นครโฮจิมินห์ได้ออกกฎอย่างเป็นทางการว่า ห้ามผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองแบ่งแยกและขายที่ดินภายในโครงการของตนให้กับบุคคลหรือองค์กรเพื่อการก่อสร้างบ้านเอง หลายคนเชื่อว่านครโฮจิมินห์จำเป็นต้องมีแผนป้องกันการละเมิดที่อาจเกิดขึ้นจากแนวปฏิบัตินี้
กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมือง
เมื่อไม่นานมานี้ เพื่อบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกมติฉบับที่ 83/2024 ว่าด้วยระเบียบการกำหนดพื้นที่ที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่องค์กรและบุคคลเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวได้
ด้วยการตัดสินใจครั้งนี้ นครโฮจิมินห์จึงออกกฎหมายห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างเป็นทางการ เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกและขายที่ดินภายในโครงการของตนให้กับบุคคลหรือองค์กรเพื่อการก่อสร้างบ้านเอง ตามระเบียบนี้ นอกจากเขตและอำเภอแล้ว ที่ดินใน 5 อำเภอชานเมือง ได้แก่ บิ่ญจั๊ญ ฮ็อกมอน กันจิโอ คูจี และญาเบ ก็ถูกห้ามการแบ่งแยกและขายเช่นกัน
ในขณะเดียวกัน เทศบาลเมืองกำหนดเงื่อนไขว่าการแบ่งแยกที่ดินจะอนุญาตเฉพาะครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินตรงตามเงื่อนไขที่จะได้รับการพิจารณาสำหรับการแบ่งแยกที่ดินเท่านั้น
ป้องกันการแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างผิดกฎหมาย
เกี่ยวกับเนื้อหาของมติที่ 83/2024 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ นายเหงียน วัน เฮา สมาชิกคณะกรรมการกลางแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม รองหัวหน้าสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ได้แสดงความคิดเห็นว่า มติใหม่ของนครโฮจิมินห์... เรื่องนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมือง โดยส่งผลโดยตรงต่อการดำเนินธุรกิจของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างผิดกฎหมายที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในช่วงที่ผ่านมา
ทนายความเฮาคาดการณ์ด้วยว่า หลังจากที่คำตัดสินหมายเลข 83/2024 ออกมาแล้ว จะ ต้องมีข้อคิดเห็นที่ขัดแย้งกันจากสาธารณชน ภาคธุรกิจ และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ตามมาตรา 31 วรรค 6 ของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เงื่อนไขประการหนึ่งสำหรับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง คือ “ ที่ดินนั้นต้องไม่อยู่ในเขตเมืองพิเศษ เมืองประเภทที่ 1 เมืองประเภทที่ 2 และเมืองประเภทที่ 3 และต้องไม่อยู่ในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน สำหรับพื้นที่อื่นๆ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดพื้นที่ที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง โดยพิจารณาจากสภาพท้องถิ่น ”
ดังนั้น ตามที่ทนายความเหงียน วัน เฮา กล่าวไว้ นครโฮจิมินห์ได้กำหนดรายละเอียดในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นรูปธรรมแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายละเอียดในส่วนนี้เป็นไปตามมาตรา 2 ของมติที่ 83/2024 ซึ่ง ใช้บังคับกับนักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วนครโฮจิมินห์ ไม่อนุญาตให้องค์กรหรือบุคคลใช้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้วภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง
ยกเว้นในกรณีที่นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อการจัดสรรที่ดินในชุมชน เมือง หรือเขตต่างๆ มีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ พวกเขาสามารถโอนสิทธิ์ในการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อการจัดสรรที่ดินให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อการก่อสร้างบ้านเองได้
ทนายความเหงียน วัน เฮา ได้เปรียบเทียบเนื้อหาของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับมติที่ 83/2024 ดังนี้: การตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ครั้งนี้ ได้ จำกัดขอบเขต ทางกฎหมายเกี่ยวกับการอนุญาตให้ผู้พัฒนาโครงการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่มีอยู่แล้วให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเองอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม การกระทำนี้ ไม่ถือว่าผิดกฎหมายเพราะ ทนายความเฮาได้กล่าวในการประเมินของเขาว่า "กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ให้อำนาจแก่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการ ตัดสินใจ โดยพิจารณาจากสภาพท้องถิ่นว่าพื้นที่ใดบ้างที่นักลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิ์การใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่มีอยู่แล้วให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง"
โดยรวมแล้ว กฎระเบียบล่าสุดจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะช่วยให้ "หัวรถจักร" ของประเทศ แก้ไขข้อบกพร่องหลายประการเกี่ยวกับการแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างแพร่หลายซึ่งทำลายการวางผังเมือง ในขณะเดียวกัน การลดการก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตจากผู้อยู่อาศัยไม่เพียงแต่ช่วยลดปัญหาเท่านั้น แต่ยังช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อบ้านด้วย และยังกระตุ้นให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต้องปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง ยิ่ง ไปกว่านั้น มติที่ 83/2024 ยังสอดคล้องกับ " แผนการลงทุนและการก่อสร้างเพื่อยกระดับเขตต่างๆ ให้เป็นเมือง (หรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์) giai đoạn 2021-2030" ที่นครกำลังพัฒนาอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภายในปี 2030 เขตต่างๆ จะมุ่งเน้นการลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อยกระดับมาตรฐานเมืองให้เป็นเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์โดยตรง
