“เข้มงวด” เก็งกำไรที่ดิน

ราคาที่ดินมีแนวโน้มลดลง

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (แก้ไขเพิ่มเติม) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ได้รับการอนุมัติโดย รัฐสภา เมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน ดังนั้น พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (แก้ไขเพิ่มเติม) จึงได้กำหนดระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยกำหนดให้สิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อก่อสร้างบ้านเองได้ในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3

กฎระเบียบนี้เข้มงวดกว่ากฎระเบียบปัจจุบันที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขตพื้นที่เมืองชั้นพิเศษและพื้นที่เมืองชั้น I ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรงเท่านั้น พื้นที่ที่มีข้อกำหนดสูงสำหรับสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และบริเวณรอบ ๆ งานที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง พื้นที่ด้านหน้าถนนระดับภูมิภาคและเหนือและถนนภูมิทัศน์หลักในเขตเมือง กฎระเบียบใหม่ที่ออกภายใต้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 คาดว่าจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดที่ดิน

10aa(1).jpg — ที่ดินบางส่วนที่แบ่งแยกออกไปอยู่ในสภาพถูกทิ้งร้าง ภาพโดย: Cao Nguyen

นายเหงียน ชี ทานห์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ถัน บิ่ญ คอนสตรัคชั่น กล่าวว่า ในช่วงปี 2553-2558 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาสภาพคล่อง กระทรวงก่อสร้าง จึงอนุญาตให้แบ่งโครงการออกเป็นแปลงๆ และขายได้ (ไม่ต้องสร้างบ้าน) ด้วยกฎหมายฉบับนี้ ตลาดจึงสามารถแก้ปัญหาสภาพคล่องได้ อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่นั้นมา ท้องถิ่นหลายแห่งได้ "ใช้ประโยชน์จากกฎหมายฉบับนี้" โดยอนุญาตให้แบ่งและขายแปลงที่ดินได้อย่างไม่เลือกหน้า เสี่ยงต่อการผิดแผนงาน ดังนั้น พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงได้ออกกฎหมายที่ไม่อนุญาตให้แบ่งโครงการออกเป็นแปลงๆ และขายได้ นั่นคือ นักลงทุนจะต้องดำเนินการก่อสร้างเบื้องต้นให้กับลูกค้า ดังนั้น มูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้องจ่ายค่าก่อสร้าง ซึ่งจะทำให้การเก็งกำไรที่ดินมีจำกัด ตลาดที่ดินผันผวนมาก อย่างไรก็ตาม นี่ก็ถือเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ทั่วโลก

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ธุรกิจจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มการลงทุนในการสร้างบ้านและก่อสร้างบนที่ดินแทนที่จะลงทุนแค่โครงสร้างพื้นฐานและ “ขายข้าวเขียว” เพียงอย่างเดียว พร้อมกันนั้นยังช่วยให้ที่ดินถูกใช้ได้อย่างประหยัดและมีประสิทธิภาพมากขึ้น เอาชนะสถานการณ์ “การเก็งกำไรที่ดิน การใช้ที่ดินอย่างเชื่องช้า และที่ดินรกร้าง” นโยบายนี้ยังคาดว่าจะช่วย “คัดกรอง” นักลงทุน ก่อตั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมืออาชีพและมีความสามารถมากขึ้น หลังจากที่ธุรกิจที่มีศักยภาพทางการเงินและความสามารถทางเทคนิคที่จำกัดถูกกำจัดออกจากตลาด” นายถั่นประเมิน

ส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาฯให้แข็งแรง

การเข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเมืองใหญ่ถือเป็นแนวทางแก้ปัญหาอย่างยั่งยืนที่จะทำให้เมืองต่างๆ ในเวียดนามมีระเบียบเรียบร้อยและสวยงามมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับการวางแผน สถาปัตยกรรม สุนทรียศาสตร์ และสร้างหลักประกันทางสังคมที่ดีขึ้นในระยะยาว

กฎระเบียบนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่สุดประการหนึ่งของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตแต่ยังไม่แล้วเสร็จ นักลงทุนจะต้องคำนวณหาแนวทางแก้ไขในระยะสั้นและระยะยาวอย่างรอบคอบในอนาคต

ดังนั้น ในเวลาเพียงหนึ่งปีเศษ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเริ่มใช้กฎเกณฑ์นี้ ดังนั้น ตลาดจะมีราคาลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากนักลงทุนเร่งขายเพื่อฟื้นทุน หลีกเลี่ยงสถานการณ์สินค้าติดขัด อย่างไรก็ตาม ในบริบทของตลาดที่ซบเซาในปัจจุบัน สภาพคล่องไม่ใช่เรื่องง่าย มีเพียงธุรกิจที่มีความมั่นใจทางการเงินเพียงพอเท่านั้นที่จะรักษาผลิตภัณฑ์ไว้เพื่อนำแผนใหม่ไปใช้

นายเหงียน มานห์ ฮา รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ในปี 2568 เราจะเข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเมืองใหญ่ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาด ประการแรก อุปทานและอุปสงค์ของที่ดินจะมีความหลากหลายน้อยลง หากในอดีตมีเงินทุนจำนวนเท่าใดก็ได้ที่สามารถซื้อที่ดินได้ ในปัจจุบัน ลูกค้าต้องตัดสินใจใช้เงินเพิ่มอีก 1,000 - 3,000 ล้านดองเพื่อสร้างบ้าน ในระยะยาว ที่ดินไม่ใช่สนามเด็กเล่นที่ "ง่าย" สำหรับหลายๆ คนอีกต่อไป ตลาดนี้จะต้องให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อมีเงินทุนเพียงพอในการมีส่วนร่วม กฎระเบียบในการเข้มงวดการแบ่งย่อยเป็นมาตรการที่รุนแรงและเชิงบวกเพื่อนำการพัฒนาที่แข็งแรงมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเรียนรู้ที่จะปฏิบัติตามกฎใหม่ของเกมเพื่อปรับตัวและอยู่รอด"

จนถึงขณะนี้ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นิยมลงทุนในโครงการที่แบ่งเป็นแปลงๆ และขายออกไปเนื่องจากมีต้นทุนทางการเงินต่ำ เมื่อแบ่งแปลงที่ดินให้เข้มงวดมากขึ้น การลงทุนประเภทนี้จะถูกยกเลิก และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์จะมีความหลากหลายน้อยลง ตามคำกล่าวของนางสาวเหงียน ทู ฮัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Savills Vietnam เมื่อกฎหมายฉบับใหม่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ นักลงทุนจำนวนมากจะถอนตัวออกจากตลาด

ในระยะสั้น ตลาดจะเห็นการซื้อขายลดลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากผู้ซื้อกังวลเรื่องกฎหมาย ตลาดจะมีการปรับราคาอย่างแน่นอน อาจใช้เวลา 2-3 ปีเมื่ออุปทานลดลง ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงจะเพิ่มขึ้น ตลาดจะพัฒนาอย่างยั่งยืนมากขึ้นเมื่อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์มุ่งเป้าไปที่ผู้คนที่มีความต้องการจริง

แหล่งที่มา