การนำกฎหมายที่ดินปี 2024 ไปใช้: ความคาดหวังในการปลดล็อกทรัพยากร

หลังจากดำเนินโครงการมาหลายปี ผู้ที่ซื้อที่ดินในโครงการพัฒนาเมืองของบริษัทบัคดาอัน ยังไม่ได้รับโฉนดที่ดิน ภาพ: ฮ.ฉวง

ยุคของนายหน้าค้าที่ดินและการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนสร้างเสร็จสมบูรณ์ได้สิ้นสุดลงแล้ว

การจัดประชุมรับฟังความคิดเห็นสาธารณะประมาณ 200 ครั้งโดยหน่วยงานระดับจังหวัด เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นจากโครงการที่บริษัท Bach Dat An ลงทุนนั้น เป็นตัวอย่างทั่วไปของผลที่ตามมาในช่วง "บูม" ของโครงการที่เรียกว่าการพัฒนาเมือง

จนถึงปัจจุบันนี้ แม้ว่าเจ้าหน้าที่ได้พยายามอย่างเต็มที่แล้ว รวมถึงมีการรับผิดชอบและมีการยื่นคำขาดจากผู้นำระดับสูงสุดของจังหวัดแล้ว ก็คาดว่าจะต้องใช้เวลาอีกสักระยะกว่าจะคลี่คลายคดีบัคดั๊ตอันได้อย่างสมบูรณ์

บาคดั๊ตอันไม่ใช่ที่เดียวที่ประสบปัญหา โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมืองเกือบ 200 โครงการในจังหวัด ซึ่งปัจจุบันลงทุนโดยภาคเอกชน ต่างก็กำลังเผชิญกับปัญหาในระดับที่แตกต่างกันไป

ยังไม่มีใครคำนวณ (หรือแม้แต่ประมาณการ) ขอบเขตความเสียหายต่อรัฐ ประชาชน และธุรกิจได้อย่างครบถ้วน แต่การสูญเสียทรัพยากรอย่างมหาศาล โดยเฉพาะทรัพยากรที่ดิน และผลกระทบทางสังคมที่ตามมานั้นเป็นสิ่งที่ปฏิเสธไม่ได้ และจะต้องใช้เวลาอีกหลายปีสำหรับหน่วยงานทุกระดับในการแก้ไขผลพวงจากช่วงเวลาที่โครงการต่างๆ ถูกเปิดตัวไปทั่วทุกหนแห่งด้วยความเอิกเกริก!

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในทุกเขตของทุกเมืองและเทศบาลอย่างเด็ดขาด

ในขณะเดียวกัน โครงการก่อสร้างในเมืองและที่อยู่อาศัยก็ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการออกใบอนุญาตไปจนถึงกระบวนการดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีข้อกำหนดให้เปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะอย่างครบถ้วนและละเอียดเกี่ยวกับด้านกฎหมาย ขนาด และความคืบหน้าของโครงการ

ยกเลิกโครงการที่กักตุนที่ดิน

ตามกฎหมายที่ดินปี 2024 หากนักลงทุนในโครงการไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ หรือล่าช้ากว่ากำหนดการใช้ที่ดินตามที่ระบุไว้ในโครงการลงทุน นักลงทุนอาจได้รับการขยายเวลาไม่เกิน 24 เดือน และต้องจ่ายเงินเพิ่มเติมให้แก่รัฐในจำนวนที่เทียบเท่ากับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินสำหรับช่วงเวลาที่ขยายออกไป

หากนักลงทุนไม่สามารถนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ได้หลังจากขยายเวลาออกไปแล้ว รัฐจะเรียกคืนที่ดินโดยไม่จ่ายค่าชดเชยใดๆ สำหรับที่ดิน ทรัพย์สินที่ผูกติดกับที่ดิน และต้นทุนการลงทุนที่เหลืออยู่

จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ กฎระเบียบทางกฎหมายใหม่นี้จะนำไปสู่กระบวนการ "คัดกรอง" ที่เข้มงวดสำหรับนักลงทุนและธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยธุรกิจขนาดเล็กที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัด และธุรกิจที่ดำเนินกิจการอย่างฉวยโอกาสและไม่เป็นมืออาชีพ จะถูกกำจัดออกจากตลาด

การขายโครงการก่อนกำหนดเพื่อหวังผลกำไรจะไม่เกิดขึ้นอีกต่อไป เนื่องจากธุรกิจต่างๆ จะได้รับอนุญาตให้เริ่มโครงการได้ก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามพันธะผูกพันทั้งหมดต่อรัฐ และตรงตามข้อกำหนดด้านโครงสร้างพื้นฐานตามที่กฎระเบียบกำหนดไว้แล้วเท่านั้น

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่มเติมยังห้ามมิให้มีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อิสระที่ไม่มีใบอนุญาต (ซึ่งเป็นที่รู้จักกันมานานในชื่อ "นักเก็งกำไรที่ดิน") โดยมีเป้าหมายเพื่อป้องกันสถานการณ์ที่คนงานก่อสร้างและพ่อค้าแม่ค้าขายผักเข้ามามีส่วนร่วมในการซื้อขายที่ดิน หรือการแพร่กระจายของ "สำนักงาน" อสังหาริมทรัพย์จากพื้นที่ชนบทสู่เมือง ซึ่งเป็นปัญหาที่มีมาอย่างยาวนาน

