หนึ่งในตัวชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดคือ นับตั้งแต่ต้นปี สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตในอัตราที่สูงกว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยของสินเชื่อทั่วทั้งระบบถึงสองเท่า ในช่วงหกเดือนแรกเพียงอย่างเดียว สินเชื่อทั่วทั้งระบบเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยคาดว่าสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นถึง 20%
รายงานทางการเงินไตรมาสที่ 2 ปี 2025 ของธนาคารหลายแห่ง เช่น Techcombank, HDBank, SHB , MB… แสดงให้เห็นว่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารเหล่านี้เพิ่มขึ้น 20-35% เมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว
จนถึงปัจจุบัน สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ (ประมาณ 3.2 ล้านล้านดอง) ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเข้าใจว่าทำไมธนาคารจึงอัดฉีดเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังที่ผู้ว่าการธนาคารกลางเวียดนามกล่าวไว้ว่า การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ สอดคล้องกับทิศทางการแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะเมื่ออุปสรรคทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ถูกขจัดออกไป ความต้องการเงินทุนเพื่อดำเนินการก่อสร้างก็จะเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
จากมุมมองที่เป็นอิสระ นักวิเคราะห์เชื่อว่า ในบริบทของความยากลำบากในการผลิตและการบริโภค ปัจจัยขับเคลื่อนหลักของการเติบโตคือโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ เมื่อให้สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราการขาดทุนที่แท้จริงนั้นต่ำมาก (เนื่องจากหลักประกันมีสภาพคล่องสูง) นี่คือเหตุผลที่สองภาคส่วนนี้ดึงดูดเงินทุนอย่างมาก
แม้ว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) ก็ยังคงยินดีที่การปล่อยสินเชื่อในภาคส่วนนี้ยังคงอยู่ในเกณฑ์ความปลอดภัยที่ดี โดยเห็นได้จากอัตราส่วนของเงินทุนระยะสั้นที่ใช้สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวที่ต่ำกว่า 30% นอกจากนี้ หน่วยงานกำกับดูแลยังได้สั่งการให้สถาบันสินเชื่อปรับสมดุลเงินทุนตามระยะเวลาครบกำหนดชำระหนี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างความมั่นใจในความปลอดภัยของระบบ
อย่างไรก็ตาม โครงสร้างสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างเงินทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แสดงให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องกันบางประการในช่วงไม่นานมานี้
ประการแรก ในส่วนของโครงสร้างสินเชื่อ พบว่าสินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่สินเชื่อเพื่อซื้อและปรับปรุงบ้านเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ซึ่งบ่งชี้ว่าเงินทุนของธนาคารส่วนใหญ่ไหลไปยังผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ประชาชนยังไม่กระตือรือร้นที่จะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัว นอกจากนี้ยังเกิดจากความไม่สมดุลของตลาด โดยอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและระดับกลางเริ่มขาดแคลนมากขึ้น อุปทานใหม่ในตลาดส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ระดับกลาง และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นขาดแคลนอย่างมาก นี่จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้การเบิกจ่ายสินเชื่อวงเงิน 145,000 ล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม รวมถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปี เป็นไปอย่างล่าช้า
ประการที่สอง เกี่ยวกับโครงสร้างเงินทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนหน้านี้ โครงสร้างการจัดหาเงินทุนด้วยหนี้สินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งพึ่งพาพันธบัตรเป็นอย่างมาก บางครั้งก็สูงถึง 50-60% แต่ปัจจุบันสัดส่วนนี้ลดลงอย่างมากเหลือครึ่งหนึ่ง ในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปีนี้ การออกพันธบัตรทั่วทั้งตลาดเพิ่มขึ้น 63% เมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว แต่การออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวเพิ่มขึ้นเพียงกว่า 13% เท่านั้น
ในความเป็นจริง เมื่อมีการผ่อนคลายสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงต่ำสุด และธนาคารเปิดกว้างมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไม่เพียงแต่จะงดเว้นจากการออกพันธบัตรใหม่เท่านั้น แต่ยังเร่งชำระคืนพันธบัตรที่มีอยู่ก่อนกำหนด และหันไปขอสินเชื่อจากธนาคารแทน การพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารที่เพิ่มขึ้นของธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคส่วนที่ต้องการเงินทุนระยะยาว เช่น อสังหาริมทรัพย์ ก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อระบบธนาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงจากความไม่สอดคล้องกันของระยะเวลาครบกำหนดชำระหนี้
แม้ว่าปัจจุบันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในระดับที่ปลอดภัย แต่หากยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและเงินทุนไหลเข้าสู่โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เป็นหลักดังเช่นในปัจจุบัน ตลาดก็จะเผชิญกับความไม่เสถียรอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้ เราไม่สามารถพึ่งพาการปรับเปลี่ยนจากธนาคารได้ เพราะธนาคารมักมุ่งเน้นแต่ผลกำไรและผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้น แต่เราจำเป็นต้องอาศัยการกำกับดูแลจากภาครัฐ ดังนั้น ธนาคารกลางเวียดนาม กระทรวงการก่อสร้าง และกระทรวงและหน่วยงานอื่นๆ ต้องหาแนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และเปลี่ยนทิศทางการไหลเวียนของสินเชื่อไปยังกลุ่มเหล่านี้ นอกจากนี้ เมื่อมีการยกเลิกข้อจำกัดด้านสินเชื่อในอนาคต ธนาคารกลางเวียดนามจะต้องมีเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพมากขึ้นในการชี้นำการไหลเวียนของเงินทุนไปยังภาคส่วนที่มีความสำคัญลำดับต้นๆ ด้วย
ดังที่ผู้ว่าการธนาคารแห่งชาติเวียดนามได้กล่าวไว้ แนวทางแก้ไขระยะยาวคือการพัฒนาตลาดทุนอย่างแข็งแกร่ง เพื่อตอบสนองความต้องการเงินทุนระยะกลางและระยะยาวอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่อแหล่งเงินทุนระยะสั้นของระบบธนาคาร ภาคส่วนที่ต้องการเงินทุนระยะกลางและระยะยาวจำนวนมาก เช่น อสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน จำเป็นต้องระดมทุนผ่านการออกพันธบัตรเอกชน พันธบัตรรัฐบาลท้องถิ่น หรือเงินกู้ระหว่างประเทศ... พวกเขาไม่สามารถพึ่งพาเงินกู้จากธนาคารเพียงอย่างเดียวได้อีกต่อไป
ที่มา: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
