คุณจะทำอย่างไรเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกหลอกลวงโดยการขอเงินมัดจำ 90-95% แล้วยักยอกเงินเหล่านั้นไป?

เราจำเป็นต้องครอบคลุมกิจกรรมการฝากเงินทุกประเภทในตลาด

เกี่ยวกับข้อกำหนดในข้อ d วรรค 4 มาตรา 24 ของร่างแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่า ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ "ได้รับอนุญาตให้รับเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างนั้นได้ดำเนินการตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการประกอบธุรกิจ และการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว" นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่าข้อกำหนดนี้ถูกต้องแต่ยังไม่เพียงพอ เขาเสนอว่าจำเป็นต้องเสริมด้วยข้อกำหนดที่อนุญาตให้รับเงินมัดจำได้ก่อนการลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน หรือที่ดินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

กฎระเบียบทางกฎหมายเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำ และความจำเป็นในการเพิ่มเติมกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการรับเงินมัดจำก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน และที่ดินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพของบรรทัดฐานทางกฎหมาย และป้องกันการฉ้อโกง

โครงการคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างใน กรุงฮานอย (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

ประธานของ HoREA โต้แย้งว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2006 และ 2014 มีข้อบกพร่อง เนื่องจากควบคุมเฉพาะธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์หลังจากลงนามในสัญญาแล้วเท่านั้น แต่ไม่ได้กำหนดข้อกำหนดเรื่องการวางเงินมัดจำก่อนลงนามในสัญญา

ในความเป็นจริง เนื่องจากการวางเงินมัดจำเป็นสิ่งจำเป็นก่อนการลงนามในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การวางเงินมัดจำจึงยังคงเป็นเรื่องปกติและอยู่ภายใต้บทบัญญัติของมาตรา 328 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 เท่านั้น อย่างไรก็ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้ระบุจำนวนเงินมัดจำสูงสุด ทำให้เกิดกรณีที่นายหน้า นักเก็งกำไรที่ดิน และธุรกิจที่ไม่ซื่อสัตย์จำนวนมากใช้ช่องโหว่ของระบบเพื่อรับเงินมัดจำจำนวนมาก

นายชอว์กล่าวว่า "มีหลายกรณีที่เงินฝากสูงถึง 90-95% ของมูลค่าธุรกรรมถูกนำไปยักยอก หรือแม้แต่ฉ้อโกง ทำให้ผู้ฝากเงินได้รับความเสียหาย และยังส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มั่นคง ดังนั้น การควบคุมเรื่องนี้ในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งจำเป็น"

อย่างไรก็ตาม ข้อ d วรรค 4 มาตรา 24 ของร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม ยังคงมีข้อบกพร่องนี้อยู่ โดยไม่ควบคุมเงินมัดจำที่ทำขึ้นก่อนที่เงื่อนไขสำหรับการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะครบถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่เงินมัดจำทำขึ้นเพื่อเป็นคำมั่นสัญญาว่าจะซื้อและขาย "ที่ดินแบ่งแยก" หรือเป็นคำมั่นสัญญาว่าจะซื้อและขายผลิตภัณฑ์ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่เงื่อนไขสำหรับการทำสัญญาจะครบถ้วน เมื่อไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องยังไม่ "อนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกับการอนุมัตินักลงทุน" หรือการก่อสร้างยังไม่เริ่มต้น ในกรณีเช่นนี้ ฝ่ายที่วางเงินมัดจำมักจะเป็นฝ่ายที่สูญเสีย

ตัวอย่างเช่น หากเงินมัดจำมีจำนวนน้อย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ฝ่ายที่รับเงินมัดจำอาจยินดียกเลิกสัญญาและคืนเงินมัดจำ (เป็นสองเท่า) ให้แก่ผู้ฝากเงิน หรือหากเงินมัดจำมีจำนวนมากหรือมากเป็นพิเศษ ฝ่ายที่รับเงินมัดจำอาจทำการฉ้อโกงและยักยอกเงินมัดจำของลูกค้า...

