อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น กระแสเงินสดกลายเป็น 'ยาก': อสังหาริมทรัพย์เข้าสู่รอบคัดกรองอีกครั้ง

(CLO) หลังจากได้รับประโยชน์จากกระแสเงินสดราคาถูกมาเป็นเวลานาน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายใหม่ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

อัตราดอกเบี้ยกำลังค่อยๆ เพิ่มขึ้น

หลังจากอยู่ในระดับต่ำมาเป็นเวลานาน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารหลายแห่งก็เริ่มปรับเพิ่มขึ้นอย่างเงียบๆ ในช่วงสั้นๆ ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มสูงขึ้น

แม้ว่าธนาคารแห่งรัฐจะรักษานโยบายสนับสนุนสภาพคล่องไว้และไม่ได้ส่งสัญญาณการปรับนโยบายการเงินให้เข้มงวดขึ้น เนื่องจากไม่ได้เริ่มใช้ช่องทางการถอนเงินผ่านตั๋วเงินคลังอีกครั้งตั้งแต่เดือนมิถุนายน แต่ปัจจุบันระดับอัตราดอกเบี้ยอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมาก

การกลับมาของแรงกดดันด้านเงินเฟ้อและแนวโน้มการบริหารจัดการที่ระมัดระวังของธนาคารกลางหลักๆ ทั่ว โลก ทำให้โอกาสในการรักษาอัตราดอกเบี้ยต่ำลดลง

อัตราดอกเบี้ยค่อยๆ ปรับสูงขึ้น (ภาพ: CSD)

ในบริบทดังกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาคส่วนที่พึ่งพาสินเชื่อเป็นอย่างมาก กำลังเผชิญกับการทดสอบครั้งใหญ่สำหรับการฟื้นตัวและการพัฒนา

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) ระบุว่า ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ผลกระทบแรกและชัดเจนที่สุดคือสภาพคล่องในตลาดที่ลดลง ผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้กู้ยืมเงิน จะต้องพิจารณาแผนการเงินของตนเองใหม่

ในขณะเดียวกัน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ระมัดระวังมากขึ้นกับแผนการขยายพอร์ตโฟลิโอของตน เนื่องจากผลกำไรที่คาดหวังไว้ไม่น่าจะชดเชยต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มขึ้นได้

ในขณะเดียวกัน องค์กรพัฒนาโครงการก็ต้องเผชิญกับความเสี่ยงสองทาง คือ ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ความต้องการลดลง ส่งผลให้กระแสเงินสดหมุนเวียนช้าลง และอุปทานใหม่หดตัวลง เมื่ออุปทานลดลง ธุรกรรมต่างๆ ก็ซบเซา และราคาจึงยากที่จะรักษาโมเมนตัมขาขึ้นให้เท่ากับช่วงก่อนหน้า

ด้วยลักษณะการใช้เลเวอเรจทางการเงินที่สูง อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและรุนแรงที่สุดจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ในอดีต ตลาดเวียดนามเคยประสบภาวะตกต่ำอย่างรุนแรงในช่วงปี 2554-2556 ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงเกินเกณฑ์ 18-20% ต่อปี

ธุรกิจและนักลงทุนจำนวนมากต้องขายสินทรัพย์เพื่อลดการขาดทุน ส่งผลให้ตลาด “หยุดชะงัก” เป็นเวลานาน โดยราคาอสังหาฯ หลายพื้นที่ลดลง 30-40% แม้แต่ในพื้นที่ใจกลางเมือง

สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากทัศนคติการลงทุนที่พึ่งพาเงินกู้ระยะสั้น ขณะที่โครงการและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีวงจรการลงทุนที่ยาวนาน เมื่อต้นทุนเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน กระแสเงินสดจะหยุดชะงัก และความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องแทบจะหลีกเลี่ยงไม่ได้

แรงกดดันยังมาจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้สิทธิพิเศษ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพื่อกระตุ้นตลาด นักลงทุนและธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้เปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเริ่มต้นเพียง 5.5% ต่อปี หรือแม้แต่ปลอดดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยสูงสุด 5 ปี นโยบายนี้ช่วยให้ประชาชนและนักลงทุนจำนวนมากเข้าถึงเงินทุนราคาถูกเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาผ่อนปรนดังกล่าวเป็นเพียงชั่วคราวเท่านั้น เมื่อเข้าสู่ช่วงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หากระดับอัตราดอกเบี้ยทั่วไปเพิ่มขึ้น แรงกดดันในการชำระหนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

