Cú huých từ chính sách pháp lý
Theo báo cáo mới công bố của VIS Rating, hoạt động phát triển dự án đang được thúc đẩy mạnh mẽ nhờ các chính sách pháp lý kịp thời và tín dụng ngân hàng duy trì ổn định. Mặc dù dòng tiền hoạt động vẫn âm, nhưng triển vọng trung và dài hạn được đánh giá là tích cực.
Quý I/2025 ghi nhận số lượng dự án được cấp phép mới tăng 37% so với cùng kỳ, phản ánh những cải thiện trong thủ tục phê duyệt. Hai chính sách quan trọng ban hành vào đầu tháng 4 là Nghị định 76/2025/NĐ-CP (Nghị định 76) và Nghị định 75/2025/NĐ-CP (Nghị định 75) đã trực tiếp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho hàng chục dự án chậm tiến độ.
Nghị định 76 quy định rõ cách tính tiền sử dụng đất, giúp 64 dự án được "giải tỏa" về pháp lý. Trong khi đó, Nghị định 75 cho phép phát triển nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở nếu đáp ứng đủ điều kiện. Những chính sách này mang lại lợi thế lớn cho các chủ đầu tư lớn như Vinhomes (VHM), Sovico, Eurowindow...
Tại hai đầu tàu kinh tế là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở mới trong quý I đã tăng tới 51% so với cùng kỳ, tập trung ở phân khúc cao cấp. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ đạt 108% – vượt cả lượng mở bán, cho thấy nhu cầu thị trường đang phục hồi mạnh.
Các dự án quy mô lớn như Vinhomes Global Gate (385 ha), Vinhomes Wonder City (133 ha), Waterpoint (355 ha) đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Ngoài ra, sau làn sóng sáp nhập tỉnh, các trung tâm hành chính mới như Bắc Giang, Long An, Đồng Nai cũng thu hút dòng vốn đầu tư với kỳ vọng tăng giá bất động sản.
Tín dụng ổn định, trái phiếu chờ “ấm lên”
Dư nợ tín dụng bất động sản kinh doanh tăng 34% so với cùng kỳ, nhờ tiến độ pháp lý được cải thiện. Dư nợ vay mua nhà cũng giữ mức tăng trưởng ổn định 12%. Tuy nhiên, kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa sôi động trong quý I. Một số tên tuổi lớn như Vingroup, Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (HDC), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) đã chuẩn bị kế hoạch phát hành trở lại trong nửa cuối năm.
Tổng giá trị trái phiếu mới phát hành trong quý I đạt khoảng 18.594 tỷ đồng – vẫn thấp so với các năm trước, nhưng được kỳ vọng sẽ cải thiện khi khung pháp lý và niềm tin thị trường được củng cố.
Một điểm tích cực là tỷ lệ nợ/EBITDA của nhóm 30 doanh nghiệp BĐS nhà ở lớn nhất đã giảm mạnh, từ 4.2x xuống còn 3.0x nhờ EBITDA tăng 45% trong khi nợ chỉ tăng 16,2%. Điều này cho thấy hiệu quả hoạt động đang cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở các doanh nghiệp lớn như CTCP Vinhomes (VHM), CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH).
Tuy nhiên, theo phân tích của VIS Rating, điểm yếu lớn nhất của ngành vẫn là dòng tiền hoạt động (CFO). Dù doanh thu tăng, dòng tiền vẫn âm khoảng 2.000 tỷ đồng – dù đã cải thiện đáng kể so với mức âm 12.000 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Điều này đến từ việc các chủ đầu tư tăng mạnh chi cho dự án, trong khi dòng tiền bán hàng chưa thu về kịp thời. Dù vậy, số dư trả trước từ khách hàng đang có xu hướng tăng, hứa hẹn sẽ cải thiện CFO trong 12–18 tháng tới.
Nhìn chung, thị trường bất động sản nhà ở đã có quý đầu năm đầy tích cực khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, dòng vốn tín dụng ổn định và niềm tin người mua đang dần phục hồi. Tuy vậy, áp lực dòng tiền và khả năng huy động vốn từ thị trường trái phiếu vẫn là thách thức trong ngắn hạn, nhất là với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hoặc phụ thuộc vào mô hình đầu cơ.
VIS Rating đánh giá, nếu các chính sách hiện hành tiếp tục được duy trì và mở rộng, cùng với việc tăng cường tính minh bạch tài chính của doanh nghiệp, thị trường bất động sản nhà ở có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn từ cuối năm 2025 trở đi.
Nguồn: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
Bình luận (0)