"ควบคุมการเก็งกำไรที่ดินให้เข้มงวดขึ้น"

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

[โฆษณา_1]

ราคาที่ดินมีแนวโน้มลดลง

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2566 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ได้รับการอนุมัติจาก สภาแห่งชาติ เมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน ดังนั้น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2566 จึงเพิ่มความเข้มงวดในการควบคุมการแบ่งแยกและการขายที่ดิน โดยห้ามการโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างบ้านเองในเขตย่อย อำเภอ และเมืองประเภทพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3

ระเบียบนี้เข้มงวดกว่าระเบียบปัจจุบัน ซึ่งห้ามเฉพาะการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตของเมืองชั้นพิเศษและเมืองชั้นหนึ่งที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลาง พื้นที่ที่มีข้อกำหนดสูงด้านภูมิทัศน์ทางสถาปัตยกรรม พื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบสถานที่สำคัญทางสถาปัตยกรรมในเมือง และที่ดินติดถนนระดับภูมิภาคขึ้นไป รวมถึงถนนสายหลักที่มีทัศนียภาพงดงามในเมือง ระเบียบใหม่นี้ซึ่งออกภายใต้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 คาดว่าจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดที่ดิน

10aa(1).jpg — ที่ดินแบ่งย่อยบางแปลงถูกทิ้งร้างอยู่ในขณะนี้ ภาพ: เฉา เหงียน

นายเหงียน จี๋ ทันห์ กรรมการผู้จัดการบริษัทก่อสร้างทันห์บิ่ญ กล่าวว่า ในช่วงปี 2553-2558 เนื่องจากวิกฤตสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการก่อสร้าง จึงอนุญาตให้โครงการต่างๆ สามารถแบ่งแยกที่ดินและขายที่ดินได้ (โดยไม่ต้องมีการก่อสร้างบ้าน) ด้วยระเบียบนี้ ตลาดจึงสามารถแก้ไขปัญหาสภาพคล่องได้ อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่นั้นมา หลายพื้นที่ได้ "ใช้ประโยชน์" จากระเบียบนี้ โดยอนุญาตให้มีการแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างแพร่หลาย ซึ่งเสี่ยงต่อการรบกวนการวางผังเมือง ดังนั้น กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงได้ออกระเบียบห้ามโครงการต่างๆ แบ่งแยกที่ดินและขายที่ดิน ซึ่งหมายความว่านักลงทุนจะต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้กับลูกค้า ส่งผลให้มูลค่าของที่ดินเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนการก่อสร้าง ซึ่งจะช่วยจำกัดการเก็งกำไรที่ดิน ตลาดที่ดินกำลังประสบกับความผันผวนอย่างมาก อย่างไรก็ตาม นี่ก็เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ทั่วโลก

นายธันห์กล่าวว่า "ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น โดยธุรกิจต่างๆ มุ่งเน้นไปที่การลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างบนที่ดิน แทนที่จะลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและ 'ขายทรัพย์สินก่อนสร้างเสร็จ' เพียงอย่างเดียว ในขณะเดียวกัน นโยบายนี้ยังช่วยให้ใช้ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลมากขึ้น เอาชนะสถานการณ์ 'การเก็งกำไรที่ดิน การใช้ที่ดินที่ล่าช้า และที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง' นโยบายนี้ยังคาดว่าจะช่วย 'คัดกรอง' นักลงทุน สร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นมืออาชีพและมีศักยภาพมากขึ้น หลังจากที่ธุรกิจที่มีความสามารถทางการเงินและเทคนิคจำกัดถูกกำจัดออกจากตลาดไปแล้ว"

ส่งเสริมการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

การควบคุมการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินในเมืองใหญ่ให้เข้มงวดขึ้น เป็นแนวทางแก้ปัญหาที่ยั่งยืนที่จะทำให้เมืองของเวียดนามมีความเป็นระเบียบเรียบร้อยและสวยงามมากขึ้น โดยมีคุณค่าในแง่ของการวางผังเมือง สถาปัตยกรรม สุนทรียภาพ และช่วยสร้างความมั่นคงทางสังคมในระยะยาวได้ดียิ่งขึ้น

กฎระเบียบนี้เป็นหนึ่งในข้อเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านการอนุมัติไปเมื่อเร็วๆ นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตแล้วแต่ยังสร้างไม่เสร็จ นักลงทุนจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงแนวทางแก้ไขทั้งในระยะสั้นและระยะยาวในอนาคต

ดังนั้น ในอีกเพียงปีเศษ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มนำระเบียบนี้มาใช้ ส่งผลให้ราคาในตลาดจะลดลงอย่างรวดเร็ว เนื่องจากผู้พัฒนาเร่งขายเพื่อชดเชยเงินทุนและหลีกเลี่ยงการมีทรัพย์สินขายไม่ออก อย่างไรก็ตาม ในตลาดที่ซบเซาในปัจจุบัน การรักษาสภาพคล่องจะไม่ใช่เรื่องง่าย มีเพียงธุรกิจที่มีความมั่นใจทางการเงินเพียงพอเท่านั้นที่จะรักษาทรัพย์สินของตนไว้เพื่อปฏิบัติตามแผนใหม่นี้

นายเหงียน มานห์ ฮา รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ในปี 2025 เราจะเข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินในเมืองใหญ่ๆ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาด ประการแรก อุปสงค์และอุปทานของที่ดินจะมีความหลากหลายน้อยลง ก่อนหน้านี้ ผู้คนสามารถซื้อที่ดินได้โดยไม่คำนึงถึงฐานะทางการเงิน แต่ตอนนี้ลูกค้าต้องเตรียมพร้อมที่จะใช้เงินเพิ่มอีก 1-3 พันล้านดองในการสร้างบ้าน ในระยะยาว ที่ดินจะไม่ใช่ตลาดที่ 'ง่าย' สำหรับหลายๆ คนอีกต่อไป ตลาดนี้จะต้องการให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อมีเงินทุนจำนวนมากเพื่อเข้าร่วม กฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินที่เข้มงวดขึ้นเป็นมาตรการที่เด็ดขาดและเป็นเชิงบวกเพื่อนำไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเรียนรู้ที่จะปฏิบัติตามกฎใหม่เพื่อปรับตัวและอยู่รอด"

ในอดีต นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นิยมใช้โมเดลการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเพื่อขาย เนื่องจากต้นทุนทางการเงินต่ำ อย่างไรก็ตาม การควบคุมการแบ่งที่ดินที่เข้มงวดขึ้นจะทำให้โมเดลนี้หายไป ส่งผลให้ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ลดลง นางสาวเหงียน ทู ฮาง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Savills Vietnam กล่าวว่า นักลงทุนจำนวนมากจะถอนตัวออกจากตลาดเมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้

ในระยะสั้น ตลาดจะประสบกับภาวะการทำธุรกรรมที่ลดลงอย่างมาก เนื่องจากผู้ซื้อกังวลเกี่ยวกับปัญหาทางกฎหมาย ตลาดจะมีการปรับราคาอย่างแน่นอน อาจใช้เวลา 2-3 ปี เมื่ออุปทานลดลง ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงจะปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง ตลาดจะพัฒนาได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น เมื่อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา