เงินทุนยังคงไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างบ่นกันอย่างหนักเกี่ยวกับการเข้มงวดของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้แผนธุรกิจจำนวนมากต้องหยุดชะงัก อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้ว สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดในสินเชื่อคงค้างทั้งหมดในระบบเศรษฐกิจ และหากเงินทุนยังคงไหลเวียนเข้าสู่ภาคส่วนนี้อย่างต่อเนื่อง ความเสี่ยงในระยะยาวก็มีมหาศาล

การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้น

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างบ่นกันอย่างหนักถึงความยากลำบากในการขอสินเชื่อ

นายเหงียน กว็อก เหียบ ประธานกรรมการบริหารบริษัท โกลบอล เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม (VACC) กล่าวว่า ธนาคารขนาดใหญ่ (รวมถึงธนาคารใหญ่ 4 แห่ง) ปฏิเสธที่จะให้สินเชื่อแก่โครงการใหม่ หรือเลือกให้สินเชื่อเฉพาะโครงการใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้เท่านั้น ด้วยปัญหาคอขวดด้านเงินทุนที่ขัดขวางการดำเนินโครงการของธุรกิจต่างๆ คาดการณ์ว่าปี 2026 จะเป็นปีที่ผันผวนอย่างมากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจอื่นๆ อีกหลายแห่งรายงานว่า ความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ส่งผลกระทบเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ระดับสูงเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน รวมถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมด้วย ตามข้อมูลจากธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ธนาคารต่างปฏิเสธที่จะให้กู้ยืมเงินจากโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมูลค่า 145,000 ล้านดอง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำเกินไป (6.1% ต่อปี) ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 7-8% ต่อปี ซึ่งหมายความว่าธนาคารจะขาดทุนหากปล่อยกู้

ปัจจุบัน วงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจำนวน 145 ล้านล้านดอง ถูกปล่อยกู้ไปแล้วน้อยกว่า 5% แม้ว่าจะเปิดตัวมาแล้วถึงสามปี ขณะเดียวกัน การปล่อยกู้สินเชื่อสำหรับคนหนุ่มสาวอายุต่ำกว่า 35 ปี ก็ยังอยู่ในขอบเขตจำกัดเช่นกัน

นางฮา ทู เกียง ผู้อำนวยการกรมสินเชื่อภาค เศรษฐกิจ (ธนาคารแห่งชาติเวียดนาม) กล่าวว่า ยอดการปล่อยสินเชื่อสำหรับคนหนุ่มสาวอายุต่ำกว่า 35 ปี มีมูลค่าประมาณ 9,600 ล้านดง (เพิ่มขึ้นประมาณ 2,000 ล้านดง เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2568) โดยแบ่งเป็นเงินกู้เพื่อการลงทุนใน 53 โครงการ จำนวน 8,100 ล้านดง และเงินกู้เพื่อซื้อบ้านใน 36 โครงการ จำนวน 1,500 ล้านดง ส่วนยอดการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยสำหรับคนหนุ่มสาวอายุต่ำกว่า 35 ปี มีมูลค่าประมาณ 259 ล้านดง

แม้ว่าธนาคารพาณิชย์จะอ้างว่าไม่ได้เข้มงวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และยังคงให้เงินทุนแก่โครงการที่ดีอยู่ แต่เนื่องจากมีเงินทุนจำกัดและวงเงินสินเชื่อรายไตรมาส พวกเขาจึงต้องจัดสรรเงินทุนอย่างระมัดระวัง ดังนั้น ยกเว้นโครงการที่ใช้วิธีการลัดขั้นตอน เงินทุนจะถูกกระจุกตัวอยู่ในภาคส่วนที่มีความสำคัญและมีความปลอดภัยสูง เพื่อให้ได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานกำกับดูแล

ตามที่ ดร.เลอ ซวน เหงีย นักเศรษฐศาสตร์กล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีวัฏจักร แต่ในระยะยาวแล้วไม่มีความเสี่ยงและมีความปลอดภัยสูงมาก เนื่องจากมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการดำเนินงานของธนาคาร หลักประกันส่วนใหญ่ของธนาคารคืออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่น่าจะลดลงอย่างรวดเร็ว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังกล่าวอีกว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่มีผลกระทบต่อภาคส่วนอื่น ๆ สูง และแนะนำว่าธนาคารกลางเวียดนามควรดำเนินนโยบายอัดฉีดเงินทุนเข้าสู่ตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้การดำเนินงานมีประสิทธิภาพ รัฐบาลควรควบคุมอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา แทนที่จะเข้มงวดสินเชื่อในภาคส่วนนี้

เงินทุนยังคงไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่ง

ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ่นถึงความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุน ผู้เชี่ยวชาญและผู้แทน รัฐสภา หลายคนชี้ให้เห็นว่า ในความเป็นจริงแล้ว สินเชื่อจากธนาคารยังคงไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ และนี่กำลังก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบมากมายต่อเศรษฐกิจ

ตามที่นายเหงียน ง็อก บาว ซีอีโอของวิกรุ๊ป กล่าวว่า ในไตรมาสแรกของปี 2026 สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมมีแนวโน้มลดลง ในขณะที่เงินทุนยังคงไหลเวียนอย่างแข็งแกร่งในภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง แม้ว่าข้อมูลจะแสดงให้เห็นว่าสินเชื่อภาคเกษตรกรรมยังคงเติบโตได้ดีควบคู่ไปกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่สามารถตัดความเป็นไปได้ที่เงินเหล่านี้จะ "หลีกเลี่ยงกฎหมาย" (เช่น กู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาการเกษตร แต่ในความเป็นจริงแล้วนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร)

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ให้เหตุผลว่า ความไม่เพียงพอในโครงสร้างสินเชื่อเป็นสาเหตุหลักของแรงกดดันด้านสภาพคล่องอย่างต่อเนื่องในระบบธนาคาร รวมถึงความไม่เสถียรของอัตราดอกเบี้ย ดังนั้น มาตรการสนับสนุนสภาพคล่องของธนาคารกลางเวียดนาม (ผ่านช่องทาง OMO) จึงเป็นการแก้ไขเพียงอาการ ไม่ใช่ต้นตอของปัญหา

รายงานทางการเงินจากธนาคารในปี 2025 แสดงให้เห็นว่า ในหลายธนาคาร สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 30-50% ของยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ตัวเลขนี้ยังไม่สมบูรณ์ เนื่องจากในหลายธนาคาร สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านส่วนบุคคลไม่ได้ถูกรวมอยู่ในยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบ

ดังนั้น ในทางทฤษฎีแล้ว สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คิดเป็นประมาณ 23-25% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมดในระบบ แต่ตัวเลขที่แท้จริงน่าจะสูงกว่านั้นมาก เมื่อสินเชื่อมากกว่าหนึ่งในสี่ของเศรษฐกิจไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ การเข้าถึงเงินทุนสำหรับภาคส่วนอื่นๆ ก็ย่อมแคบลงโดยธรรมชาติ นี่คือเหตุผลที่ธุรกิจการผลิตกำลังประสบปัญหา

จากข้อมูลของหอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) พบว่า ในบรรดาบริษัทเอกชนขนาดใหญ่ 500 แห่งในเวียดนาม รายได้มากกว่า 50% มาจากภาคการเงินและอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่อุตสาหกรรมแปรรูปและการผลิตมีสัดส่วนน้อย

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจกล่าวว่า ในทางทฤษฎีแล้ว การควบคุมสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง และการให้ความสำคัญกับสินเชื่อสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดนั้นเป็นสิ่งจำเป็น อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว การทำเช่นนี้เป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากธนาคารหลายแห่งมุ่งเป้าไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับสูงเป็นหลัก หากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป ความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจก็จะเพิ่มสูงขึ้น

ในการกล่าวสุนทรพจน์ในระหว่างการประชุมอภิปรายด้านเศรษฐกิจและสังคมของรัฐสภาเมื่อต้นสัปดาห์ที่ผ่านมา นายเลอ ฮวาง อานห์ (จังหวัดจาลาย) ได้แสดงความกังวลเป็นพิเศษเกี่ยวกับประเด็นนี้ ตามที่ผู้แทนกล่าว ในเวียดนาม สินเชื่อส่วนใหญ่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนคนหนุ่มสาวไม่สามารถซื้อบ้านได้แม้จะทำงานหนักมา 30 ปีแล้วก็ตาม