นอกจากนี้ ตามที่นายเชาได้กล่าวไว้ ข้อ d วรรค 4 มาตรา 24 ของร่างแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุเฉพาะกรณีการวางเงินประกันหลังจากลงนามในสัญญาเพื่อ "เป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา" เท่านั้น แต่ไม่ได้ระบุถึงกรณีการวางเงินประกันก่อนลงนามในสัญญาเพื่อ "เป็นหลักประกันการทำสัญญา" ดังนั้น "ขอบเขตของการกำกับดูแล" จึงไม่ครอบคลุมกิจกรรมการวางเงินประกันทั้งหมดในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างครบถ้วน

จากผลการวิเคราะห์ข้างต้น เขาเสนอให้เพิ่มเนื้อหาดังต่อไปนี้: ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่รับผิดชอบและได้รับอนุญาตให้รับเงินมัดจำจากลูกค้าที่สนใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างในอนาคตได้ก็ต่อเมื่อโครงการนั้นได้รับการอนุมัติการลงทุนจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง (ถ้ามี) และเริ่มการก่อสร้างแล้ว หรืออีกทางหนึ่ง ผู้พัฒนาอาจรับเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือโครงการก่อสร้างนั้นเป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินธุรกิจ และการทำธุรกรรมเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้

นายชอว์เน้นย้ำว่า "จำนวนเงินมัดจำต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าบ้านหรือโครงการก่อสร้างที่ซื้อ ขาย หรือเช่า และผู้ขายหรือผู้ให้เช่าต้องระบุราคาขายหรือราคาเช่าของบ้านหรือโครงการก่อสร้างนั้นอย่างชัดเจนในสัญญามัดจำ"

ป้องกันไม่ให้นักพัฒนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย

ในรายงานการตรวจสอบเบื้องต้นเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของรัฐสภา มีความเห็นบางประการที่เสนอแนะว่าไม่จำเป็นต้องกำหนดข้อบังคับเกี่ยวกับการวางเงินประกันในกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และควรให้เป็นไปตามบทบัญญัติทั่วไปของประมวลกฎหมายแพ่ง ดังนั้น บทบัญญัติเกี่ยวกับ "เงินประกัน" จึงเป็นบทบัญญัติใหม่ในร่างกฎหมายฉบับนี้ จึงขอให้หน่วยงานที่ร่างกฎหมายรายงานและชี้แจงถึงความจำเป็นและเหตุผลในการเสนอข้อบังคับนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นฐานในทางปฏิบัติ

รายงานการตรวจสอบระบุว่า "ในกรณีที่จำเป็น ควรเพิ่มเฉพาะบทบัญญัติเฉพาะเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตลงในร่างกฎหมายเท่านั้น ไม่จำเป็นต้องกล่าวซ้ำบทบัญญัติที่มีอยู่แล้วในประมวลกฎหมายแพ่ง"

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า จำเป็นต้องครอบคลุมกิจกรรมการฝากเงินทั้งหมดในตลาด เพื่อจำกัดความเสี่ยงสำหรับผู้ฝากเงิน (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

ในส่วนของการวางเงินมัดจำในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อสร้างในอนาคต รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงการก่อสร้าง เหงียน ทันห์ เหงียร กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่มีข้อกำหนดในเรื่องนี้

ในความเป็นจริง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยการลงนามในสัญญาวางเงินมัดจำหรือสัญญาประเภทอื่น ๆ เพื่อเรียกเก็บเงินจากลูกค้าก่อนที่เงื่อนไขสำหรับการขายบ้านหรือโครงการก่อสร้างจะครบถ้วน ดังนั้น ร่างกฎหมายฉบับนี้จึงรวมถึงข้อกำหนดเกี่ยวกับการรับเงินมัดจำเฉพาะเมื่อบ้านหรือโครงการก่อสร้างนั้นได้ตรงตามเงื่อนไขสำหรับการเริ่มดำเนินการทางธุรกิจและดำเนินการทำธุรกรรมตามระเบียบแล้วเท่านั้น

แหล่งที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm