ล่าที่ดินหลังมีข่าวลือควบรวมเมือง-จังหวัด นักลงทุนต้องตื่นตัว

ในช่วงนี้ข่าวการรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกันกลายเป็นหัวข้อที่คนจำนวนมากพูดถึงในการขายอสังหาริมทรัพย์ จากการสำรวจของ นักข่าวแดนตรี พบว่าแปลงที่ดินในหลายพื้นที่เริ่มคึกคักไปด้วยข้อมูลดังกล่าว

ตัวอย่างเช่น ในเมืองเวียดตรี (จังหวัด ฟู่โถ ) ราคาที่ดินที่ขายในชุมชนและเขตต่างๆ เช่น ทันเหมย, เกียกาม, โทเซิน, บั๊กฮัก, ซองโล ฯลฯ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว ตามคำบอกเล่าของนายทู นายหน้าในฟู่โถ ตั้งแต่ต้นเดือนมีนาคม ผู้คนจำนวนมากแห่กันมาที่เขตเมืองเบ็นก็อต (เขตโทเซิน เมืองเวียดตรี) เพื่อดูที่ดิน ก่อนเทศกาลเต๊ด ราคาที่ดินในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 13-15 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ตอนนี้ราคาขายเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 20 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายหน้าบางคนใช้ข่าวลือเรื่องการควบรวมกิจการระหว่างจังหวัดเพื่อขายที่ดิน (ภาพหน้าจอ)

จากสถานการณ์ดังกล่าว กรมโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดฟู้เถาะ เตือนว่าราคาที่ดินที่สูงอาจเป็นเพียงกลลวงของนายหน้าที่ดินเท่านั้น ขณะเดียวกัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะตรวจสอบและรวบรวมข้อมูลเพื่อดำเนินการต่อไป

ตามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ในพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ เพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากมีข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอในการรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกัน ราคาที่ดินในพื้นที่บางแห่งก็พุ่งสูงขึ้น โดยในบางพื้นที่สูงถึง 20%

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่าการพัฒนานี้ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ประวัติของตลาดแสดงให้เห็นว่าเมื่อใดก็ตามที่มีข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนใหม่ ราคาที่ดินในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องมักจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระยะสั้น

สาเหตุหลักมาจากจิตวิทยาของนักลงทุนที่กลัวถูกทิ้งไว้ข้างหลัง (FOMO) เมื่อเผชิญกับข้อมูลดังกล่าว นักลงทุนจะดูรีบร้อนและรีบร้อนมากขึ้นในการตัดสินใจ "ลงทุน" ด้วยความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่าการเปลี่ยนแปลงจะนำไปสู่การพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมอย่างแน่นอน และในขณะเดียวกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ในขณะนี้ การตัดสินใจดังกล่าวยังได้รับแรงกระตุ้นและสะท้อนจากการคาดการณ์ว่าการปรับตารางราคาที่ดินในอนาคตของแต่ละพื้นที่จะส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้นโดยอ้อม อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว การขึ้นราคาดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นการเก็งกำไร เนื่องจากแม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจควบรวมกิจการ แต่ก็ไม่แน่นอนว่าจะนำไปสู่การพัฒนาที่โดดเด่นในพื้นที่ดังกล่าวอย่างน้อยก็ในระยะสั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันให้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ดังนั้นการตัดสินใจอย่างเร่งรีบโดยไม่ได้ศึกษาวิจัยและประเมินข้อมูลอย่างรอบคอบจะทำให้ผู้ลงทุนต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย ส่งผลให้ผู้ลงทุนจำนวนมากมีเงินทุนติดตัวและไม่มีกำลังเพียงพอที่จะอยู่รอดได้จนกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นจริง

นายดิงห์ยกตัวอย่างว่า เมื่อมีการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการยกระดับเขตชานเมืองบางแห่งใน ฮานอย หรือโฮจิมินห์ซิตี้เป็นเขตชานเมือง ราคาที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นอย่าง “รวดเร็ว” ทันที อย่างไรก็ตาม พื้นที่หลายแห่งที่ไม่มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานก็เข้าสู่ภาวะ “ฟองสบู่ยุบตัว” อย่างรวดเร็ว ราคาพลิกกลับมาและลดลงหลังจาก “กระแส” ดังกล่าวผ่านไป

นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรระมัดระวังในการติดตามข่าวลือ

นาย Pham Duc Toan ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จนถึงปัจจุบัน ข้อมูลผังเมืองมีอิทธิพลอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในอดีต ข้อมูลผังเมืองเกี่ยวกับการเปลี่ยนเขต Dong Anh หรือ Hoai Duc เป็นเขตอื่น ก็ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

เมื่อไม่นานมานี้ มีข่าวลือว่าบางพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางการบริหารหลังการควบรวมกิจการ ได้รับความสนใจจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง โดยธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการซื้อและขายตามความคาดหวัง

