องเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในราคาที่เหมาะสม นี่คือเหตุผลที่ในหลายประเทศที่พัฒนาแล้ว ที่อยู่อาศัยให้เช่าถือเป็นเสาหลักสำคัญของระบบประกันสังคมและความมั่นคงของเมือง

จากข้อมูลของ VARS IRE ประสบการณ์ในระดับนานาชาติแสดงให้เห็นว่าบทบาทของรัฐมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าอย่างยั่งยืน ในเยอรมนี แม้ว่าอัตราการเป็นเจ้าของบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 46% เท่านั้น แต่คุณภาพชีวิตยังคงอยู่ในระดับที่ดีที่สุดในโลก ด้วยระบบคุ้มครองผู้เช่าที่เข้มแข็งและกลไกควบคุมค่าเช่าอ้างอิง (Mietspiegel) ในขณะเดียวกัน สิงคโปร์เลือกใช้รูปแบบที่เน้นรัฐเป็นศูนย์กลาง โดยรักษาระบบที่อยู่อาศัยให้เช่าของรัฐบาลที่บริหารจัดการโดยคณะกรรมการ พัฒนา ที่อยู่อาศัย (HDB) และให้เงินอุดหนุนจำนวนมากแก่ผู้มีรายได้น้อย ในเกาหลีใต้ บริษัทที่ดินและที่อยู่อาศัย (LH) ลงทุนและซื้ออพาร์ตเมนต์โดยตรงเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว 20-30 ปี โดยใช้เงินทุนจากกองทุนเมืองแห่งชาติ

แตกต่างจากรูปแบบการขายบ้านที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างรวดเร็ว การให้เช่าที่อยู่อาศัยต้องใช้ระยะเวลาคืนทุนที่ยาวนานมาก โดยมักจะอยู่ระหว่าง 15 ถึง 25 ปี ในขณะที่อัตรากำไรไม่สูง หากพึ่งพากลไกตลาดแบบดั้งเดิมเพียงอย่างเดียว ภาคเอกชนจะพบว่าการมีส่วนร่วมเป็นเรื่องยาก ดังนั้น VARS IRE จึงเสนอว่า นอกเหนือจากการส่งเสริมการดำเนินงานของกองทุนที่อยู่อาศัยให้เช่าแห่งชาติแล้ว เวียดนามจำเป็นต้องเปลี่ยนทัศนคติเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยมองว่าที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่สำคัญเช่นเดียวกับการศึกษา การดูแลสุขภาพ หรือระบบขนส่งสาธารณะ เมื่อวางแผนพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ รัฐควรนำกลไกจูงใจและมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมาใช้เพื่อส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ บูรณาการที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวหรือที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคุณภาพสูงอย่างเป็นรูปธรรม

นอกจากนี้ จำเป็นต้องออกแบบระบบการเงินระยะยาวสำหรับกลุ่มนี้ โดยผ่านกองทุนออมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำพิเศษ และการยกเว้นและลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า หากไม่มี "การออกแบบเชิงสถาบันพิเศษ" ภาคเอกชนจะเข้ามามีส่วนร่วมในกลุ่มนี้ได้อย่างกว้างขวางได้ยาก

สหรัฐอเมริกา - เวียดนาม: อย่าพลาด

เวียดนามสนับสนุนให้ธุรกิจของสหรัฐฯ ขยายการลงทุนในด้านเทคโนโลยีขั้นสูงเมื่อเช้าวันที่ 26 มิถุนายน ณ ทำเนียบรัฐบาล รองนายกรัฐมนตรี โฮ กว็อก ดุง ได้ให้การต้อนรับนายเจฟฟ์ เพลส ผู้อำนวยการฝ่ายห่วงโซ่อุปทานของบริษัท โคเฮอเรนท์ กรุ๊ป (สหรัฐอเมริกา) ในระหว่างการประชุม รองนายกรัฐมนตรีได้ยืนยันว่าเวียดนามสนับสนุนให้ธุรกิจของสหรัฐฯ ขยายการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง นวัตกรรม และเซมิคอนดักเตอร์

สนับสนุนให้ธุรกิจของสหรัฐฯ ขยายการลงทุนในภาคส่วนเทคโนโลยีขั้นสูงรองนายกรัฐมนตรี โฮ กว็อก ดุง กล่าวว่า เวียดนามยินดีต้อนรับธุรกิจของสหรัฐฯ ให้ขยายการดำเนินงานในเวียดนามอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมไฮเทคและภาคส่วนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง

เวียดนามและสหรัฐอเมริกาเสริมสร้างความร่วมมือในการแก้ไขผลกระทบจากสงครามVTV.vn - เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน เลขาธิการและประธานพรรค โต ลัม ได้ให้การต้อนรับ เลขาธิการกระทรวงกองทัพเรือสหรัฐฯ รักษาการ หง เฉา

อีกประเด็นสำคัญคือความจำเป็นในการจัดตั้งกรอบกฎหมายแยกต่างหากสำหรับตลาดการเช่าเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องค่อยๆ พัฒนากฎหมายการเช่าที่มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับสัญญาเช่า อัตรากำไรจากการปรับราคา มาตรฐานคุณภาพของที่พักให้เช่า และความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า

นอกเหนือจากบทบาทนำของภาครัฐแล้ว ควรสนับสนุนให้ภาคธุรกิจมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและพนักงานด้วย ธุรกิจที่มีพนักงานจำนวนมากจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนในด้านภาษี โครงสร้างพื้นฐาน และกลไกทางการเงิน เมื่อลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าสำหรับพนักงานของตน

ที่มา: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html