ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 3 ปี 2568

โครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่สำคัญหลายโครงการในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 เข้าสู่ระยะเร่งดำเนินการ ตั้งแต่สนามบินนานาชาติซาบิ่ญ สะพานหง็อกโหยที่เชื่อมฮานอยกับหุ่งเอียน ทางด่วนเหนือ-ใต้ สนามบินลองถั่น... สร้างแรงผลักดันการพัฒนาเศรษฐกิจมหภาค ขยายขอบเขตโดยตรงเพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง

เศรษฐศาสตร์มหภาค สร้างรากฐานเพื่อเป็นผู้นำตลาด

รายงานของ กระทรวงการคลัง ระบุว่า เศรษฐกิจเวียดนามในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ยังคงเติบโตในอัตราที่ดี อันเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ โดย GDP เพิ่มขึ้น 8.23% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในช่วงเวลาเดียวกันนับตั้งแต่ปี 2554 (ยกเว้นปี 2565 เนื่องจากการฟื้นตัวจากโควิด-19) ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี GDP เพิ่มขึ้น 7.84% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งเกือบจะบรรลุเป้าหมาย 8% ตลอดทั้งปี การใช้จ่ายภาครัฐในช่วง 9 เดือนแรกของปีมีมูลค่า 440,000 พันล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 37% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน กลายเป็นแรงขับเคลื่อนที่สำคัญที่สุดของ GDP

อพาร์ทเมนต์และที่ดินยังคงเป็นกลุ่มหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น

นอกจากโครงสร้างพื้นฐานแล้ว การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ยังคงไหลเข้าเวียดนามอย่างต่อเนื่อง โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในสามอุตสาหกรรมที่น่าดึงดูดที่สุด การฟื้นตัวของดัชนีผู้จัดการฝ่ายจัดซื้อ (PMI) การผลิตที่ปรับตัวดีขึ้นหลังจากความผันผวนของภาษีศุลกากร และการเติบโตที่มั่นคงของการบริโภคภายในประเทศ ล้วนมีส่วนช่วยเสริมสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn (แพลตฟอร์มเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของเวียดนาม) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 มีความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างช่องทางการซื้อและการขายและช่องทางการเช่า หลังจากไตรมาสที่สองซึ่งมีความผันผวนทางเศรษฐกิจในระดับมหภาคมากมาย ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายก็ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว โดยอพาร์ตเมนต์มีบทบาทสำคัญ ขณะที่ทาวน์เฮาส์และบ้านส่วนตัวก็เริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้นเช่นกัน หลายพื้นที่มีความสนใจเพิ่มขึ้น 11-22% เมื่อเทียบกับต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าลดลงในเดือนหงาว โดยเฉพาะตลาดห้องพักให้เช่าและหอพัก โดยระดับความสนใจในเดือนกันยายน 2568 ลดลง 8-24% ขึ้นอยู่กับประเภทเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม ผลสำรวจโบรกเกอร์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 โดย Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าการดูดซับอุปทานใหม่ในตลาดยังคงเป็นไปในเชิงบวก โดยนักลงทุนที่เข้าร่วมการสำรวจเกือบ 90% ให้คะแนนตั้งแต่ปานกลางไปจนถึงดี โดย 4% กล่าวว่า "ดีมาก" และ 25% กล่าวว่า "ดี" มีเพียง 12% เท่านั้นที่กล่าวว่าการดูดซับนั้นไม่ค่อยดีนัก

สำหรับแนวโน้มตลาดในไตรมาสที่สี่ของปี 2568 นายหน้า 60% เชื่อว่าตลาดจะยังคงเติบโตต่อไป โดย 17% คาดการณ์ว่าตลาดจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ประมาณหนึ่งในสามเชื่อว่าตลาดจะยังคงทรงตัว และมีเพียง 6% เท่านั้นที่แสดงความกังวลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ที่จะปรับตัวลดลง ที่น่าสังเกตคือ ตลาดอพาร์ตเมนต์ได้รับการจัดอันดับสูงสุดในแง่ของศักยภาพการเติบโตในอีก 6 เดือนข้างหน้า โดย 36% เลือกบ้านส่วนตัว (29%) และที่ดิน (24%) ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น ทาวน์เฮาส์ รีสอร์ท หรือวิลล่า มีสัดส่วนเพียงเล็กน้อย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการกระจุกตัวของกระแสเงินสดในผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีสภาพคล่องสูง