ผู้ที่ซื้อหุ้นโดยอาศัยข่าวลือในขณะนี้หวังว่าจะตัดสินใจได้ถูกต้องและราคาหุ้นจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคต ไม่เพียงแต่นักลงทุนรายย่อยเท่านั้น แต่รวมถึงนักลงทุนโครงการบางส่วนที่เมื่อได้ยินข่าวลือเรื่องการควบรวมกิจการก็หยุดขายและรอข้อมูลอย่างเป็นทางการว่าราคาหุ้นจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ที่ดินแปลงหนึ่งนอกเขตกรุงฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

นายโตน กล่าวว่า บางคนยอมรับความเสี่ยงเพื่อคว้าโอกาสทำกำไรมหาศาล แต่นักลงทุนที่ติดตามข่าวลือมีความเสี่ยงมาก โดยเฉพาะผู้ที่กู้ยืมเงินมาเล่น "เน็ต" ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ และควรรอข้อมูลอย่างเป็นทางการที่ชัดเจน

เขาบอกว่าในระยะยาวหลังจากรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกันแล้ว โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ก็จะถูกลงทุนอย่างเป็นระบบ จากนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางการปกครองก็อาจจะเพิ่มขึ้น ส่วนในพื้นที่ที่ไม่ได้เป็นศูนย์กลางการปกครองแต่มีราคาอสังหาริมทรัพย์สูงก็อาจจะต้องมีการปรับเปลี่ยน อย่างไรก็ตาม เขาบอกว่าจะต้องใช้เวลาอีกนานจนกว่าโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ จะได้รับการลงทุนอย่างครบถ้วนและเป็นระบบ

ประธาน VARS ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า การควบรวมจังหวัดและเมืองต่างๆ จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การควบรวมกิจการอาจช่วยลดขั้นตอนทางกฎหมายบางประการในการดำเนินโครงการ ช่วยให้ตลาดมีอุปทานมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ประชาชนจะมีทางเลือกในการซื้อบ้านในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีรากฐาน ซึ่งหมายถึง ต้องมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เศรษฐกิจ และสังคมอย่างสอดประสานกัน เช่น การเปิดถนนสายหลัก รถไฟฟ้า โรงเรียน หรือความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจากการให้เช่าเพิ่มมากขึ้น

นายดิงห์ กล่าวว่า กระแสความนิยมที่ดินที่เกิดจากการได้ยินข่าวเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีแผนการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการมักมีรอบระยะเวลาสั้น เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแต่ยากที่จะรักษาระดับให้สูงได้ในระยะยาว ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่งก่อนที่จะเกิด "กระแสความนิยมที่ดิน" เนื่องจาก "กระแสความนิยมที่ดิน" ที่เกิดจากข่าวลือมักเป็นประโยชน์ต่อนักเก็งกำไรกลุ่มเล็กๆ เท่านั้น ในขณะเดียวกัน นักลงทุนรายย่อยและผู้ซื้อจริงส่วนใหญ่มีความเสี่ยงที่จะติดแหง็กหากซื้อในราคาที่ถูกดันขึ้นสูงเกินไป

ในความเป็นจริง หลังจากเกิดอาการคลั่งไคล้ในแต่ละครั้ง นักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อในช่วงที่ราคาสูงสุดต้องฝังเงินทุนไว้เป็นเวลานานหรือยอมรับการขาดทุนด้วยสภาพคล่องที่ไม่ดี แม้แต่กลุ่มนักลงทุนที่มั่นใจหลายกลุ่มที่มีประสบการณ์ในการ "เล่นเซิร์ฟ" ก็ล้มเหลวหลายครั้งเมื่อพวกเขาไม่สามารถขายสินค้าได้ทันเวลา

เพื่อหลีกเลี่ยงการตกอยู่ในอาการ "ตื่นตระหนก" และรับประกันผลกำไรที่คาดหวัง นักลงทุนจำเป็นต้องตื่นตัวและหลีกเลี่ยงการถูกกระแสความคิดแบบเหมารวมพัดพาไป นักลงทุนยังต้องศึกษาระดับราคาที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนจะลงทุนอย่างรอบคอบ และทำความเข้าใจความคืบหน้าของการเปลี่ยนแปลงแผนเพื่อประเมินความเสี่ยงและศักยภาพในการเติบโต

การซื้อในช่วงที่ราคาพุ่งสูงมักมีความเสี่ยงมากกว่าผลกำไรที่คาดหวัง สถานที่ที่มีการวางแผนและดำเนินการโครงสร้างพื้นฐานเฉพาะหรือโครงการที่มีการลงทุนแบบซิงโครนัสและทันสมัย ​​พร้อมนโยบายมากมายเพื่อ "ดึงดูด" ผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าพื้นที่ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นเพียงเพราะข่าวลือ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm