นครโฮจิมินห์กระหายอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

นครโฮจิมินห์บันทึกราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ระหว่าง 40-60 ล้านดองต่อตารางเมตรในเขตชานเมือง และสูงถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตรในเขตใจกลางเมือง ซึ่งเกินความสามารถในการซื้อของครอบครัวรายได้ปานกลางหลายครอบครัว

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มุ่งเน้นไปที่อะไร?

ข้อมูลในการประชุมเชิงปฏิบัติการ "กระแสเงินสดเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ภาคใต้: การระบุโอกาสการลงทุน" จัดโดยนิตยสารอิเล็กทรอนิกส์เวียดนามเรียลเอสเตท (Reatimes) สถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) ร่วมกับสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) และรองศาสตราจารย์ Bcons Group ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยการจัดการเศรษฐกิจกลาง ( กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ) กล่าวว่า การพัฒนาในส่วนต่างๆ และที่ดินในตลาดนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 มีโครงการเปิดขาย 14 โครงการ มีสินค้าออกสู่ตลาด 787 รายการ ลดลง 46% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

อัตราการดูดซึมอุปทานใหม่อยู่ที่ประมาณ 30% เทียบเท่ากับสินค้าที่ซื้อขายสำเร็จจำนวน 237 รายการ ลดลง 58% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

กลุ่มทาวน์เฮาส์-วิลล่า ในเดือนสิงหาคม 2567 ในเขตนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบ มีโครงการเปิดขาย 16 โครงการ ส่งมอบสินค้าออกสู่ตลาด 1,333 รายการ เพิ่มขึ้น 2 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566 อัตราการบริโภคสินค้าใหม่อยู่ที่ 61% คิดเป็นสินค้าที่ซื้อขายสำเร็จ 817 รายการ เพิ่มขึ้น 3.5 เท่าจากช่วงเดียวกันของปี 2566

ในส่วนของตลาดอพาร์ตเมนต์ มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 5,378 ยูนิต ลดลง 24% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในปี 2566 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการระยะต่อไป ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และ บิ่ญเซือง อัตราการดูดซับคิดเป็น 76% ของอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาด โดยมียอดซื้อขายสำเร็จ 4,086 ยูนิต ลดลง 22% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ราคาขายรองลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนหลายรายยอมรับการขาดทุน 20% หรือแม้กระทั่ง 30% แต่ยังคงเป็นเรื่องยากมากที่จะขายทิ้ง

ภาพรวมของการประชุมเชิงปฏิบัติการ "กระแสเงินสดเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ภาคใต้: การระบุโอกาสการลงทุน"

ในส่วนของกระแสเงินสดเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ จากสถิติพบว่า สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างในนครโฮจิมินห์ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในแต่ละเดือนมียอดสูงกว่าเดือนก่อนหน้า ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2567 สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างรวมในพื้นที่ดังกล่าวมีมูลค่าสูงกว่า 1 ล้านล้านดอง คิดเป็น 27.6% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด และเพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับสิ้นปี พ.ศ. 2566 ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตโดยรวมของสินเชื่อในพื้นที่

คุณชุง กล่าวว่า จุดเน้นในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตนครโฮจิมินห์จะครอบคลุมเขตเมืองชั้นในและเมืองหลวงของจังหวัดบิ่ญเซือง ด่งนาย และ ลองอาน ประการที่สอง แกนเชื่อมโยงนครโฮจิมินห์กับเมืองหลวงของจังหวัดบิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน โดยมีนครโฮจิมินห์เป็นศูนย์กลาง จะช่วยเปิดและส่งเสริมการพัฒนาเขตเมืองที่เชื่อมต่อกับจังหวัดบิ่ญเซือง เบียนฮวา และเตินอาน

ประการที่สาม การขยายตัวของเมืองในนครโฮจิมินห์และเมืองหลวงอย่างบิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอัน จะส่งเสริมและขยายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปยังเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เขตชานเมืองของเตินอัน นครใหม่บิ่ญเซือง และเขตชานเมืองของนครเบียนฮวา

ประการที่สี่ พื้นที่เมืองใหม่ในเขตนครโฮจิมินห์ เช่น เมืองเญินตราก เมืองใหม่บิ่ญเซือง เขตเมืองสนามบินล็องถั่ญ ฯลฯ จะมีการขยายตัวของพื้นที่เพิ่มมากขึ้น มูลค่าของพื้นที่จะเพิ่มขึ้น และความซับซ้อนของพื้นที่เมืองจะเห็นได้ชัดเจนมากขึ้น

ลำดับที่ห้า ได้แก่ เมือง TOD (การพัฒนาที่เน้นการคมนาคมขนส่ง - ซึ่งหมายถึงรูปแบบการพัฒนาเมืองที่มีระบบขนส่งสาธารณะเป็นศูนย์กลาง) ในนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ลองอาน ไตนิญ และบ่าเรียะ-หวุงเต่า พื้นที่นครโฮจิมินห์มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติขนาดใหญ่จำนวนมาก ซึ่งจะสร้างโอกาสให้กับการพัฒนาเมือง TOD โดยเฉพาะและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ส่วนที่หก คือ จัตุรัสเมืองใหม่ Thu Duc - Long Thanh - Bien Hoa - Binh Duong พื้นที่นี้ถือเป็นพื้นที่พัฒนาเมืองที่มีศักยภาพ เป็นเอกลักษณ์เฉพาะของนครโฮจิมินห์จนถึงปี 2030 และมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2045 ด้วยข้อได้เปรียบทั้งในด้านที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการสนับสนุนทางเศรษฐกิจ จึงเป็นพื้นที่พิเศษเฉพาะสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจของนครโฮจิมินห์โดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาเมือง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ราคาอสังหาฯ สูงเกินเอื้อม ความต้องการสูงเกินอุปทาน

คุณเล นู แทค ประธานกรรมการบริหารของ Bcons Group ประเมินว่าราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 40-60 ล้านดองต่อตารางเมตรในเขตชานเมือง และสูงถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตรในเขตใจกลางเมือง ซึ่งสูงกว่าระดับที่ครอบครัวรายได้ปานกลางหลายครอบครัวสามารถจ่ายได้ ปัจจุบัน ความต้องการที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์สูงมาก โดยคาดการณ์ว่าจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปีเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชน อย่างไรก็ตาม อุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการนี้เนื่องจากปัจจัยหลายประการ หนึ่งในนั้นคืออุปสรรคทางกฎหมาย ราคาที่ดินที่สูงขึ้น และการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดไม่สามารถเติบโตไปพร้อมๆ กันได้

ในความเป็นจริง ประมาณ 60-70% ของความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แสดงให้เห็นว่าผู้คน โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง กำลังต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของตนเป็นอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยยังขาดแคลนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ทำให้หลายคนประสบปัญหาในการหาที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นเรื่องความไว้วางใจของลูกค้าถือเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง โครงการหลายโครงการได้รับการส่งมอบแล้ว แต่ใบรับรองยังไม่ได้รับการส่งมอบ ซึ่งทำให้ลูกค้าเกิดความกังวล และจำเป็นต้องฟื้นฟูความไว้วางใจของลูกค้า

คุณทาช กล่าวว่า ในเมืองใหญ่ทางตะวันออกเฉียงใต้ เช่น นครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง และด่งนาย ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง รวมถึงแรงงานและแรงงานข้ามชาติ กำลังทวีความรุนแรงขึ้นอย่างเร่งด่วน อย่างไรก็ตาม อุปทานของที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงมีอยู่อย่างจำกัด ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มคนเหล่านี้ได้ สถานการณ์เช่นนี้ทำให้หลายคนต้องอาศัยอยู่ในหอพักที่คับแคบ คุณภาพต่ำ ขาดสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐาน ซึ่งส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตและสุขภาพ

“ความต้องการอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในนครโฮจิมินห์กำลังเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงกลับแสดงให้เห็นว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในปี 2567 มีจำกัดมาก ทำให้ราคาสูงขึ้น และส่งผลให้หลายคนหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้ยาก” นายทาชกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-khat-can-ho-duoi-2-ty-dong-d228833.html