การล่าที่ดินตามข่าวลือการควบรวมกิจการระหว่างเมืองและจังหวัด: นักลงทุนต้องตื่นตัว

ช่วงนี้ข่าวการรวมจังหวัดและเมืองกลายเป็นประเด็นที่หลายคนใช้โฆษณาอสังหาริมทรัพย์ จากการสำรวจของ นักข่าวแดนตรี พบว่าที่ดินในหลายพื้นที่คึกคักไปด้วยข้อมูลดังกล่าว

ยกตัวอย่างเช่น ในเมืองเวียดจี๋ (จังหวัด ฟู้เถาะ ) ราคาที่ดินขายในตำบลและเขตต่างๆ เช่น ถั่นเหมี่ยว, ซากาม, โธเซิน, บั๊กห่าก, ซงหลัว... เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว คุณตู ซึ่งเป็นนายหน้าในฟู้เถาะ เปิดเผยว่า ตั้งแต่ต้นเดือนมีนาคม มีคนจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาในเขตเมืองเบนก๊อต (แขวงโธเซิน เมืองเวียดจี๋) เพื่อเข้าชมที่ดิน ก่อนเทศกาลตรุษเต๊ต ราคาที่ดินในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 13-15 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันราคาขายได้เพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 20 ล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว

นายหน้าบางคนใช้ข่าวลือเรื่องการควบรวมกิจการระหว่างจังหวัดเพื่อขายที่ดิน (ภาพหน้าจอ)

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว กรมโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดฟู้เถาะได้ออกมาเตือนว่าราคาที่ดินที่สูงอาจเป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าที่ดินในการปั่นราคา ขณะเดียวกัน กรมฯ ระบุว่าหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลเพื่อดำเนินการต่อไป

ตามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ในพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ เพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากที่มีข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอในการรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกัน ราคาที่ดินในบางพื้นที่ก็ปรับตัวสูงขึ้น โดยในบางพื้นที่สูงถึง 20%

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า การพัฒนานี้ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ประวัติตลาดแสดงให้เห็นว่าเมื่อใดก็ตามที่มีข้อมูลเกี่ยวกับผังเมืองใหม่ปรากฏขึ้น ราคาที่ดินในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องมักจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระยะสั้น

สาเหตุหลักมาจากจิตวิทยา FOMO (ความกลัวว่าจะถูกทิ้งไว้ข้างหลัง) ของนักลงทุน เมื่อเผชิญกับข้อมูลนี้ พวกเขาดูเหมือนจะรีบร้อนและรีบร้อนมากขึ้นในการตัดสินใจ "ลงทุน" ด้วยความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่าการเปลี่ยนแปลงนี้จะนำไปสู่การพัฒนา ทางเศรษฐกิจ และสังคมอย่างแน่นอน และในขณะเดียวกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

ณ จุดนี้ การตัดสินใจดังกล่าวมีแรงจูงใจและสอดคล้องกับการคาดการณ์ที่ว่าการปรับตารางราคาที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ในอนาคตอันใกล้จะผลักดันให้ราคาที่ดินสูงขึ้นทางอ้อม อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว การขึ้นราคาส่วนใหญ่มักเป็นการเก็งกำไร เพราะแม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจควบรวมกิจการ แต่ก็ไม่แน่ชัดว่าจะนำไปสู่การพัฒนาที่โดดเด่นในพื้นที่นั้นๆ อย่างน้อยก็ในระยะสั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันให้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ในช่วงที่ผ่านมา

ดังนั้น การตัดสินใจอย่างเร่งรีบโดยปราศจากการศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบคอบ จะทำให้นักลงทุนต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากมีเงินทุนติดตัวและไม่มีกำลังพอที่จะอยู่รอดได้จนกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นอย่างแท้จริง

คุณดิงห์ยกตัวอย่างว่า เมื่อมีการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการยกระดับเขตชานเมืองบางแห่งใน ฮานอย หรือโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นอย่าง “ก้าวกระโดด” ทันที อย่างไรก็ตาม หลายพื้นที่ที่ไม่มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานก็ตกอยู่ในภาวะ “ฟองสบู่แตก” อย่างรวดเร็ว ราคาที่ดินกลับพลิกกลับและลดลงหลังจาก “กระแส” ดังกล่าวผ่านพ้นไป

นักลงทุนอสังหาฯต้องระมัดระวังในการติดตามข่าวลือ

คุณ Pham Duc Toan ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จนถึงปัจจุบัน ข้อมูลผังเมืองมีอิทธิพลอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น ในอดีต ข้อมูลผังเมืองของอำเภอด่งอันห์หรือฮว่ายดึ๊กที่กลายมาเป็นอำเภอ ก็ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่เพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัว

