การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567: ความคาดหวังในการปลดล็อกทรัพยากร

หลังจากดำเนินการมาหลายปี ผู้ที่ซื้อที่ดินในโครงการเมืองของบริษัท Bach Dat An ยังคงไม่ได้รับหนังสือรับรอง (ภาพ: H. QUANG)

หมดยุคนายหน้าที่ดินและขาย “ข้าวเขียว” แล้ว

การประชุมกับประชาชนโดยหน่วยงานระดับจังหวัดประมาณ 200 ครั้งเพื่อจัดการกับปัญหาที่เกิดจากโครงการที่บริษัท Bach Dat An ลงทุนนั้นเป็นกรณีตัวอย่างทั่วไปของผลที่ตามมาจากช่วงเวลาแห่งการ "ระเบิด" ของโครงการที่เรียกว่าพัฒนาเมือง

จนถึงขณะนี้ แม้ว่าทางการจะได้ใช้ความพยายามและความรับผิดชอบอย่างมาก และผู้นำสูงสุดของจังหวัดได้ออก "คำขาด" แล้วก็ตาม แต่ยังคงต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่งจึงจะจัดการคดี Bach Dat An ให้เสร็จสิ้น

ไม่เพียงแต่ Bach Dat An เท่านั้น โครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมืองเกือบ 200 แห่งในจังหวัดที่ธุรกิจต่างๆ ลงทุนอยู่ในปัจจุบันก็กำลังเผชิญกับปัญหาในระดับต่างๆ

ยังไม่มีใครสามารถคำนวณตัวเลข (แม้แต่ประมาณการ) ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับรัฐ ประชาชน และแม้แต่ภาคธุรกิจได้ แต่การสูญเสียทรัพยากรมหาศาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งทรัพยากรที่ดินและผลกระทบทางสังคม เป็นความจริงที่เห็นได้ชัด และจะต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าที่หน่วยงานทุกระดับจะแก้ไขปัญหาผลกระทบจากยุคสมัยที่โครงการต่างๆ มีอยู่ทั่วไป!

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดให้ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตต่างๆ ของเมืองและเทศบาลโดยเด็ดขาด

ขณะเดียวกัน โครงการก่อสร้างในเขตเมืองและที่อยู่อาศัยก็มีความเข้มงวดมากขึ้นตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาตและกระบวนการดำเนินการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อกำหนดในการเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะและความโปร่งใสในความคิดเห็นสาธารณะ รวมถึงรายละเอียดที่ครอบคลุมเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย ขนาด และความคืบหน้าของการดำเนินโครงการ

การเพิกถอนโครงการ "กอดที่ดิน"

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ลงทุนโครงการที่ไม่นำที่ดินเข้าใช้ประโยชน์หรือใช้ที่ดินล่าช้ากว่ากำหนดเวลาที่ระบุไว้ในโครงการลงทุน จะได้รับการขยายเวลาการใช้ที่ดินออกไปไม่เกิน 24 เดือน และต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้แก่รัฐเป็นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับระยะเวลาที่ขยายออกไป

หากผู้ลงทุนไม่ได้นำที่ดินไปใช้ประโยชน์ภายหลังจากระยะเวลาที่ขยายออกไป รัฐจะเรียกคืนที่ดินโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการลงทุนที่ดินที่เหลืออยู่

จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ พบว่ากฎหมายใหม่จะมีการ "คัดกรอง" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด ธุรกิจขนาดเล็กที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัด ธุรกิจที่ฉวยโอกาสและไม่เป็นมืออาชีพ จะถูกคัดออกจากเกม

สถานการณ์การขาย “ข้าวเขียว” เพื่อแสวงหากำไรจะไม่เกิดขึ้นอีกต่อไป เนื่องจากวิสาหกิจสามารถเปิดโครงการขายได้ก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามพันธกรณีต่อรัฐอย่างครบถ้วนและเป็นไปตามเงื่อนไขโครงสร้างพื้นฐานที่กำหนดไว้

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงยังห้ามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มือสมัครเล่นและผู้ประกอบอาชีพอิสระ (ซึ่งประชาชนเรียกขานกันว่า “นายหน้าที่ดิน” มานานแล้ว) อีกด้วย กฎหมายนี้ยังป้องกันสถานการณ์ของช่างก่อสร้างและพ่อค้าขายผักที่ “ค้าขาย” ที่ดินด้วย หรือการแพร่หลายของ “นายหน้า” อสังหาริมทรัพย์จากชนบทสู่เมือง ซึ่งเป็นเรื่องปกติมานานแล้ว

