นครโฮจิมินห์กำลังประสบปัญหาขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองเวียดนาม

นครโฮจิมินห์มีราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ 40-60 ล้านดง/ตารางเมตรในเขตชานเมือง และสูงถึง 100 ล้านดง/ตารางเมตรในใจกลางเมือง ซึ่งเกินกำลังซื้อของครอบครัวชนชั้นกลางจำนวนมาก

จุดสนใจของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองโฮจิมินห์อยู่ที่ใด?

จากข้อมูลที่นำเสนอในการสัมมนา "กระแสเงินสดสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้: การระบุโอกาสการลงทุน" ซึ่งจัดโดยนิตยสารออนไลน์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม (Reatimes) สถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VIRES) ร่วมกับสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) และกลุ่มบริษัท Bcons รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยการจัดการเศรษฐกิจกลาง ( กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ) กล่าวว่า ตลาดที่ดินในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2024 มีโครงการเปิดตัว 14 โครงการ จัดหาผลผลิตสู่ตลาด 787 รายการ ลดลง 46% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023

อัตราการบริโภคสินค้าที่นำเข้าใหม่คิดเป็นประมาณ 30% โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 237 รายการ ลดลง 58% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023

ในเดือนสิงหาคม 2567 ตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 16 โครงการ ส่งผลให้มีบ้านพร้อมขายรวม 1,333 ยูนิต เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 อัตราการดูดซับอุปทานใหม่สูงถึง 61% คิดเป็นจำนวนธุรกรรมที่สำเร็จ 817 รายการ เพิ่มขึ้น 3.5 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม มีห้องชุดใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจำนวน 5,378 ยูนิต ลดลง 24% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2023 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการในเฟสต่อ ๆ ไป และกระจุกตัวอยู่ในเมืองโฮจิมินห์และ จังหวัดบิ่ญเดือง เป็นหลัก อัตราการดูดซับอยู่ที่ 76% ของห้องชุดใหม่ที่เข้าสู่ตลาด โดยมีการทำธุรกรรมสำเร็จ 4,086 รายการ ลดลง 22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ราคาในตลาดรองลดลงอย่างมาก โดยนักลงทุนจำนวนมากยอมรับการขาดทุน 20% หรือแม้กระทั่ง 30% แต่สภาพคล่องยังคงยากลำบากมาก

ภาพรวมของการสัมมนา "กระแสเงินสดสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคใต้: การระบุโอกาสในการลงทุน"

ในส่วนของการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ สถิติแสดงให้เห็นว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างในนครโฮจิมินห์ยังคงรักษาระดับการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยแต่ละเดือนมีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่าเดือนก่อนหน้า ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม 2567 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมในเมืองมีมูลค่ามากกว่า 1 ล้านล้านดอง คิดเป็น 27.6% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด และเพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมในเมือง

ตามที่นายชุงกล่าว จุดสนใจของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตนครโฮจิมินห์จะรวมถึงเขตเมืองชั้นในและเมืองหลวงของจังหวัดบิ่ญเดือง ด่งนาย และลองอัน ประการที่สอง แกนเชื่อมต่อระหว่างนครโฮจิมินห์กับเมืองหลวงของจังหวัดบิ่ญเดือง ด่งนาย และลองอัน โดยมีนครโฮจิมินห์เป็นศูนย์กลาง จะเปิดโอกาสและส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่เมืองที่เชื่อมต่อกับจังหวัดบิ่ญเดือง เบียนฮวา และตันอัน

ประการที่สาม การขยายตัวของเมืองโฮจิมินห์และเมืองหลวงของจังหวัดบิ่ญเดือง ด่งนาย และลองอัน จะส่งเสริมและขยายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่กระจายไปยังชานเมืองโฮจิมินห์ ชานเมืองตันอัน เมืองใหม่บิ่ญเดือง และชานเมืองเบียนฮวา