เมื่อไม่นานมานี้ มีข่าวลือว่าบางพื้นที่กลายเป็นศูนย์กลางการบริหารหลังจากการควบรวมกิจการ วงการอสังหาริมทรัพย์จึงคึกคักเป็นพิเศษ ลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการซื้อขายที่เป็นไปตามความคาดหวัง

ผู้ที่ซื้อหุ้นโดยอาศัยข่าวลือในขณะนี้ หวังว่าจะตัดสินใจได้ถูกต้อง และราคาหุ้นจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคต ไม่เพียงแต่นักลงทุนรายย่อยเท่านั้น แต่นักลงทุนโครงการบางราย เมื่อได้ยินข่าวลือเรื่องการควบรวมกิจการ ต่างก็หยุดขายและรอฟังข่าวอย่างเป็นทางการว่าราคาหุ้นจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน

ที่ดินแปลงหนึ่งนอกเขตกรุงฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

คุณ Toan กล่าวว่า บางคนยอมรับความเสี่ยงเพื่อคว้าโอกาสทำกำไรก้อนโต อย่างไรก็ตาม นักลงทุนที่ติดตามข่าวลือมีความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่กู้ยืมเงินมาเพื่อ "เล่น" ดังนั้น นักลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและรอข้อมูลอย่างเป็นทางการที่ชัดเจน

เขากล่าวว่าในระยะยาว หลังจากการควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ เข้าด้วยกัน จะมีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานอย่างเป็นระบบ ซึ่งอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์กลางการปกครองปรับตัวสูงขึ้นได้ สำหรับพื้นที่ที่ไม่ได้ตั้งอยู่ในฐานะศูนย์กลางการปกครอง แต่กลับมีราคาอสังหาริมทรัพย์สูง อาจต้องมีการปรับเปลี่ยน อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่า การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานอย่างเป็นระบบและครบถ้วนนั้นคงต้องใช้เวลานาน

ประธาน VARS ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การควบรวมกิจการนี้อาจช่วยลดขั้นตอนทางกฎหมายบางประการในการดำเนินโครงการ ช่วยให้ตลาดมีอุปทานเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ประชาชนจะมีทางเลือกในการซื้อบ้านในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีรากฐาน ซึ่งหมายถึงต้องมีการพัฒนาด้านการจราจร โครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างสอดประสานกัน เช่น การเปิดถนนสายหลัก รถไฟฟ้า โรงเรียน หรือความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจากการให้เช่าเพิ่มมากขึ้น

คุณดิงห์กล่าวว่า ภาวะ “ไข้ที่ดิน” ที่เกิดจากข่าวเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีแผนการลงทุนเพื่อการพัฒนาใดๆ มักมีวัฏจักรสั้นๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ยากที่จะรักษาให้อยู่ในระดับสูงได้ในระยะยาว ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องระมัดระวังอย่างยิ่งก่อนที่จะเกิด “ไข้ที่ดิน” ขึ้น เนื่องจาก “ไข้ที่ดิน” ที่เกิดจากข่าวลือมักเป็นประโยชน์ต่อนักเก็งกำไรกลุ่มเล็กๆ เท่านั้น ในขณะเดียวกัน นักลงทุนรายย่อยและผู้ซื้อจริงส่วนใหญ่มีความเสี่ยงที่จะติดแหง็ก หากซื้อในราคาที่ถูกดันขึ้นสูงเกินไป

อันที่จริง หลังจากเกิดภาวะขาลงทุกครั้ง นักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อเมื่อราคาพุ่งสูงสุดต้องฝังเงินทุนไว้เป็นเวลานาน หรือยอมรับการขาดทุนด้วยสภาพคล่องที่ต่ำ แม้แต่กลุ่มนักลงทุนที่มั่นใจและมีประสบการณ์ในการ "เล่นกระดานโต้คลื่น" ก็ยังล้มเหลวหลายครั้งเมื่อไม่สามารถขายสินค้าได้ทันเวลา

เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ในภาวะ "ไข้เสมือนจริง" และเพื่อให้มั่นใจว่าจะได้รับผลกำไรตามที่คาดหวัง นักลงทุนจำเป็นต้องตื่นตัวและหลีกเลี่ยงการถูกกระแสตอบรับจากนักลงทุนรายย่อย นักลงทุนยังต้องศึกษาระดับราคาที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนจะลงทุนอย่างละเอียดถี่ถ้วน และทำความเข้าใจความคืบหน้าของการเปลี่ยนแปลงผังเมือง เพื่อประเมินความเสี่ยงและศักยภาพในการเติบโต

การซื้อในช่วงที่ราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วมักมีความเสี่ยงสูงกว่าผลกำไรที่คาดการณ์ไว้มาก พื้นที่ที่มีการวางแผนและดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานเฉพาะ หรือโครงการที่มีการลงทุนแบบทันท่วงทีและทันสมัย ​​พร้อมนโยบายมากมายเพื่อ "ดึงดูด" ผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัย จะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่าพื้นที่ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นเพียงเพราะข่าวลือ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm