ดึงดูดการลงทุนในการพัฒนาเมืองแบบ TOD (Transit-Oriented Development)

การสร้างพื้นที่เมืองขนาดกะทัดรัดโดยใช้รูปแบบการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินและถนนวงแหวน จะช่วยให้นครโฮจิมินห์สร้างกลุ่มเมืองอัจฉริยะที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในเวียดนามได้

Người Lao Động•09/11/2024

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกมติเกี่ยวกับแผนพัฒนาพื้นที่เมืองขนาดกะทัดรัด 11 แห่ง โดยใช้รูปแบบการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินและถนนวงแหวนรอบที่ 3 ตามมติที่ 98/2023/QH15 โดยคาดว่าในช่วงปี 2024-2025 จะมีการพัฒนา TOD ใน 9 แห่งตามแนวโครงการคมนาคมขนส่งหลัก 3 โครงการ ได้แก่ รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 (เบ็นถั่น - สุ่ยเตียน) รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 2 (เบ็นถั่น - ถัมลวง) และถนนวงแหวนรอบที่ 3

เสริมสร้างบทบาทของศูนย์พัฒนาที่ดินของเมือง

พื้นที่พัฒนาแบบ TOD (Transit-Oriented Development) ที่ใหญ่ที่สุดครอบคลุมพื้นที่กว่า 389 เฮกตาร์ในตำบลซวนเถื่อยเถือง (อำเภอฮ็อกมอน) ซึ่งเชื่อมต่อกับถนนวงแหวนรอบที่ 3 ส่วนพื้นที่ที่เล็กที่สุดคือศูนย์แสดงสินค้าและศูนย์ กีฬา อำเภอตันบินห์ (5.1 เฮกตาร์) ซึ่งวางแผนไว้สำหรับการพัฒนาแบบ TOD เพื่อเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสาย 2 และ 5 บริเวณโดยรอบมีที่อยู่อาศัย โรงเรียน และตลาดที่คึกคักอยู่แล้ว

สถานที่ที่เหลือตั้งอยู่ในเขต 10 อำเภอตันฟู เมืองทูเดือก และอำเภอบิ่ญจั๋ง โดยเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1, 2 และ 3 และถนนวงแหวนรอบนอกสาย 3

ดร. ฟาม เวียด ถวน ผู้อำนวยการสถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ สนับสนุนแผนของรัฐบาลนครโฮจิมินห์ในการพัฒนาพื้นที่เมืองขนาดกะทัดรัด 11 แห่งตามเส้นทางคมนาคมหลัก โดยระบุว่า รูปแบบการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ได้รับการนำไปใช้อย่างแพร่หลายในเมืองสมัยใหม่ทั่วโลก โดยเฉพาะในจีน ไทย และสิงคโปร์ รูปแบบนี้จะช่วยให้ใช้ประโยชน์และพัฒนาที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างพื้นที่เมืองขนาดกะทัดรัดและกลุ่มเมืองอัจฉริยะ

จากแผนงานและสภาพพื้นที่ในปัจจุบัน นครโฮจิมินห์มีแนวทางสองประการในการสร้างเมืองตามแบบ TOD (Transit-Oriented Development) ประการแรก คือ กลุ่มที่เน้นการปรับปรุงและยกระดับพื้นที่ที่มีอยู่เดิม โดยเฉพาะพื้นที่อยู่อาศัยที่อยู่ติดกับถนนวงแหวนหรือเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน ประการที่สอง คือ กลุ่มที่เน้นการลงทุนใหม่ โดยสร้างบนพื้นที่ว่างเปล่า พื้นที่ที่มีประชากรเบาบาง หรือพื้นที่ที่มีโรงงานและสถานประกอบการวางแผนจะย้ายมาตั้งอยู่...