จากข้อมูลที่นำเสนอโดยผู้แทน Hoang Anh พบว่า ยอดสินเชื่อคงค้างของธนาคารพาณิชย์ทั้ง 35 แห่ง แสดงให้เห็นว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 132% ในช่วง 4 ปี จาก 1,955,000 ล้านดงในปี 2021 เป็น 4,541,000 ล้านดงในปี 2025 ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมถึง 2.4 เท่า และในปี 2025 ขนาดของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะใหญ่กว่าสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมถึง 1.81 เท่า และใหญ่กว่าสินเชื่อภาคเกษตรกรรม ป่าไม้ และประมงถึง 5.3 เท่า

นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างเพียงอย่างเดียวคิดเป็น 27.4% ของสินเชื่อรวมในระบบทั้งหมด สิ่งที่นายหวง อานห์ กังวลเป็นพิเศษคือ ในปี 2024-2025 เพียงปีเดียว คาดว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้นถึง 37.6% ในขณะที่สินเชื่อภาคอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นเพียง 9.4% เท่านั้น นายหวง อานห์ กล่าวว่า สินเชื่อจำนวนมาก "ถูกผูกไว้" ในภาคอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้รัฐบาลควบคุมสินเชื่อเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยใช้กลไกตลาด หลีกเลี่ยงการออกคำสั่งทางปกครอง

ในขณะเดียวกัน รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน ฮู ฮวน รองประธานคณะกรรมการบริหารศูนย์การเงินระหว่างประเทศนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ความต้องการเงินทุนเพื่อการเติบโตมีมหาศาล ในขณะที่เงินทุนที่มีอยู่จำกัด ดังนั้น ธนาคารจึงต้องจัดลำดับความสำคัญในการจัดสรรเงินทุนให้กับภาคส่วนที่มีความสำคัญเป็นอันดับแรก

ในบริบทนี้ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าธุรกิจต่างๆ – ไม่ใช่แค่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ – ควร diversify ช่องทางการระดมทุนและลดการพึ่งพาเงินกู้จากธนาคาร คุณฮวนคาดการณ์ว่าศูนย์การเงินนานาชาติโฮจิมินห์จะเป็นช่องทางการระดมทุนใหม่สำหรับเศรษฐกิจและชุมชนธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เสนอแนะว่าการแปลงสินทรัพย์จริงให้เป็นโทเค็นเพื่อระดมทุนเป็นแนวทางใหม่ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณา

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องกระจายช่องทางการระดมทุนของตน

- ดร. แคน แวน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายของนายกรัฐมนตรี

ภาคการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 10% ของ GDP ของประเทศ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบเก้าปีที่ผ่านมา และส่งผลกระทบต่อภาคเศรษฐกิจอื่นๆ อีกมากมาย อย่างไรก็ตาม การพึ่งพาเงินกู้จากธนาคารมากเกินไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อทั้งธุรกิจเหล่านั้นเองและระบบการเงิน

ในปี 2025 คาดว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะเติบโตในอัตราที่เร็วกว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวม (22%) โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น 28% และปัจจุบันคิดเป็นประมาณ 44% ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

เนื่องจากการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เข้มงวดมากขึ้น การเข้าถึงเงินทุนของธุรกิจอาจถูกจำกัดมากขึ้น นอกจากนี้ ต้นทุนการกู้ยืมยังสูงขึ้นอีกด้วย

เพื่อลดการพึ่งพาเงินกู้จากธนาคาร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องกระจายช่องทางการระดมทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผ่านพันธบัตรองค์กร การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ และกองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ รัฐบาลยังจำเป็นต้องเร่งดำเนินการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติและกองทุนที่อยู่อาศัยระดับท้องถิ่นด้วย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองต้องตระหนักถึงความจำเป็นในการปรับโครงสร้างการดำเนินงาน ควบคุมความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด และจำกัดการลงทุนที่หลากหลาย การสร้างสมดุลระหว่างแหล่งเงินทุนต่างๆ – ตั้งแต่สินเชื่อ พันธบัตร หุ้น ไปจนถึงการลงทุนในต่างประเทศ – จะช่วยให้ธุรกิจมีความยืดหยุ่นต่อความผันผวนของตลาดมากขึ้น

ที่มา: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html