การเปลี่ยนแปลงของตลาด

เมื่อเราก้าวผ่านสามไตรมาสแรกของปี 2024 สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดของการฟื้นตัวคือตลาดเริ่มฟื้นตัวขึ้น โดยธุรกิจต่างๆ เริ่มเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายในไตรมาสที่สี่

คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้จะเผชิญกับความท้าทายหลายประการในไตรมาสที่สี่

ตลาดเริ่มฟื้นตัวแล้ว

ในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2024 ตลาดแสดงให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงปี 2022-2023 แต่การฟื้นตัวนี้ไม่สม่ำเสมอในทุกภาคส่วน

การแบ่งแปลงที่ดิน

ในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2024 ตลาดที่ดินในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 14 โครงการ (3 โครงการใหม่ และ 11 โครงการอยู่ในขั้นตอนการขายต่อเนื่อง)

ปริมาณสินค้าที่ส่งเข้าสู่ตลาดมีจำนวน 787 รายการ ลดลง 46% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 (1,454 รายการ)

อัตราการบริโภคสินค้าที่นำเข้าใหม่คิดเป็นประมาณ 30% โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 237 รายการ ลดลง 58% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 (559 รายการ)

กลุ่มทาวน์เฮาส์/วิลล่า

ในเดือนสิงหาคม 2567 ตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 16 โครงการ (3 โครงการใหม่ และ 13 โครงการอยู่ในขั้นตอนการขายต่อเนื่อง)

ปริมาณสินค้าในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 1,333 รายการ ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 (659 รายการ)

อัตราการบริโภคสินค้าที่นำเข้าใหม่สูงถึง 61% คิดเป็นจำนวนสินค้าที่ทำธุรกรรมสำเร็จ 817 รายการ เพิ่มขึ้น 3.5 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023

ส่วนของอพาร์ตเมนต์

ในช่วงแปดเดือนแรก ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 30 โครงการ ซึ่งรวมถึงโครงการใหม่ 7 โครงการ ส่วนที่เหลือเป็นการต่อเติมจากโครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้

ปริมาณที่อยู่อาศัยใหม่ที่เข้าสู่ตลาดมีจำนวน 5,378 ยูนิต ลดลง 24% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการในระยะต่อ ๆ ไป ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และจังหวัด บิ่ญเดือง

อัตราการดูดซับอยู่ที่ 76% ของสินค้าที่เปิดตัวใหม่ โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 4,086 รายการ ลดลง 22% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทนั้น ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวมากนักในระยะสั้น แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นในบางส่วน (เช่น วิลล่ารีสอร์ทและคอนโดเทล) แต่การบริโภคยังคงอยู่ในระดับปานกลางและกระจุกตัวอยู่ในโครงการเพียงไม่กี่แห่ง

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ราคาขายในตลาดหลักไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี สภาพคล่องในตลาดรองแสดงสัญญาณการฟื้นตัว แต่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ส่งมอบแล้ว มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกใกล้ใจกลางเมือง ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ ราคาขายในตลาดรองลดลงอย่างมาก โดยนักลงทุนหลายรายยอมรับการขาดทุน 20% หรือแม้กระทั่ง 30% แต่สภาพคล่องยังคงยากลำบากมาก

ความท้าทายของตลาดในไตรมาสที่ 4

คาดการณ์ว่าการเติบโต ทางเศรษฐกิจ โลกในปี 2024 จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2023 ธนาคารโลก (WB) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจโลกในปี 2024 จะอยู่ที่ 2.4% ซึ่งต่ำที่สุดในรอบสามปีติดต่อกัน ขณะที่องค์การเพื่อความร่วมมือทางเศรษฐกิจและการพัฒนา (OECD) ประมาณการว่าการเติบโตของ GDP โลกในปี 2024 จะอยู่ที่ 2.9% ซึ่งต่ำกว่า 3.1% ในปี 2023

