การเคลื่อนไหวของตลาด

เมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดคือตลาดเริ่มฟื้นตัว เนื่องจากมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่ 4 ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ

ตลาดอสังหาฯภาคใต้ไตรมาส 4 คาดเผชิญปัญหาหนัก

ตลาดเริ่มฟื้นตัว

ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงปี 2565 - 2566 แต่มีความแตกต่างกันในแต่ละกลุ่ม

ส่วนที่ดิน

ในตลาดนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 กลุ่มที่ดินมีโครงการเปิดขาย 14 โครงการ (โครงการใหม่ 3 โครงการ โครงการในระยะถัดไป 11 โครงการ)

ปริมาณส่งออกสู่ตลาดอยู่ที่ 787 แปลง ลดลง 46% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 (1,454 แปลง)

อัตราการดูดซับอุปทานใหม่อยู่ที่ประมาณ 30% เทียบเท่ากับสินค้าที่ซื้อขายสำเร็จจำนวน 237 รายการ ลดลง 58% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566 (559 รายการ)

กลุ่มทาวน์เฮาส์/วิลล่า

ในเดือนสิงหาคม 2567 ตลาดทาวน์เฮาส์-วิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีโครงการเปิดขาย 16 โครงการ (โครงการใหม่ 3 โครงการ โครงการที่อยู่ในเฟสเปิดถัดไป 13 โครงการ)

อุปทานเข้าสู่ตลาดมีจำนวน 1,333 ผลิตภัณฑ์ เพิ่มขึ้น 2 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566 (659 ผลิตภัณฑ์)

อัตราการดูดซึมอุปทานใหม่อยู่ที่ 61% เทียบเท่ากับสินค้าที่ซื้อขายสำเร็จจำนวน 817 รายการ เพิ่มขึ้น 3.5 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

กลุ่มอพาร์ตเมนต์

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีโครงการเปิดขาย 30 โครงการในช่วง 8 เดือน โดยเป็นโครงการใหม่ 7 โครงการ ที่เหลือเป็นโครงการเฟสต่อไปจากโครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้

อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำนวน 5,378 ยูนิต ลดลงร้อยละ 24 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในปี 2566 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการในระยะต่อไปที่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และ บิ่ญเซือง เป็นหลัก

อัตราการดูดซึมอยู่ที่ 76% ของอุปทานที่เปิดตัวใหม่ โดยมีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จ 4,086 รายการ ลดลง 22% เมื่อเทียบเป็นรายปี

อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ตลาดยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวมากนักในระยะสั้น แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นในบางกลุ่ม (วิลล่ารีสอร์ทและคอนโดเทล) แต่การบริโภคยังคงค่อนข้างต่ำและกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เฉพาะในบางโครงการเท่านั้น

สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี สภาพคล่องในตลาดรองเริ่มฟื้นตัว แต่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ส่งมอบแล้ว ดำเนินการทางกฎหมายเสร็จสิ้นแล้ว และตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท ราคาขายขั้นต้นลดลงอย่างมาก นักลงทุนหลายรายยอมรับการขาดทุนได้ 20% หรือแม้กระทั่ง 30% แต่ยังคงเป็นเรื่องยากมากที่จะขายออก

ความท้าทายของตลาดในไตรมาสที่ 4

คาดการณ์ว่าการเติบโต ทางเศรษฐกิจ โลกในปี 2567 จะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 ธนาคารโลก (WB) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจโลกในปี 2567 จะอยู่ที่ 2.4% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 3 ปีติดต่อกัน องค์การเพื่อความร่วมมือทางเศรษฐกิจและการพัฒนา (OECD) ระบุว่าการเติบโตของ GDP โลกในปี 2567 จะอยู่ที่ 2.9% ต่ำกว่า 3.1% ในปี 2566

ในด้านการค้า กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตของการค้าโลก จะอยู่ที่ 3.3% ในปี 2024 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 4.9% ในช่วงปี 2000-2019 ความตึงเครียดด้านการค้าที่เพิ่มสูงขึ้นและการแตกตัวทางเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์คาดว่าจะยังคงส่งผลกระทบต่อการเติบโตของการค้าโลกในปี 2024 เนื่องจากประเทศต่างๆ ได้กำหนดข้อจำกัดประมาณ 3,000 ข้อในปี 2023 (1,100 ข้อในปี 2019)

ขณะเดียวกัน ภายในสิ้นปี 2566 หนี้สาธารณะทั่วโลกจะสูงถึง 313 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ และอัตราส่วนหนี้สาธารณะต่อ GDP ทั่วโลกจะสูงถึง 330% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์และน่าตกใจสำหรับเศรษฐกิจโลก

ในส่วนของตลาด ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานเป็นปัญหาที่ยากจะแก้ไขสำหรับตลาดในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อุปทานใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ได้ นอกจากนี้ ความต้องการของตลาดยังเพิ่มขึ้นแต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ (ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง) มีหลายสาเหตุที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อกระบวนการฟื้นตัวคือ "การรอคอย" ของนักลงทุน เห็นได้ชัดจากข้อเท็จจริงที่ว่าแม้อัตราดอกเบี้ยจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ แต่เงินฝากธนาคารในช่วง 3 เดือนแรกของปียังคงสูงเป็นประวัติการณ์ที่สูงถึง 14 ล้านล้านดอง