VAR เชื่อว่าลูกค้าจำนวนมากตกอยู่ในสถานการณ์ที่ “ไม่ได้ชำระเงินต้น แต่ดอกเบี้ยกลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า” เมื่อสภาพคล่องในตลาดต่ำ การขายต่อเพื่อลดการขาดทุนก็เป็นเรื่องยาก และความเสี่ยงจากหนี้เสียอาจกลับคืนสู่ระบบสินเชื่อ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันอย่างหนัก

VAR ประเมินว่า: ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ในแง่หนึ่ง ธุรกิจเหล่านี้ต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นสำหรับสินเชื่อเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ ในทางกลับกัน กำลังซื้อในตลาดก็ลดลงเมื่อผู้คนประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน

ขณะเดียวกัน ช่องทางการระดมทุนผ่านพันธบัตรภาคเอกชนยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การออกพันธบัตรใหม่ยังคงระมัดระวัง ขณะที่จำนวนพันธบัตรที่ครบกำหนดยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้หลายธุรกิจต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดด้วยการขายกองทุนที่ดิน ชะลอความคืบหน้าการก่อสร้าง หรือเจรจากับผู้รับเหมาและธนาคารเพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันมหาศาลจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น (ภาพ: ST)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่เป็นโครงการในอนาคต การหยุดชะงักของกระแสเงินสดจากลูกค้าทำให้เกิดแรงกดดันทางการเงินเพิ่มมากขึ้น

เมื่อต้นทุนสินเชื่อเพิ่มขึ้น ช่องทางการระดมทุนอื่นๆ ยังไม่ได้รับการพัฒนา และศักยภาพทางการเงินของนักลงทุนจำนวนมากก็มีจำกัด โครงการต่างๆ จำนวนมากมีความเสี่ยงที่จะถูกระงับหรือล่าช้า ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและนักลงทุนรอง

อัตราดอกเบี้ยที่สูงเป็นเวลานานไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อโครงการที่กำลังดำเนินการเท่านั้น แต่ยังทำให้ความสามารถในการขยายกองทุนที่ดินและการเริ่มโครงการใหม่ลดน้อยลงด้วย

ในความเป็นจริง ธนาคารมักจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่ตลาดตกต่ำเนื่องจากมีความเสี่ยงสูง ในเวลานั้น ธุรกิจหลายแห่งเลือกที่จะ “นิ่งเฉย” แทนที่จะขยายการลงทุน เพื่อจำกัดการขาดทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น

ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยงที่จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระยะกลาง นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังส่งผลกระทบทางอ้อมต่อต้นทุนการลงทุนภาครัฐและโครงสร้างพื้นฐานอีกด้วย

เมื่อราคาวัตถุดิบ ต้นทุนแรงงาน และต้นทุนการเคลียร์พื้นที่เพิ่มขึ้น ความคืบหน้าของโครงการขนส่งสำคัญหลายโครงการจึงล่าช้าออกไป สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อการคาดการณ์การปรับขึ้นราคาในพื้นที่ที่เคยคาดการณ์ว่าจะ “ได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐาน” ซึ่งทำให้นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

แม้จะเผชิญกับความท้าทายมากมาย แต่แนวโน้มระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงเป็นไปในเชิงบวก เนื่องมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากและการขยายตัวของเมืองที่แข็งแกร่ง

“ในขณะที่ เศรษฐกิจ ยังคงเติบโตต่อไป กลุ่มต่างๆ เช่น ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม สำนักงานให้เช่า และค้าปลีก ยังคงมีความต้องการที่คงที่” VAR ประเมิน

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เชื่อว่าในช่วงเวลาปัจจุบัน ผู้ซื้อบ้านควรใช้ประโยชน์จากโอกาสนี้เมื่ออัตราดอกเบี้ยยังต่ำและอุปทานกำลังฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ควรควบคุมการใช้เงินทุนที่กู้ยืมให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ไม่เกิน 50% ของมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเมื่ออัตราดอกเบี้ยอาจผันผวน ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญกับการเลือกโครงการที่มีนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีความสามารถทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีหลักประกันทางกฎหมาย และมีความคืบหน้าในการก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ที่มา: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html