นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องตอบสนองต่อ 'การเปลี่ยนแปลง'

นครโฮจิมินห์มีคำสั่งอย่างเป็นทางการให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินในโครงการให้กับองค์กรและบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านของตนเอง หลายความเห็นระบุว่านครโฮจิมินห์จำเป็นต้องมีแผนเพื่อป้องกัน "การเปลี่ยนแปลง" ที่อาจเกิดขึ้น

กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 โดยไม่อนุญาตให้โครงการแบ่งแยกขายที่ดินในเขตเมือง

คณะผู้แทนภาคสนามตรวจสอบการบริหารจัดการที่ดินของรัฐในเขตบิ่ญจันห์ นครโฮจิมินห์ (ภาพ: Thanh Dao)

ล่าสุด เพื่อบังคับใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำสั่งเลขที่ 83/2024 เรื่อง ระเบียบกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับองค์กรและบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในพื้นที่นั้นได้

ด้วยคำสั่งนี้ นครโฮจิมินห์จึงออกกฎข้อบังคับอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการห้ามแบ่งแยกและขายที่ดิน เพื่อรับมือกับสถานการณ์อันเลวร้ายที่เกิดขึ้นตลอดมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกที่ดินในโครงการเพื่อขายให้แก่องค์กรและบุคคลทั่วไป ตามข้อบังคับนี้ นอกจากเขตและอำเภอต่างๆ แล้ว ที่ดินใน 5 อำเภอรอบนอก ได้แก่ บิ่ญเจิ๋ญ, ฮ็อกม่อน, เกิ่นเส่อ, กู๋จี๋ และหญ่าเบ๋ ยังไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกและขาย

ในขณะเดียวกัน เมืองจะควบคุมการแบ่งที่ดินเพียงเพื่อให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินตรงตามเงื่อนไขสามารถได้รับการพิจารณาแบ่งที่ดินได้เท่านั้น

ป้องกันการแบ่งแยกและการขายที่ดิน

เกี่ยวกับเนื้อหาของคำตัดสินที่ 83/2024 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ทนายความเหงียน วัน เฮา สมาชิกคณะกรรมการกลางแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม รองประธานสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่าคำตัดสินใหม่ของนครโฮจิมินห์ จะส่งผลกระทบอย่างสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมือง รวมถึงผลกระทบโดยตรงต่อกิจกรรมทางธุรกิจของนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการแบ่งแยกและการขายที่ดินแบบไม่เลือกปฏิบัติเมื่อเร็วๆ นี้

การห้ามแบ่งแยกและการขายที่ดินจะช่วยให้เมืองต่างๆ หลายแห่งแก้ไขปัญหา “ผังเมืองที่ไร้ระเบียบ” และ “ราคาพุ่งสูง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ (ภาพ: ได โดอัน เกตุ)

ทนายความเฮา ยังคาดการณ์ด้วยว่า หลังจากที่มีการประกาศคำตัดสิน 83/2024 แล้ว ย่อม ได้รับความเห็นที่หลากหลายจากประชาชน ชุมชนธุรกิจ และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เงื่อนไขประการหนึ่งในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยด้วยตนเอง คือ “ ที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเขต อำเภอ เมือง หรือเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 จะต้องไม่ตกอยู่ภายใต้การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณากำหนดพื้นที่ที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยด้วยตนเอง โดยพิจารณาจากสภาพพื้นที่ ”

ทนายความเหงียน วัน เฮา คาดการณ์ว่าการตัดสินใจครั้งใหม่ของนครโฮจิมินห์จะส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมือง

ดังนั้น ทนายความเหงียน วัน เฮา จึงยอมรับว่านครโฮจิมินห์ได้กำหนดบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายละเอียดข้างต้นเป็นไปตามข้อ 2 ของมติที่ 83/2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วนครโฮจิมินห์ ห้ามโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่องค์กรหรือบุคคลที่สร้างบ้านเอง

ยกเว้นกรณีผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินในเขตตำบล ตำบล และอำเภอต่างๆ ของเมือง โดยให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดิน ให้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านของตนเองได้

เมื่อเปรียบเทียบเนื้อหาของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับคำสั่งที่ 83/2024 ทนายความเหงียน วัน เฮา กล่าวว่า: การตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ครั้งนี้ทำให้ บทบัญญัติของกฎหมายเกี่ยวกับพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านเองมีความเข้มงวดยิ่งขึ้นอย่างมาก

"อย่างไรก็ตาม นี่ ไม่ถือว่าผิดกฎหมายเพราะว่า กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้มอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ตัดสินใจเกี่ยวกับพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านเองได้ โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในท้องถิ่น" ทนายความ เฮา กล่าว

โดยทั่วไปแล้ว กฎระเบียบล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะช่วยให้ “หัวรถจักร” ของประเทศ แก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างไม่เลือกปฏิบัติ ซึ่งทำลายผังเมือง ในขณะเดียวกัน ลดโอกาสที่ประชาชนจะก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่เพียงเท่านั้น แต่ยังช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต้องปรับปรุงคุณภาพผลิตภัณฑ์ของตนไปพร้อมๆ กัน นอกจากนี้ มติที่ 83/2024 ยังสอดคล้องกับโครงการ “ การลงทุน - การก่อสร้างเขตต่างๆ ให้เป็นเขต (หรือเมืองต่างๆ ภายใต้นครโฮจิมินห์) ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573” ที่นครโฮจิมินห์กำลังดำเนินการอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายในปี พ.ศ. 2573 เขตต่างๆ จะมุ่งเน้นการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อมุ่งสู่เป้าหมายการพัฒนาเมืองให้เป็นเมืองต่างๆ ภายใต้นครโฮจิมินห์

