ความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงฮานอยยังคงถูกกักขัง
รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยของ Savills ไตรมาสที่ 1 ปี 2024 แสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ทเมนต์ที่บันทึกไว้ในไตรมาสที่ 1 ปี 2024 เพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และ 99% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยมี 4.062 ยูนิต อุปทานหลักในไตรมาสนี้อยู่ที่ 12.928 หน่วย เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบเป็นไตรมาส แต่ลดลง 34% เมื่อเทียบเป็นรายปี
ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในส่วนของอพาร์ตเมนต์ยังคงมีอยู่ ตลาดยังคงบันทึกการขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้าน VND/m2 (เกรด C) ผลิตภัณฑ์เหล่านี้คิดเป็นสัดส่วนเพียง 4% ของอุปทานใหม่และได้ขายหมดแล้ว ตั้งแต่ปี 2020 อุปทานหลักเกรด C ลดลง 47% ต่อปี
Ms. Do Thu Hang ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและการวิจัยของ Savills Hanoi กล่าวว่า "อุปทานส่วนใหญ่เน้นไปที่อพาร์ทเมนท์เกรด B ซึ่งคิดเป็นเกือบ 90% ส่วนของอพาร์ทเมนต์เกรด C ในตลาดหลักและอพาร์ทเมนต์เกรด A มีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น นอกจากนี้ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปีแม้จะผ่านกฎหมายสำคัญไปแล้ว แต่อุปทานใหม่ยังไม่ได้รับการปรับปรุง”
(ที่มา: อินเทอร์เน็ต)
ในขณะเดียวกัน ในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่งอย่างฮานอยและโฮจิมินห์ ความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50.000 หลัง นี่เป็นผลมาจากการย้ายถิ่นฐาน การย้ายออกสำหรับผู้ใหญ่ และจำนวนคนโดยเฉลี่ยต่อบ้านลดลง... ตัวเลขอุปสงค์นี้ไม่สามารถตอบสนองด้วยข้อจำกัดด้านอุปทานมาระยะหนึ่งแล้ว ทำให้ความต้องการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยถูกกักขัง นอกจากนี้ ปัจจัยมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้นักลงทุนมองหาช่องทางการลงทุนที่สมเหตุสมผลและระยะยาว ซึ่งทำให้ความต้องการค้นหาที่อยู่อาศัยในตลาดฮานอยเพิ่มมากขึ้นอย่างมองไม่เห็น
เมื่อเปรียบเทียบระหว่างกลุ่มผลิตภัณฑ์ ผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะพบว่าราคาอพาร์ทเมนท์ยังสมเหตุสมผลมากกว่าสินค้าที่ดินในโครงการ เช่น วิลล่า และทาวน์เฮาส์ จากนั้น นำไปสู่เรื่องราวของการบันทึกอุปสงค์และราคาหลักของกลุ่มอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปี 1 รายงานของ Savills สำหรับไตรมาสดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูงถึง 2024 ล้านเวียดนามดอง /ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 59% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 2% เมื่อเทียบเป็นรายปี
นอกจากนี้ ในเงื่อนไขที่ราคาหลักยึดอยู่ในระดับสูง ตลาดรองยังบันทึกการเติบโตของปริมาณธุรกรรมและราคาก็เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาก่อนหน้าด้วย ตลาดรองในอดีตก็มีระดับราคาที่สมเหตุสมผลมากกว่าราคาหลัก อย่างไรก็ตาม ด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ราคารองในเดือนแรกของปี 2024 ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน
นอกจากนี้ ตามคำบอกเล่าของ Ms. Hang จิตวิทยาของผู้ซื้อก็เปลี่ยนไป มุมมองที่ว่าอพาร์ทเมนท์เป็น "ความรับผิดชอบ" ดูเหมือนจะเป็นเรื่องราวในอดีต แต่ตอนนี้มุมมองนี้เปลี่ยนไป ผู้ซื้อจึงค่อยๆ ตระหนักว่ากลุ่มผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนท์ในเมืองใหญ่ก็เป็นทรัพย์สินเช่นกัน แม้ว่าในอดีตการตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนต์จะต้องพิจารณาอีกนานเพราะถือเป็นมูลค่าที่มหาศาล แต่ล่าสุด ผู้ซื้อบ้านไม่ได้รอนานจนเกินไปในการตัดสินใจซื้อ ตอนนี้การตัดสินใจซื้อทำได้เร็วขึ้นและการฝากเงินก็เร็วขึ้นเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม เธอยังอธิบายด้วยว่านี่ไม่ใช่เรื่องราวของตลาดทั้งหมด: "สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ราคาไม่สอดคล้องกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์ ผู้ซื้อไม่น่าจะตัดสินใจได้อย่างรวดเร็ว โครงการในช่วงไตรมาสแรกของปี 1 ที่ดึงดูดความสนใจของตลาดล้วนเป็นโครงการจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงซึ่งเมื่อผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดแล้วจะได้รับการรับประกันคุณภาพตลอดจนข้อกำหนดทางเทคนิคอื่น ๆ ในเวลาเดียวกัน นักลงทุนเหล่านี้มักจะใช้แบรนด์ชั้นนำและหน่วยงานที่ปรึกษา ตั้งแต่หน่วยการออกแบบ หน่วยการออกแบบภูมิทัศน์ ไปจนถึงนักออกแบบผลิตภัณฑ์ ในหลายโครงการนักลงทุนยังเลือกหน่วยงานต่างประเทศที่มีชื่อเสียงเพื่อเพิ่มชื่อเสียงให้กับโครงการอีกด้วย โครงการที่ดี นักลงทุนที่มีชื่อเสียง และการรับประกันความถูกต้องตามกฎหมายคือโครงการที่บันทึกจำนวนธุรกรรมที่เป็นบวก"
ความต้องการเปลี่ยนไปสู่พื้นที่ที่มีราคาสมเหตุสมผล
เมื่อต้องเผชิญกับการพัฒนาด้านราคาที่เพิ่มสูงขึ้น บางโครงการจึงถูกผลักดันให้ราคาเกินมูลค่าที่แท้จริง นาง Hang ตั้งข้อสังเกตว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ คำนึงถึงมูลค่าการใช้งาน และความสมเหตุสมผลของการตัดสินของโครงการ
“โดยทั่วไป หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อจะพิจารณาสถานการณ์ทางการเงินของพวกเขา แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงเป็นสัดส่วนหลัก แต่หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อสามารถพิจารณาและเลือกตัวเลือกในการเช่าอพาร์ทเมนท์ในเมืองชั้นใน หรือยอมรับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปในการจัดหาในจังหวัดใกล้เคียงอย่างฮานอยด้วยราคาที่สมเหตุสมผล" . หางกล่าวว่า
Ms. Do Thu Hang ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและการวิจัย Savills Hanoi
ผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสามารถเลือกแหล่งอุปทานในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น Hung Yen หรือ Bac Ninh สายพาน 4 หรือสายพาน 3,5 ได้ ต้องขอบคุณการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นส่วนสำคัญที่สุดในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานจะดึงพื้นที่ชานเมือง "เข้ามาใกล้" สู่ใจกลางเมืองมากขึ้น ช่วยลดระยะเวลาในการเดินทาง เหนือสิ่งอื่นใดในจังหวัดใกล้เคียงหรือพื้นที่ชานเมือง ผู้ลงทุนสามารถเข้าถึงที่ดินด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่า ทำให้เกิดอุปทานที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพงมากขึ้น
เป็นที่ทราบกันดีว่าผลิตภัณฑ์ในจังหวัดใกล้เคียงจะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของฮานอยเพิ่มมากขึ้น Hung Yen และ Bac Ninh จะจัดหาอพาร์ทเมนท์ประมาณ 203.000 ห้องตั้งแต่ปี 2024 ถึง 2026 กฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมคาดว่าจะสร้างเงื่อนไขสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาและนำการปรับปรุงบางอย่างมาสู่อุปทาน ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป ตลาดจะมีอพาร์ทเมนท์ประมาณ 84.400 ห้องจาก 101 โครงการที่เปิดขาย
ง.เกียง
