เราสามารถเรียนรู้อะไรได้บ้างเกี่ยวกับการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์?

TPO - ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วงการปรับโครงสร้างครั้งใหญ่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินทุนกำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดภูมิทัศน์ใหม่ ขณะที่เงินทุนจากต่างประเทศกำลังเร่งตัวขึ้นและมีบทบาทนำมากขึ้นเรื่อยๆ เงินทุนภายในประเทศกลับมีแนวโน้มที่จะระมัดระวังมากขึ้นเมื่อเผชิญกับความเสี่ยงทางเศรษฐกิจมหภาคและความจำเป็นในการควบคุมสินเชื่อ

การลงทุนจากต่างประเทศกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

ตามข้อมูลจาก กระทรวงการก่อสร้าง ภายในสิ้นปี 2025 ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนใหม่ประมาณ 8.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นกว่า 21% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด และเพิ่มขึ้นเกือบ 13% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงความน่าดึงดูดอย่างมากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามสำหรับนักลงทุนต่างชาติ แม้ว่าจะมีภาวะเศรษฐกิจผันผวนในระยะสั้นก็ตาม

ที่น่าสังเกตคือ กระแสเงินทุนจากต่างประเทศไม่ได้กระจายอย่างเท่าเทียมกันอีกต่อไป แต่มีแนวโน้มที่จะเลือกสรรมากขึ้น นักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญกับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายโปร่งใส ที่ดินสะอาด แผนงานที่ได้รับการอนุมัติ และแผนการพัฒนาที่ชัดเจน ปัจจัยเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดความเสี่ยง แต่ยังช่วยสร้างผลกำไรในระยะยาวอีกด้วย

การลงทุนจากต่างประเทศในภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก

จากข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาระหว่างประเทศ เช่น Savills และ Cushman & Wakefield เวียดนามกำลังก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางชั้นนำสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ต้นทุนการลงทุนที่แข่งขันได้ การพัฒนาเมืองอย่างรวดเร็ว และโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ช่วยให้ตลาดนี้ยังคงรักษาความน่าดึงดูดใจอย่างมั่นคง

นอกจากนี้ ความแตกต่างในพฤติกรรมการลงทุนยังปรากฏชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่นักลงทุนในประเทศส่วนใหญ่ทำธุรกรรมขนาดเล็กและขนาดกลาง นักลงทุนต่างชาติมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดใหญ่และเชิงกลยุทธ์ เช่น เขตเมืองแบบบูรณาการ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ซึ่งเป็นภาคส่วนที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างยั่งยืนและได้รับผลกระทบจากความผันผวนระยะสั้นน้อยกว่า

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ ความสนใจที่เพิ่มขึ้นของนักลงทุนต่างชาติในตลาดเวียดนาม ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า การค้นหาอสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้น 28% ในช่วงปี 2023-2025 โดยนครโฮจิมินห์เป็นผู้นำด้วยสัดส่วน 40% ตามมาด้วยฮานอย 22% ในขณะที่เมือง ท่องเที่ยว อย่างดานังและญาตรังมีสัดส่วนประมาณ 15%

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ปัจจุบันกระแสเงินทุนระหว่างประเทศอยู่ในสถานะ "รอดูสถานการณ์" ซึ่งหมายความว่า เมื่อเงื่อนไขทางกฎหมาย สภาพคล่อง และความเชื่อมั่นของตลาดดีขึ้น กระแสเงินทุนจากต่างประเทศอาจเร่งตัวขึ้นอย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น ปัญหาหลักไม่ได้อยู่ที่ความสามารถในการดึงดูดเงินทุน แต่เป็นการที่ตลาดพร้อมจะรองรับและใช้ทรัพยากรนี้อย่างมีประสิทธิภาพต่างหาก

นักลงทุนในประเทศมีความระมัดระวังเนื่องจากแรงกดดันจากกฎระเบียบและต้นทุนทางการเงิน

ในทางกลับกัน การไหลเวียนของเงินทุนภายในประเทศ โดยเฉพาะสินเชื่อธนาคาร กำลังถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้น จากข้อมูลของ ธนาคารกลางเวียดนาม คาดการณ์ว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นประมาณ 22% ในปี 2025 แต่หากรวมสินเชื่อผู้บริโภคที่เกี่ยวข้องด้วย ตัวเลขจริงอาจสูงถึง 28-30%

เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ ธนาคารกลางเวียดนามได้สั่งการให้สถาบันสินเชื่อควบคุมการเติบโตตั้งแต่ต้นปี 2569 โดยกำหนดให้สินเชื่อคงค้างในช่วงสามเดือนแรกไม่เกิน 25% ของเป้าหมายรายปี และการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่เติบโตเร็วกว่าอัตราการเติบโตโดยรวม มาตรการนี้ถือเป็นการจำกัดความเสี่ยงเมื่อตลาดแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ร้อนแรงเกินไป

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงอย่างต่อเนื่องยังทำให้กระแสเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความระมัดระวังมากขึ้น ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุน ขณะที่ผู้ซื้อบ้านก็ระมัดระวังมากขึ้นก่อนตัดสินใจซื้อ

นางเลอ ถิ ฮุยเอ็น ตรัง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของเจแอลแอล เวียดนาม กล่าวกับ ผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์เทียนฟง ว่า ในปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงมีปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลายประการ ด้วยรากฐานทางเศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง กรอบกฎหมายที่ค่อยๆ ดีขึ้น และโครงสร้างพื้นฐานระดับภูมิภาคที่พัฒนาขึ้น อย่างไรก็ตาม ในบริบทของภาวะเงินทุนภายในประเทศที่ตึงตัว ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องปรับโครงสร้างอย่างเข้มข้นเพื่อความอยู่รอด

ธุรกิจต่างๆ กำลังเร่งปรับโครงสร้างทางการเงิน ขายกิจการที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ลดขนาดองค์กร และเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน นอกจากนี้ แนวโน้มในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงก็เริ่มปรากฏชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ

ที่มา: https://tienphong.vn/thay-gi-ve-dong-von-dang-do-vao-bat-dong-san-post1835355.tpo