ในส่วนของการค้า กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตของการค้า โลก จะอยู่ที่ 3.3% ในปี 2024 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 4.9% ในช่วงปี 2000-2019 ความตึงเครียดทางการค้าที่เพิ่มขึ้นและการแตกแยกทางภูมิรัฐศาสตร์คาดว่าจะยังคงส่งผลกระทบต่อการเติบโตของการค้าโลกในปี 2024 เนื่องจากหลายประเทศได้กำหนดข้อจำกัดประมาณ 3,000 รายการในปี 2023 (เทียบกับ 1,100 รายการในปี 2019)

ขณะเดียวกัน ในช่วงปลายปี 2023 หนี้สินรวมทั่วโลกพุ่งสูงถึง 313 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ และอัตราส่วนหนี้สินต่อ GDP สูงถึง 330% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์และน่าเป็นห่วงสำหรับเศรษฐกิจโลก

ในส่วนของตลาดนั้น ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นต่อเนื่องมาตลอดทศวรรษที่ผ่านมา อุปทานใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มตลาดระดับสูงและหรูหรา ขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของประชากรส่วนใหญ่ นอกจากนี้ แม้ว่าอุปสงค์ในตลาดจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับต่ำ (ทั้งในตลาดเกิดใหม่และตลาดรอง) ปัจจัยหลายประการส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ช้ากว่าที่คาดไว้ โดยทัศนคติแบบ "รอดูสถานการณ์" ของนักลงทุนถือเป็นปัจจัยหลักที่ขัดขวางกระบวนการฟื้นตัว ซึ่งเห็นได้ชัดจากข้อเท็จจริงที่ว่า แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะต่ำ แต่เงินฝากธนาคารในช่วงสามเดือนแรกของปีกลับสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 14 ล้านล้านดองเวียดนาม

ในส่วนของนโยบายทางกฎหมาย อุปสรรคในการออกใบอนุญาตโครงการยังคงสร้างแรงกดดันต่อธุรกิจและการจัดหาโครงการใหม่ ๆ ที่เข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสามเดือนแรกของปี นอกจากนี้ ยังมีความคืบหน้าอย่างมากในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสาธารณะที่แทรกอยู่ระหว่างโครงการ จากสถิติพบว่า ในนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียว มีโครงการถึง 126 โครงการที่ได้รับผลกระทบจากความล่าช้าทางกฎหมายและการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสาธารณะที่แทรกอยู่ระหว่างโครงการ แม้ว่าปัญหานี้จะได้รับการควบคุมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP และกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน พ.ศ. 2567 แล้ว แต่ก็ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ ยิ่งไปกว่านั้น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังคงเป็นปัญหา ซึ่งคิดเป็น 60-70% ของอุปสรรคทางกฎหมายของโครงการทั่วประเทศในช่วงที่ผ่านมา

กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ถูกตราขึ้นแล้ว แต่ยังคงต้องการหนังสือเวียนและพระราชกฤษฎีกาเพิ่มเติมเพื่อให้มั่นใจได้ว่าการบังคับใช้กฎหมายเหล่านี้จะมีประสิทธิภาพในทางปฏิบัติ

ในส่วนของการระดมทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจที่มีหนี้สินพันธบัตรสูง จากสถิติพบว่า ยอดพันธบัตรองค์กรที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2024 จะสูงถึงกว่า 300,000 ล้านดอง โดยเฉพาะพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียวก็มีมูลค่ามากกว่า 130,000 ล้านดองแล้ว

นี่เป็นตัวเลขที่สูงมากเมื่อพิจารณาจากสถานการณ์สภาพคล่องที่ยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นอกจากนี้ ขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการยังหยุดชะงัก และธุรกิจต่างๆ ก็ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อใหม่จากธนาคาร

การเปลี่ยนแปลงของตลาด

เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว สัญญาณเชิงบวกจากภาคเศรษฐกิจเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ดังนั้น การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนามในปี 2024 จึงอยู่ที่ 6-6.5% โดยตั้งเป้าหมายไว้ที่ 7% ตามมติที่ 108/NQ-CP ของการประชุมสามัญของรัฐบาลในเดือนมิถุนายน 2024 และการประชุมออนไลน์ระหว่างรัฐบาลและท้องถิ่น ซึ่งจะสร้างแรงผลักดันให้กับเศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