การคิดแบบคนเมือง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ออกใบอนุญาตสำหรับโครงการจัดสรรที่ดินในเขตเมืองและตำบลอีกต่อไป นักลงทุนในโครงการที่ดินถูกบังคับให้มุ่งเน้นไปที่พื้นที่ชนบทในเขตชานเมืองและตำบล

ด้วยข้อจำกัดที่สำคัญในพื้นที่พัฒนา ตลอดจนข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ส่งผลให้ผู้มีรายได้น้อยซึ่งมีความต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงเสียเปรียบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อนโยบาย "การเก็บภาษีสูงจากผู้ที่มีบ้านและที่ดินจำนวนมากแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า" ตามมติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหารกลางชุดที่ 13 ยังไม่ได้รับการรับรองโดยกฎหมาย การเก็งกำไรที่ดินอาจยังคงน่าดึงดูดใจสำหรับผู้คนจำนวนมาก

จังหวัดกวางนาม ได้รับผลกระทบร้ายแรงจากการพัฒนาเมืองที่แพร่หลายในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และแน่นอนว่าจะได้เรียนรู้บทเรียนอันมีค่ามากมาย

สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือการกลายเป็นทะเลทรายอย่างแพร่หลายและต่อเนื่องในเขตเมืองหลายแห่งแม้จะมีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์แล้ว สถานการณ์ที่คนส่วนใหญ่ซื้อที่ดินในโครงการส่วนใหญ่เพื่อจุดประสงค์ในการเก็งกำไรทางธุรกิจ การสูญเสียที่ดินเพื่อการผลิตในขณะที่โครงการถูกทิ้งร้างและทรุดโทรมมานานหลายปี เรื่องราวทางสังคมของครัวเรือนและบุคคลจำนวนมากที่รู้สึกหงุดหงิดอย่างมากกับความจำเป็นในการตั้งถิ่นฐานและหาเลี้ยงชีพ แต่ราคาที่ดินกลับสูงเกินเอื้อม...

การขยายตัวของเมืองและการพัฒนาเมืองเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่วิธีการ ทิศทาง และแผนงานที่เหมาะสมกับแต่ละขั้นตอนของการพัฒนา เป็นปัญหาที่แต่ละท้องถิ่นต้องพิจารณา เพื่อใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดตามแนวทางของพรรค และแก้ไขปัญหาสังคมอย่างกลมกลืน

หมายเหตุว่าในรายชื่อโครงการที่ดึงดูดการลงทุนและลำดับความสำคัญในการดึงดูดการลงทุนของจังหวัดกว๋างนามในช่วงปี 2567-2568 (มติที่ 1221-QD/UBND ลงวันที่ 21 พฤษภาคม 2567 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด) จากโครงการทั้งหมด 233 โครงการในท้องถิ่น มีโครงการที่ดึงดูดการลงทุนในการพัฒนาเมืองมากถึง 40 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการในพื้นที่ตลาด พื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมือง (ธุรกิจที่ดิน)

เป็นการยากที่จะระบุว่ามีโครงการจำนวนเท่าใดหรือเพียงไม่กี่โครงการที่จำเป็นและเร่งด่วนจริงๆ เป้าหมายคืออะไร (นักเก็งกำไรทางธุรกิจหรือความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น) รวมถึงปัญหาปัจจัยนำเข้า-ส่งออกของโครงการ แต่แน่นอนว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นปัญหาที่ไม่สามารถละเลยได้ เมื่อท้องถิ่นในจังหวัดต่าง ๆ "ตระหนัก" มากเกินไปและต้องจ่ายราคาด้วยการแบ่งย่อยและขายโครงการที่ดิน

อีกหนึ่งการคาดการณ์ที่น่าสนใจจากผู้เชี่ยวชาญ หลังจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินทั้ง 3 ฉบับที่กล่าวข้างต้นมีผลบังคับใช้ คือ อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศได้อย่างแข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้นี้

แผนงานของจังหวัดกวางนามได้กำหนดไว้ว่าจะพัฒนาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 10,000 เฮกตาร์ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงปี 2573 การปฏิบัติได้พิสูจน์แล้วว่าที่ดินอุตสาหกรรมได้ส่งเสริมประสิทธิภาพสูงสุด สร้างผลกำไร และมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในท้องถิ่นมากที่สุด

-
บทเรียนที่ 3: เมื่อที่ดิน เกษตรกรรม ถูก “ปลดปล่อย”

ที่มา: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html