แนวโน้มการเปลี่ยนความสนใจไปที่ตลาดชานเมือง

ข้อมูลตลาดในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 จาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นภาพที่ชัดเจน แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ใจกลางเมือง กระแสเงินสดและความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนไปยังชานเมืองอย่างมาก ซึ่งยังคงมีช่องว่างสำหรับการเติบโตอีกมาก และโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคก็กำลังได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระดับความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนในสองเมืองหลัก อย่างฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ในไตรมาสที่สามมีสัญญาณชะลอตัวลง โดยในฮานอย ความสนใจลดลง 22% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 ขณะที่ในโฮจิมินห์ ความสนใจแทบไม่เปลี่ยนแปลง (+0%) หรือลดลงเล็กน้อยในพื้นที่ใหม่ (-1%)

ในทางตรงกันข้าม จังหวัดใกล้เคียงกลับกลายเป็น "จุดสว่าง" ชานเมืองฮานอยเติบโต 11% ขณะที่ภาคใต้ แม้ว่าบางพื้นที่จะลดลงถึง 12% แต่หลายพื้นที่ก็ยังคงฟื้นตัวอย่างชัดเจน ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือในไตรมาสที่สามแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ชัดเจนในการย้ายออกจากฮานอย ซึ่งพื้นที่ต่างๆ เช่น ไฮฟอง หุ่งเอียน ฮวาบิ่ญ และบั๊กนิญ กลายเป็น "ศูนย์กลาง" ที่มีสัดส่วน 80% ของพื้นที่ทั้งหมดในภูมิภาค

ในแง่ของอัตราการเติบโตเมื่อเทียบกับต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮว่าบิ่ญนำโด่งที่ +65% ตามมาด้วยบั๊กซาง (+61%) ไฮฟอง (+50%) และบั๊กนิญ (+48%) ส่วนพื้นที่อื่นๆ เช่น กว๋างนิญ หุ่งเอียน และหวิงฟุก ก็ยังคงเติบโตที่ 26-42% เช่นกัน การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการย้ายฐานทุนไปยังเมืองบริวารรอบฮานอย ซึ่งมีราคาที่แข่งขันได้ โครงสร้างพื้นฐานสะดวกสบาย และมีศักยภาพในการขยายตัวในระยะยาว

ในขณะที่ภาคเหนือได้เห็นการเติบโตของจังหวัดบริวารของฮานอย ในภาคใต้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังคึกคักในตลาดบริวาร เช่น ตลาดบิ่ญเซืองเก่า ซึ่งคิดเป็น 84% ของระดับความสนใจทั้งหมด ตลาดในพื้นที่อื่นๆ เช่น ด่งนาย (38%), บาเรีย-หวุงเต่า (34%), ลองอาน (28%)... ความร้อนนี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างมากของกระแสเงินสดออกจากนครโฮจิมินห์ ไปยังพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สมบูรณ์มากขึ้น กองทุนที่ดินขนาดใหญ่ และช่องทางสำหรับการขึ้นราคา ปัจจัยที่ตอบสนองความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในระยะยาว

ในขณะเดียวกัน ตลาดกลางยังคงรักษาอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 ดานังและคั๊ญฮหว่ายังคงมีบทบาทสำคัญ คิดเป็น 84% ของอัตราดอกเบี้ยทั้งหมดในภูมิภาค จังหวัดเลิมด่ง (18%) จังหวัดกว๋างนาม (14%) และจังหวัดแทงฮหว่า (10%) ก็มีสัญญาณการฟื้นตัวเช่นกัน ในส่วนของราคาขายอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดคั๊ญฮหว่าเป็นจังหวัดที่มีราคาขายสูงสุด โดยเพิ่มขึ้น 34% จังหวัดกว๋างนามยังคงสร้างความประหลาดใจด้วยราคาขาย +44% และจังหวัดดานังเพิ่มขึ้น 25%...

ความเป็นจริงข้างต้นได้รับการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ตลาดแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวที่แข็งแกร่งต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค โดยมีจุดเด่นในพื้นที่เมืองสำคัญ ฮานอย โฮจิมินห์ ไฮฟอง และดานัง ยังคงแสดงให้เห็นถึงเสน่ห์อันโดดเด่น ด้วยการเติบโตด้านราคาที่น่าประทับใจในรอบปี 2564-2568

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์และที่ดินยังคงเป็นกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์หลักในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์ อพาร์ตเมนต์ประเภทดังกล่าวมีการเคลื่อนไหวเชิงบวก โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 72 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ขณะที่ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 6% แตะที่ 69 ล้านดอง/ตร.ม....

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการประจำภูมิภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้หลังจากสังเกตการณ์มาระยะหนึ่ง กำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งมากขึ้น อุปทานกำลังปรับตัวดีขึ้น สภาพคล่องเพิ่มขึ้นจากกระแสเงินสดจากการลงทุนและอุปสงค์ที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดฮานอย ราคาขายยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อุปสงค์เริ่มชะลอตัวลง กระแสเงินสดยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ใกล้ใจกลางเมือง และอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นตลาดหลักในตลาด

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii2025-20251007174801685.htm