ประการที่สี่ พื้นที่เมืองใหม่ในเขตนครโฮจิมินห์ เช่น เมืองญอนตราจ เมืองใหม่บิ่ญเดือง และเมืองสนามบินลองแทง จะมีพื้นที่เพิ่มขึ้น มูลค่าเพิ่มขึ้น และความซับซ้อนของพื้นที่เมืองเหล่านี้จะปรากฏชัดเจนยิ่งขึ้น

ประการที่ห้า มีเมืองที่เน้นการพัฒนาโดยรอบสถานีขนส่งสาธารณะ (TOD) ในนครโฮจิมินห์ บิ่ญเดือง ลองอัน เตย์นิญ และบ่าเรีย-หวุงเต่า ภูมิภาคนครโฮจิมินห์มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ระดับชาติจำนวนมาก ซึ่งจะสร้างโอกาสในการพัฒนาเมือง TOD โดยเฉพาะ และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ลำดับที่หกคือโครงข่ายเมืองสี่เหลี่ยมใหม่ ทูเดือก – ลองแทง – เบียนฮวา – บิ่ญเดือง นี่คือภูมิภาคที่มีศักยภาพในการพัฒนาเมืองสูง เป็นเอกลักษณ์เฉพาะของเขตเมืองโฮจิมินห์ในปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2045 ด้วยข้อได้เปรียบทั้งหมดในด้านที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการสนับสนุนทางเศรษฐกิจ นี่คือพื้นที่พิเศษสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจของเขตเมืองโฮจิมินห์โดยรวม การพัฒนาเมืองโดยเฉพาะ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกว่าที่คนทั่วไปจะซื้อไหว และความต้องการมีมากกว่าอุปทาน

นายเลอ นู ทัค ประธานกรรมการบริหารกลุ่มบริษัทบีคอนส์ กล่าวว่า ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 40-60 ล้านดง/ตารางเมตรในเขตชานเมือง และสูงถึง 100 ล้านดง/ตารางเมตรในใจกลางเมือง ซึ่งเกินกำลังซื้อของครอบครัวชนชั้นกลางจำนวนมาก ปัจจุบัน ความต้องการที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์สูงมาก คาดการณ์ว่าต้องสร้างอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปีเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชน อย่างไรก็ตาม อุปทานไม่สามารถตามทันความต้องการได้เนื่องจากหลายปัจจัย โดยอุปสรรคทางกฎหมาย ต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดไม่สามารถพัฒนาไปพร้อมกันได้

ในความเป็นจริง ประมาณ 60-70% ของความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอยู่ในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ นี่แสดงให้เห็นว่าผู้คน โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ปานกลางและต่ำ มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกำลังทรัพย์ของตนเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ตลาดในปัจจุบันขาดแคลนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ทำให้หลายคนหาที่อยู่อาศัยได้ยาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นเรื่องความไว้วางใจของลูกค้ามีความสำคัญมาก โครงการหลายโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่ยังไม่ได้ออกใบรับรองกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า ทำให้ลูกค้าเกิดความกังวล และการฟื้นฟูความไว้วางใจของลูกค้าจึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง

นายทัชกล่าวว่า ในเมืองใหญ่ๆ ของภาคตะวันออกเฉียงใต้ เช่น โฮจิมินห์ซิตี้ บิ่ญเดือง และด่งนาย ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย รวมถึงแรงงานและแรงงานข้ามถิ่น กำลังทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงมีจำกัดมาก ไม่เพียงพอต่อความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มนี้ สถานการณ์เช่นนี้ทำให้หลายคนต้องอาศัยอยู่ในที่พักให้เช่าที่คับแคบ คุณภาพต่ำ ขาดสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐาน ส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตและสุขภาพของพวกเขา

นายทัชกล่าวว่า "ความต้องการอพาร์ทเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในนครโฮจิมินห์กำลังเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ในปี 2024 มีจำกัดอย่างมาก ส่งผลให้ราคาสูงขึ้นและทำให้หลายคนหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้ยาก"

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-khat-can-ho-duoi-2-ty-dong-d228833.html