การปฏิรูปครั้งใหญ่ เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน
หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ดึงดูดความสนใจของสาธารณชนในร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมหลายมาตราของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คือกลไกการกำหนดราคาที่ดิน กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันแบ่งราคาที่ดินออกเป็นราคาที่ดินเฉพาะและตารางราคาที่ดิน ซึ่งใช้ได้ในกรณีการเช่าหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ มักเกิดความยากลำบากหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนและบุคคลทั่วไป เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เนื่องจากค่าใช้จ่ายมักสูงมาก
ตามที่นายไม วัน ฟาน รองผู้อำนวยการกรมการจัดการที่ดิน ( กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) กล่าว ร่างกฎหมายฉบับนี้ยึดมั่นในเจตนารมณ์ของมติที่ 69-NQ/TƯ ของคณะกรรมการกลางอย่างใกล้ชิด โดยมุ่งเน้นการปฏิรูปอย่างจริงจังในด้านการประเมินราคาที่ดินและขั้นตอนการบริหารในภาคที่ดิน ดังนั้น ตารางราคาที่ดินจะยังคงอยู่ แต่จะปรับเปลี่ยนอย่างยืดหยุ่นโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ เช่น การชดเชย การเวนคืนที่ดิน หรือการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทั้งนี้เพื่อสนับสนุนผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงและส่งเสริมผู้ลงทุน ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ จากนั้นจึงมุ่งหวังที่จะสร้างความมั่นใจในรายได้ของรัฐบาล ลดต้นทุนการลงทุน และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการดึงดูดธุรกิจ
นายไม วัน ฟาน เน้นย้ำว่า "หากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตั้งไว้สูงเกินไป นักลงทุนจะลังเลใจเนื่องจากต้นทุนสูง แต่หากตั้งไว้ต่ำเกินไป ก็ไม่รับประกันรายได้สำหรับงบประมาณ ดังนั้นกฎหมายฉบับนี้จึงมุ่งเน้นความสมดุล ความยืดหยุ่น และความโปร่งใส"
ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังเพิ่มกรณีอีก 3 กรณีที่รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติและสาธารณะ หนึ่งในกรณีเหล่านั้นคือ หากนักลงทุนได้ตกลงเรื่องสิทธิการใช้ที่ดินกับพื้นที่และจำนวนผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75% แล้ว แต่ยังมีส่วนเล็ก ๆ ที่ยังไม่ตกลงกันได้หลังจากหมดกำหนดเวลา รัฐจะเรียกคืนพื้นที่ส่วนที่เหลือเพื่อจัดสรรหรือให้เช่าแก่นักลงทุน
รอคอยความก้าวหน้าครั้งใหม่
หลังจากได้รับข้อมูลนี้ นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้ประเมินว่า ด้วยแนวทางเชิงรุกในกระบวนการร่างและการประเมิน และการรับฟังความคิดเห็นจาก นักวิทยาศาสตร์ นักธุรกิจ และประชาชนอย่างเต็มที่ ร่างกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมหลายมาตราของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คาดว่าจะกลายเป็นกรอบกฎหมายที่สำคัญสำหรับช่วงการพัฒนาใหม่ของประเทศ ข้อเสนอใหม่นี้ หากนำไปใช้ จะช่วยแก้ไขปัญหาสำหรับโครงการหลายพันโครงการที่หยุดชะงักมานานหลายปี “นักลงทุนบางรายได้บรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับพื้นที่ดิน 90-95% แล้ว แต่ยังไม่สามารถดำเนินการเคลียร์พื้นที่ได้ ทำให้โครงการหยุดชะงักและที่ดินสูญเปล่า หากกฎระเบียบใหม่ได้รับการอนุมัติ โครงการที่ยังไม่เสร็จหลายโครงการจะมีโอกาสกลับมาดำเนินการต่อ” นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าว
นอกจากนี้ ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังขยายขอบเขตกรณีการถมทะเลให้ครอบคลุมถึงโครงการลงทุนภาครัฐเร่งด่วน โครงการในเขตการค้าเสรี ศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ โลจิสติกส์ อุตสาหกรรมวัฒนธรรม และเขตเมือง-ท่องเที่ยว-บริการแบบบูรณาการ... ตัวแทนจากภาคธุรกิจชื่นชมการแก้ไขเพิ่มเติมนี้เป็นอย่างมาก โดยมองว่าเป็นแรงผลักดันสำคัญในการดึงดูดการลงทุน
อย่างไรก็ตาม หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) เสนอแนะว่ากลไกในการกำหนดราคาที่ดินในกรณีการเวนคืนที่ดินจำเป็นต้องมีการชี้แจงให้ชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งระหว่างรายการราคาที่ดินและราคาที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้ VCCI ยังตั้งข้อสังเกตอีกว่า ข้อกำหนดที่ระบุว่า "สภาประชาชนจังหวัดอาจตัดสินใจเกี่ยวกับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอื่นๆ" อาจนำไปสู่การบังคับใช้ที่กว้างเกินไปและไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของรัฐธรรมนูญอย่างแท้จริง
การประเมินราคาที่ดินตามกลไกตลาดในปัจจุบันกำลังสร้างความยากลำบากให้กับผู้ที่ต้องการเปลี่ยนการใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย รวมทั้งเป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ครัวเรือนจำนวนมากใช้ที่ดินที่มีสวนและบ่อน้ำอยู่ปะปนกัน และเมื่อพวกเขาต้องการเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย พวกเขาก็ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมายเนื่องจากค่าใช้จ่ายสูง สำนักงานรัฐบาลได้ออกเอกสารเลขที่ 8160/VPCP-NN เมื่อเร็วๆ นี้ เพื่อสื่อสารคำสั่งของนายกรัฐมนตรี ฟาม มินห์ ชินห์ ให้ชี้แจงต่อสื่อมวลชนและสาธารณชนเกี่ยวกับภาระทางการเงินที่สูงเกินไปเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเป็นอยู่ของประชาชน ในเอกสารฉบับนี้ นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวงการคลัง ประสานงานกับกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่นๆ วิจัยและเสนอแนวทางแก้ไขโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอย่างเหมาะสมและเป็นไปได้ และรายงานต่อนายกรัฐมนตรีภายในวันที่ 10 กันยายน 2568
ตามที่นายไม วัน ฟาน รองผู้อำนวยการกรมการจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว นอกจากการแก้ไขกฎหมายที่ดินและการนำกลไกการควบคุมและการตรวจสอบหลังการดำเนินการมาใช้เพื่อป้องกันการทุจริตแล้ว รัฐบาลยังได้มอบหมายให้กระทรวงการคลังร่างแนวทางปฏิบัติ โดยระบุว่า หากประชาชนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินภายในขอบเขตที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่จัดสรรไว้ จะไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่หากเกินขอบเขตที่กำหนด จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 30 ถึง 50 ขึ้นอยู่กับกรณี ปัจจุบันกระทรวงการคลังกำลังรวบรวมข้อเสนอแนะเพื่อสรุปฉบับร่าง สำหรับผู้มีรายได้น้อย การเข้าถึงที่อยู่อาศัยจะเชื่อมโยงกับนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่บริหารจัดการโดยกระทรวงการก่อสร้าง แนวทางแก้ไขนี้สอดคล้องกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องและประสานผลประโยชน์ของผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินและผู้ที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
ที่มา: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html
การแสดงความคิดเห็น (0)