สินเชื่อและพันธบัตรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์: โอกาสหรือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น?

(CLO) กระแสเงินทุนสินเชื่อและพันธบัตรกำลังกลับมาสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้ยังคงมีความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อธุรกิจบางกลุ่มยังคงพึ่งพาการกู้ยืมและการออกพันธบัตรเป็นหลักในการหมุนเวียนเงินทุน

ข้อมูลล่าสุดจาก ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ณ วันที่ 31 สิงหาคม สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างมีมูลค่าประมาณ 4.1 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยสินเชื่อคงค้างสำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 1.823 ล้านล้านดอง

โดยเฉพาะโครงการลงทุนก่อสร้างในเมืองและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย มียอดสินเชื่อคงเหลือ 614,737 พันล้านดอง โครงการให้เช่าสำนักงานมียอดสินเชื่อคงเหลือ 61,946 พันล้านดอง โครงการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมและเขตการแปรรูปเพื่อการส่งออกมียอดสินเชื่อคงเหลือ 114,274 พันล้านดอง

สินเชื่อและพันธบัตรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพประกอบ/DP)

นอกจากนี้ ยอดคงค้างสินเชื่อสำหรับโครงการ ท่องเที่ยว เชิงนิเวศและรีสอร์ทอยู่ที่ 62,487 พันล้านดอง โครงการร้านอาหารและโรงแรมอยู่ที่ 64,560 พันล้านดอง หนี้คงค้างสำหรับการก่อสร้าง ซ่อมแซม และซื้อบ้านเพื่อขายหรือให้เช่าอยู่ที่ 130,642 พันล้านดอง

นอกจากนี้ ยอดสินเชื่อคงค้างสำหรับลูกค้าที่ซื้อสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ที่ 190,113 พันล้านดอง และยอดสินเชื่อคงค้างเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมทางธุรกิจอื่น ๆ อยู่ที่ 584,553 พันล้านดอง

เกี่ยวกับประเด็นนี้ กระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่า ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อสูงกว่าเมื่อสิ้นปี 2567 อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มั่นใจถึงการพัฒนาที่ยั่งยืน ยังคงจำเป็นต้องเสริมสร้างการควบคุมความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดต่อไป

ขณะเดียวกัน ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มูลค่ารวมของพันธบัตรภาคเอกชนที่ออกจำหน่ายมีมูลค่าเกือบ 398,000 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 44% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 แสดงให้เห็นว่าช่องทางการระดมทุนผ่านพันธบัตรกำลังฟื้นตัวในเชิงบวก โดยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับสอง คิดเป็นประมาณ 18% ของมูลค่าการออกจำหน่ายทั้งหมด (มากกว่า 70,000 พันล้านดอง) เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

นอกเหนือจากการออกพันธบัตรใหม่แล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังได้เร่งการซื้อคืนพันธบัตรด้วย โดยมีการซื้อคืนพันธบัตรมูลค่า 43,000 พันล้านดองในช่วง 8 เดือนแรกของปี เพิ่มขึ้นร้อยละ 47 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการปรับโครงสร้างและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินหลังจากระยะเวลาขยายเวลาตามพระราชกฤษฎีกา 08/2023/ND-CP

กระทรวงก่อสร้างยอมรับว่าตลาดพันธบัตรภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น แต่ยังคงมีความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการทำธุรกรรมการออกและซื้อคืนพันธบัตรบางส่วนผ่านองค์กรที่เกี่ยวข้องกับบริษัทผู้ออกพันธบัตร ซึ่งจำเป็นต้องมีการกำกับดูแลและความโปร่งใสที่เพิ่มมากขึ้นเพื่อให้แน่ใจถึงความปลอดภัยและเสถียรภาพของตลาด

ข้อมูลยังแสดงให้เห็นว่าตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนมีความผันผวนอย่างมากในแต่ละเดือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 มูลค่าการออกตราสารหนี้ภาคเอกชนรวมอยู่ที่ 30,203 พันล้านดอง โดยในจำนวนนี้ มูลค่าการออกตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวอยู่ที่ 2,245 พันล้านดอง (คิดเป็นประมาณ 7.43% ของมูลค่าการออกตราสารหนี้ทั้งหมด) อยู่ในระดับต่ำ

ในเดือนสิงหาคม 2568 มูลค่าการออกพันธบัตรรวมเพิ่มขึ้นเป็น 45,688 พันล้านดอง โดยเป็นพันธบัตรภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่า 17,640 พันล้านดอง (คิดเป็น 38.6%) ซึ่งสูงที่สุดในไตรมาสนี้ ส่วนในเดือนกันยายน 2568 มูลค่าการออกพันธบัตรรวมลดลงเหลือ 23,703 พันล้านดอง โดยเป็นพันธบัตรภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 3,910 พันล้านดอง (คิดเป็น 16.5%) ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

พัฒนาการดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นว่ากระแสเงินทุนจากสินเชื่อและพันธบัตรกำลังไหลกลับเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีส่วนช่วยส่งเสริมสภาพคล่องและสนับสนุนโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จ อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวนี้ยังคงมีความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อภาคธุรกิจบางกลุ่มยังคงพึ่งพาการกู้ยืมและการออกพันธบัตรเป็นหลักในการหมุนเวียนเงินทุน

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว กระทรวงการก่อสร้างแนะนำให้ธนาคารกลางบริหารจัดการนโยบายการเงินอย่างมีประสิทธิผลและเชิงรุก โดยให้สินเชื่อไปยังพื้นที่ที่มีความสำคัญเป็นพิเศษ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักคนงาน การปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดเก่า และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาเหมาะสมกับการเข้าถึงของประชาชน

พร้อมกันนี้ กระทรวงการก่อสร้างยังได้แนะนำให้กระทรวงการคลังเสริมสร้างการบริหารจัดการ การตรวจสอบ และการควบคุมอย่างเข้มงวดในการออกพันธบัตรรายบุคคลของบริษัท ตลอดจนกระตุ้นและกำกับดูแลการชำระเงินพันธบัตรเมื่อครบกำหนดอย่างจริงจัง เพื่อให้มั่นใจถึงสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของนักลงทุน

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้างขอแนะนำให้กระทรวงการคลังปรับใช้โซลูชันอย่างสอดประสานและมีประสิทธิภาพเพื่อพัฒนาตลาดทุนและตลาดตราสารหนี้ขององค์กรในทิศทางที่ยั่งยืน มั่นคง ปลอดภัย และมีสุขภาพดี เพื่อสนับสนุนการตอบสนองความต้องการเงินทุนในระยะกลางและระยะยาวของเศรษฐกิจ

ที่มา: https://congluan.vn/trust-and-bonds-about-real-estate-risks-10316249.html