ในด้านนโยบายทางกฎหมาย ปัญหาในการออกใบอนุญาตโครงการยังคงสร้างแรงกดดันต่อภาคธุรกิจ รวมถึงอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ซึ่งโดยทั่วไปจะเกิดขึ้นในช่วง 3 เดือนแรกของปี นอกจากนี้ การระงับข้อพิพาททางกฎหมายในช่วงที่ผ่านมายังไม่คืบหน้ามากนัก โดยเฉพาะโครงการที่มีที่ดินสาธารณะแทรกอยู่ จากสถิติพบว่าในนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียว มีโครงการที่ได้รับผลกระทบจากความคืบหน้าทางกฎหมายและการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสาธารณะแทรกอยู่ถึง 126 โครงการ แม้ว่าปัญหานี้จะได้รับการบัญญัติไว้ในพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP หรือกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ในปัจจุบัน แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้อย่างทั่วถึง นอกจากนี้ การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังคงมีปัญหาอยู่มาก ซึ่งเป็นสาเหตุของปัญหาทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ทั่วประเทศถึง 60-70% ในช่วงที่ผ่านมา

กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการผ่านแล้ว แต่ยังคงมีความจำเป็นต้องมีหนังสือเวียนและคำสั่งเพื่อให้มั่นใจว่ามีการนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผลในทางปฏิบัติ

ในด้านเงินทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหา โดยเฉพาะธุรกิจที่มีหนี้พันธบัตรสูง จากสถิติพบว่ามูลค่าพันธบัตรบริษัทที่จะครบกำหนดในปี 2567 สูงถึงกว่า 300,000 พันล้านดอง โดยในจำนวนนี้ พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวมีมูลค่ามากกว่า 130,000 พันล้านดอง

ตัวเลขนี้ถือเป็นตัวเลขที่สูงมากในสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นอกจากนี้ สถานะทางกฎหมายของโครงการยังไม่แน่นอน ทำให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงสินเชื่อใหม่จากธนาคารได้ยาก

การเคลื่อนไหวของตลาด

เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว จำเป็นต้องมีสัญญาณเชิงบวกจากเศรษฐกิจ ดังนั้น คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของเวียดนามในปี 2567 จะอยู่ที่ 6-6.5% โดยตั้งเป้าไว้ที่ 7% ตามมติที่ 108/NQ-CP ของการประชุมรัฐบาลประจำเดือนมิถุนายน 2567 และการประชุมออนไลน์ของรัฐบาลกับท้องถิ่น สิ่งนี้จะสร้างแรงผลักดันให้กับเศรษฐกิจโดยรวม และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

นอกจากนี้ สัญญาณบวกจากมูลค่าการนำเข้า-ส่งออกยังเป็นจุดสว่างที่โดดเด่น โดยมูลค่าการนำเข้า-ส่งออกรวมของทั้งประเทศในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 511,110 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 16.7% จากช่วงเดียวกันของปี 2566 โดยเป็นการส่งออก 265,090 ล้านดอลลาร์สหรัฐ การนำเข้า 246,020 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และดุลการค้าเกินดุล 19,070 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ส่งผลให้เกิดการเกินดุลการค้าและเพิ่มแหล่งเงินตราต่างประเทศของประเทศ

ในตลาดทุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในประเทศแม้จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยแต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำตามทิศทางของธนาคารกลาง

จากมุมมองของตลาด สถานการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถสังเกตได้ชัดเจนยิ่งขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่เขตเมืองใหม่ที่มีอยู่ พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรือประเภทของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สามารถใช้ประโยชน์จากกระแสเงินสดจากการให้เช่า...

เมื่อพิจารณาตลาดปัจจุบัน ปริมาณการซื้อขายส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งมักอยู่ในระดับสูงในเมืองใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และมีความคืบหน้าในการก่อสร้างที่ชัดเจน ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นจากปริมาณการซื้อขายที่โดดเด่นของอพาร์ตเมนต์ระดับ B และ C ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง ซึ่งคิดเป็น 62% ของปริมาณอุปทานใหม่ทั้งหมดในตลาดในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้

ส่วนหนึ่งต้องขอบคุณนักลงทุนที่นำนโยบายการขายที่มีแรงจูงใจต่างๆ มากมายมาปรับใช้ให้เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า นโยบายการเว้นระยะการชำระเงิน การสนับสนุนช่วงปลอดการชำระเงินต้นและดอกเบี้ย ของขวัญเปิดบัญชี ฯลฯ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาดในบริบทของความยากลำบากโดยทั่วไป

สถานการณ์ความต้องการที่ต่ำอาจยังคงดำเนินต่อไปจนถึงสิ้นปีนี้ ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่มีประชากรหนาแน่น เช่น โฮจิมินห์ซิตี้และฮานอย จะยังคงดึงดูดความสนใจของตลาดและขยายไปยังจังหวัดใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นผู้นำในด้านอุปทานและการบริโภคของตลาดโดยรวม ขณะที่ตลาดที่ดินและทาวน์เฮาส์/วิลล่าในย่านที่พักอาศัยที่มีประชากรหนาแน่นและมีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส คาดว่าจะมีจุดเด่นที่โดดเด่นในอนาคตอันใกล้

แม้ว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะมีสัญญาณเชิงบวก โดยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 11.4 ล้านคนในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้น 45.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 แต่การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงไม่สมดุลกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย อัตราการฟื้นตัวยังค่อนข้างช้า และไม่น่าจะมีการพัฒนาในระยะสั้น

หลังจากผ่านช่วงปรับตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ตั้งแต่ปี 2563 ถึงต้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีก้าวที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในระยะยาว ดังนั้น ตลาดในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567 จึงน่าจะยังคงมีจุดสว่างอยู่บ้าง แต่ยังคงอยู่ในระดับปานกลาง คาดว่าจะมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นในช่วงกลางปี 2568 ถึงต้นปี 2569 ซึ่งเป็นช่วงที่ปัญหาค้างสะสมในปัจจุบันได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึงแล้ว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html