ความคิดแบบเมือง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ให้ใบอนุญาตสำหรับโครงการแบ่งที่ดินในเขตเมืองและอำเภออีกต่อไป นักลงทุนในโครงการจัดสรรที่ดินจะต้องหันไปลงทุนในพื้นที่ชนบทรอบนอกเมืองและอำเภอแทน

เนื่องจากมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ในการพัฒนาอย่างมาก รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์จึงคาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้ ซึ่งจะส่งผลเสียต่อผู้มีรายได้น้อยที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตราบใดที่นโยบาย "การเก็บภาษีสูงจากผู้ที่มีบ้านและที่ดินจำนวนมากแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ" ตามที่ระบุไว้ในมติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางชุดที่ 13 ยังไม่ได้รับการบัญญัติเป็นกฎหมาย การเก็งกำไรที่ดินก็มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นที่ดึงดูดใจสำหรับผู้คนจำนวนมากต่อไป

จังหวัดกวางนาม ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา และไม่ต้องสงสัยเลยว่าจะได้รับบทเรียนอันมีค่ามากมายจากที่นี่

ในบรรดาปัญหาเหล่านี้ ปัญหาที่เห็นได้ชัดที่สุดคือ การละเลยอย่างแพร่หลายและต่อเนื่องในหลายพื้นที่เมือง แม้ว่าจะมีโครงสร้างพื้นฐานสร้างเสร็จแล้วก็ตาม ข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ซื้อที่ดินส่วนใหญ่ในโครงการต่างๆ ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรเป็นหลัก การสูญเสียที่ดินทำกินของผู้อยู่อาศัยในขณะที่โครงการต่างๆ ถูกทิ้งร้างและสร้างไม่เสร็จเป็นเวลาหลายปี และปัญหาทางสังคมที่ครัวเรือนและบุคคลจำนวนมากเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยและแหล่งทำมาหากินอย่างเร่งด่วน แต่กลับพบว่าราคาที่ดินสูงเกินกว่าที่พวกเขาจะเอื้อมถึง

การขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเมืองเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม วิธีการ ทิศทาง และแผนงานที่เหมาะสมในแต่ละขั้นตอนของการพัฒนาเป็นปัญหาที่แต่ละท้องถิ่นต้องพิจารณาเพื่อให้สามารถใช้ทรัพยากรที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด สอดคล้องกับแนวทางของพรรค และแก้ไขปัญหาทางสังคมได้อย่างกลมกลืน

โปรดสังเกตว่าในรายชื่อโครงการดึงดูดการลงทุนและโครงการดึงดูดการลงทุนลำดับความสำคัญของจังหวัดกวางนามสำหรับปี 2024-2025 (มติเลขที่ 1221-QD/UBND ลงวันที่ 21 พฤษภาคม 2024 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) จากโครงการทั้งหมด 233 โครงการในระดับท้องถิ่น มี 40 โครงการที่ดึงดูดการลงทุนด้านการพัฒนาเมือง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นในรูปแบบของถนนตลาดและพื้นที่อยู่อาศัยในเมือง (ธุรกิจจัดสรรที่ดิน)

เป็นการยากที่จะระบุได้อย่างแน่ชัดว่าโครงการจำนวนเท่าใดที่จำเป็นและเร่งด่วนอย่างแท้จริง วัตถุประสงค์ของโครงการเหล่านั้นคืออะไร (เพื่อการเก็งกำไรหรือเพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น) และแม้กระทั่งแง่มุมของการลงทุนและผลตอบแทนของโครงการเหล่านั้น อย่างไรก็ตาม นี่เป็นประเด็นที่ไม่สามารถมองข้ามได้อย่างแน่นอน เนื่องจากท้องถิ่นต่างๆ ในจังหวัดต่างก็เคยประสบและจ่ายราคาสำหรับการแบ่งแยกและขายที่ดินมาแล้ว

อีกหนึ่งการคาดการณ์ที่น่าสนใจจากผู้เชี่ยวชาญ หลังจากมีการประกาศใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินทั้งสามฉบับดังกล่าว คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศอย่างมากในอนาคตอันใกล้นี้

แผนพัฒนาจังหวัดกวางนามได้ระบุพื้นที่อุตสาหกรรมกว่า 10,000 เฮกเตอร์ ตั้งแต่ปัจจุบันจนถึงปี 2030 ประสบการณ์จริงได้พิสูจน์แล้วว่าที่ดินอุตสาหกรรมเป็นและยังคงเป็นที่ดินที่มีประสิทธิภาพ สร้างผลกำไร และมีส่วนช่วยในการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในท้องถิ่นมากที่สุด

-
บทเรียนที่ 3: เมื่อที่ดิน เกษตรกรรม ถูก "ปลดปล่อย"

ที่มา: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html