การกำหนดให้โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสำรองที่ดิน 20% ไว้สำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมถือเป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผล
จากข้อมูลของกรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมนครโฮจิมินห์ จากการทบทวนกระบวนการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมในช่วงปี 2559-2564 พบว่าผังเมืองนครโฮจิมินห์ที่ได้รับการอนุมัติไปแล้วส่วนใหญ่ยังไม่ได้กำหนดที่ตั้งและพื้นที่ของที่ดินบ้านจัดสรรสังคม หรือยังไม่ได้ปรับปรุงโครงการบ้านจัดสรรสังคม
การกำหนดให้โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองประเภทที่ 3 ขึ้นไปทุกโครงการต้องสำรองที่ดินร้อยละ 20 สำหรับก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง
สาเหตุก็คือการที่โครงการต่างๆ กำหนดให้จัดสรรที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรโดยไม่คำนึงถึงโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น การวางผังและการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง สภาวะ เศรษฐกิจ และภูมิศาสตร์ของแต่ละท้องถิ่น... อาจทำให้ที่ดินเหล่านี้ไม่ได้รับการลงทุน สูญเสียไปโดยเปล่าประโยชน์ และราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น
นอกจากนี้ สำหรับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีขนาดการใช้ประโยชน์ที่ดินน้อยกว่า 2 เฮกตาร์ ในเขตเมืองพิเศษและเขตเมืองประเภทที่ 1 การควบคุมการกันเงินกองทุนที่ดิน 20% สำหรับการก่อสร้างบ้านจัดสรรสังคมยังไม่สามารถทำได้ เนื่องจากกองทุนที่ดินนี้มีพื้นที่ขั้นต่ำไม่เพียงพอที่จะลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมอิสระ
พื้นที่ดังกล่าวไม่เหมาะที่จะนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยสังคมแบบชั้นต่ำ เนื่องจากพื้นที่เมืองพิเศษและประเภทที่ 1 ไม่ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ ในทางกลับกัน หากสร้างที่อยู่อาศัยสังคมในรูปแบบทาวน์เฮาส์ในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมือง (ซึ่งโดยปกติจะอยู่ในทำเลทอง) ก็อาจก่อให้เกิดผลกระทบด้านลบและไม่เป็นธรรมได้
ในกรณีของผู้มีรายได้น้อยที่อาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ระดับไฮเอนด์และซูเปอร์ไฮเอนด์ ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินการอาคารเพียงอย่างเดียว รวมถึงบริการที่จำเป็นอื่นๆ ในโครงการเหล่านี้ไม่เหมาะสมกับรายได้ของพวกเขา
การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในนครโฮจิมินห์ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง
สาเหตุของข้อบกพร่องข้างต้นคือ ผังเมืองส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ไม่ได้กำหนดตำแหน่งและขนาดพื้นที่สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (หรือไม่ได้รับการปรับปรุงด้วยโครงการบ้านพักอาศัยสังคม) ด้วยเหตุผลหลายประการ ประการแรก ผังเมือง 1/2000 ส่วนใหญ่ได้รับการอนุมัติก่อนที่กฎหมายที่อยู่อาศัยและพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 จะมีผลบังคับใช้ในปี พ.ศ. 2558 เกี่ยวกับการพัฒนาและการจัดการบ้านพักอาศัยสังคม
โครงการบ้านจัดสรรสังคมใหม่ที่ได้รับอนุมัติภายหลังการอนุมัติการปรับผังเมืองมาตราส่วน 1/2000 ในปี 2556 ไม่ได้รับการปรับปรุงในผังเมือง
บางโครงการยังไม่ได้ดำเนินการโดยมีการชดเชยค่าปรับพื้นที่ แผนผังการแบ่งเขต (ขนาด 1/2000) ยังไม่ได้รับการอนุมัติ ยังไม่มีแนวทางในการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคกับระบบบำบัดน้ำเสีย และไม่มีแผนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม โครงการเคหะสังคมยังไม่ดึงดูดนักลงทุน บางโครงการที่วิสาหกิจลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้นำเงินจากกองทุนที่ดินเคหะสังคมไปลงทุนในงบประมาณแผ่นดินถึง 20% อย่างไรก็ตาม เงินลงทุนรายปีจากงบประมาณแผ่นดินยังมีจำกัด ไม่เพียงพอต่อการดำเนินโครงการและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย
เปิดโอกาสให้นักลงทุนสับเปลี่ยนสร้างบ้านพักอาศัยสังคมแบบรวมศูนย์
จากข้อบกพร่องดังกล่าวข้างต้น กรมการวางแผนและสถาปัตยกรรมนครโฮจิมินห์ขอแนะนำให้ กระทรวงการก่อสร้าง ทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติมเอกสารที่ชี้แนะการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนโดยเร็วตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางแผน
เกี่ยวกับกฎหมาย คำสั่ง คำสั่งเวียนที่ควบคุมการนำไปปฏิบัติ มาตรฐาน และระเบียบข้อบังคับการวางผังเมืองใหม่ กรมการวางผังเมืองและสถาปัตยกรรมของนครโฮจิมินห์เสนอให้กระทรวงก่อสร้างออกระเบียบข้อบังคับเฉพาะสำหรับนครโฮจิมินห์ในฐานะเขตเมืองพิเศษที่มีข้อกำหนดการจัดการที่แตกต่างไปจากจังหวัดและเมืองอื่นๆ ที่มีความหนาแน่นของเขตเมืองต่ำ
กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมศาสตร์ยังได้เสนอให้กระทรวงการก่อสร้างศึกษาและจัดทำระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับการวางแผน เพื่อให้มีข้อมูลที่ครบถ้วน ถูกต้อง ครบถ้วน และทันเวลาสำหรับการดำเนินงานวางแผน การจัดตั้ง การประเมิน การอนุมัติ การปรับปรุง และการดำเนินการ...
ให้ผู้ลงทุนที่มีโครงการดำเนินการอยู่ในพื้นที่เดียวกันหลายโครงการ แลกเปลี่ยนพื้นที่ดินเพื่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรรวมในโครงการเดียวกัน เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ผู้ลงทุนสามารถประกอบธุรกิจ แสวงหาประโยชน์ และประกอบกิจการได้ หรือมีระเบียบและแนวทางแก้ไขอื่นๆ เกี่ยวกับนโยบายและกลไกในการดึงดูดการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรเพื่อรองรับผู้มีรายได้น้อยและผู้มีรายได้น้อย
กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมได้เสนอแนะให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์แต่งตั้งคณะกรรมการประชาชนของเขตและเมืองทูดึ๊ก โดยพิจารณาจากสภาพความเป็นจริง ความต้องการ และความคืบหน้าของการทบทวนและปรับปรุงโครงการผังเมือง 1/2000 ในพื้นที่ จัดทำเอกสารเพื่อปรับปรุงโครงการผังเมือง 1/2000 เพื่อปรับปรุงโครงการเคหะสังคมและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ให้มีระบบเคหะสังคมที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการวางแผนรายละเอียดเข้าสู่โครงการผังเมือง และจัดสรรกองทุนที่ดินสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างเหมาะสม
เป็นที่ทราบกันว่าตั้งแต่ปี 2557 ถึง 2563 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้อนุมัติการลงทุนในโครงการ 243 โครงการ มีพื้นที่รวมประมาณ 537 เฮกตาร์ ครอบคลุมบ้านเรือน 155,202 หลัง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เหล่านี้ล้วนปฏิบัติตามพันธกรณีด้านที่อยู่อาศัยทางสังคมในรูปแบบของการชำระเงินสด
นักลงทุนจะชำระเงินจำนวนนี้พร้อมกับภาระผูกพันทางการเงินสำหรับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของโครงการทั้งหมดไว้ในงบประมาณ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มอบหมายให้กรมการคลังนครโฮจิมินห์ให้คำปรึกษาและเสริมจำนวนเงินที่นักลงทุนได้ชำระให้กับกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยของเมืองเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันด้านที่อยู่อาศัยสังคม เพื่อลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยสังคม
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)