Nếu khai thác tốt quỹ đất dọc tuyến metro số 1 sẽ giúp tạo nên các cụm đô thị thông minh tại TP HCM Ảnh: HOÀNG TRIỀU — หากมีการใช้ประโยชน์จากที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสาย 1 อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยสร้างกลุ่มเมืองอัจฉริยะในนครโฮจิมินห์ได้ (ภาพ: หว่าง ตรีเอว)

ดร.ถวนเสนอแนะว่า พื้นที่ใจกลางสถานี (ภายในรัศมี 400-500 เมตร) ควรเน้นการพัฒนาเมืองที่มีความหนาแน่นสูงอย่างเหมาะสม ในขณะเดียวกัน พื้นที่เปลี่ยนผ่านรอบสถานี (ภายในรัศมี 500-1,000 เมตร) ก็ควรเน้นการพัฒนาเมืองที่มีความหนาแน่นสูงเช่นกัน สำหรับถนนวงแหวนรอบที่ 3 โดยเฉพาะ การพัฒนาเมืองควรเน้นในพื้นที่ที่อยู่ติดกับทางแยก ทางเชื่อมไปยังถนนวงแหวนรอบที่ 3 หรือทางแยกย่อย

เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินการ ดร.ถวนกล่าวว่า นครโฮจิมินห์ควรเผยแพร่ขอบเขตการวางผังเมืองของพื้นที่ TOD (Transit-Oriented Development) เพื่อแจ้งให้ประชาชนทราบ และจัดทำแผนการจัดซื้อที่ดินที่เหมาะสมสำหรับแบบจำลองที่สอดคล้องกับแผนที่ได้รับอนุมัติ

ดร.ถวนกล่าวว่า "ภาระงานด้านการชดเชยและการจัดซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองแบบ TOD (Transit-Oriented Development) นั้นมีมหาศาล ตามกฎหมายที่ดินปี 2024 เพื่อลดภาระของหน่วยงานภาครัฐอย่างกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องเสริมบทบาทของศูนย์พัฒนาที่ดินของเมืองให้รองรับแผน TOD หากแผนนี้ได้รับการดำเนินการอย่างดีและถูกทิศทาง จะช่วยให้นครโฮจิมินห์สร้างพื้นที่เมืองอัจฉริยะอย่างแท้จริง หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ กลุ่มเมืองอัจฉริยะที่มีการเชื่อมต่อด้านการขนส่งที่สะดวกที่สุดในเวียดนาม"

Thu hút đầu tư xây dựng đô thị TOD- Ảnh 2.

การวางแผนที่ดีจะดึงดูดนักลงทุน

เพื่อปลดล็อกทรัพยากรสำหรับการพัฒนาที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) ดร. ฟาม ตรัน ไฮ จากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาแห่งนครโฮจิมินห์ ได้กล่าวถึงประเด็นเรื่องการจัดระเบียบพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับปรุงการใช้ที่ดินภายในพื้นที่ TOD ดังนั้น พื้นที่รอบสถานีรถไฟใต้ดินควรได้รับการจัดระเบียบใหม่ และควรส่งเสริมให้ประชาชนร่วมบริจาคที่ดินให้กับโครงการ TOD ในฐานะผู้ร่วมลงทุน โดยค่าชดเชยจะถูกคำนวณและมอบให้แก่ประชาชนในรูปแบบของที่ดินหรือพื้นที่ก่อสร้าง ขึ้นอยู่กับพื้นที่และที่ตั้งของที่ดินที่บริจาค ดร. ไฮ กล่าวว่า "รูปแบบนี้ได้รับการสนับสนุนจากองค์กรระหว่างประเทศ โดยเฉพาะในประเทศที่ประสบปัญหาในการจัดหาที่ดิน"

ในส่วนของนโยบาย ดร.ไห่ เสนอแนะให้มีการควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน รวมถึงค่าธรรมเนียมการปรับปรุง (ที่ใช้กับทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วในพื้นที่ TOD) ค่าธรรมเนียมผลกระทบ (สำหรับโครงการในพื้นที่ TOD) และการโอนสิทธิ์การพัฒนาพื้นที่ (สำหรับที่ดินภายในพื้นที่ TOD) เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องปรับปรุงกรอบกฎหมายของนโยบายเหล่านี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับปรุงกฎระเบียบที่ดินในมาตรา 219 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เกี่ยวกับการบริจาคสิทธิ์การใช้ที่ดินและการปรับปรุงที่ดิน หรือกฎระเบียบเกี่ยวกับการขายสิทธิ์การพัฒนาพื้นที่เนื่องจากการเพิ่มพื้นที่ใช้สอย

