การบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024: ความคาดหวังในการปลดล็อกทรัพยากร

หลังจากดำเนินการมาหลายปี ผู้ที่ซื้อที่ดินในโครงการเมืองของบริษัท Bach Dat An ยังคงไม่ได้รับหนังสือปกแดง ภาพโดย: H.QUANG

หมดยุคนายหน้าที่ดินและขาย “ข้าวเขียว” แล้ว

หน่วยงานระดับจังหวัดจัดประชุมกับประชาชนประมาณ 200 ครั้ง เพื่อจัดการกับปัญหาที่เกิดจากโครงการที่บริษัท Bach Dat An ลงทุน ถือเป็นกรณีตัวอย่างทั่วไปของผลที่ตามมาจากช่วงเวลาแห่งการ "ระเบิด" ของโครงการพัฒนาเมือง

จนถึงขณะนี้ แม้ว่าทางการจะได้พยายามและรับผิดชอบอย่างเต็มที่ และผู้นำสูงสุดของจังหวัดได้ออก "คำขาด" แล้วก็ตาม แต่คงจะต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่งจึงจะจัดการคดี Bach Dat An ให้เสร็จสิ้นได้

ไม่เพียงแต่ Bach Dat An เท่านั้น โครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมืองเกือบ 200 โครงการในจังหวัดที่ธุรกิจต่างๆ ลงทุนอยู่ในปัจจุบันก็กำลังเผชิญกับปัญหาในหลายระดับ

ยังไม่มีใครคำนวณตัวเลข (แม้แต่ประมาณการ) ของความเสียหายต่อรัฐ ประชาชน และธุรกิจ แต่การสูญเสียทรัพยากรจำนวนมหาศาล โดยเฉพาะทรัพยากรที่ดินและผลกระทบทางสังคมเป็นความจริงที่ชัดเจน และจะต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าที่หน่วยงานทุกระดับจะแก้ไขผลที่ตามมาของยุคที่โครงการต่างๆ มีอยู่ทั่วทุกหนทุกแห่ง!

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดให้ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินโดยเด็ดขาดในเขตของเมืองและเทศบาลทั้งหมด

ในเวลาเดียวกัน โครงการก่อสร้างในเขตเมืองและที่อยู่อาศัยก็เข้มงวดยิ่งขึ้นตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาตและกระบวนการดำเนินการทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อกำหนดในการเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะและความโปร่งใสในความคิดเห็นของสาธารณะนั้นต้องครอบคลุม มีรายละเอียดเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย ขนาด และความคืบหน้าของการดำเนินโครงการ

การเพิกถอนโครงการ “กอดที่ดิน”

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ลงทุนโครงการที่ไม่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์หรือใช้ที่ดินล่าช้ากว่ากำหนดเวลาที่กำหนดไว้ในโครงการลงทุน จะได้รับการขยายเวลาการใช้ที่ดินไม่เกิน 24 เดือน และต้องชำระเงินเพิ่มเติมแก่รัฐเป็นจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับช่วงเวลาที่ขยายออกไป

หากผู้ลงทุนไม่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์เกินระยะเวลาที่กำหนด รัฐจะเรียกคืนที่ดินดังกล่าวโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และต้นทุนการลงทุนที่เหลืออยู่ในที่ดิน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ภายใต้กฎหมายฉบับใหม่ จะมีการ "คัดกรอง" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด โดยธุรกิจขนาดเล็กที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัด ธุรกิจที่ฉวยโอกาสและไม่เป็นมืออาชีพจะถูกคัดออกจากเกม

สถานการณ์การขาย “ข้าวเขียว” เพื่อแสวงหากำไรจะไม่เกิดขึ้นอีกต่อไป เนื่องจากผู้ประกอบการจะเปิดโครงการขายได้ก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันต่อรัฐครบถ้วนและปฏิบัติตามเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐานที่กำหนดไว้แล้วเท่านั้น

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขยังห้ามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มือสมัครเล่นและผู้ประกอบอาชีพอิสระ (ซึ่งประชาชนเรียกกันมานานว่า “นายหน้าที่ดิน” ) อีกด้วย กฎหมายฉบับนี้ป้องกันไม่ให้เกิดสถานการณ์ที่ช่างก่ออิฐและพ่อค้าผัก “ค้าขาย” ที่ดินด้วย หรือการแพร่กระจายของ “นายหน้า” อสังหาริมทรัพย์อย่างแพร่หลายจากชนบทสู่เมือง ซึ่งเป็นเรื่องปกติมานานแล้ว

การคิดแบบคนเมือง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ให้ใบอนุญาตสำหรับโครงการแบ่งที่ดินในเขตเมืองและตำบลอีกต่อไป นักลงทุนในโครงการที่ดินถูกบังคับให้มุ่งเน้นไปที่พื้นที่ชนบทในเขตชานเมืองและตำบล

ด้วยข้อจำกัดที่สำคัญในพื้นที่พัฒนา รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ส่งผลให้ผู้มีรายได้น้อยซึ่งมีความต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงเสียเปรียบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อนโยบาย “การเก็บภาษีสูงจากผู้ที่มีบ้านและที่ดินจำนวนมากแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิผล” ตามมติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลางชุดที่ 13 ยังไม่ได้รับการรับรองโดยกฎหมาย การเก็งกำไรที่ดินก็ยังคงอาจดึงดูดใจผู้คนจำนวนมากอยู่

จังหวัดกวางนาม ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการพัฒนาเมืองที่แพร่หลายในช่วงไม่กี่ปีมานี้ และแน่นอนจะได้เรียนรู้บทเรียนอันมีค่ามากมาย

สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือการกลายเป็นทะเลทรายที่แพร่หลายและต่อเนื่องในพื้นที่เมืองหลายแห่งแม้จะมีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์แล้ว; สถานการณ์ที่คนส่วนใหญ่ซื้อที่ดินในโครงการส่วนใหญ่เพื่อจุดประสงค์ในการเก็งกำไรทางธุรกิจ; การสูญเสียที่ดินสำหรับการผลิตในขณะที่โครงการถูกทิ้งร้างและทรุดโทรมเป็นเวลาหลายปี; เรื่องราวทางสังคมของครัวเรือนและบุคคลจำนวนมากที่รู้สึกหงุดหงิดใจมากกับความจำเป็นในการตั้งถิ่นฐานและหาเลี้ยงชีพ แต่ราคาที่ดินกลับสูงเกินเอื้อม...

การขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเมืองเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่การพัฒนาแต่ละขั้นตอนจะดำเนินไปอย่างไร ทิศทางใด และแผนงานใดจึงจะเหมาะสมกับแต่ละขั้นตอน เป็นปัญหาที่แต่ละท้องถิ่นต้องพิจารณา เพื่อใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดตามแนวทางของพรรคและแก้ไขปัญหาสังคมอย่างกลมกลืน

ทั้งนี้ ในรายชื่อโครงการดึงดูดการลงทุนและลำดับความสำคัญในการดึงดูดการลงทุนของจังหวัดกวางนาม ในช่วงปี พ.ศ. 2567 - 2568 (มติเลขที่ 1221-QD/UBND ลงวันที่ 21 พฤษภาคม พ.ศ. 2567 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) จากโครงการทั้งหมด 233 โครงการในท้องถิ่น มีโครงการที่ดึงดูดการลงทุนในการพัฒนาเมืองมากถึง 40 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการในพื้นที่ตลาด พื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมือง (ธุรกิจที่ดิน)

เป็นการยากที่จะระบุว่ามีโครงการจำนวนเท่าใดหรือเพียงไม่กี่โครงการที่จำเป็นและเร่งด่วนจริงๆ เป้าหมายคืออะไร (นักเก็งกำไรทางธุรกิจหรือความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น) รวมถึงปัญหาปัจจัยนำเข้า-ส่งออกของโครงการ แต่แน่นอนว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นปัญหาที่ไม่สามารถละเลยได้ เมื่อท้องถิ่นต่างๆ ในจังหวัดนั้น "ตระหนัก" กันดีและต้องจ่ายราคาสำหรับโครงการแบ่งย่อยและขายที่ดิน

การคาดการณ์ที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งจากผู้เชี่ยวชาญ หลังจากที่กฎหมาย 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่กล่าวข้างต้นมีผลบังคับใช้ คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะดึงดูดนักลงทุนในและต่างประเทศเป็นอย่างมากในอนาคต

แผนงานของจังหวัดกวางนามได้กำหนดไว้ว่าจะพัฒนาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 10,000 เฮกตาร์ตั้งแต่นี้ไปจนถึงปี 2573 การปฏิบัติได้พิสูจน์แล้วว่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้ส่งเสริมประสิทธิภาพสูงสุด สร้างผลกำไร และมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในท้องถิ่นมากที่สุด

-
บทเรียนที่ 3: เมื่อที่ดิน เกษตร “ถูกปลด”

ที่มา: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html