การจัดการกับ 'ตัวแปร'

ทันทีที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกคำตัดสินหมายเลข 83/2024 สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ก็ได้ส่งคำร้องไปยังคณะกรรมการประชาชนนคร ซึ่งทำให้เกิดความกังวลหลายประการ

เมื่อเช้าวันที่ 1 พฤศจิกายน นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ได่ดวงเกตว่า ทางสมาคมได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับข้อเสนอให้กำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านในชุมชน ยกเว้นเมืองใน 5 เขตของนครโฮจิมินห์

นายเล ฮวง เชา ระบุว่า ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 นครโฮจิมินห์เป็นเขตเมืองพิเศษ ดังนั้น เฉพาะในกรณีที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขต อำเภอ และเมืองของเขตเมืองพิเศษ (รวม 16 อำเภอและเมืองทูดึ๊ก) เท่านั้นที่ระบุว่านักลงทุนไม่มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเอง

ก่อนหน้านี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กรมการก่อสร้าง และคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมินครโฮจิมินห์ โดยเสนอแนะให้ยังคงอนุญาตให้มีการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินในชุมชนต่างๆ ใน 5 เขตของนครโฮจิมินห์ต่อไป เนื่องจากหากห้ามการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินใน 5 เขต ถือว่าไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ดังนั้น สมาคมจึงได้เสนอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จัดทำกฎระเบียบโดยละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในชุมชน ยกเว้นเมืองใน 5 เขตของเมือง

เกี่ยวกับผลกระทบ "ภายหลัง" ของมติที่ 83/2024 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ทนายความเหงียน วัน เฮา สมาชิกคณะกรรมการกลางแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม และรองประธานสมาคมเนติบัณฑิตนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การบังคับใช้มตินี้อาจทำให้อุปทานที่ดินในนครโฮจิมินห์ขาดแคลนมากขึ้น ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้ ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ว่าราคาที่ดินที่เคยถูกแบ่งย่อยไปแล้วจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้ และจำกัดจำนวนผู้ซื้อเนื่องจากขาดศักยภาพทางการเงิน

วิศวกร Tran Van Phuong ผู้อำนวยการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในนคร Thu Duc City มีความเห็นตรงกันว่า หากกฎหมายห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความเป็นไปได้ที่นักลงทุน องค์กร และบุคคลทั่วไปจะ "หลบเลี่ยงกฎหมาย" เพื่อแยกที่ดินออกจากกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ขอบเขตของกฎหมายใหม่เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินยังคงอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลทั่วไปที่มีที่ดิน หากมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขที่จะได้รับการพิจารณาให้แบ่งแยกที่ดิน หากได้รับอนุญาตให้ "เปลี่ยนแปลง" การแบ่งแยกและการขายที่ดินจะพัฒนาไปในทิศทางที่ซับซ้อนและเชิงลบมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

เนื่องจากตั้งอยู่ติดกับเขต 7 อำเภอนาเบ ทำให้นครโฮจิมินห์ในปัจจุบันมีอัตราการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็วมาก

ในด้านการพัฒนาเมือง สถาปนิกเหงียน วัน เบียว ผู้อำนวยการบริษัท Bhomes จำกัด กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่กำหนดว่า นอกจากเขตและอำเภอแล้ว ที่ดินในเขตชานเมือง 5 แห่ง ได้แก่ บิ่ญ จันห์, ฮ็อก มน, เกิ่น โจ, กู๋ จี และหญ่า เบ๋ ยังไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกเป็นแปลงหรือขายอีกด้วย “ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราทุกคนทราบกันดีว่า แม้จะถูกจัดว่าเป็นเขตชานเมือง แต่อัตราการขยายตัวของเมืองในบางพื้นที่ เช่น บิ่ญ จันห์ (โดยเฉพาะพื้นที่จุง เซิน) หญ่า เบ๋ (พื้นที่เฟื้อก เกียน) ... ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โครงสร้างพื้นฐานในเมืองสมัยใหม่หลายแห่งมีความเร็วในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่รวดเร็วกว่าและมีความหนาแน่นของประชากรสูงกว่าเขตใจกลางเมืองบางแห่งเสียอีก” สถาปนิกเหงียน วัน เบียว ได้วิเคราะห์

ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ไดดาวเกตุ รายงานว่า ผู้แทนจากภาคธุรกิจและประชาชนบางส่วนยังแสดงความกังวลว่า แม้ว่าจะไม่มีกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กซื้อที่ดิน ทำกิน จากประชาชนแล้วจัดทำ "โครงการ" ขายอย่างผิดกฎหมายอีกต่อไป แต่สถานการณ์โครงการแบ่งแปลงที่ดินขายกลับถูกปล่อยทิ้งร้าง ไม่มีการสร้างโครงสร้างพื้นฐานบนที่ดิน รวมถึงโครงการที่ถูกระงับ หากไม่แก้ไขปัญหา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองแห่ง "หัวรถจักร" ก็จะยังคงอยู่ในสภาพ "ลักพาตัวและทอดทิ้งที่ดิน" โดยไม่ได้แก้ไขที่ต้นตอของปัญหา

ที่มา: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html