การตอบสนองต่อ 'ความบิดเบือน'
ทันทีหลังจากที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกมติที่ 83/2024 สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ส่งคำร้องเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อแสดงความกังวลหลายประการ
ในการให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ได๋โดอันเก็ตเมื่อเช้าวันที่ 1 พฤศจิกายน นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า สมาคมได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามประจำนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับข้อเสนอที่จะระบุรายละเอียดพื้นที่ที่อนุญาตให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่มีอยู่แล้วให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในตำบล (ไม่รวมเมือง) ใน 5 เขตของนครโฮจิมินห์
ตามที่นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวไว้ ภายใต้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และกฎหมายการเคหะปี 2023 นครโฮจิมินห์เป็นเขตเมืองพิเศษ ดังนั้น เฉพาะในกรณีที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขต อำเภอ หรือเมืองของเขตเมืองพิเศษ (รวมถึง 16 อำเภอและเมืองทูเดือก) เท่านั้น ที่นักลงทุนถูกห้ามไม่ให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่มีอยู่แล้วให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง
ก่อนหน้านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กรมการก่อสร้าง และคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมินครโฮจิมินห์ โดยเสนอแนะว่าควรอนุญาตให้มีการแบ่งแยกและขายที่ดินในตำบลต่างๆ ที่อยู่ใน 5 อำเภอของนครโฮจิมินห์ต่อไป เนื่องจากข้อห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินใน 5 อำเภอดังกล่าว ขัดต่อข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายว่าด้วยการเคหะ
ดังนั้น สมาคมจึงเสนอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์กำหนดรายละเอียดพื้นที่ที่อนุญาตให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่มีอยู่ให้แก่บุคคลทั่วไปเพื่อการก่อสร้างบ้านเองในชุมชน โดยไม่รวมเขตเมืองใน 5 เขตของเมือง
เกี่ยวกับ "ผลพวง" ของมติที่ 83/2024 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ นายเหงียน วัน เฮา สมาชิกคณะกรรมการกลางแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม และรองประธานสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ เชื่อว่า การบังคับใช้มติดังกล่าวอาจทำให้ที่ดินในนครโฮจิมินห์ขาดแคลนยิ่งขึ้นไปอีก จนไม่เพียงพอต่อความต้องการของประชาชน ดังนั้น ราคาที่ดินที่แบ่งแยกไว้ก่อนหน้านี้จึงมีแนวโน้มจะพุ่งสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้ ทำให้จำนวนผู้ซื้อมีจำกัดเนื่องจากกำลังซื้อไม่เพียงพอ
วิศวกร ตรัน วัน ฟอง ผู้อำนวยการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทูเดือก เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยกล่าวว่า หากกฎระเบียบห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดิน นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องเตรียมรับมือกับความเป็นไปได้ที่ผู้พัฒนา องค์กร และบุคคลจะ "หลีกเลี่ยงกฎหมาย" เพื่อแบ่งแยกที่ดิน กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินควรยังคงอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินสามารถขอแบ่งแยกได้หากตรงตามเงื่อนไข หากปล่อยให้มีการ "บิดเบือน" การแบ่งแยกและขายที่ดินก็จะยิ่งซับซ้อนและส่งผลเสียต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ในส่วนของการพัฒนาเมือง สถาปนิก เหงียน วัน เบียว กรรมการผู้จัดการบริษัท โฮมส์ จำกัด เชื่อว่า กฎระเบียบใหม่กำหนดว่า นอกเหนือจากเขตและอำเภอแล้ว ที่ดินใน 5 อำเภอชานเมือง ได้แก่ บิ่ญจั๊ญ ฮ็อกมอน กันจิโอ คูจี และญาเบ ก็ห้ามแบ่งแยกและขายเป็นแปลงเช่นกัน “ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เรารู้กันดีว่า แม้จะถูกจัดว่าเป็นอำเภอชานเมือง แต่ในบางพื้นที่ เช่น บิ่ญจั๊ญ (โดยเฉพาะพื้นที่จุงเซิน) และญาเบ (พื้นที่ฟือกเกียน) อัตราการพัฒนาเมืองกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โครงสร้างพื้นฐานของเมืองทันสมัย และในหลายแห่ง อัตราการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานและการกระจุกตัวของประชากรยังสูงกว่าในบางอำเภอใจกลางเมืองเสียอีก” สถาปนิก เหงียน วัน เบียว วิเคราะห์
ตัวแทนจากภาคธุรกิจและประชาชนหลายรายให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ได๋โดอันเก็ต โดยแสดงความกังวลว่า แม้จะไม่มีกรณีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กซื้อที่ดิน เกษตร จากประชาชนแล้วสร้าง "โครงการ" ขายอย่างผิดกฎหมายอีกต่อไปแล้ว แต่สถานการณ์โครงการจัดสรรที่ดินร้างที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงโครงการที่หยุดชะงัก จะยังคงเป็นปัญหาที่รุมเร้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมือง "ชั้นนำ" แห่งนี้ต่อไป หากไม่มีการหาทางแก้ไข ซึ่งจะขัดขวางการแก้ปัญหาที่ต้นเหตุ
[โฆษณา_2]
ที่มา: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
การแสดงความคิดเห็น (0)