นอกจากนี้ สัญญาณเชิงบวกจากปริมาณการนำเข้าและส่งออกก็เป็นที่น่าสังเกตเช่นกัน โดยมูลค่ารวมของสินค้าที่นำเข้าและส่งออกทั่วประเทศในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2024 สูงถึง 511.11 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 16.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2023 โดยในจำนวนนี้ การส่งออกมีมูลค่า 265.09 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และการนำเข้ามีมูลค่า 246.02 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ส่งผลให้เกินดุลการค้า 19.07 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งสร้างดุลการค้าเกินดุลและเพิ่มทุนสำรองเงินตราต่างประเทศให้กับประเทศ

ในขณะเดียวกัน ในตลาดทุน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ภายในประเทศแม้จะปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย แต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำสอดคล้องกับแนวทางของธนาคารกลางเวียดนาม

จากมุมมองของตลาด สถานการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถสังเกตได้ชัดเจนยิ่งขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่เมืองใหม่ที่มีอยู่แล้ว พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่สามารถสร้างรายได้จากการให้เช่า...

จากการสังเกตตลาดปัจจุบัน พบว่าการซื้อขายส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยยังคงอยู่ในระดับสูงในเมืองใหญ่ที่มีทำเลสะดวกเชื่อมต่อกับใจกลางเมือง มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และมีความคืบหน้าในการก่อสร้างที่ชัดเจน ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากปริมาณการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ระดับ B และ C ที่โดดเด่นในเมืองโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง คิดเป็น 62% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดที่บริโภคในตลาดโดยรวมในช่วงห้าเดือนแรกของปีนี้

ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้พัฒนาได้นำนโยบายการขายมาใช้อย่างละเอียดถี่ถ้วน โดยมีสิ่งจูงใจมากมายที่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า นโยบายการชำระเงินที่ยืดหยุ่น การสนับสนุนระยะเวลาผ่อนผันสำหรับการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยจากธนาคาร ของขวัญในวันเปิดตัว ฯลฯ เพื่อกระตุ้นตลาดท่ามกลางความยากลำบากโดยทั่วไป

ความต้องการที่อยู่ในระดับต่ำมีแนวโน้มที่จะคงอยู่จนถึงสิ้นปีนี้ ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่มีประชากรหนาแน่น เช่น โฮจิมินห์ซิตี้และฮานอย จะยังคงดึงดูดความสนใจของตลาดและขยายไปยังจังหวัดใกล้เคียงต่อไป ในกลุ่มนี้ อพาร์ตเมนต์จะยังคงครองตำแหน่งที่โดดเด่น ทั้งในด้านอุปทานและการบริโภคในตลาดโดยรวม ที่ดินเปล่าและทาวน์เฮาส์/วิลล่าในพื้นที่อยู่อาศัยที่มีประชากรหนาแน่นและมีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน ก็คาดว่าจะแสดงสัญญาณที่ดีในอนาคตอันใกล้นี้เช่นกัน

แม้ว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะแสดงสัญญาณที่ดี โดยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 11.4 ล้านคนในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้น 45.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2023 แต่การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังไม่สอดคล้องกัน อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้จะยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย อัตราการฟื้นตัวช้า และมีโอกาสน้อยที่จะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในระยะสั้น

หลังจากผ่านช่วงปรับตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ตั้งแต่ปี 2020 ถึงต้นปี 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้วางรากฐานที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืนในระยะยาว ดังนั้น ในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี 2024 ตลาดจึงมีแนวโน้มที่จะยังคงแสดงสัญญาณเชิงบวกอยู่บ้าง แต่จะยังคงอยู่ในระดับปานกลาง คาดว่าจะเห็นสัญญาณการปรับปรุงที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงกลางปี ​​2025 ถึงต้นปี 2026 เมื่อปัญหาที่ค้างคาอยู่ได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึงแล้ว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html