ในการประชุมระหว่างกรมการขนส่งนครโฮจิมินห์และหน่วยงานท้องถิ่นเกี่ยวกับการดำเนินโครงการ TOD (Transit-Oriented Development) ในปี 2023 ตัวแทนจากคณะกรรมการประชาชนอำเภอญาเบได้แบ่งปันประสบการณ์เกี่ยวกับการจัดหาและประมูลที่ดินบนถนนเหงียนฮูโถ แม้ว่าถนนเหงียนฮูโถจะไม่ใช่โครงการ TOD โดยตรง แต่ก็มีลักษณะคล้ายคลึงกับโครงการที่รัฐบาลจัดสรรงบประมาณสำหรับการก่อสร้างถนน จากนั้นจึงจัดหาที่ดินตามแนวถนนเพื่อประมูลและนำไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง ดังนั้น ตามที่ตัวแทนอำเภอญาเบกล่าว เพื่อให้การดำเนินโครงการ TOD สำหรับรถไฟฟ้าสาย 1 และ 2 และถนนวงแหวนรอบที่ 3 มีประสิทธิภาพ หน่วยงานวางแผนควรมีความยืดหยุ่นและมุ่งเน้นที่เกณฑ์ทั่วไป หลีกเลี่ยงรายละเอียดที่มากเกินไป เพื่ออำนวยความสะดวกในการประมูลที่ดินและดึงดูดนักลงทุนโดยไม่จำกัดความคิดสร้างสรรค์ของพวกเขา

“ในขั้นตอนการวางแผน เราเพียงแค่ต้องกำหนดเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจงสำหรับพื้นที่สีเขียว พื้นที่เชิงพาณิชย์ ถนน ฯลฯ จากนั้นนักลงทุนก็สามารถเสนอแนวคิดและออกแบบการก่อสร้างของตนเอง ซึ่งจะมีประสิทธิภาพมากกว่าการที่รัฐเป็นผู้ดำเนินการ” ตัวแทนจากอำเภอญาเบกล่าวเสริม

บางพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าสาย 2 ผ่าน เช่น อำเภอตานบินห์ ได้แบ่งปันประสบการณ์ว่า เมื่อเชิญชวนนักลงทุนผ่านการประมูล พวกเขามักขอปรับเปลี่ยนเพื่อเพิ่มเป้าหมายในการวางแผน ดังนั้น เมื่อดำเนินการตามแผน ควรเพิ่มเป้าหมายให้สูงที่สุด พร้อมกับเงื่อนไขที่น่าดึงดูดใจมากมายเพื่อดึงดูดนักลงทุน

11 เมืองต้นแบบ TOD

ตามแผนงาน ระหว่างปี 2026 ถึง 2028 นครโฮจิมินห์จะยังคงดำเนินการพัฒนาพื้นที่ TOD (Transit-Oriented Development) สองแห่ง ได้แก่ ตำบลตันเหียบ (อำเภอฮ็อกมอน) บริเวณถนนวงแหวนรอบที่ 3 และบริเวณรอบสถานีตันเกียน (อำเภอบิ่ญจั๊ญ) ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดินสาย 3 ที่ขยายเพิ่มเติม และเส้นทางรถไฟโฮจิมินห์- เกิ่นโถ

ในระยะที่ 1 จะมีพื้นที่พัฒนาเมืองรอบสถานีขนส่งสาธารณะ (TOD) จำนวน 9 แห่ง โดยขอบเขต การวางแผน และสถานะทางกฎหมายของที่ดินจะถูกกำหนดในไตรมาสที่ 2 และ 3 ของปี 2025 จากนั้นจะมีการปรับปรุงแผนในไตรมาสที่ 2 และ 4 ของปี 2025 และกระบวนการคัดเลือกนักลงทุนจะแล้วเสร็จในช่วงต้นปี 2026

ที่มา: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm